Теоретические основы оценки бесперебойной, эффективной и стабильной работы организации сферы ЖКХ

Специфика жилищного фонда как объекта управления

Под управлением недвижимостью следует понимать любые действия по отношению к объекту или объектам недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости. Таким образом, в управлении жилищным фондом участвуют непосредственно собственник жилищного фонда, управляющая организация и подрядные организации.

Форму управления объектами недвижимости выбирает собственник недвижимости. Очевидно, что выбор формы управления во многом зависит от объемов жилищного фонда, находящегося в управлении.

В России собственники одноквартирных отдельно стоящих домов на одну семью все вопросы управления решают самостоятельно. Собственник отдельно стоящего дома самостоятельно определяет цели управления, составляет перспективные планы управления, осуществляет финансовое планирование, выполняет работы по содержанию, обслуживанию, ремонту и модернизации жилою дома и придомовой территории. Как правило, планы управления таким объектом недвижимости не оформляются документально, но они формируются, корректируются и реализуются с учетом множества факторов, воздействующих на собственника. Для выполнения работ могут привлекаться подрядные организации или частные лица, но на практике большинство работ выполняется собственником без сторонней помощи.

Дома, имеющие более чем одного собственника, определяются как кондоминиумы, и вопросы управления такими объемами недвижимости должны решаться собственниками сообща. Управление кондоминиумом, имеющим ограниченное число жилых помещений (не более четырех), в соответствии со ст. 21 Закона «О товариществах собственников жилья» может осуществляться непосредственно самими собственниками кондоминиума. Как правило, по договоренности ответственность за управление домом и придомовым земельным участком распределяется между собственниками пропорционально числу проживающих или занимаемой площади.

В случае, если в управлении находится большее количество помещений, часть функций, но управлению кондоминиумом поручается специализированной управляющей организации. Это может быть товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив, государственная, муниципальная или частная организация, осуществляющая управление жилищным фондом. Объем полномочий, передаваемых управляющей организации, определяется собственниками жилищного фонда. При этом за собственниками всегда остается обязанность определить цели управления жильем, утвердить перспективный и финансовый планы управления, обеспечивающие достижение сформулированных целей, а также выбрать способ управления жилищным фондом и управляющую организацию.

В основу управления объектами недвижимости в жилищной сфере должны быть положены следующие основные принципы, обеспечивающие построение понятной и эффективной системы управления независимо от избранной формы управления недвижимостью.

Среди объектов недвижимости жилищный фонд выделяется прежде всего своей социальной значимостью. В жилом помещении человек проводит большую часть своей жизни. И с этим связаны более жесткие требования к состоянию жилищною фонда, к предоставлению коммунальных услуг, к обеспечению безопасности проживания.

Управление жилищным фондом имеет ряд особенностей отличающих жилье от других объектов недвижимости. В соответствии с данными Госстроя, в России 55% всего жилищного фонда принадлежит частному сектору экономики, 24,7% — муниципальным образованиям и 10,1% — государственным структурам. По факту каждый многоквартирный дом является кондоминиумом. Иными словами, дом имеет несколько собственников. Собственниками являются физические лица, приватизировавшие жилые помещения или получившие их в собственность на других основаниях юридические лица, сдающие помещения в наем или использующие их для собственных нужд. Наиболее крупные собственники жилищного фонда — муниципалитеты.

С наличием у объекта недвижимости нескольких собственников связана специфика управления им. В соответствии с законом цели управления должны сформулировать собственники общим решением. Так происходит в домах, где организованы жилищные кооперативы или товарищества собственников жилья. В домах, находящихся в управлении муниципальных предприятий или ведомств, цели управления объектами недвижимости определяет муниципалитет или соответствующее ведомство. Другие собственники не участвуют в управлении жилищным фондом — независимо от доли их собственности в общем имуществе.

Известны случаи, когда орган местного самоуправления управляет жилым домом, в котором доля муниципального жилья равна нулю. Управление объемом недвижимости одним собственником без согласования с другими имеет свои преимущества и свои недостатки. Основное преимущество такого управления — возможность достаточно быстро определять цели управления объектом недвижимости, решать оперативные задачи, возникающие в процессе управления. Такой подход позволяет оперативно реагировать на изменение цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, вести постоянный мониторинг деятельности управляющей организации. В настоящее время весь государственный, муниципальный и ведомственный жилищный фонд управляется именно таким обратом. Один собственник управляет имуществом, не согласовывая программу управления с другими собственниками. Именно в этом и заключается основной недостаток действующей системы управления. Ущемляются права других собственников. Такой подход к управлению недвижимостью работает до тех пор, пока собственников устраивает то, как управляют их долей недвижимого имущества. Если один из собственников жилого дома решит воспользоваться своими правами, это может причинить множество неприятностей и управляющей организации, и муниципалитету или ведомству. Такие прецеденты в России уже есть: собственник отдельного помещения решением суда блокирует частично выполненные работы по благоустройству подвалов, не оплачивает отдельные услуги и отстаивает свою позицию в суде.

Сегодня население пассивно и не желает принимать участие в управлении жилищным фондом. Во избежание дальнейших недоразумений необходимо юридически закрепить существующую ситуацию, заключив с собственниками договор на управление их долями в общем имуществе. Такой договор оградит управляющую организацию от возможных неприятностей.

Другой особенностью жилищного фонда как объекта управления является его неоднородность. Каждый жилой дом обладает различным уровнем комфортности проживания, определяющимся различными потребительскими свойствами жилой единицы как товара.

Потребительские свойства жилища определяются широким спектром различных факторов, которые можно классифицировать следующим образом:

• — факторы, характеризующие собственно жилище;
• — факторы, характеризующие территорию, на которой оно расположено.

К факторам, характеризующим собственно жилище, относятся:

• — этажность, материалы стен, год постройки, степень физического износа и фактическое состояние дома;
• — степень благоустройства, характеризующаяся имеющимся набором различных услуг, в первую очередь коммунальных;
• — ресурсоемкость дома, под которой подразумевается необходимый объем ресурсов различного вида — тепла, воды и др., необходимых для поддержания определенного уровня комфортности проживания.

К факторам, характеризующим территорию, на которой расположен объект недвижимости, относятся:

• — расположение земельного участка в пределах муниципального образования;
• — форма пользования земельным участком и ограничения, обременяющие земельный участок; — площадь земельного участка, закрепленного за объектом недвижимости;
• — благоустроенность земельного участка, состояние проездов, тротуаров, подходов, площадь зеленых насаждений, состояние рекреационной зоны. Для поддержания того или иного уровня комфортности проживания в различных домах требуются соответствующие ресурсы (прежде всего финансовые и материальные), величина которых может варьироваться в зависимости от многих факторов, основными из которых являются:
• — исходное состояние жилищного фонда;
• — имеющийся набор жилищно-коммунальных услуг;
• — ресурсоемкость данного жилищного фонда, включающего установленное в нем сантехническое оборудование;
• — площадь и благоустроенность придомового земельного участка, состояние твердого дорожного покрытия, тротуаров, газонов, кустарников, деревьев, зон отдыха и т. д.;
• — уровень ущерба, наносимого объекту недвижимости проживающим в нем населением.

Все вышеперечисленное требует индивидуального подхода к каждому объекту недвижимости. Для каждого такого объекта, повторим, нужна программа управления, учитывающая все особенности жилого дома и прилегающего к нему участка. От управляющей организации требуется знание строительных особенностей здания, особенностей оказания коммунальных услуг потребителям, расположения инженерных сетей как внутри дома, так и на территории земельного участка.

При построении системы управления жилищным фондом необходимо учитывать социальную значимость объектов недвижимости в жилищной сфере. Управляющей организации приходится повседневно встречаться с нанимателями и собственниками жилых помещений и членами их семей. Вся работа управляющей организации направлена на удовлетворение требований граждан, обеспечение их жилищно-коммунальными услугами, на устранение неисправностей инженерных сетей и строительных конструкций. В конечном счете, именно от оценки гражданами работы управляющей организации должен зависеть ее успех на рынке услуг по управлению жилищным фондом. Управляющая организация должна уметь работать не только с собственниками жилищного фонда, но и со всеми горожанами, прожинающими в жилых домах.

В связи с тем, что управляющая организация отвечает перед собственниками за полноту сбора жилищно-коммунальных платежей, она должна четко знать состав проживающих, а также арендаторов в переданных ей в управление жилищном и нежилом фондах и заключать с ними соответствующие виды договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг.

Социальная значимость жилищного фонда нашла отражение в законодательстве Российской Федерации. Разработаны стандарты (нормативы) условий проживания граждан в жилищном фонде, а также предоставления коммунальных и жилищных услуг населению с заданным качеством и периодичностью.

Предоставляемое гражданам для проживания жилое помещение должно быть благоустроенным, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Стандарт (норматив) условий проживания устанавливается с учетом особенностей и реальных возможностей города и соответствует существующему в городе уровню проживания граждан, обеспечивающему наиболее комфортные и безопасные условия проживания, надежное и бесперебойное оказание коммунальных услуг.

Управляющая организация обязана обеспечить проживание собственников и нанимателей жилых помещении и их семей на уровне не ниже установленных стандартов. В противном случае государственные контролирующие органы имеют право взыскать с управляющей организации или с собственников неустойку за нарушение законодательства.

Отличительной чертой жилищною фонда как объекта управления является сложная система финансовых потоков. Большая часть жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в жилищном фонде, дотируется из бюджетов различных уровней. Во многих муниципальных образованиях на управление жилищным фондом направляется часть средств, собираемых в качестве платы за аренду нежилых помещений. Населению предоставляются льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг. В настоящее время предоставление льгот регламентируется 23 законодательными актами Российской Федерации.

Кроме этого, льготы предоставляются на региональном и местном уровнях. В Российской Федерации более 40% населения имеют льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг. В стране действует система адресной социальной помощи семьям с низкими доходами. В 1998 г. субсидии получили 5,3% российских семей.

В городах вводятся дифференцированные платежи за наем жилья, зависящие от степени его комфортности, а также вводятся дифференцированные тарифы на жилищно-коммунальные услуги в зависимости oт степени благоустройства жилья, его износа, занимаемой нанимателем жилья площади (излишки). Все это осложняет процедуру начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги и финансирование работ по управлению жилищным фондом. Управляющей организации необходимо отследить поступление средств из всех источников финансирования, в том числе платежи каждого собственника и нанимателя жилого помещения. Организовать учет поступления средств от пользователей — достаточно сложная задача. Для ее решения в структуре управляющей организации создаются специальные подразделения. В отдельных городах создаются самостоятельные организации — расчетно-кассовые центры, обеспечивающие управляющие организации оперативной информацией о поступлении средств от населения.