Ипотечное кредитование в современной России

История развития ипотеки в России представляется крайне полезной не только в познавательном плане, но и в практическом, поскольку именно здесь было придумано несколько гениальных схем делать деньги почти из воздуха.

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первый банк, по характеру своей деятельности являвшийся учреждением ипотечного кредита, был создан в 1754 году при императрице Елизавете Петровне. Государственный банк для дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный заемный банк, просуществовал до конца 50-х годов ХIХ в., положив начало формированию системы кредитования граждан под залог недвижимого имущества.

Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в Росси в 50-х годах XVIII столетия. Ими стали государственные дворянские банки, обслуживавшие интересы исключительно дворянского сословия. Схема их работы была достаточно проста. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Как правило, сумма кредита составляла 60−70% от стоимости закладываемого имущества. Подобная система просуществовала до пятидесятых годов 19 века. Причиной её краха стало несоблюдение дворянскими банками золотого правила сбалансированности пассивов и активов. Выдавая долгосрочные ссуды, банк привлекал средства вкладчиков на депозит на меньший срок; дворяне при этом направляли заемные средства не на приращение капитала, а на текущие потребности. Все это приводило к массовым неплатежам по ссудам. Вследствие такого положения дел Александр II запретил выдачу государственных кредитов, ликвидировав дворянские банки как класс, а всю образовавшуюся задолженность перевел в государственный банк России. Однако потребность появляющихся предпринимателей в долгосрочных кредитах заставила их обратиться к той же ипотеке, но на совершенно новых принципах.

Во-первых, практически все виды кредитных учреждений были частными. Из всего многообразия можно выделить две основные формы организации ипотечного дела. Это городские кредитные общества и земельные банки. Тогда же были придуманы и оригинальные схемы, и финансовые инструменты. Так, земельные банки и кредитные товарищества выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Одновременно заемщик становился членом кредитного товарищества. Особенное распространение эта схема получила при образовании городских кредитных обществ, когда члены общества, не имея солидного общего уставного фонда или других источников финансирования, умудрялись инвестировать крупные средства в долгосрочные строительные проекты. Буквально происходило следующее. Собирались собственники недвижимости, объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. За тем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. Ценные бумаги выдавались непосредственно учредителям, которые с этими долговыми обязательствами шли на вторичный рынок (к инвестору), обещая по бумагам фиксированный доход.

Чтобы придать своим ценным бумагам больший вес, кредитные товарищества добились права конвертировать их в государственные обязательства (акции займов и т. д.). Кроме того, государство само было активным покупателем подобных долговых обязательств, приносящих стабильный доход в течение длительного закладываемого времени. Помимо перечисленных преимуществ инвестирования в ценные бумаги кредитных обществ, немаловажным фактором в глазах частного инвестора было круговое поручительство членов товарищества за погашение долговых обязательств. Надо отметить, что годовой процент по этим ценным бумагам был невысок — до 5. Однако их привлекательность доказывается достаточно красноречивым фактом. Так, знаменитые английские финансисты Ротшильды с удовольствием выступали брокерами российских ценных бумаг, подтвержденных недвижимостью, продавая их на финансовых рынках Европы. Бумаги имели хождение во Франкфурте-на-Майне, Париже, Лондоне, Антверпене и других торговых центрах.

В начале ХХ в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских банков позднее было использовано в других странах Проскурякова Н. Особенности ипотечного кредита в дореформенной России// Индустриализация в России, 2004, № 5. .

К сожалению, развитие системы кредитования под залог недвижимого имущества и, прежде всего, земли было остановлено событиями октября 1917 года. Советская власть, ликвидировав частную собственность на землю, практически уничтожила основу ипотечного кредитования.

В современной России предметом сделок на ипотечном рынке являются ипотечные облигации. Источник ресурсов — денежные накопления корпораций, населения и государства, аккумулируемые на счетах кредитно-финансовых институтов, занимающихся ипотечными операциями (ипотечные, коммунальные и сберегательные банки, страховые компании, ссудо-сберегательные ассоциации и др.).

Процентные ставки на ипотечном рынке колеблются в зависимости от спроса и предложения и в среднем составили в послевоенные годы 6−8%, в 70-е гг. 20 столетия превысили 10%, в настоящее время составляют 13−18% годовых в рублях; 9,75−12% в долларах. В современных условиях ресурсы ипотечного рынка активно используются для обновления и расширения производственных фондов торгово-промышленных корпораций, финансирования сельского хозяйства и жилищного строительства. За последнее время в условиях усиления инфляции, участившегося спада производства, дефицита топливно-сырьевых ресурсов, а также в связи с высокими процентными ставками и нехваткой долгосрочного капитала на инвестиционном рынке усиливается напряженность.

Федеральные власти связывают с ипотекой решение проблем жилья. В Министерстве экономического развития обещают, что к 2010 году ипотекой смогут воспользоваться около 1 млн. россиян, в то время как в 2005 году таких было лишь 43 тысячи. Государство обещает платить за заемщика половину банковской ставки, чтобы годовой процент для тех, кто взял кредит, не превышал 6,5%.

В Москве, более благополучной в социально-экономическом отношении из всех российских городов, 4,5 млн. семей нуждаются в улучшении жилищных условий, и лишь 1% могут решить эту проблему. Московские власти имеют собственную программу под названием «Социальная ипотека». Суть ее в том, чтобы продавать очередникам жилье фактически по себестоимости (700−800 долларов за метр), а не по 2000 долларов за метр, как это стоит на рынке недвижимости.

Ипотечный кредит подвергается государственному регулированию, что вытекает из общей направленности возрастания роли денежно-кредитного регулирования экономики развитых капиталистических стран после второй мировой войны. Это регулирование включает обеспечение ликвидности ипотечных банков, обязательное хранение определенной части привлеченных ими средств в центральных банках, контроль за объемом кредитных операций и эмиссией ценных бумаг и другие мероприятия.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям может соответствовать так называемый ипотечный кредит, обеспеченный залогом недвижимых товарно-материальных ценностей.

Ипотечное кредитование под залог земельных участков В дореволюционной России был создан динамичный рынок жилья, базировавшийся на мощной кредитной финансовой системе, основанной на закладных и векселях. Тем не менее, главным объектом ипотечного кредитования являлась земля, а не жилье. Ипотечный кредит в то время, как правило, ассоциировался с поземельным кредитом и предоставлялся различного рода поземельными банками, то есть в основном преобладала ипотека без жилья. Изучая состояние сегодняшнего рынка ипотечного кредитования, а мы с полным правом можем называть его рынком, что ситуация изменилась с точностью до наоборот, то есть, главным объектом ипотечного кредитования является жилье.

Для банка обеспечение кредита в виде земли или недвижимости довольно привлекательно с точки зрения его дешевизны. Чаще всего это ничего никому не стоит, кроме регистрационных сборов, которые берет государство. Однако вопрос кредитования под землю осложнен по ряду причин, в частности, оформлением земли в качестве залога, а также серьезными недоработками в земельном законодательстве. Вследствие этого осуществлять кредитование под залог земельных участков, по крайней мере, рискованно. Во время международного российско-германского симпозиума «Банковское законодательство» руководитель управления Объединения германских ипотечных банков г-н О. Штекер назвал три главных условия для ипотечного кредитования:

• 1. развитая и функциональная нотариальная система;
• 2. поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;
• 3. функциональные и развитые судебная и платежная системы.

Инвестор, вкладывающий деньги в землю или недвижимость, должен иметь правовую уверенность в том, кто конкретно является её собственником, как и в каком случае отношения собственности могут быть изменены. Также необходима правовая уверенность в том, как может использоваться участок земли или недвижимость. Должны быть развиты правовые нормы, связанные с арендой, обеспечивающие инвестору, например, возможность разорвать договор о сдаче в аренду жилого помещения или сооружения в случае, если не выполняются условия аренды.

Прибыль, на которую рассчитывает инвестор, не должна облагаться такими налогами, чтобы терялся всякий интерес к получению этой прибыли. В России это, прежде всего, касается зарубежных инвесторов, на которых распространяются некоторые валютные ограничения.

Инвестор должен впоследствии иметь и возможность продать участок земли, для чего необходим соответствующий рынок. Важно, чтобы разрешение на застройку переходило к новому владельцу земли, т. е. право на застройку должно выдаваться не конкретному лицу, а быть связанным с земельным участком.

Необходимо, чтобы существовала и велась по принятым стандартам поземельная книга. Банк может оформлять ипотечный кредит только в том случае, если в поземельной книге отражаются не только права, но и претензии на каждый участок, а также порядок преимущественности таких прав. К примеру, во французском праве, если банк кредитовал предприятия под залог его недвижимого имущества, такой кредит оформлен как ипотечный, а предприятие оказывается к банку несостоятельным должником, преимущественным правом взыскания долга с предприятия будут обладать лица наемного труда, работники этого предприятия.

Кроме поземельной книги, должен существовать и земельный кадастр с конкретным описанием каждого земельного участка. Первое условие для составления земельного кадастра — это точный обмер каждого участка. Кадастр должен быть взаимосвязан с поземельной книгой.

Необходимо остановится на праве, регулирующем порядок взыскания. Ипотека призвана обеспечивать интересы кредитора в случае, если заемщик по каким-либо причинам не может или не хочет выплатить кредит. Если приходится переносить взыскание на объект залога, т. е. использовать ипотеку для того, чтобы путем продажи залога получить долг, необходима определенная законом процедура возбуждения дела и публичных торгов для продажи недвижимости по решению суда. Встает вопрос: что в этом случае делать с собственником недвижимости, если им были заложены дом или квартира, где он проживает? Практически во всех восточноевропейских странах этот вопрос не отрегулирован. Теоретически можно выставить на публичные торги квартиру или жилой дом несостоятельного должника, но кто практически купит квартиру, если там живет человек, которому заведомо негде жить и нечем расплатиться?

Ипотечный кредит — долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог (заклад) недвижимости, прежде всего земли. Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды называют также ипотекой.

Ипотечный кредит возник еще в рабовладельческом обществе, где он представлял собой разновидность ростовщического капитала, получил развитие при феодализме, но особенно распространился при капитализме. Этот кредит позволяет предпринимателям увеличивать размер производительного использования капитала, а землевладельцам — финансировать покупку дополнительных участков земли. Предоставляют его специальные ипотечные банки (в странах, где такие банки имеются), а также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки.

При залоге недвижимого имущества должник лишь номинально сохраняет свое право собственника. Фактически в этом случае земельная рента, являющаяся экономической формой реализации земельной собственности, присваивается кредитором.

На стадии монополистического капитализма ипотечный кредит претерпевает существенные изменения. Расширяются сферы его применения — ссуды идут в основном на строительство жилых домов, коммерческих сооружений и увеличение производственных фондов, т. е. растут масштабы операций, связанных с городской недвижимостью, ширится городская ипотека.

Процентные ставки по ипотечным ссудам, как правило, дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщиков. Нередко размер процентных ставок устанавливается государством применительно к сословным группам населения. Это наглядно прослеживается на процентной политике правительства дореволюционной России.

Долгосрочные денежные накопления, образуемые путем выпуска ипотечных облигаций, аккумулировались на ипотечном рынке, являвшемся частью рынка ценных бумаг.

В современной России ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики, имеющим свои специфические особенности:

ипотечный кредит — это ссуда под строго определенный залог, поскольку обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае невозврата кредита заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Поскольку залогом выступает недвижимость, то это существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, но усложняет его реализацию в случае непогашения кредита. Это обусловлено тем, что недвижимость не относится к высоколиквидным активам;

большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение, поскольку они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков;

ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10−30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая тем самым размер ежемесячных выплат. Петров Н. Дом из ипотеки//Российская Федерация сегодня. 2005, № 15.