Экономика территориального развития

При несомненной злободневности проблем отставания России в технологическом секторе, зависимости экономики от экспорта сырьевых и энергетических ресурсов мы не замечаем еще одной проблемы, которая становится для нашей страны настоящим вызовом, способность отреагировать на который будет иметь не просто важное социально-экономическое значение, но во многом определит, какой в принципе будет Россия в XXI в., насколько единым, органичным и целостным не только де-юре, но и де-факто организмом станет наша страна.

Комментарий 39

Равномерное развитие территории страны и государственный суверенитет

Сначала зададимся вопросом, зачем необходимо пропорциональное и по возможности равномерное развитие территории нашей страны. Безусловно, существуют разные варианты ответов на этот вопрос, которые могут лежать в экономической, географической, правовой плоскости и др. Здесь мы предложим ответ в несколько нетипичном для исследования по экономике недвижимости ракурсе.

Согласно п. 1 ст. 4 Конституции РФ, «суверенитет Российской Федерации распространяется на всю ее территорию». Как известно, суверенитет подразумевает возможность государства проводить независимую внешнюю политику и реализовывать всю полноту власти во внутренних делах. Иначе говоря, наличие суверенитета определяет наличие государства в принципе. Согласно п. 1 ст. 3 Конституции РФ, «носителем суверенитета и единственным источником власти в Российской Федерации является ее многонациональный народ». Таким образом, само существование государства возможно только при наличии суверенитета, источником и условием сохранения которого является народ нашей страны.

Очевидно, что суверенитет не может сам распространяться по территории нашей страны и поддерживаться автономно. Это возможно, только если наша страна достаточно равномерно заселена, причем деятельным экономически активным населением, связывающим свои личные и деловые планы с конкретной территорией. Не только природа, но и территория не терпит пустоты. Только в отличие от природы, которую лучше не преобразовывать, территория требует внимания, постоянного освоения и развития. Таким образом, политика равномерного и пропорционального развития территории страны — это неотъемлемая часть государственной политики по обеспечению и защите суверенитета страны.

ского пространства, обеспечение единых социальных стандартов, выравнивание условий социально-экономического развития регионов и др.

Намного позже была утверждена Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года (утв. распоряжением Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. № 1662-р), в которой появился раздел под названием «Региональное развитие». В качестве приоритета был выдвинут тезис о необходимости сбалансированного социально-экономического развития. В документе были заложены принципы государственной политики регионального развития, выделены конкретные направления, которые характеризуют инновационное и социальное развитие регионов.

В 2014 г. прекратило существование Министерство регионального развития РФ. До конца сложно оценить, с чем это было связано, но уж точно не с достижением всех поставленных целей в области регионального развития. Функции ликвидированного министерства были переданы Министерству экономического развития РФ.

Крайне важно за продолжающимися ведомственными преобразованиями не потерять намеченную линию государственной региональной политики.

дарства развить определенную часть территории страны подкрепляется действиями по созданию объектов инфраструктуры, функционирование которых создает мультипликативный эффект, дает сигнал инвестиционному и девелоперскому сектору о появлении перспективных мест, в проекты по развитию которых целесообразно входить на ранней стадии.

• 2. Девелопмент объектов недвижимости и территорий должен основываться на концепции устойчивого развития. Суть этой концепции сводится к оценке любого воздействия с позиции влияния на будущие поколения. Девелопер, принявший идеологию устойчивого развития, участвует в создании своего рода наследия. Принятие данного принципа подразумевает исследование эффективности проекта как для развития объекта недвижимости, так и территории в трех измерениях: экологическом, экономическом и социальном. Отсутствие эффективного решения в одном из трех направлений означает невозможность запуска проекта девелопмента объекта недвижимости или территорий.
• 3. Девелопмент объектов недвижимости и территорий основан на законах создания стоимости. Как и в девелоперском проекте в отношении конкретного объекта недвижимости, так и в девелопменте территорий создание точки притяжения происходит через развитие полезности, что в итоге воплощается в создании стоимости. Стоимость формируется при вовлечении территории в экономический оборот. Управление стоимостью территории представляется естественным процессом, который может лечь в основу стратегии по формированию инвестиционной привлекательности конкретных регионов нашей страны. Признаком трансформации ценности территории в стоимость может быть появление и развитие рынка недвижимости.

Комментарий 41

Стоимостной подход в управлении территорией

Стоимость недвижимости, расположенной на определенной территории, дает представление о рыночной и инвестиционной привлекательности этой территории. Органы власти вполне могут ориентироваться на стоимостные показатели развития их муниципального образования при оценке привлекательности и перспектив развития вверенной им территории. Как инвестору, так и предпринимателю, планирующему начать бизнес в конкретном месте, интересны емкость рынка, потоки доходов, создаваемые на конкретной местности, средние цены на недвижимость и арендные ставки. Все эти показатели сравниваются с аналогичными по соседним территориям.

Технологии сравнительного и доходного подходов в оценке отдельных объектов недвижимости вполне применимы для оценки рыночной и инвестиционной привлекательности территории муниципального образования. Власти, заинтересованные в развитии территории, способны продемонстрировать потенциальному инвестору своего рода капитализацию их территории.

Необходимо использовать такие показатели, как объемы ввода коммерческих и жилых площадей; уровень доходов, извлекаемых от коммерческого использования площадей; средние арендные ставки; уровень налогов на недвижимость и др.

Любые управленческие усилия властей по развитию территорий могут воплощаться в конкретном показателе — добавленной стоимости. Прирост этого показателя подействует на инвестора лучше любого формального отчета.

• 4. Рынок недвижимости является отражением деловой активности в стране, в том числе в региональном разрезе. Состояние и развитие локальных и региональных рынков недвижимости по-прежнему остается в России одним из наименее разработанных направлений в плане прогнозирования деловой активности. Во многих странах индикаторы рынка недвижимости являются объектами исследования со стороны центральных банков, ответственных за проведение денежно-кредитной политики. Ценность данного индикатора заключается в том, что, в отличие от классических макроэкономических показателей, он позволяет оценивать эффективность регулирующего воздействия в региональном аспекте и получать представление о том, как применение того или иного инструмента государственной политики повлияло на уровень деловой активности на конкретной территории.
• 5. Девелопмент недвижимости и территорий — взаимосвязанные, питающие друг друга процессы. Развитие территории означает повышение интереса к ней со стороны инвесторов и девелоперов. В свою очередь, приход инвесторов и развитие рынков недвижимости способствуют повышению привлекательности территории.

Комментарий 42

Эффект мультипликатора у банкиров и девелоперов

Банкиры и финансисты отлично знают об эффекте мультипликатора. Суть его заключается в том, что одна денежная единица (например, рубль), выпущенная в обращение центральным банком, способна создать кредитной и инвестиционной активности намного больше, чем на один рубль. Это происходит потому, что один рубль, выданный в кредит одному банку, становится его обязательствами, но тотчас выдается в кредит другому банку или клиенту и далее по цепочке. Эффективность каналов денежнокредитного регулирования измеряется именно значением мультипликатора. Он, естественно, должен быть больше единицы.

Похожие процессы происходят, когда государство, орган местного самоуправления или крупный инвестор вкладывает средства в создание объектов инфраструктуры. Условный один рубль вложений создает деловую активность в виде рабочих мест, привлечения бизнеса к обслуживанию в качестве подрядчиков и субподрядчиков, банков и прочих субъектов. Если на конкретной территории удается запустить мультипликативный эффект, то одна единица инвестиций обеспечит рост рыночной и инвестиционной активности по всей цепочке контрагентов, ведущих хозяйственную деятельность на данной территории. Роль государства здесь очень важна, так как принципиально, кто инвестирует этот первый рубль.

Как в банковском деле, так и в девелопменте, к сожалению, возможны ситуации, когда эффект мультипликатора не достигается, т. е. средства будут вложены, но соответствующей рыночной и инвестиционной активности вложенный рубль не произведет. Например, в финансово-банковском секторе возможна ситуация, когда условный рубль выдается в кредит, но далее конвертируется в иностранную валюту и инвестируется за рубежом, по сути, обслуживая отток капитала или валютные спекуляции. Так и в девелопменте, когда государство финансирует мегапроект, но у бизнеса он интереса не вызывает и становится бременем для бюджета, а иногда и для будущих поколений.

Ключевая проблема заключается в том, что освоение новых пространств не кажется привлекательным для девелопера в силу невозможности без ущерба для коммерческой выгоды одновременно: 1) создать места притяжения деловой активности; 2) обеспечить строительство объектов всех видов инфраструктуры; 3) непосредственно построить объекты недвижимости. Именно поэтому ведущая роль в данных процессах отводится государству, задающему импульс развития территорий, в ответ на который и происходит соответствующая реакция инвесторов и девелоперов. Роль государства заключается именно в этом первом шаге, после которого механизм взаимодействия «объект недвижимости — территория» становится саморазвивающимся.

Комментарий 43

Форма и содержание государственно-частного партнерства при реализации проектов развития территорий

В современной России активно изучается зарубежный опыт государственно-частного партнерства в сфере реализации проектов развития территорий, появляется первый опыт внедрения такого рода проектов. В наш обиход постепенно входят такие понятия, как «концессия», «контракт жизненного цикла», «территории опережающего развития». В стране создано уже несколько институтов развития, среди задач которых — содействие развитию инфраструктуры в регионах страны. Это, безусловно, очень важная и необходимая работа!

При этом необходимо понимать одно небольшое, но принципиальное условие, без выполнения которого ни один проект не будет эффективным в долгосрочном плане. Любой участник крупного и долгосрочного проекта, будь это инвестор, представитель органов власти и местного самоуправления, девелопер и управляющий, должен связывать свои долгосрочные планы с развитием территории именно этой страны.

Крупный инфраструктурный проект, проект развития территории региона или города подразумевает длительный цикл создания и обслуживания, не сулит быстрых прибылей и требует главного — наличия у всех хозяйствующих субъектов планов развиваться на данной территории, а у населения — жить и работать на ней.^[1]

Самый главный комментарий

Дай Бог, чтобы никто и никогда на этой планете не посмел посягнуть на территорию и суверенитет России, чтобы нам никогда не пришлось бы участвовать в битве за свою землю!

Однако нам предстоит битва за нашу территорию совсем иного рода. Речь идет об освоении и развитии собственных городов и регионов, которые должны стать территориями, привлекательными для жизни и развития человека. Битва эта должна идти на прочной экономической основе, подразумевающей прежде всего учет потребностей и интересов людей, которые живут или будут жить на конкретных территориях.

Наша великая гордость — Россия с ее бескрайними просторами от Калининграда до Петропавловска-Камчатского, малыми и средними городами — это неисчерпаемый ресурс для развития человека. Однако мало просто создать призыв или придумать экономический стимул для того, чтобы люди оставались в российских городах или переезжали. Важно, чтобы у человека сформировалось понимание, что развитие территорий регионов и городов — это часть системной долгосрочной политики государства, что имеется вйдение развития минимум на 30 лет вперед. Основа этой политики — экономические механизмы, благодаря раскрытию и использованию которых в сектор территориального развития должен прийти девелопер и инвестор, интересы которых могут быть достигнуты через удовлетворение потребностей людей в комфортной среде для жизни и работы.

У нас огромная территория, но не так много времени…

• [1] Девелопмент недвижимости, основанный на экономическом подходе, — это неотъемлемая часть государственной региональной политикии политики органа местного самоуправления. По поведению девелоперавсегда будет отчетливо видно, насколько эффективно и адекватно то регулирующее воздействие, которое осуществляют органы управления регионом или городом. Любые действия органа управления, нормативные акты, стратегии и концепции развития должны проходить проверку на принятие инвестиционно-девелоперским сообществом, которому, собственно, и предназначено обеспечивать практическую реализацию планов развитиятерриторий. Речь снова идет о значении экономического подхода при разработке и реализации планов развития территорий. Современной России необходимы исследования, направленные на внедрение экономического подхода не только на всех стадиях девелопмента, но и в процессе территориального планирования, а также разработки проектов нормативных документов. С учетом значимости тематики территориального развития для нашей страны можно утверждать, что будущееРоссии за созданием полноценного направления, дисциплины и, главное, подхода на государственном и местном уровне, основанного на экономическом механизме развития объектов недвижимости и территорий.