Оценка рыночной стоимости функционального (встроенного) помещения методами затратного, сравнительного и доходного подхода

Согласно Федеральному стандарту оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденному Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 256 от 20.07.2007, при «определении стоимости объекта оценки обычно используют три основных подхода:

• — затратный подход;
• — сравнительный подход;
• — доходный подход" Федеральный стандарт оценки № 1 «Цели оценки и виды стоимости» (ФСО № 1), утверждён Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 255 от 20.07.2007.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный (рыночный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход (ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Затратный подход. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т. п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения.

Доходный подход. Доходный подход представляет собой технологию оценки стоимости объекта, исходя из того принципа, что его стоимость непосредственно связывается с текущей стоимостью все будущих чистых доходов, которые принесет оцениваемый объект. Иными словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние денежные средства в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее в аренду и от последующей продажи.

Оценка всех будущих доходов может быть осуществлена на основе двух основных методов:

• — прямой капитализации;
• — дисконтирования денежных потоков.

Для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его доходности, в зависимости от конкретных обстоятельств, определяемых его характером, может быть применен как один из двух методов, так и оба метода.

Метод прямой капитализации наиболее применим к тем объектам, которые характеризуются достаточно стабильными и предсказуемыми суммами доходов и расходов и как следствие, — стабильным и предсказуемыми чистыми доходами.

Метод дисконтирования денежных потоков наиболее применим к тем объектам, которые имеют нестабильные потоки доходов и расходов и, как следствие, — нестабильные чистые доходы. Кроме того, как правило, он применяется для оценки крупных объектов, арендуемых совместно несколькими корпоративными инвесторами, и обычно не используется при принятии инвестиционных решений о покупке недвижимости, рассчитанной на одного арендатора (владельца, пользователя).

Так как в нашем случае расчет будет вестись от сдачи имущества в аренду, т. е. доходы и расходы достаточно стабильны и предсказуемы, поэтому при расчете стоимости имущества доходным методом будет использоваться метод прямой капитализации.

Оценка методом капитализации прибыли проводится в три этапа:

Расчет чистого операционного дохода путем вычитания всех издержек и потерь их потенциального валового дохода.

Определение коэффициента капитализации.

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость по формуле: ,.

где: NOI — чистый операционный доход,.

R — ставка капитализации.

Потери от недозагрузки при сборе арендной платы. Недозагрузка (незанятость) и потери при сборе определяются как процент от валового дохода, исходя из текущей ситуации на рынке аренды. Величина потерь потенциального валового дохода принята оценщиком равным нулю, так как у объекта оценки имеется один арендатор, который продолжительное время арендует помещения.

Действительный валовой доход (ДВД) определяется как потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недозагрузки по формуле: ДВД = ПВД — Потери= ДВД х Кзагр.

Операционные расходы — это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые делятся на постоянные, переменные, расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, не зависящие от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Для оцениваемого объекта в составе постоянных расходов учитывается:

плата за землю — рассчитывается исходя из установленных местными органами власти ставок налога на землю и площади земельного участка, относящейся к оцениваемым зданиям;

налог на недвижимое имущество для юридических лиц — 2,2% от остаточной стоимости;

страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

• — расчет налога на имущество. Ставка налога на имущество согласно главе 30 НК РФ составляет 2,2% остаточной стоимости данного имущества. 653 025×2,2% = 14 367 руб.
• — страхование недвижимого имущества. По данным ведущих страховых компаний п.г.т. Ванино страховой тариф составляет 1,5% остаточной стоимости данного имущества: 653 025×1,5% = 9 795 руб.

К переменным расходам относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Они включают в себя:

Расходы на управление (по рыночным данным они составляют 3−5% действительного валового дохода).

Расходы на коммунальные услуги не принимаются в расчет, т.к. по условиям чистой аренды все эксплуатационные расходы по содержанию объекта недвижимости несет арендатор.

К расходам на замещение относят затраты на периодическую замену строительных элементов с коротким сроком службы, которые аккумулируются в течение срока их эксплуатации за счет равных ежегодных отчислений из дохода, называемых отчислениями в резерв замещения. Настоящей оценкой предусматривается отчисление в резерв 3% (261 210 руб. х 0,03 = 7 836 руб.) от восстановительной стоимости строительных элементов с коротким сроком службы. Принимаем равным для функционального помещения — 40% от 100% веса конструктивных элементов: кровля — 6%; проемы — 9%; полы — 13%; отделка — 3%; инженерные системы 9%; что в стоимостном выражении составит 261 210 руб. от полной восстановительной стоимости 653 025 руб., начиная с момента окончания строительных работ.

Чистый операционный доход — это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.

Коэффициент капитализации — является ставкой для пересчета дохода, полученного от эксплуатации недвижимости, и отражает зависимость между ожидаемым чистым операционным доходом одного года и стоимостью недвижимости.

Коэффициент капитализации складывается из двух составляющих:

R=Y0+sff.

где:Y0 — норма возврата на капитал (ставка дисконтирования);

sff — норма возврата капитала (фактор фонда возмещения).

Ставка дисконтирования — ожидаемая норма отдачи прибыли на доступные альтернативные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками.

Ставка дисконтирования в настоящей оценке определялась методом кумулятивного построения. Суть метода заключается в следующем: за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляются премия за риск, премия за низкую ликвидность недвижимости, премия за инвестиционный менеджмент, что выражается формулой:

Yо = Yб + dр + dнел+dмен где: Yо — безрисковая ставка;

dр — надбавка за риск инвестора;

dнел — поправка на неликвидность;

dмен — поправка на инвестиционный менеджмент.

При оценке недвижимости ставка дисконтирования получена методом кумулятивного построения, где за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в объект недвижимости и поправка на низкую ликвидность в данном сегменте рынка. Полученная сумма корректируется с учетом факторов, являющихся особенными для данного типа вложений и конкретного объекта.

При этом известно, что увеличение нормы дохода происходит по мере повышения степени риска инвестиций.

Последовательность расчета ставки дисконтирования:

• 1. Определяется очищенная от риска норма дохода;
• 2. Определяется премия за риск вложения в объект оцениваемой недвижимости;
• 3. Определяется поправка на низкую ликвидность;
• 4. Определяется поправка на инвестиционный менеджмент;
• 5. Суммируются значения, полученные в предыдущих четырех пунктах.
• 1. Определение очищенной от риска нормы дохода. В наших расчетах в качестве безрисковой ставки принимаем средневзвешенную доходность к погашению по ОФЗ-25 061-ПД с датой погашения 05.05.10 г., которая на дату оценки составляла 9,47%.

Ставка дисконтирования определена с использованием способа увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемое имущество (метод кумулятивного построения). Расчет произведен по формуле:

.

где: Rfбезрисковая ставка, %;

Ri — премия за i-ый компонент риска.

В западной практике оценки имущества и применяемых российскими оценщиками методиках принимают уровни риска в диапазоне от 0% до 5%. Оценивая риски методом сравнительного анализа, и приняв за среднюю величину 2,5%, получим:

— риск инвестора оценивается ниже среднего, 5%, возникает из вероятности несвоевременного принятия ряда решений владельцем объекта. Такие решения касаются именно владельца объекта (и не затрагивают вопросов оперативного управления), т. е. это несвоевременное принятие решения о продаже объекта.

Таким образом, данная поправка характеризует возможную потерю в стоимости объекта за время стандартной экспозиции аналогичного объекта на рынке. Срок экспозиции (tэксп) для дебиторской задолженности составляет 3−4 месяца. Премия за инвестиционный менеджмент для объекта оценки составит 3%.

Надбавка за ликвидность. Данная надбавка это поправка на длительность экспозиции при продаже и время по поиску покупателя (выгодоприобретателя).

Проведенный оценщиком анализ показал, что объекты оценки данного сегмента рынка, выставленные на продажу, имеют срок экспозиции не менее 6-х месяцев. Исходя из срока экспозиции, можно найти поправку на ликвидность объекта оценки:

.

где: N — средний срок экспозиции объекта недвижимости; Rf — безрисковая ставка.

Пликв = (6×9,47%)/12 = 4,73%.

— управление инвестируемыми объектами относительно «некритично» к качеству менеджмента, поэтому надбавка за качество менеджмента определяется в 3%;

Возврат инвестированного капитала производится прямолинейным методом (ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями). В этом случае норма возврата представляет собой величину, обратную предполагаемому (требуемому, прогнозируемому) сроку службы недвижимости — сроку, за который инвестор предполагает получать доход от объекта недвижимости. Здесь он принимается равным 83 годам, т.к. норма амортизационных отчислений для объекта оценки (Шифр ЕНАО 10 002) составляет 1,2%, то нормативный срок службы составит 83 года (100/1,2 = 83). Следовательно, оставшийся нормативный срок службы будет 49 лет (83−34, где 34 фактический возраст объекта оценки (2009 — 1975)).

Таблица 2 — Ставка капитализации на дату оценки:

Рыночная арендная плата. Рыночная стоимость арендной платы объекта оценки составляет среднеарифметическую величину, т. е.:

А = (500 + 800)/2 = 650 руб./кв.м./мес.

Таблица 3 — Расчет по доходному подходу.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки с применением доходного подхода составляет с НДС: 2 601 521 (два миллиона шестьсот одна тысяча пятьсот двадцать один) рубль.

Сравнительный подход. Подход сопоставимых продаж определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, доходу и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для объекта тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

В рамках рыночного подхода используются два основных метода:

• — метод сравнения продаж;
• — метод валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости.

Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода.

Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Настоящая ситуация на рынке недвижимости региона дает достаточное количество информации по сопоставимым объектам, поэтому в данной работе был применен данный метод.

Метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) — представляет собой отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа:

Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

Определяется отношение валового дохода к продажной цене.

Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор и увеличивается на стоимость технологического оборудования, без которого данный объект не имел бы текущего функционального назначения.

С = ВД * ВРМ, где: — стоимость оцениваемого объекта;

— величина валового дохода;

— значение валового рентного мультипликатора;

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и цены продажи (в нашем случае предложений), в которых учтены указанные различия.

Ввиду того, что информация о внутренних показателях доходности объектов-аналогов недоступна, корректный расчет по методу валового рентного мультипликатора невозможен.

Расчёт стоимости объекта оценки методом сравнения продаж.

Реализация метода сравнения продаж предполагает следующую последовательность этапов:

Анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

Определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

Разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

Расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

Применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продажи объектов сравнения;

Анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи объектов недвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицу сравнения и основные элементы сравнения, существенно влияющие на стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Для объектов недвижимости в качестве единиц сравнения можно выделить цены за:

• — 1 кв. м. общей или полезной площади объекта оценки,
• — весь объект.

Поскольку объективно не существует абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем параметрам (экономическим, физическим, правовым и т. д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи, сравнимых объектов недвижимости.

Для этого необходимо выбрать элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости.

Информация об объектах-аналогах получена из общественно-политической газеты г. Советская Гавань «Советская звезда» и представлена в таблице № 4.

Таблица 4 — Характеристика объектов-аналогов.