Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

Правой режим проведения оценки предмета ипотеки, как и оценки объектов гражданских прав вообще, регламентирован Законом об оценочной деятельности — основным источником права по ипотечному кредитованию. Субъекты Федерации регулируют одноименную деятельность в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Обязательность проведения оценки объектов оценки, которые могут быть предметом ипотеки, имеет место: при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки (ст. 8 Закона об оценочной деятельности).

Оценка предмета ипотеки производится по рыночной стоимости, под которой, в соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Предметом ипотеки может быть различное недвижимое имущество, имеющее денежное выражение. Главный признак предмета ипотеки — возможность его оценки в деньгах. Залогодержатель и залогодатель могут не только оценить предмет ипотеки по соглашению между собой, но и «поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации» .

Прежде чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта кредитования и выдачи кредита на жилье, целесообразно определиться со стратегическими вопросами кредитования: об оптимальной предельной доле кредита в стоимости дома, а также о тактике размещения кредитного риска между кредитором, заемщиком и инвесторами ценных бумаг.

Точность оценки является основой ипотечного кредита, поскольку ошибки в оценке залога могут дорого обойтись кредитору. Наиболее близкой к объективной (рыночной) цене является стоимость объекта, определяемая на основе рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода:

метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод);

доходный метод или метод капитализации доходов;

затратный метод или метод калькуляции.

Первый метод основан на принципе замещения, который подразумевает, что стоимость оцениваемого объекта, явившегося ранее предметом купли-продажи на рынке недвижимости. Данный метод включает в себя сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. В дальнейшем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются между собой. Откорректированные цены можно использовать в дальнейшем для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа является наиболее простым и используется в основном для оценки стоимости жилых помещений. Для этого должно быть достаточное количество объектов для сравнения, что предполагает развитый рынок недвижимости. В частности, для сравнения необходимо иметь пять-десять объектов, но не мене трех. Этот метод нельзя применять для оценки специфических объектов (церковь, музеи, стадионы и т. д.), поскольку практически сравнить их не с чем, и по таким объектам проводится мало продаж.

Второй метод оценки недвижимости — метод капитализации доходов — основан на принципе ожидания, который подразумевает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов от использования этой недвижимости. В соответствии с этим стоимость объекта определяется исходя из его способности приносить доход в будущем. Этот метод используется для оценки объектов недвижимости инвестиционного характера, т. е. при сдаче в аренду квартир, складских, офисных помещений, гостиничных помещений. В данном случае может быть применена следующая формула:

С=Д/К, где С — стоимость объекта;

Д — чистый доход;

К — коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах. Характерно, что наибольшая сложность при использовании метода капитализации дохода для оценки объектов недвижимости связана с определением коэффициента капитализации.

Третий метод — затратный или калькуляции — используется для оценки вновь построенных объектов недвижимости, обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимости, зданий и сооружений специального назначения (памятников истории и культуры, стадионов, культовых сооружений и т. д.).

Данный метод предполагает три подхода, которые состоят в следующем:

первый — оценка по балансовой стоимости, которая определяется на основе бухгалтерской отчетности;

второй — оценка по ликвидационной стоимости, определяемой как сумма дохода, полученная при быстрой распродаже недвижимости;

Третий — оценка по восстановительной стоимости.

Особую сложность при использовании затратного метода или метода калькуляции для оценки объекта недвижимости представляет оценка земли. Данное обстоятельство обусловлено тем, что земля не является продуктом труда, а в классическом варианте цена земли — это капитализированная рента.

Заключительным этапом оценки объектов недвижимости (на данном этапе особенно важна квалификация оценщика) является сравнение оценок, полученных тремя методами (сравнительного анализа продаж, капитализации доходов, калькуляции) и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Последняя является основанием для кредитора (ипотечного банка) принять решение о предоставлении ссуды.

Для того, чтобы определить рыночную стоимость квартиры, подлежащей покупке по ипотеке, я предлагаю использовать метод залоговой стоимости, сущность которого заключается в том, что залоговая стоимость квартиры будет определяться как рыночная стоимость минус 15−20%. Соответственно при отсутствии первого взноса нужно дополнить залог. В случае необходимости внесения первого взноса (а это, как правило, 15−30% от рыночной стоимости квартиры), первоначальный взнос будет являться дополнением к залогу, и залоговая стоимость будет равна рыночной стоимости квартиры.