Экономические и правовые основы ипотечного жилищного кредитования

Основные экономические и правовые понятия в ипотеке и ипотечном кредитовании физических лиц.

Залог недвижимого имущества (ипотека) является интересным инструментом на рынке жилья. В последние годы активно обсуждается проблема развития ипотечного жилищного кредитования, но в массовое сознание внедрение идеи о возможности добровольного закабаления на несколько лет, даже во имя благой цели, идет очень медленно. Помимо этого есть значительное количество институциональных, правовых, экономических факторов, которые в совокупности не просто мешают, а в определенной степени сводят на нет возможности развития, расширения рынка ипотечных правоотношений. Вместе с тем, законодатель регулярно принимает нормативные акты, которые должны способствовать становлению данного института в России (осенью 2003 г. был принят Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» Федеральный закон от 11. 11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», на протяжении 2004 г. вносились изменения в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) Федеральный закон от 16. 07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) «, наиболее существенные из которых были внесены Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Ипотечная система не может надежно функционировать без единого по всей Российской Федерации порядка регистрации объектов недвижимости, включая жилье, землю и закладные листы. Попытки администраций отдельных регионов в целях ускорения введения ипотеки установить местные правила такого учета приведут к несовместимой с понятием ипотеки разнородности и вызовут негативные последствия.

Подлинная ипотека начинается там и тогда, где и когда кредитор независимо от своего местонахождения может получить достоверные сведения о состоянии интересующего его недвижимого имущества, включая наличие ранее совершенных залогов или арендных договоров независимо от местонахождения клиента. Ипотека предполагает регистрацию залоговых сделок в унифицированном порядке едиными органами в тесной связи с юридической практикой, судом, арбитражем, в результате чего исключается вероятность ошибочного повторного залога. Функционирование этой системы невозможно без создания единой общей базы данных о заложенной недвижимости. В этом ее коренное отличие от систем, базирующихся на разрозненной, отрывочной информации, публикуемой в различных газетах и рекламных изданиях, не несущих ответственности за достоверность сведений. В наше время эту задачу легче решить организационно, поскольку для ее решения может быть применена техническая база в виде централизованной сети компьютерной связи.

Что такое ипотека?

Ипотека — залог недвижимого имущества, т. е. отношения, направленные на обеспечение исполнения основного обязательства посредством предоставления залогодержателю в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства преимущественного права на удовлетворение своих требований за счет предмета залога. В условиях отсутствия устоявшихся традиций и обычаев исполнения обязательств, низкого уровня правовой культуры и вежливости участников рынка многие кредиторы предпочитают заранее обеспечить возврат передаваемого должнику имущества или его денежной стоимости. Одним из способов этого наряду с неустойкой, удержанием, поручительством, банковской гарантией и задатком является залог. Залог недвижимого имущества является наиболее надежной формой в силу значительной стоимости объектов и необходимости государственной регистрации всех юридически значимых действий с ним Журнал «Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ», 2005, N 2.

Предмет ипотеки

Правоотношения, возникающие в связи с залогом недвижимого имущества, регулируются Гражданским кодексом РФ в главе «Обеспечение обязательств», а специальные правила по сравнению с общими установлены Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Они состоят в следующем.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в ЕГРП, в том числе:

земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо части земельных участков, площадь которых меньше нормативно установленной;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

не завершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (как единое целое).

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки Федеральный закон от 16. 07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .

Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Участники и объекты ипотечной жилищной кредитной операции

Сторонами ипотеки являются:

залогодатель — физическое лицо, которое передает имущество в залог;

залогодержатель — банк или другая организация-кредитор, которая принимает недвижимость в залог.

Обязательным требованием для договора ипотеки является его государственная регистрация. Иначе соглашение считается незаключенным (ст. 10 Закона N 102-ФЗ).

Имущество, на которое установлена ипотека, на все время залога остается у физического лица-должника, он может свободно владеть и пользоваться недвижимостью, но не вправе продать, обменять или передать ее другой организации или предпринимателю без согласия кредитора.

В отличие от обычного кредитования при выдаче ссуд на условиях ипотеки больше внимания уделяется организации обеспечения возврата ссуд, поэтому наряду с главными субъектами кредитного процесса кредитором и заемщиком в этом процессе невторостепенное значение приобретают гаранты — организации страхования, судебные и нотариальные органы.

Ипотечные жилищные кредиты подразделяются на кредиты, выдаваемые на строительство жилья, и на кредиты на его приобретение.

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам. Последние практикуются в тех случаях, когда окончательный владелец здания еще не известен в период строительных работ. Такая ситуация может возникнуть и тогда, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении одноквартирных жилых домов, ведет одновременно работы, к примеру, на десяти и более объектах — на период строительства она, безусловно, заинтересована в привлечении максимальных средств.

В процессе ипотечного кредитования жилья особенно важное значение приобретает залог. Кредитор-залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд приобретает право получить невозвращенные средства за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке в сравнении с другими кредиторами. Разновидностью залога является заклад. При закладе в отличие от обычного залога имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т. е. банк. Так, на период заклада заложенная ссудополучателем квартира находится в распоряжении банка.

Объект залога, как правило, не совпадает с объектом кредитования. Под объектом кредитования подразумевается конкретная цель, на достижение которой предоставляется ссуда. Объект залога — это движимое или недвижимое имущество, либо земельный участок, служащие обеспечением обязательства заемщика.

Объектами ипотечного кредитования могут быть строительство квартиры в составе многоквартирного жилого дома или индивидуального жилого дома либо затраты на их приобретение. При этом возможны различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья предоставляется под залог жилья; ссуда на строительство жилья выдается под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка выдается под залог жилья.

В качестве залога жилья предполагается использование запасной жилой площади заемщика либо единственной площади, на которой он проживает. Во втором случае могут возникать серьезные осложнения при реализации недвижимости заемщика для погашения его долга Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного жилищного кредитования: Учебное пособие. — М.: Высшая школа, 2005. .

Условия договора

В договоре ипотеки должны быть указаны:

предмет ипотеки (его наименование, местонахождение и информация, достаточная для идентификации этого предмета), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего право залогодателя на предмет ипотеки.

Неясности, как показывает практика, могут возникнуть при формулировании условия о цене предмета залога.

Способов оценки недвижимого имущества может быть несколько. Возможно, что различные результаты, получившиеся в процессе оценок, будут одновременно закреплены в договоре. Однако цена договора ипотеки является существенным условием договора. Поэтому нечеткость при его формулировании может повлечь спор о действительности договора: суды могут признать договор незаключенным, если невозможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке (п. 19 Приложения к Письму ВАС РФ N 90).

Вступление договора в силу

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст.10 Закона об ипотеке).

Обеспечение обязательства по договору ипотеки

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»).

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (абз.2, 3 п. 1 ст.1 ФЗ «Об ипотеке»).

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2 ФЗ «Об ипотеке»). При подготовке раздела 1. 1 использованы материалы журнала «Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ», 2005, N 2 Федерального Закона «102-ФЗ от 16. 07. 98 «Об ипотеке (залоге недвижимости) «.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Требования, обеспечиваемые ипотекой

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

• 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
• 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
• 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
• 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и / или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.