Экономическая концепция законодательства о недвижимости

На протяжении последних 20−25 лет в нашей стране непрерывно развивается гражданское, земельное, жилищное, градостроительное законодательство, законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несомненно, законы и нормативные акты должны совершенствоваться, соответствовать лучшим мировым практикам, становиться все более эффективными. При этом вряд ли можно говорить о едином понимании эффективности правовой нормы. Эффективность провозглашается как снятие административных барьеров, повышение удобства применения для граждан и юридических лиц, содействие целям экономического роста. Однако провозглашение целей экономической эффективности не означает автоматического повышения эффективности в практической хозяйственной деятельности.

Мы декларируем стремление к сбалансированному развитию городской среды и формально отрицаем принцип развития одних за счет других. При этом сплошь и рядом в России встречаются ситуации, когда процедуры получения разрешения на строительство, например, торгового центра соблюдены, градостроительные нормативы выполнены, градостроительный совет пройден, а расположенные рядом торговые объекты понесли убытки или прекратили свое существование. Можно ли считать градостроительное законодательство эффективным, если в отдельных случаях его соблюдение приводит к разорению других субъектов хозяйственной деятельности, если оно не имеет экономической координации с антимонопольным законодательством, если не проработаны компенсационные механизмы?

Российское законодательство о недвижимости и градостроительной деятельности нуждается в разработке экономической концепции.

Выделение объекта, предмета, целей и задач исследования не является формальным исполнением традиции написания учебных и научных работ. Правильное определение сферы исследования и его целей задает направление дальнейшей работе, структурирует мышление обучающегося и в целом способствует развитию системного подхода к изучаемой или исследуемой сфере знания.

Не обращаясь пока к детальному исследованию понятия «недвижимость», отметим, что словосочетание «экономика недвижимости» подразумевает некое знание о способности объектов, местоположение которых фиксировано по природе и (или) признано таковым на основе закона, удовлетворять различные виды человеческих потребностей в условиях ограниченных ресурсов. Изучение курса «Экономика недвижимости и развитие территорий» подразумевает наличие у студентов знания основ экономики. В ходе изучения курса мы постоянно оперируем такими понятиями, как «потребность», «ресурсы», «капитал», «спрос» и «предложение».

В общем понимании объектом исследования является некая часть реальности, в рамках которой ведется исследование. В нашем случае в качестве объекта исследования выступают объекты недвижимости любых видов и назначения или просто недвижимость и территории наших городов и регионов.

Предмет исследования — это часть объекта исследования, которая, собственно, и подлежит детальному изучению в ходе исследования. Предметом изучения дисциплины «Экономика недвижимости и развитие территорий» является деятельность и отношения людей по поводу максимально возможного удовлетворения человеческих потребностей в процессе создания и использования недвижимости и развития территорий. В данном аспекте можно выделить различные уровни и виды потребностей и различные группы лиц, интересы которых могут концентрироваться в отношении конкретного местоположения или объекта недвижимости. Особые свойства недвижимости заключаются в том, что она способна зщовлетворять практически все виды человеческих потребностей, если следовать традиционной иерархии, — от базовых физиологических до потребностей высшего уровня, которые могут выражаться в осознании своей идентичности и потребности в самовыражении.

Как мы убедимся далее, критерии оценки степени удовлетворения тех или иных потребностей, реализуемых при помощи объектов недвижимости, вполне конкретны и выражаются в стоимости, которая формируется у объекта недвижимости в результате его наилзщшего и наиболее эффективного использования.

Цель изучения дисциплины «Экономика недвижимости и развитие территорий» заключается в формировании у студентов системного представления о способности недвижимости зщовлетворять потребности людей, что должно стать одной из основ для формирования навыков принятия инвестиционных и управленческих решений на рынке недвижимости, что в итоге приводит к повышению полезности объекта недвижимости и, как следствие, к созданию и повышению его стоимости.

Стержневой идеей освоения курса «Экономика недвижимости и развитие территорий» является понимание студентом взаимосвязи «человеческие потребности — недвижимость — стоимость», что в дальнейшем необходимо для изучения таких дисциплин, как «Управление недвижимостью», «Девелопмент недвижимости», «Инвестиции в недвижимость» и др.

Для достижения данной цели необходимо выделить ряд задач, в частности:

изучить понятие недвижимости, земли и неотделимых З’лзщшений; выработать их экономическое определение;

рассмотреть различные виды стоимости недвижимости, основы и способы их формирования;

сформировать представление о факторах, определяющих развитие рынка недвижимости;

раскрыть экономическое понятие девелопмента (развития) недвижимости как вида деятельности, направленного на удовлетворение меняющихся потребностей людей в объектах недвижимости;

выделить экономические взаимосвязи функционирования рынка недвижимости и эффективности территориального развития страны;

обосновать необходимость изучения и роль дисциплины для целей эффективного территориального развития государства.