Блок-схема проведения оценочных расчетов

Для формирования блок-схемы проведения расчетов воспользуемся результатами анализа по группам и отдельным методам оценки и идеями трехмерного представления пространства оценки (см., рис. 4.2). За основу примем ранее рассмотренную групповую классификацию стоимостей:

• • нормативная стоимость — стоимость, однозначно определяемая согласно действующим законодательным и нормативным документам как некоторая фиксированная сумма или подчиненная полностью определенной и информационно обеспеченной последовательности расчетных алгоритмов;
• • стоимость аналоговая — стоимость, определяемая денежной суммой, заплаченной за аналогичный объект недвижимости при выполнении аналогичной сделки в аналогичных условиях (и в самое близкое время). При этом полагается, что каждая из сторон в отношении названного аналога действовала компетентно и без принуждения, проведя соответствующий маркетинг. Заметим, что здесь можно без труда констатировать практически полное совпадение определений для базиса аналоговой стоимости и базиса рыночной стоимости объекта оценки;
• • затратная стоимость — стоимость, определяемая с помощью прямых проектно-сметных расчетов финансовых затрат на создание (например, на строительство) данного объекта;
• • стоимость будущей прибыли — стоимость, определяемая расчетным путем (например, посредством капитализации прибыли или моделирования дисконтированных финансовых потоков) с учетом всех будущих доходов и расходов, связанных с развитием и использованием объекта оценки.

Сущность приведенной унификации заключена в стремлении освободить традиционно применяемые понятия базисов оценки от конкретных условий и особенностей объекта и намечаемой сделки (например, таких как: наличие ограничений, определенный принудительный характер, срочность или иная специальная ситуация оценки, возможности изменения в направлениях использования объекта оценки и тщ.).

Детальный учет подобных условий и особенностей производится отдельным образом, переносится на другие этапы процесса оценки, в частности, как на расчетную надстройку над тем или иным базисом, выбранным из унифицированного перечня. То есть, для названных целей реализуется концепция трехмерного представления пространства оценки, когда условия оценки отделены от пары «Объект-Операция» и сосредоточены в своем измерении этого пространства.

В результате названного отделения условий оценки возникает определенная свобода, дополнительное многообразие при выборе базисов оценки, как, например:

• • продавец по различным причинам может пойти по пути оценки своего продаваемого объекта недвижимости, исходя не из собственных прошлых затрат, а исходя из анализа будущих прибылей предполагаемых покупателей. При этом в своих последующих расчетах он может последовательно варьировать различные условия своей деятельности в будущем, в частности, возможные изменения в направлениях использования объекта;
• • при распродаже имущественного комплекса обанкротившегося предприятия возможно за основу принять как аналоговые цены, так и остаточную стоимость отдельных объектов (но только если нормативными актами не предусмотрены иные, четко и однозначно ими определенные правила).

Возникшей свободой выбора необходимо рационально воспользоваться, обосновав выбор, исходя из возможностей, условий и нормативных ограничений на проведение требуемой операции.

Другими словами, следует обоснованным образом систематизировать изначальные возможности выбора базиса оценки и работу с содержательной надстройкой базиса, отражающей возможности, условия, ограничения и т. д. для проведения намеченной операции с оцениваемым объектом недвижимости.

Таким образом, система базисов оценки (любая и, конечно, рассматриваемая унифицированная система) обязательно должна сопровождаться системой правил их выбора и дальнейшего использования для установления искомой оценки данного объекта, подвергаемого данной операции в данных, конкретно обозначенных условиях.