Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, расположенных по адресу: Иркутская область, Шелеховский район, с. Веденщина

ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА

Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, расположенных по адресу: Иркутская область, Шелеховский район, с. Веденщина, д. 9-г.с целью определения рыночной стоимости

недвижимость экспертиза строительный стоимость Укрепление законности и правопорядка относится к первоочередным задачам российского государства, вставшего на путь демократического развития и кардинальных преобразований в экономике. Ее решение предполагает постоянную и активную деятельность органов дознания, следствия, прокурорского надзора и суда, эффективное функционирование института судебной экспертизы — одного из важнейших средств доказывания при расследовании преступлений и судебном рассмотрении дел.

Судебная строительно-техническая экспертиза (ССТЭ) как род судебных инженерно-технических экспертиз играет важную, иногда решающую роль:

в расследовании и судебном разбирательстве уголовных дел о несчастных случаях, авариях и разрушениях в строительстве;

при рассмотрении в судах общей юрисдикции и арбитражных судах гражданских споров о праве собственности на недвижимость, качестве и стоимости зданий, строений, сооружений и выполненныхстроительных работ;

в расследовании дел об административных правонарушениях, связанных с установлением правильности и правомерности строительства, эксплуатации строительных объектов.

Статистические данные отражают постоянный рост потребности судопроизводства в использовании специальных строительно-технических знаний. Объективный показатель в этой части — количество ССТЭ, выполненных в последние годы сотрудниками государственных судебно-экспертных учреждений (СЭУ) Минюста России: в 1994 г. выполнено 8172 экспертизы; в 1995 г. — 8359; в 1996 г. — 9325; в 1997 г. — 9022; в 1998 г. — 9810; в

1999 г. — 10 608; в 2000 г. — 11 626; в 2001 г. — 15 361; в 2002 г. — 17 143; в 2003 г. — 16 307; в 2004 г. — 17 427 экспертиз.

Данная тенденция в ближайшие годы сохранится.

1. Теоретические основы судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

1.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ

Правовой основой судебно-экспертной деятельности являются Конституция Российской Федерации, Федеральный закон № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации, кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, законодательство Российской Федерации о таможенном деле, Налоговый кодекс Российской Федерации, законодательство Российской Федерации о здравоохранении, другие федеральные законы, а также нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, регулирующие организацию и производство судебной экспертизы.

1.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

В Федеральном законе № 73-ФЗ «О государственной судебной — экспертной деятельности в Российской Федерации» статья 4 посвящена принципам государственной судебно-экспертной деятельности (законность, соблюдение прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимость эксперта, объективность, всесторонность и полнота исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники).

Задачи ССТЭ:

классификационные (установление принадлежности строительных объектов, их отдельных фрагментов, продукции промышленности строительных материалов и изделий к определенному классу, роду, виду, группе);

диагностические (установление технического состояния строительного объекта и его отдельных фрагментов, соответствия характеристик продукции строительного производства современным требованиям либо требованиям определенного периода времени);

ситуалогические (определение последовательности, продолжительности и характера процессов, явлений, событий и действий, ставших предметом уголовного расследования средства защиты работающих в строительстве;

другие объекты Материальные (материализованные) «вторичные» объекты экспертизы (документы, содержащие сведения о «первичных» объектах, а также иные данные, имеющие отношение к предмету экспертизы): проектная и ис-полнительная документация на строительство, справки о величине долей совладельцев в праве собственности на недвижимость, протоколы допросов свидетелей несчастного случая на производстве, протоколы следственных действий и приложения к ним (фототаблицы, схемы, чертежи) и т. д.

Принятые сокращения:

АПК — Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации ГК — Гражданский кодекс Российской Федерации ГСЭД — государственная судебно-экспертная деятельность ГСЭУ — государственное судебно-экспертное учреждение ЖК — Жилищный кодекс Российской Федерации КоАП — Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях РФЦСЭ — Российский федеральный центр судебной экспертизы ССТЭ — судебная строительно-техническая экспертиза СЭУ — судебно-экспертное учреждение УК — Уголовный кодекс Российской Федерации УПК — Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации ФЗ — Федеральный закон

1.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

Порядок производства судебной СТЭ регламентирован статьями процессуального законодательства: 199,283 УПК РФ, статьями 79,80 ГПК РФ и статьями 82,83 АПК РФ.

В соответствии со ст. 283 УПК РФ по ходатайству сторон или по собственной инициативе суд может назначить судебную экспертизу.

В случае назначения судебной экспертизы председательствующий предлагает сторонам представить в письменном виде вопросы эксперту. Поставленные вопросы должны быть оглашены и по ним заслушаны мнения участников судебного разбирательства. Рассмотрев указанные вопросы, суд своим определением или постановлением отклоняет те из них, которые не относятся к уголовному делу или компетенции эксперта, формулирует новые вопросы.

Судебная экспертиза производится в порядке, установленном главой 27 настоящего Кодекса.

Суд по ходатайству сторон либо по собственной инициативе назначает повторную либо дополнительную судебную экспертизу при наличии противоречий между заключениями экспертов, которые невозможно преодолеть в судебном разбирательстве путем допроса экспертов.

Статьей 199 УПК РФ регламентирован порядок производства экспертизы в уголовном процессе. Порядок направления материалов уголовного дела для производства судебной экспертизы УПК РФ заключается в следующем.

При производстве судебной экспертизы в экспертном учреждении следователь направляет руководителю соответствующего экспертного учреждения постановление о назначении судебной экспертизы и материалы, необходимые для ее производства.

Руководитель экспертного учреждения после получения постановления поручает производство судебной экспертизы конкретному эксперту или нескольким экспертам из числа работников данного учреждения и уведомляет об этом следователя. При этом руководитель экспертного учреждения, за исключением руководителя судебно-экспертного учреждения, разъясняет эксперту его права и ответственность, предусмотренные статьей 57 настоящего Кодекса.

Руководитель экспертного учреждения вправе возвратить без исполнения постановление о назначении судебной экспертизы и материалы, представленные для ее производства, если в данном учреждении нет эксперта конкретной специальности либо специальных условий для проведения исследований, указав мотивы, по которым производится возврат. Если судебная экспертиза производится вне экспертного учреждения, то следователь вручает постановление и необходимые материалы эксперту и разъясняет ему права и ответственность, предусмотренные статьей 57 настоящего Кодекса.

Эксперт вправе возвратить без исполнения постановление, если представленных материалов недостаточно для производства судебной экспертизы или он считает, что не обладает достаточными знаниями для ее производства.

Порядок проведения экспертизы в судах общей юрисдикции.

В соответствии со статьей 79 ГПК РФ:

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знании в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать.

Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право:

просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту;

заявлять отвод эксперту;

формулировать вопросы для эксперта;

знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами;

знакомиться с заключением эксперта;

ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.

В соответствии со статьей 80 ГПК РФ:

В определении о назначении экспертизы суд указывает наименование суда;

дату назначения экспертизы;

наименования сторон по рассматриваемому делу;

наименование экспертизы;

факты, для подтверждения или опровержения которых назначается экспертиза;

вопросы, поставленные перед экспертом;

фамилию, имя и отчество эксперта либо наименование экспертного учреждения, которому поручается проведение экспертизы;

представленные эксперту материалы и документы для сравнительного исследования;

особые условия обращения с ними при исследовании, если они необходимы;

наименование стороны, которая производит оплату экспертизы.

В определении суда также указывается, что за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупреждается судом или руководителем судебно-экспертного учреждения, если экспертиза проводится специалистом этого учреждения, об ответственности, предусмотренной Уголовным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 82 Статья 82 АПК РФ:

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы. Отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать.

Лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом; давать объяснения эксперту; знакомиться с заключением эксперта или сообщением о невозможности дать заключение; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

О назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение.

В определении о назначении экспертизы указываются основания для назначения экспертизы; фамилия, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть проведена экспертиза; вопросы, поставленные перед экспертом; материалы и документы, предоставляемые в распоряжение эксперта; срок, в течение которого должна быть проведена экспертиза и должно быть представлено заключение в арбитражный суд.

В определении также указывается на предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В соответствии со ст. 83 АПК РФ:

Экспертиза проводится судебными экспертами по поручению руководителя судебно-экспертного учреждения и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями, в соответствии с федеральным законом.

Проведение экспертизы может быть поручено нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, могут присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, если такое присутствие способно помешать нормальной работе экспертов, но не вправе вмешиваться в ход исследований.

При составлении экспертом заключения и на стадии совещания экспертов и формулирования выводов, если судебная экспертиза проводится комиссией экспертов, присутствие участников арбитражного процесса не допускается.

Несмотря на различие в предмете экспертизы, процессуальный порядок производства экспертизы в судах различной юрисдикции примерно одинаков. В уголовном процессе основанием производства экспертизы может явиться не только определение Суда, но и постановление следователя.

2. Методологические основы судебной строительно-технической и стоимостной экспертизы объектов недвижимости

2.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы

Методы экспертного исследованияпредставляют собой способы достижения определенных целей, способ познания действительности. Так как познавательная деятельность играет в работе эксперта решающую роль, в криминалистике и теории судебной экспертизы этой категории уделяется большое внимание. По мере развития науки, ученые и практики постоянно пополняли арсенал своих возможностей все новыми и новыми методами. Так, за вторую половину прошлого столетия этот арсенал пополнился громадным комплексом кибернетических и информационных методов.

При большом разнообразии объектов исследования и не меньшем количеством стоящих перед человечеством задач, значительным разнообразием должны отличаться и методы исследования, которыми пользуется наука и практика. Мало того, сложный характер методов приводит к тому, что они могут классифицироваться с использованием различных логических оснований. В криминалистике и судебной экспертизе большинство авторов различают следующие классы методов: общенаучные частнонаучные и специальные методы исследования Общенаучные методы исследования.

К общенаучным относятся конкретные методы, которые используются практически во всех, либо в подавляющем числе наук. В качестве примера можно привести такие методы, как эксперимент, визуальные исследования, аналогия, тестирование, моделирование, наблюдение, описание и пр.

Частнонаучные методы исследования.

Под этими методами, как правило, понимают методы любых наук, используемых в криминалистике и судебной экспертизе. К ним можно отнести математические методы, физические, химические, социологические методы и пр.

Специальные методы исследования.

Методы, которые разработаны для целей криминалистики и судебной экспертизы при решения своих специфических задач. В качестве примера можно привести методы идентификации оружия по выстрелянным пулям в судебной баллистике, отождествление лиц по почерку, дактилоскопическую регистрацию, выявление потожировых следов папиллярных узоров с помощью специальных порошков и многие другие Методы могут классифицироваться и по ряду других оснований. Так, широко используется деление методов на количественные и качественные, на разрушающие и неразрушающие и пр.

Наиболее важными инструментами в арсенале методологии (это отмечается всеми исследователями) является диалектический материализм и законы логики. Кроме того, методология требует также учета определенных принципов, парадигм, концепций и пр. Рассмотрим коротко эти базовые категории методологии, так как к ним относятся подходы, которые имеют всеобщий характер, т. е. определяют уровень познания, относящийся к любым проявлениям действительности, следовательно, и к любым видам исследования, включая экспертные. Это, прежде всего, материалистический подход к объяснению природы. При любых исследованиях наука исходит из материального строения мира, со всеми вытекающими отсюда последствиями Второй категорией в рассматриваемой классификационной системе является диалектический подход. Современная наука исходит из того, что материальный мир претерпевает постоянные изменения. Одни материальные образования или явления зарождаются, развиваются, совершенствуются, другие, напротив, разрушаются, деградируют. Этот процесс постоянного изменения обязательно должен учитываться во всех сферах человеческой деятельности, в том числе, в криминалистике и судебной экспертизе. Не случайно, криминалисты изучают степень устойчивости признаков объектов, используют такое понятие, как идентификационный период, в течение которого основные свойства объекта остаются относительно неизменными и позволяют проводить отождествление и пр.

В целом, две указанные категории в комплексе объединяют в такое направление философии, как диалектический материализм, в котором материальность мира интегрируется с принципом его постоянного диалектического изменения. Этот подход стал настолько очевидным для большинства исследователей, в том числе и для судебных экспертов, что он обычно выносится за скобки описания, как само собой разумеющийся Наконец, третьим основным элементом всеобщего метода познания является логика. Хотя логика это отдельная наука, но для нее сделано исключение. Объясняется это тем, что логика определяет всеобщие законы мышления С этой точки зрения, ее роль выходит за пределы значимости отдельной научной дисциплины. Следует подчеркнуть, что логические законы, чаще всего, используются исследователем на интуитивном уровне и во многом тоже воспринимаются как само собою разумеющиеся. Однако логические закономерности довольно часто нарушаются экспертами. Это может проявляться как на этапе анализа вещественных доказательств, так и при составлении текста экспертного заключения.

Под парадигмой понимается исходная концептуальная схема, теоретическая модель постановки проблемы и ее решения, которая объективна, обоснована, проверена практикой и господствует в отрасли науки в определенный исторический период. Например, парадигмой в судебной экспертизе является вывод об индивидуальности человека, многих объектов экспертного анализа, а также о возможности их идентификации по отображениям. Система подобных парадигм обязательно учитывается методологией судебной экспертизы Парадигма тесно связана с системой концепций и принципов, которыми руководствуется исследователь.

Общая теория судебной экспертизы включает в себя в качестве основных элементов все указанные выше составные части (теории и учения, методы, системы обеспечения практической деятельности и в качестве самостоятельного элемента методологию).

2.2 Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки

Исследование проводится методом сопоставления представленных судом материалов гражданского дела с результатами исследования объекта в натуре, путём математических вычислений на основе нормативных требований в области оценки объектов недвижимого имущества.

Статус заключения: Официальный документ, имеющий доказательственное значение.

Объекты оценки — объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревание. Затратами на воспроизводствообъекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещениеобъекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Метод оценки — последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Земельный участок — это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т. п.), изменяющие качественные характеристики земельного участка.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно ст. 130 ГК РФ относится земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.

Домовладение — жилой дом, другие строения, сооружения и элементы благоустройства, расположенные на отведенном в установленном порядке земельном участке, имеющем определенные границы. Предназначено для постоянного круглосуточного проживания. Имеет почтовый адрес и обособлено от других смежных участков. Земельный участок является элементом домовладения в том случае, если этот участок — собственность владельцев строений, сооружений и прочих элементов домовладения.

Определение права собственности на недвижимостьвключает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с пользованием, владением, распоряжением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.

3.

Заключение

эксперта по результатам исследования

П О Р У Ч Е Н И Е на производство экспертизы На основании определения от 11 февраля 2013 г. Федерального судьи Октябрьского районного суда г. Иркутска, Кобелевой Натальи Леонидовны с соблюдением требований ст. 84 ГПК РФ, проведение первичной судебной строительно-технической экспертизы по по гражданскому делу № 2−1118/2013 по иску Сидорова Михаила Юрьевича к Петровой Ларисе Петровне в своих интересах о взыскании задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество Эксперт _____________________________________________Белоусов Ю.П.

ПОДПИСКА ЭКСПЕРТА Мне, эксперту Белоусову Юрию Павловичу в связи с поручением провести судебную оценочную экспертизу на основании определения Федерального судьи Октябрьского районного суда г. Иркутска Кобелевой Н. Л., по гражданскому делу № 2−1118/2013, разъяснены права и обязанности эксперта, изложенные в ст. 85 ГПК РФ ст. ст. 16,17 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также содержание ст. 307 УК РФ, предусматривающей уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения, о чем и даю настоящую подписку 27.02.2013 г.

Эксперт _____________________________________________Белоусов Ю.П.

З, А К Л Ю Ч Е Н И Е С У Д Е Б Н О Г О Э К С П Е Р Т, А по гражданскому делу № 2−1118/2013 по иску Сидорова Михаила Юрьевича к Петровой Ларисе Петровне в своих интересах о взыскании задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество

№ 115 от 30 февраля 2013 г.

Начато 27.02.2013 г.

Окончено 30.02.2013 г.

3.1 Вводная часть

20 февраля 2013 г. в ООО «ОКБ Эксперт» от Федерального судьи Октябрьского районного суда г. Иркутска Кобелевой Н. Л., по гражданскому делу № 2−1118/2013 по иску Сидорова Михаила Юрьевича к Петровой Ларисе Петровне в своих интересах о взыскании задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество, поступило определение от 16 февраля 2013 г. о назначении по делу судебной оценочной экспертизы и материалы гражданского дела на 20 листах.

На разрешение экспертизы поставлен следующий вопрос:

1. Определить рыночную стоимость земельного участка, площадью 1700 кв.м., с кадастровым номером 38:43:416 054:22 из земель населенных пунктов, предоставленного для индивидуального жилищного строительства и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 94,08 кв. м, по адресу: Иркутская обл., Иркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д. 9 г.

Производство экспертизы поручено эксперту ООО «ОКБ Эксперт» Белоусову Юрию Павловичу, имеющий высшее образование (ИГУ физический факультет) и стаж экспертной работы 5 лет специальное образование в области оценки Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 541 134 от 30.06.2009 года, выдан «Российская экономическая академия им. Плеханова», действующие согласно Положения НИЦНЭ в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», на основании определения Федерального судьи Октябрьского районного суда г. Иркутска Кобелевой Н. Л., по гражданскому делу № 2−1118/2013 по иску Сидорова Михаила Юрьевича к Петровой Ларисе Петровне в своих интересах о взыскании задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество, произвел судебную оценочную экспертизу.

ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ДЕЛА Известны из определения о назначении судебной оценочной экспертизы от 16 февраля 2013 г. вынесенного Федеральным судьей Октябрьского районного суда г. Иркутска Кобелевой Н. Л., по гражданскому делу № 2−1118/2013 по иску Сидорова Михаила Юрьевича к Петровой Ларисе Петровне в своих интересах о взыскании задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество.

На экспертизу предоставлено:

1. Материалы гражданского дела № 2−1118/2013 на 20 листах.

2. Материалы, поступившие дополнительно согласно ходатайству 152−16/03−13 от «16» февраля 2013 г. о предоставлении дополнительных материалов:

— Инвентарное дело квартал № вн/кв ул. Молодежная, д. 26.

Описание объектов исследования, стоимость которых необходимо определить В настоящем заключении определяется рыночная стоимость земельного участка, площадью 1700 кв. м, с кадастровым номером 38:43:416 054:22 из земель населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 94,08 кв. м: Иркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д. 9 г.

В материалах дела представлены следующие правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на объект оценки:

— кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 07.04.2009 г. № 2343/12/09−241 680, кадастровый номер 38:43:416 054:22, выдан Управлением Роснедвижимости по Иркутской области;

— решение собственника о разделении от 20.04.2009 г.;

— свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок 38АД 473 375; категория земель: земли населенных пунктов — для индивидуального жилищного строительства; площадь: 1634 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, г. Иркутск, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д. 9 г.;

субъект права: Камаева Любовь Александровна, выдано 08.05.2009 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области, серия 23-АЕ № 641 143 (документы основания: Договор купли-продажи земельного участка от 06.11.2008 г.; Решение собственника о разделении от 20.04.2009 г.);

— договор залога земельного участка с жилым домом от 21.04.2009 г., заключенный между Сидоровым Михаилом Юрьевичем и Петровой Ларисой Петровной;

— технический паспорт на жилой дом — объект индивидуального жилищного строительства, выполненный филиалом ГУП КК «Облтехинвентаризация» по состоянию на 30.09.2009 г.

Объект оценки — домовладение, общей площадью 94,08 кв. м — расположено по адресу: РФ, Иркутская область, г. Иркутск, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д. 9 г.

Описание земельного участка представлено ниже.

Таблица 1 — Описание земельного участка

Окружение объекта исследования — район малоэтажной застройки. Экологическая обстановка района расположения жилого дома — благоприятная. Транспортная доступность хорошая.

Таблица 2 — Состав объекта исследования

Техническое описание жилого дома составлено на основании технического паспорта, выполненного филиалом ГУП КК «Облтехинвентаризация — Областное БТИ» по состоянию на 30.03.2001 г., визуального осмотра объекта исследования и представлено в таблице ниже. Согласно техническому паспорту БТИ год постройки жилого дома — 2001.

Таблица 3 — Описание конструктивных элементов основного строения

Физический износ жилого дома согласно техпаспорту равен 0%.

Таблица 4 — Экспликация к поэтажному плану жилого дома

Функциональные характеристики Все элементы отделки жилого дома выполнены с применением материалов, актуальных для строительства в настоящее время.

Экономические внешние факторы Для объекта оценки были рассмотрены следующие группы факторов:

1. Социально-экономические факторы (различные показатели социально-экономического состояния в месте расположения объекта оценки);

2. Физические факторы (связанные с физическим изменением окружающей территории объекта оценки);

3. Юридические факторы (связанные с изменением в законодательстве).

Не выявлено изменения социально-экономических показателей и физического изменения окружающей территории, способных повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению с другими аналогичными объектами в Шелеховском районе. Изменения законодательства, накладывающие какие-либо ограничения на использование объекта оценки, также не зафиксированы.

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость — отсутствуют.

3.2 Исследовательская часть

Анализ рынка объектов исследования Исследование проводится методом сопоставления представленных судом материалов гражданского дела с результатами исследования объекта в натуре, путём математических вычислений на основе нормативных требований в области оценки объектов недвижимого имущества.

В Иркутске активно развивается направления индивидуального жилищного строительства. За последние годы были реализованы и продолжают развиваться проекты множеств коттеджных поселков, активно возводятся жилые комплексы таунхаусов различных строительных компаний, да и жители Иркутска, те, кто даже 5 лет назад и подумать не могли о собственном доме, сейчас самостоятельно реализуют мечты о загородной недвижимости. Все эти начинания активно поддерживаются администрацией города и района, выделяются бесплатные участки, осваиваются федеральные земли и обширные сельскохозяйственные земли в пригородах Иркутска спешно меняют свое назначение. Но при этом важным источником участков под малоэтажное строительство, особенно для индивидуальных проектов, остаются земли, которые предлагаются на рынке загородной недвижимости Иркутска.

По нашим оценкам, 40% среди всех сравнительно недорогих земель Иркутского района законодательно предусматривают возможность строительства. При этом по каждому тракту Иркутского района такое соотношение колеблется в районе 15−75%, а для Иркутска составляет 53%. Самыми «обеспеченными» с точки зрения земель ИЖС остаются Плишкинский и Московский тракт. По Москвоскому тракту большую долю таких участков предоставляют поселки Мамоны, Западный и Южный. Радует Плишкинский тракт: почти все продаваемые на нем земли имеют категорию земель населенных пунктов, а строительство разрешено почти на 75% от всех участков. Однако не стоит обольщаться — по Плишкинскому тракту вообще продается очень мало земли. Поэтому 75% превосходство участков под ИЖС здесь совсем теряется в количественном соотношении с другими трактами. Совсем «унылая» ситуация с другой стороны водохранилища: по тракту на Мельничную падь. Здесь земель ИЖС всего лишь 15%, да и то они сосредоточены в первых километрах после микрорайона Радужного: а это такие поселки как Березовые, Изумрудный, Хрустальный и пр.

Если сосредоточиться на распределении участков ИЖС по всем направлениям, то можно выявить, что 22% всех земель ИЖС Иркутского района сосредоточено по Качугскому тракту — и это не секрет, если подумать о том, насколько активно сейчас развивается строительство в таких поселках как, например, Хомутово. При этом, как мы в дальнейшем покажем, земля под ИЖС там остается одной из самых дешевых в регионе: всего лишь 35 тысяч рублей за сотку, что в 2,5 раза дешевле чем сейчас в том же Иркутске. Следующим в рейтинге богатства площади становится Байкальский тракт с 18% всех земель «недорогих» ИЖС. Не стоит думать, что все эти участки предлагаются в Молодежном, Ново-Разводной или чуть дальше. Скорее наоборот, все земли равномерно «распределены» вплоть до самой Листвянки и продаются в практически каждом населенном пункте. Хуже всего дела обстоят по Плишкинскому тракту (3% «недорогих» земель ИЖС района) и по тракту на Мельничную падь (5%). Но оно и понятно: на Плишкинском тракте сосредоточено лишь 2% всех земель в продаже, а по левой стороне водохранилища слишком мало населенных пунктов, поэтому земель соответствующих категорий почти нет. По остальным направлениям, включая пределы самого Иркутска, находится равное количество участков: 9−10%.

Справедливости ради отметим, что если не брать нацеленности нашего отчета на массовый сегмент рынка недорогих земель ИЖС, то картина кардинально меняется. Здесь и по площади, и по количеству участков в продаже вырисовываются три абсолютных лидера: Иркутск, Байкальский тракт и Качугский тракт. Оставим Качугский тракт, понимая, что он лидирует повсеместно и посмотрим на два остальных района. В Иркутске есть очень дорогие и крупные участки, которые позволяют ему владеть долей в 20% площади «всех» земель ИЖС региона, далее с 18% чуть отстает Байкальский тракт. Но на нем много дорогих и небольших участков, поэтому в количественном отношении он опережает всех — 25% в количественном соотношении от «всех» участков. Однако следует понимать, смешение таких нескольких «элитных» участков с сотнями остальных существенно меняет всю статистическую картину, не позволяя ей выглядеть объективно, и поэтому мы оставим их анализ за пределами нашей сводки и опять вернемся в «массовому», т. е. недорогому рынку.

Средние площади ИЖС-участков везде примерно равны: 12−13 соток. А вот по Александровскому тракту предлагаются в основном участки по 20 соток и больше. Недалеко отстает Качугский тракт: более 18 ар в среднем на каждый участок.

С точки зрения первоначального спроса сложно выделить единую картину. Понятно, что Иркутск — вне пределов конкуренции за интересы покупателей: 25−30% всех интересуются изначально землей в пределах города. Байкальский, Качугский и тракт на Мельничную падь обращают к себе от 10 до 15% покупателей, и слишком невеселая картина по Плишкинскому тракту: не более 1% спроса. При этом эти показатели примерно соответствуют реальным продажам, за одним исключением: изначально Култукским трактом интересуются всего лишь порядка 5% покупателей, а вот землю в районах Маркова и Смоленщины покупают уже 1−15%.

С точки зрения удаленности соотношение спроса и предложения для земель ИЖС соответствует общей картине. Половина всех покупателей интересуется землей не далее 10 км от Иркутска и в пределах города, 30% - от 10 до 25 км, а остальным интересны более удаленные районы. При этом за последний год спрос и предложение на участки средней удаленности (10−25 км) существенно выросли: с 20% до 30%, что позволяет уверенно отмечать начало децентрализации жителей города и возрастание роли далеких пригородов в обеспечении Иркутска. При этом самыми популярными населенными пунктами остаются Иркутск, Хомутово, Ново-Иркутский, Березовый и Изумрудный, Пивовариха, Смоленщина, Ново-Разводная и Молодежный.

Напоследок поговорим о ценах. Самое странное, что можно отметить — это очень высокая цена на земли ИЖС Голоустненского тракта: порядка 85 тысяч рублей за сотку. При этом у тракта один из самых низких уровней обеспеченности ИЖС: не более 25% от всех продаваемых на нем участков. Да и часть участков продается в селе Большое Голоустное по баснословным, несомненно завышенным ценам. Участки под ИЖС в Пивоварихе и Дзержинске тоже очень дорогие. Именно из-за этого тракт, который считается одним из самых дешевых и перспективных в Иркутском районе, по ценам на ИЖС безусловно лидирует. Дешевле всего земля стоит по Александровскому, Качугскому и Култукскому трактам — 35−38 тысяч рублей за одну сотку. При этом цена здесь стабильна вот уже несколько лет, чего не скажешь о тракте на Мельничную падь и Плишкинском тракте и самом Иркутске. За последние 9 месяцев земля под ИЖС в Иркутске уже на 20%-мы давно постоянно фиксируем этот процесс, который уже вышел за рамки нормальной сезонности. За год так же, на 20%, подорожали земли левого берега водохранилища. Активная реклама этого района, развитая инфраструктура, близость к городу, перспективные возможности застройки сделали первые километры этого тракта беспрецедентно популярными. Из-за этого, как мы уже рассказывали, существенно подорожали дачи (примерно в два раза за год! В след за дачами дорожают и земли под строительство. Хотя, справедливости ради отметим, что участки других категорий по этому тракту на Мельничную падь последние годы цены своей практически не меняют — сказывается освоение новых участков среди лесного массива и хороший баланс спроса и предложения. По Плишкинскому тракту, наоборот, в отличие от дач участки под ИЖС дешевеют и сейчас приблизились к стоимости 50 тысяч рублей за сотку, что ненамного выше средней цены на землю по этому району. При этом вся земля здесь подорожала на 22% за последние два года, а земля под ИЖС в цене снизилась на 25%, что и привело к тому, что цены на разные категории здесь практически сравнялись.

Представленный экспресс-анализ ориентирован на описание общей ценовой ситуации на рынке недвижимости г. Иркутска и Иркутского района и не предназначен для заключения о цене конкретного жилого дома.

Цены на земельные участки под ИЖС в районе расположения объекта исследования указаны в Таблице 5.

Цены на домовладения в районе расположения объекта исследования указаны в Таблице 6.

Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта Согласно пунктам раздела II. «Общие понятия оценки» ФСО № 1:

«…5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (итоговая стоимость объекта). Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного Экспертом согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке".

Одним из важнейших принципов, на котором строится определение рыночной стоимости, является соблюдение условия наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования.

ВЫБОР МЕТОДОВ И ПРИНЦИПОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ Оценка рыночной стоимости проводится в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федеральными стандартами оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3). В соответствии с перечисленными документами для оценки стоимости имущества применяются общепринятые в оценке подходы: доходный, затратный, сравнительный.

Затратный подход — способ оценки имущества, реализующий принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект аналогичной полезности. Затратный подход исходит из принципа замещения, гласящего, что благоразумный покупатель не заплатит за объект сумму, большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Затратный подход показывает оценку стоимости затрат на замещение (воспроизводство) зданий (строений, сооружений) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Сравнительный подход — способ оценки имущества, заключающийся в анализе цен недавно произведенных сделок и цен предложения объектов, аналогичных оцениваемому объекту. При этом исходят из принципа замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, с такой же полезностью, что и данный объект. Данный подход включает сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объект-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объект отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

Доходный подход — способ оценки имущества, основанный на определении рыночной стоимости исходя из дохода, который может быть получен от эксплуатации объекта в будущем. Основывается на принципе ожидания. Данный принцип основан на утверждении, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод.

В рамках каждого из подходов, в зависимости от наличия улучшений на участке, информации об объекте оценке и рынке недвижимости, применяются различные методы определения рыночной стоимости. При достаточном количестве исходной информации Эксперт должен проводить оценку с применением нескольких методов, дальнейший сравнительный анализ которых позволяет взвесить все достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную стоимость оцениваемого объекта.

Эксперт проанализировал возможность использования описанных выше подходов к оценке, для определения рыночной стоимости недвижимого имущества и пришел к следующему выводу:

Расчет рыночной стоимости объекта оценки осуществлять двумя подходами — затратным и сравнительным.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД Затратный подход к оценке недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведении его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

При затратном подходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной, поскольку между затратами и полезностью нет прямой связи. Однако встречается немало случаев, когда затратный подход является наиболее необходимым и надежным, например, при оценке новых объектов, а также зданий специального назначения, для решения задач налогообложения и страхования объекта и т. д.

Главный признак затратного подхода — это поэлементная оценка, то есть оцениваемый объект расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего объекта получают суммированием стоимостей его частей. Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, то в нем выделяют следующие компоненты: землю, здания, сооружения, коммуникации. При этом исходят из того, что у инвестора, в принципе, есть возможность не только купить данный объект, но и создать его из отдельно покупаемых элементов.

Основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости:

— определение рыночной стоимости земельного участка с учетом прав на него;

— расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости затрат на замещение (воспроизводство) объекта;

— определение величины физического и функционального износов зданий;

— уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износов;

— определение величины внешнего износа земельно-имущественного комплекса;

— увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа, приходящегося на весь объект оценки.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В настоящем разделе Заключения определяется рыночная стоимость земельного участка площадью 1700 кв.м., расположенного по адресу: РФ, Иркутская область, Шелеховский р-н, с. Веденщина, д. 9 г.

Как известно, земля — базовая составляющая любой недвижимости. В настоящее время в большинстве сделок, связанных с объектом недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за совокупными ценами отдельного комплекса.

Для оценки земельных участков можно выделить два основных признака:

— текущее использование земельного участка — режим его эксплуатации как части объекта недвижимости, не предназначенного для передачи другому лицу с целью получения дополнительного дохода;

— земельный участок в обороте — режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду, в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или обеспечения залога.