Оценка недвижимости методом сравнения продаж

Область применения и ограничения метода сравнения продаж.

Метод сравнения продаж, называемый также рыночным методом, методом рыночной информации, методом прямого сравнения, является наиболее широко применяемым методом оценки. Сущность метода заключается в том, стоимость собственности определяется путём сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. недвижимость доход договор аренда Считается, что наиболее достоверные результаты метод сравнения продаж даёт при оценке некоммерческой недвижимости — многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.

Последовательность применения метода сравнения продаж.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

На первой стадии выявляются недавние продажи сравнимых объектов недвижимости на соответствующем рынке. Данные о продажах сравниваемых объектов обычно находятся в регистрационных конторах и риэлторских фирмах, в материалах судебных заседаний, в архивах оценщиков, кредитных институтов, нотариальных контор и т. п.

Также собранная информация анализируется на предмет достоверности. Проверяется, насколько сопоставимые объекты конкурентоспособны с точки зрения покупателя, обладающего типичной для рынка информацией. Продажная цена должна соответствовать добросовестной честной сделке между осведомлёнными сторонами, т. е. ни одна из сторон не подвергалась чрезмерному давлению, обе стороны соответствующим образом информированы и поступали экономически рационально и финансирование сделки соответствовало нормальным рыночным условиям.

Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены продавцом, покупателем, брокером или оценщиком, которые сопровождали данную сделку. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, так как часто на «вторичном» рынке в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а фактическая цена сделки не указывается, а она, как правило, гораздо выше. Уменьшение цены сделки в договоре купли-продажи объясняется большой госпошлиной и значительными ставками налогообложения дохода со сделок с недвижимостью. Проблема «двойной цены» — государственная проблема. В некоторых странах она решается введением законодательного акта, по которому муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объектов недвижимости, представленных к продаже. Если муниципальные органы управления обнаруживают, что сделка купли-продажи объекта недвижимости осуществляется по цене ниже рыночной, муниципалитет принимает решение о покупке данного объекта по этой заниженной цене.

Особенно тщательно необходимо проверять цены по сделкам купли-продажи двумя сторонами, тесно связанными взаимными интересами, например, между родственниками, головной и дочерней фирмами и т. д.

На второй стадии выбирают подходящие единицы измерения и проводят сравнительный анализ для каждой выбранной единицы измерения. Так как объекты недвижимости часто отличаются по размеру и числу элементов, при сравнении рыночных продаж необходимо привести рыночные данные к общему знаменателю. На разных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы измерения.

Выбор единиц сравнения При анализе продаж земли обычно используют следующие единицы сравнения:

цена за единицу площади — наиболее распространённая единица сравнения. При продажах больших участков земли используют цену за 1 га, при продажах участков под индивидуальную застройку и отдельные здания — цену за 1 сотку, городские участки могут сравниваться по цене за 1 кв.м.;

цена за фронтальную единицу длины участка вдоль дороги обычно используется для земель коммерческого назначения;

цена за участок используется при анализе участков с аналогичными размерами и формой.

При анализе продаж застроенных участков обычно используют следующие единицы сравнения:

цена за 1 кв.м. общей площади здания или сооружения хотя и применяется на некоторых рынках, в то же время как единица сравнения достаточно неопределённа, т.к. не учитывает в достаточной степени потребительские качества собственности;

цена за 1 кв.м. чистой площади здания или сооружения, подлежащей сдаче в аренду, не учитывает площади лифтов, коридоров и т. п. Таким образом, принимается во внимание индивидуальное качество объекта;

цена за 1кв.м. здания без учёта стоимости земли получается путём вычитания из продажной цены недвижимости стоимости участка и деления разности на общую площадь здания. Таким образом, учитывается отдельно стоимость земли, которая может иметь различную стоимость из-за своего местоположения;

цена за комнату;

цена за квартиру или другую единицу недвижимости;

цена за 1 м кубический здания или сооружения применяется для таких объектов, как элеваторы, промышленные корпуса и т. п.;

цена за единицу, приносящую доход, более всего подходит для зрелищных сооружений, ресторанов, гаражей, станций техобслуживания и т. п.

На третьей стадии в цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Это делается для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. В процессе корректировки фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому.

На четвёртой стадии оценки методом сравнительного анализа продаж устанавливается стоимость оцениваемого объекта.

Выбор элементов сравнения Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость. Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки, требуется выполнить корректировки продажных цен объектов сравнения по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения.

В оценочной практике принято выделять 9 основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

права собственности на недвижимость;

условия финансирования;

условия продажи;

состояние рынка;

местоположение;

физические характеристики;

экономические характеристики;

использование;

компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Права собственности на недвижимость. В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Большое количество видов недвижимости, особенно доходно-производящие виды собственности, продаются вместе с существующими арендными договорами.

Условия финансирования. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчётов, которые в свою очередь влияют на стоимость объекта. Расчёт корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договорённостей, при этом зачастую корректировки на условия продажи и условия финансирования объединяются.

Условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по рыночной цене; если продавцу необходимо срочно реализовать собственность; если на продавца оказывается давление; если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь.

Состояние рынка. Корректировка на состояние рынка учитывает прежде всего изменение рыночных условий, происходящее с течением времени. Основными факторами, изменяющими рыночные условия, являются инфляция, изменение налогового и других законодательств, изменения в предложении и спросе. Рыночные условия могут изменяться как в целом, так и для отдельных видов собственности.

Месторасположение. Наилучшим образом величина корректировки выводится из анализа продаж подобных объектов в разных местах, поэтому можно сказать, что корректировка на месторасположение отражает разницу в стоимости земли для данных объектов.

Физические характеристики. Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физических характеристиках — разные размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид. Сюда же можно отнести состояние окружающей среды, функциональные возможности и эстетические характеристики.

Экономические характеристики. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на величину чистого текущего дохода — текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т. д.

Использование. При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после продажи используются не так, как объект оценки.

Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Для коммерческих объектов, таких как гостиницы, рестораны, магазины и т. д., характерно присутствие в стоимости компонентов, не связанных с недвижимостью.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Техника выполнения корректировок Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

анализ парного набора данных;

статистический анализ;

графический анализ;

анализ тенденций;

анализ издержек;

анализ вторичных данных.

К качественным методикам относят:

относительный сравнительный анализ;

распределительный анализ;

индивидуальные опросы.

Из этих методик наиболее широкое применение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

Проведение сравнительного анализа включает выполнение 4 последовательных этапов:

определение элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого объекта;

измерение корректировки для каждого элемента сравнения с использованием количественной или качественной методики;

проведение окончательной коррекции цены продажи для каждого объекта сравнения по всем элементам;

анализ скорректированных продажных цен с целью получения единого показателя стоимости.