Анализ ипотечного кредитования в западно-сибирском регионе

Состояние ипотечного кредитования в коммерческих банках региона на примере ОАО Сбербанка России и банка ОАО «УРАЛСИБ».

Для анализа ипотечного кредитования коммерческими банками регионов были выбраны ОАО Сбербанк России и ОАО «УРАЛСИБ», как лидеры по количеству выданных ипотечных кредитов. По данным отчетности за 2007 — 2008 годы, сравнивались программы кредитования, которые оценивались по следующим критериям:

• — количество выданных кредитов населению на покупку недвижимости за 2007 и 2008 годы;
• — процентная ставка;
• — условия кредитования;
• — первоначальный взнос;
• — требования к заемщику.

В ОАО Сбербанке России за 2007 год кредитный портфель увеличился на 51,3%, его величина на 1 января 2008 года превысила 4,1 трлн. рублей. На кредиты частным клиентам приходится 23,1% всего портфеля.

ОАО Сбербанк России предлагает частным клиентам многочисленные индивидуальные программы для решения жилищных и других социальных проблем в рамках соглашений, заключенных с администрациями различных уровней, а также с предприятиями и организациями, являющимися клиентами Банка.

Большинство этих программ ориентировано на улучшение жилищных условий молодых семей, работников бюджетной сферы, жителей села (в т.ч. на газификацию, организацию личных подсобных хозяйств). За 2007 год количество таких программ увеличилось со 183 до 242, в рамках которых предоставлено 65 тыс. кредитов на сумму более 16 млрд. рублей.

В целях обеспечения доступности жилищных кредитных программ для самых широких слоев населения ОАО Сбербанком России в 2007 году были пересмотрены условия их предоставления с учетом потребностей данного сегмента рынка, а именно:

• — увеличены сроки кредитования с 20 до 30 лет;
• — снижены процентные ставки за пользование кредитами;
• — изменены подходы к определению максимально возможной суммы кредита на приобретение или строительство объекта недвижимости;
• — предусмотрена возможность учета документов, свидетельствующих о праве Заемщика на получение средств, в рамках Федеральных/региональных жилищных программ (свидетельства о праве на получение субсидии, государственного жилищного сертификата и др.), в качестве подтверждения наличия собственных средств.

Банк ОАО «УРАЛСИБ» так же предлагает перечень стратегических продуктов ипотечного кредитования частных клиентов. За 2007 года Банк увеличил свой ипотечный портфель почти в три раза — с 10 млрд. до 28,2 млрд руб. Всего же ипотечными кредитами Банка воспользовалось порядка 30 тыс. семей.

Ключевыми принципами Банка в предоставлении ипотечных продуктов населению являются:

• — высокий уровень клиентского сервиса в процессе предоставления клиентам ипотечных продуктов, заключающийся в использовании специализированных офисов продаж — центров ипотечного кредитования;
• — предоставление клиентам полного спектра услуг по организации и сопровождению ипотечных сделок, модификации соответствующих продуктов и условий их предоставления, обеспечение Банком максимальной безопасности осуществляемых ипотечных сделок;
• — работа исключительно с самыми надежными участниками рынка недвижимости — риелторами, застройщиками, оценщиками и страховыми компаниями, что, в свою очередь, является дополнительным гарантом для клиента в условиях нестабильности строительного рынка.

Сравнение отчетности данных банков за I полугодие 2007 год представлено в табл. 2:

Таблица 2 — Данные о предоставленных ипотечных кредитах коммерческими банками региона за I полугодие 2007 года (Прил. А).

По количеству выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2007 года Сбербанк России превышает показатели банка ОАО «УРАЛСИБ» в 19,5 раз и по портфелю ипотечных кредитов в 12,5 раз.

За I полугодие 2008 года количество выданных ипотечных кредитов представлено в табл. 3:

Таблица 3 — Данные о предоставленных ипотечных кредитах коммерческими банками региона за I полугодие 2008 года (Прил. Б).

По сравнению с 2007 годом показатели банков по количеству выданных кредитов в 2008 году выросли практически в два раза. Такой рост показателей говорит об улучшении ситуации (или её незнании) на ипотечном рынке по состоянию на 1 июля 2008 года.

Для сравнения программ кредитования, в качестве примера, взяты два региона — московская область и новосибирская область, где рассматриваются процентные ставки ОАО Сбербанка России по московской области и ОАО «УРАЛСИБ» банка по новосибирской области.

Сбербанк России предлагает в своих программах ипотечного кредитования следующие процентные ставки (табл. 4).

По ипотечному кредиту, в рублях.

Таблица № 4 — Условия ипотечного кредитования в ОАО Сбербанк России по состоянию на 01.10.2008 года.

В ОАО «УРАЛСИБ» банке условия ипотечного кредитования по состоянию на 01.10.2008 года представлены в табл. 5:

Таблица 5 — Условия ипотечного кредитования в банке ОАО «УРАЛСИБ» по состоянию на 01.10.2008 года.

В банке ОАО «УРАЛСИБ» при приобретении готового жилья, в процентных ставках наблюдается существенная разница от 1,5% до 3,5%. Эта разница обусловлена, как сроком кредитования, так и величиной первоначального взноса, что в свою очередь отражается на количестве выдаваемых банком ипотечных кредитов. Прочие условия ипотечных программ коммерческих банков регионов также имеют существенную разницу.

Программа ипотечного кредитования ОАО Сбербанка России [50].

Ипотечные кредиты предоставляются на приобретение, строительство (в т. ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т. ч. отделочные работы) объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации.

В качестве объектов недвижимости рассматриваются расположенные на территории Российской Федерации: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты; земельный участок.

Особенности предоставления жилищного кредита заключается в следующем. Кредитный договор заключается с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие объект недвижимости в общую собственность.

Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т. п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) объектов недвижимости, оформляемых в собственность Заемщика/Созаещиков.

Срок кредитования:

• — не более 30 лет — по кредитам на цели приобретения и строительства объектов недвижимости;
• — не более 10 лет — по кредитам на цели ремонта (отделки) и реконструкции объекта недвижимости.

Ипотечные кредиты предоставляются в рублях, долларах США, евро.

Минимальные суммы кредитов, предоставляемых отделениями Сбербанка России г. Москвы — 45 000 рублей или эквивалент этой суммы в иностранной валюте; предоставляемых территориальными банками ОАО Сбербанка России — от 15 000 до 45 000 рублей или эквивалент этой суммы в иностранной валюте устанавливается каждым территориальным банком самостоятельно.

Максимальный размер кредита для каждого Заемщика/Созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 70% стоимости объекта недвижимости либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту (отделке).

Факт оплаты/наличия собственных средств в размере разницы между стоимостью объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита подтверждается Заемщиком/Созаемщиками до получения (либо одновременно с получением) кредита (первой части кредита).

По кредиту на недвижимость используются различные формы обеспечения за исключением залога кредитуемого объекта недвижимости.

По ипотечному кредиту: в качестве залога может быть представлен залог кредитуемого объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора); другое обеспечение (при необходимости).

По ипотечному кредиту на цели индивидуального строительства оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен объект недвижимости.

В качестве дополнительного обеспечения по жилищным кредитам оформляется — поручительство супруги (а) Заемщика, если она (он) не является Созаемщиком — залог имущественных прав по Договору инвестирования строительства при необходимости. Заемщик обязан застраховать в пользу Банка на срок действия кредитного договора передаваемое в залог имущество от рисков утраты (гибели), повреждения.

Для получения кредита Заемщик / Созаемщики предоставляют в Банк: стандартный пакет документов:

— документы по кредитуемому объекту недвижимости в зависимости от цели кредитования. Заемщик / Созаемщики могут предоставить в Банк документы по кредитуемому объекту недвижимости в течение 3 месяцев с даты регистрации банком Заявления-анкеты. В этом случае Банк рассчитает максимально возможный размер кредита, исходя из платежеспособности Заемщика / Созаемщиков при условии, что впоследствии сумма кредита может быть скорректирована с учетом стоимости объекта недвижимости.

За обслуживание ссудного счета Заемщик уплачивает Банку единовременный платеж — до 4% от суммы кредита.

Погашение основного долга производится ежемесячно или ежеквартально, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем получения кредита или его первой части, не позднее 10-го числа месяца, следующего за платежным.

Уплата процентов начинается с месяца, следующего за месяцем получения кредита или его первой части, и производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за платежным и одновременно с погашением основного долга. По желанию Заемщика /Созаемщиков может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита на период строительства, реконструкции объекта недвижимости, не более чем на два года с даты заключения кредитного договора.

Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

По кредиту на недвижимость и ипотечному кредиту в ОАО Сбербанке России:

• — вопрос о предоставлении кредита рассматривается в течение 18 рабочих дней с даты предоставления Заемщиком / Созаемщиками полного пакета документов;
• — в течение 7 рабочих дней с даты предоставления первичного пакета документов, если документы по кредитуемому объекту недвижимости будут предоставлены Заемщиком / Созаемщиками в течение 3 месяцев с даты регистрации Заявления-анкеты.

Программа кредитования банка ОАО «УРАЛСИБ» [54].

В банке ОАО «УРАЛСИБ» программа кредитования рассчитана срок от 3 до 30 лет. Кредитование осуществляется в рублях и иностранной валюте. Срок принятия предварительного решения — 2 дня.

В обеспечение предоставляется залог приобретаемого жилья, либо залог жилья, имеющегося в собственности заемщика, либо залогодателей — третьих лиц.

Необходимо страхование жизни и риска потери трудоспособности Заемщика, приобретаемой квартиры (либо квартиры, передаваемой в залог Банку) от рисков повреждения и уничтожения.

Порядок погашения кредита предусматривает ежемесячный аннуитетный платеж, включающий проценты за пользование кредитом и сумму погашения основного долга. Досрочное погашение — без штрафных санкций.

Комиссия за оказание финансовых услуг по предоставлению кредита, в процентах от суммы кредита 1,0%.

Минимальная сумма комиссии составляет 10 000 руб./ 400 долларов США/ 300 евро.

Максимальная сумма комиссии — 60 000 руб./ 2400 долларов США/ 1700 евро.

Комиссия за выдачу кредита до государственной регистрации объекта недвижимости 10 000 руб./ 400 долларов США/ 300 евро.

Минимальная сумма досрочного погашения кредита без учета суммы ежемесячного платежа составляет 10 000 руб./ 400 долларов США/ 300 евро.

При отсутствии справки о доходах процентная ставка по кредиту увеличивается на 1% годовых в валюте кредита.

Требования к заемщику в этих банках также различаются.

Для получения кредита в Сбербанке России Заемщик предоставляет:

• 1. Заявление-анкету.
• 2. Паспорт Заемщика, его Поручителя и/или Залогодателя (предъявляются).
• 3. Документы, подтверждающие финансовое состояние Заемщика и его Поручителей:
  • — для работающих — справку предприятия, на котором работает Заемщик и его Поручитель за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ или справку по форме Банка за аналогичный период;
  • — для лиц, в указанный период времени принятых на новое место работы в порядке перевода, предоставляются справки по форме 2-НДФЛ с настоящего и предыдущего места работы. Если доход подтверждается справкой (справками) по форме 2-НДФЛ, а также в случае реорганизации в течение последних 6 месяцев предприятия, на котором работает Заемщик и его Поручитель, дополнительно предоставляется выписка из трудовой книжки или копия трудовой книжки, заверенная предприятием;
  • — для пенсионеров — справку о размере назначенной пенсии из отделения Пенсионного Фонда РФ и/или другого государственного органа, выплачивающего пенсию, по используемым ими формам. Если пенсионер получает пенсию через Банк, справка не представляется.
• 4. Документы по предоставляемому залогу.

При необходимости кредитный инспектор может запросить иные документы.

Для получения кредита в банке ОАО «УРАЛСИБ» Заемщик предоставляет:

• 1. Заявление-анкету по форме Банка.
• 2. Паспорт гражданина РФ. При отсутствии общегражданского паспорта, заменяющий его документ: удостоверение офицера, паспорт моряка.
• 3. Документы, подтверждающие семейное положение Заемщика: свидетельство о браке, свидетельство о рождении детей, свидетельство о расторжении брака, при наличии — брачный договор; ксерокопии, оригиналы предъявляются.
• 4. Свидетельство о постановке на учет в органах ФНС РФ (ИНН) или социальный номер (ксерокопия, оригинал предъявляется).
• 5. Свидетельство о постоянной регистрации по месту пребывания Заемщика за последние 6 месяцев (только для г. Москвы и Московской области).
• 6. Документы (оригиналы), подтверждающие доходы Заемщика за последние шесть месяцев или в случае, если Заемщик имеет стаж на последнем месте работы свыше 1 года — за последний год (справка по форме 2-НДФЛ либо справка по форме Банка, для пенсионеров допускается принятие справки по форме территориального органа Пенсионного фонда).
• 7. Заверенную работодателем копию всех заполненных страниц трудовой книжки Заемщика. В случае, когда трудовая книжка не может быть предоставлена Заемщиком, в соответствии с действующим законодательством, например, в случае если Заемщик является сотрудником правоохранительных органов, допускается предоставление справки работодателя, подтверждающей место работы Заемщика.
• 8. Документы из других банков, подтверждающие остаток ссудной задолженности, если Заемщик имеет текущие обязательства по полученным займам или предоставленным поручительствам перед данными банками.
• 9. В случае невозможности Заемщика лично участвовать при заключении договоров, допускается действие от имени Заемщика представителя по доверенности, удостоверенной нотариально. Доверенность должна содержать необходимые полномочия представителя.

  Заключение

  договоров и совершение иных необходимых действий допускается в случае, когда доверенность выдана на одного из совершеннолетних членов семьи Заемщика: супруга, родителя, ребенка либо родных брата или сестру Заемщика. При этом Заемщик представляет в Банк заявление об оформлении ипотечного кредита по доверенности с указанием лица, на имя которого выдана доверенность и указанием в ней параметров приобретаемой квартиры, доверенность, удостоверенная нотариально и паспорт представителя, действующего по доверенности.

Возраст Заемщика — пенсионера к моменту истечения 2/3 срока кредитования не должен превышать 60 лет (при этом предельный возраст Заемщика устанавливается не более 70 лет). Заемщикам, возраст которых на момент обращения в Банк составляет 60 лет и более, кредит не предоставляется.

Указанные документы могут не предоставляться при условии внесения Заемщиком в качестве первоначального взноса не менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры и увеличения процентной ставки по кредиту на 1% в валюте кредита.

Исходя из рассматриваемых параметров видно, что ОАО Сбербанк России более требователен к заемщику нежели банк ОАО «УРАЛСИБ»:

• 1. Сроки кредитования одинаковые.
• 2. Объекты кредитования у ОАО Сбербанка России шире.
• 3. Обеспечение одинаково.
• 4. Первоначальный взнос в ОАО Сбербанке России больше.
• 5. Пакет документов в Сбербанке России ОАО шире.
• 6. Ставки в Сбербанке России ОАО ниже.
• 7. Период рассмотрения вопроса о предоставлении кредита в Сбербанке России ОАО больше.
• 8. В Сбербанке России ОАО установлены минимальные и максимальные суммы кредита.
• 9. Комиссия за обслуживание кредита в Сбербанке России ОАО больше.

Более жесткие требования ОАО Сбербанка России к заемщикам существенно снижает кредитный риск банка, улучшает качество кредитного портфеля и в целом способствуют стабильности работы банка.