Долги наши тяжкие

Понемногу в умах отложилось, что надеяться нужно только на себя.

С принятием Закона о жилище понемногу заговорили о выселениях неплательщиков. Но куда? У кого поднимется рука выселить, скажем, многодетную семью, инвалида — да и просто тихого пьянчужку? Обменных фондов жилья не было ни у кого. Муниципального жилья не существовало. Но не было и денег на финансирование тех, кто здоров, силен и может зарабатывать сам. Не было денег и на оплату чьих-то излишков жилплощади. Одинокие, малосемейные, да и просто практичные люди стали сами потихоньку перебираться в квартиры поменьше и подешевле, но что делать с теми, кто не привык заботиться о завтрашнем дне?

И начались первые судебные процессы, где предметом исков были суммы, выплатить которые было возможно, лишь продав квартиру, если должник не имел иного имущества. Судебная практика 1994—1997 гг. была довольно нечеткой, институт судебных исполнителей был слаб и зачастую судья просто отклонял иск, мотивируя решение тем, что «сумма задолженности некритична и может быть выплачена без того, чтобы продавать квартиру». Это было ошибкой и только дальше загоняло людей в долги. В наиболее «запущенных» случаях, когда кредитор все же добивался решения о принудительной продаже жилья, долг достигал такой величины, что после его выплаты не оставалось денег даже на покупку самого скромного жилья.

Отчего принудительной продаже подвергалась именно квартира, а не машина, дача, фамильные бриллианты? В ходе приватизации жилфонда и при продажах жилья все сделки заносились в специальный Регистр, содержащий исчерпывающую информацию о квартирной собственности. Собственником автомобиля, дачи или иного имущества может числиться кто угодно, а у квартиры всегда есть конкретный владелец, обязанный оплачивать расходы по ее эксплуатации. Коммунальщики, а теперь — квартирные товарищества (о которых будет сказано ниже) вовсе не ставят целью погашение долга любой ценой. Должнику — и это правило! — идут навстречу, устанавливая график погашения, помогая получить пособие, ссуду или продать имущество. В суд обращаются в последнюю очередь, когда исчерпаны все другие средства воздействия на должника. Принудительная продажа квартиры — это самый последний шаг, на который судебная власть идет крайне неохотно и только в тех случаях, когда должник проявляет явную недобросовестность и нежелание исполнять обязательства.

Но, даже получив решение суда и оформив переход права собственности на квартиру, новый владелец зачастую не знал, что делать дальше, так как некоторые не соглашались выезжать «добром». Их выселяли с полицией — или, иногда, с «исполняющими обязанности полиции». Массовых выселений не было. Более того: принудительные выселения были единичными случаями. А в зонах экономического бедствия их не было вовсе.

Постепенно в головах отложилось, что квартира — это имущество, которого можно лишиться, не выполнив взятые на себя денежные обязательства.

Кроме суда, взысканием долгов занялись инкассовые фирмы. Рычагов давления на должника у них не было, они лишь предлагали компромиссные варианты. Уже в 1996 году маклерские бюро включили в число своих услуг продажу квартир с задолженностью — с одновременным подысканием дешевого жилья. Из таблицы учета сделок с квартирной собственностью видим, что наибольшее число договоров купли-продажи жилья было заключено в 1997—1998 гг.

Статистика не говорит, какая часть квартир была продана в связи с задолженностью по квартплате — по решению суда либо добровольно, — но известно, что именно в 1997—1998 гг. большинство хронических задолжников расстались с жильем по своей воле либо принудительно.

* Примечание. — В 1995—1996 гг. статистики купли-продажи квартир не велось.

Практичные люди с низкими доходами подыскивали жилье поменьше и подешевле в эксплуатации и освобождались от квартир, ставших им не по карману. Что было с теми, кто соглашался продать квартиру в погашение долга? Из сумм, оставшихся после выплаты задолженности, они покупали жилье подешевле — квартиру меньшей площади или в домах без удобств. Или комнату в общежитии. В 1996—1997 гг. средняя цена благоустроенной квартиры в Таллинне составляла всего 10—12 тыс. долларов и задолжник, в течение полутора-двух лет накопивший долг в 2500 долларов, после продажи квартиры и оплаты обязательств мог рассчитывать на покупку дешевого жилья. Так делали те, кто хотел достойно жить и знал, что завтрашний день непременно придет.

С течением времени проблема выселений (а чаще — расселений) в связи с задолженностью по жилью была решена. Стандартная схема выселения такова: решение суда передается судебному исполнителю (они, кстати, стали частными предпринимателями), выселение идет с помощью полиции, а квартира выставляется на аукцион, куда сходятся маклеры и те, кто надеется купить квартиру подешевле. Из полученных от продажи сумм гасятся долг за коммунальные услуги, судебные расходы, плата судебному исполнителю (если пришлось прибегнуть к его услугам) и расходы по выселению и продаже. Остаток выдается бывшему собственнику. Скажу сразу, что случаев применения этой схемы становится все меньше. Потому что за десять лет отношение людей к жилью, обязательствам и долгам изменилось полностью.

Начиная с 1998 года банки стали широко кредитовать покупку жилья (а поздней — и другие виды деятельности), причем основным залогом кредита стало служить именно жилье. Если владелец заложенной квартиры не может выдержать график платежей по полученному кредиту, то квартира подлежит продаже в оплату долга. В случае, если владелец квартиры ничего не предпринял сам, суд, рассматривая иск о взыскании задолженности и найдя его законным, как правило, удовлетворяет требование кредитора и, как правило, помощь судебного исполнителя в этих случаях не требуется.

Пережитые трудности сделали людей гораздо ответственней и осторожней, научив избегать долгов. Но были и другие: безнадежные пьянчужки, наркоманы и люди, чьи умственные способности были от роду невелики. И, разумеется, душевнобольные. Дееспособность большинства из тех, кто лишался жилья, ограничена не была и немало бедняг, обрадовавшись попавшим в их руки крупным (для них) суммам и, не слушая встревоженных родных и знакомых, устраивали себе праздник длиной в несколько недель — а потом…

А потом — свалки. Нежилые и разрушающиеся дома. Подвалы и чердаки. И смерть от алкогольного отравления, наркотиков, холода, болезней. Либо постоянное обитание в приютах, тарелка бесплатного супа, душ, вошебойка. И попытки выбраться из ямы, найти работу. (Некоторым это даже удалось.).

Но незапертых подвалов и чердаков становилось все меньше. Потому что при активном поощрении государства уже к 1996—1997 гг. стали образовываться квартирные товарищества.