Правовое регулирование ипотечного кредитования

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I (1995 г.) и части II (1996 г.) Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования [10,11].

В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. Принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости [41]. В соответствии с ним:

• — вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• — государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;
• — государственной регистрации подлежат:
• — право собственности на недвижимое имущество;
• — сделки с недвижимостью;
• — ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
• — создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
• — государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;
• — государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 году было создано Агентство жилищного ипотечного кредитования (АИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в т. ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Основные направления деятельности АИЖК призваны выполнять следующие функции:

• — содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами;
• — привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;
• — содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);
• — стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;
• — представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных организациях.

Немаловажным законом стал принятый 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ [42]. Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

• — в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т. п.);
• — в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;
• — изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с публичных торгов, но и с аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

В законе нашли отражение следующие положения:

• — основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
• — порядок заключения договора об ипотеке;
• — закладная как ценная бумага;
• — государственная регистрация ипотеки;
• — обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
• — переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
• — последующая ипотека;
• — уступка прав по договору об ипотеке;
• — обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;
• — особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге. Согласно статье № 42 закона РФ «О залоге» от 29 мая 1992 года № 2872−1 ипотекой — признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им [46].

В январе 2000 года Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования [47].

К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование также следует отнести Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ [44].

Закон предусматривает два вида ценных бумаг. Это облигации, так называемые ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты участия. Это оптимальный набор инструментов, который позволил с одной стороны, ввести необходимую диверсификацию в инструменты рынка, с другой стороны, не допустить ситуации, при которой подвергалось бы сомнению надежность ценных бумаг, которые используются для секъютиризации ипотечного кредитования.

Принципиальной особенностью и того, и другого вида ценных бумаг, в отличие от иных ценных бумаг, которые используются в настоящий момент на рынке, является обеспечение так называемым ипотечным покрытием. Под ипотечным покрытием понимается денежные права-требования, которые возникли из договоров займа или из договоров кредита, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен ипотекой, то есть недвижимостью. Иными словами, это ценные бумаги, удостоверяющие права не на недвижимость, а ценные бумаги, удостоверяющие права права-требования, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен недвижимым имуществом.

В Государственной думе РФ разрабатывается законопроект «О стройсберкассах». В основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. В Чехии, например, такая программа уже работает. Разработка данного законопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру. Одна из важнейших задач — законодательное оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических действий как сами стройсберкассы и лиц, которые к ним обратились, так и строительные компании. Вполне естественно, что решить ее без поддержки Банка России, определяющего «правила игры» на этом поле, невозможно. Поэтому следует определиться по четырем наиболее важным вопросам.

Во-первых, если создавать строительные сберегательные кассы, то должен быть закон, который бы регулировал их деятельность. По действующему банковскому законодательству небанковские кредитные организации (а стройсберкассы вероятнее всего должны относиться именно к этой категории) не имеют права работать со средствами физических лиц.

Второй вопрос — статус и, соответственно, правовой «коридор», в котором будут развиваться стройсберкассы. Для разработчиков законопроекта, по сути, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная организация. Но для Центробанка это вопрос принципиальный — на него ложится разработка нормативной базы и надзор за деятельностью стройсберкасс.

Третий момент связан непосредственно с характером нормативных актов. Очевидно, что деятельность стройсберкасс должна жестко регламентироваться: они будут работать с деньгами населения, и эти средства должны направляться на строго определенные цели. Поэтому в законе должны быть четко прописаны все ограничения и те операции, которые стройсберкасса может осуществлять.

Четвертый по порядку, но не по важности вопрос — гарантии целевых вложений граждан.

В законопроекте о стройсберкассах, на сегодняшний день, суть деятельности заключается в следующем: Вкладчик заключает с строительной сберегательной кассой договор накопления сбережений, который предусматривает внесение им в течение определенного срока фиксированных взносов. Когда накопленная сумма составит 30−50% стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. Кредиты предоставляются на срок, как правило, от 7 до 15 лет.

В итоге, обе структуры — стройсберкассы и ипотечные банки — сталкиваются с проблемой, связанной с несовершенством российского банковского законодательства.

При подготовке законопроекта о строительных сберегательных кассах эксперты банковского комитета очень жестко настаивали на том, чтобы строительная сберегательная касса на уровне закона была признана кредитной организацией. И тут возникает главная проблема — как классифицировать данную кредитную организацию. Строительная сберегательная касса заключает договоры строительных сбережений с гражданами. Однако перечень проводимых ею банковских операций является очень узким и ограниченным. Она не претендует на то, чтобы совершать весь перечень банковских операций, что, очевидно, существенно снижает количество рисков, с которыми сталкивается данный финансовый институт. Не имея возможности классифицировать в рамках действующего определения строительную сберкассу как небанковская кредитная организация, поскольку главный критерий небанковской кредитной организации — не совершать операции с гражданами, остается единственная возможность признать строительную сберкассу в рамках действующего законодательства универсальным банком, т. е. банком, который в соответствии с российским законодательством получает возможность совершать неограниченный перечень банковских операций и по логике Центрального банка, таким образом, должен подвергаться всем тем нормативным регуляциям, что и универсальный банк.

Поэтому, разрабатывая закон о строительных сберкассах, эксперты банковского комитета смело назвали их специализированными кредитными организациями. Главное возражение, которое последовало от Банка России, состояло в том, что понятие «специализированная кредитная организация» отсутствует в российском банковском законодательстве. Это та же самая проблема, с которой последние 4 года сталкивались кредитные потребительские кооперативы.

сбербанк ипотека коммерческий регион.