Условия предоставления ипотечных кредитов российскими банками

Объем выдаваемых ипотечных кредитов в России постоянно растет. Специалисты сравнивают Россию с послевоенной Европой, когда рынок восстановился в рекордные сроки при низкой платежеспособности населения. До 2008 г. банки агрессивно наращивали объемы выдаваемых жилищных кредитов и их долю в своих портфелях повысили. Особенно в этом отношении отличались крупные частные банки и банки, контролируемые государством. С 2004 по 2008 г. объем ипотечного жилищного кредитования вырос на 3644%, т. е. более, чем в 36 раз. Мировой финансовый кризис существенно повлиял на объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов по причине снижения количества платежеспособных потенциальных заемщиков и роста просроченной задолженности по ранее выданным кредитам. В 2009 г. объемы таких кредитов сократились в 4,3 раза. Многие банки пересмотрели свои ипотечные программы кредитования жилья, существенным образом изменив условия доступа к таким кредитам и обслуживания долга. С 2010 г. объемы выданных ипотечных кредитов вновь стали увеличиваться, за 2010−2012 гг. их рост составил 6,5 раза. Но доля ипотеки на рынке жилья все еще относительно мала — в 2012 г. она составляла чуть более 20%.

Ипотечные жилищные кредиты предоставляются в рублях и иностранной валюте (преимущественно в долларах США). Погашение ипотечного кредита, выданного в иностранной валюте, осуществляется следующим образом: заемщик обеспечивает первоначальный взнос и ежемесячные платежи в рублях по курсу Банка России на день оплаты. Таким образом, он в значительной степени подвержен процентному риску, что обусловливает более низкий уровень процентных ставок по валютным кредитам (как правило, на 2−3%). В настоящее время большая часть ипотечных кредитов выдается в рублях, в 2012 г. доля валютных ипотечных кредитов в их общем объеме составила только 2,7%.

В современных условиях на первичном рынке наиболее распространенной величиной первоначального взноса для большинства банков является 30% стоимости приобретаемого жилья. В отличие от кредитования на первичном рынке первоначальный взнос на вторичном рынке значительно варьируется — от 15 до 30% стоимости недвижимости.

При ипотечном кредитовании на первичном рынке многие банки используют дифференцированные процентные ставки по кредитам, определяя ее на одном уровне на стадии строительства объекта недвижимости и на другом, зачастую более низком (на 1−2%), уровне при оформлении прав собственности на данный объект. На вторичном рынке обычно устанавливаются единые ставки на весь период кредитования, они могут быть как фиксированными, так и плавающими, привязанными к определенной базовой ставке (ставкам рефинансирования, межбанковского рынка и т. п.).

В условиях невысокого уровня благосостояния граждан наиболее значимым для заемщиков аспектом предоставления банками ипотечных кредитов является срок кредитования. Более длительный срок позволяет рассчитывать на более низкую величину ежемесячных платежей, но в то же время он увеличивает общую сумму выплачиваемых процентов за кредит. На первичном рынке сроки кредитования в настоящее время составляют от 5 до 15 лет.

На вторичном рынке жилья некоторые банки предлагают кредиты сроком до 25−27 лет, но наиболее распространенными являются кредиты на срок до 15−20 лет.

По размеру кредита банки, как правило, не задают верхней его границы, но определяют его минимальную величину: от 15 000- 20 000 руб. или от 5000−10 000 долл.

Следует отметить, что все банки предоставляют возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций, но, как правило, через определенное количество месяцев после его получения.

Размеры комиссии за оформление кредита являются у большинства банков незначительными. В качестве дополнительных условий кредитования банки часто выдвигают требование регистрации в данном городе, а также подтверждения официальных доходов.

По целям кредитования можно выделить три группы ипотечных жилищных кредитов:

• • на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
• • строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
• • строительство готового жилья. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно, т. е. каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

По способу амортизации долга различают:

• • постоянный ипотечный кредит — согласно графику погашения в течение всего периода договора заемщик вносит равные платежи в погашение долга и в счет уплаты процентов (так называемые аннуитетные платежи);
• • кредит с переменными выплатами — график платежей предусматривает снижающиеся или, наоборот, повышающиеся с течением времени ежемесячные платежи;
• • кредит с единовременным погашением — используется редко при особых схемах кредитования.

Таким образом, условия и виды ипотечного жилищного кредитования достаточно разнообразны, что позволяет каждому заемщику выбрать оптимальный для него вариант с учетом уровня доходов и стоимости приобретаемого жилья.