Становление ипотечных отношений в Российской Федерации. 
Проблемы развития

Предпосылки развития и социально-экономическая значимость ипотечного кредитования в России

Многолетний опыт экономически развитых стран свидетельствует о том, что стержнем взаимосвязей рыночной экономики является рынок перераспределения финансовых средств, прежде всего обеспеченных залогом недвижимости, которая составляет значительную часть активов любой страны.

Наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования, по мнению многих исследователей Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. -СПб: Питер, 2001 с. 12, является кредитование под залог жилой недвижимости.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Оно, как стержневая функция ипотечного бизнеса, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего проблемы обеспечения жильем, с другой — снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и увеличения объемов жилищного строительства.

Необходимость внедрения ипотечного кредитования для решения жилищных проблем граждан очевидна: во-первых, существенно социальные проблемы, а во-вторых, ипотека способствует развитию строительной отрасли, рынка недвижимости, создает условия для инвестирования в экономику.

Решение жилищной проблемы населения многие годы остается одной из ключевых задач государственной политики России.

За последнее десятилетие XX в., особенно со времени со времени начала реформ по переходу к рынку, в структуре источников финансирования жилищного строительства произошли существенные изменения. Государство в условиях переходного периода экономики не может выполнять роль основного застройщика жилья в необходимых масштабах. Кардинальным образом изменилась система ввода в действие жилых домов по типам застройщиков. Значительно увеличилась доля частного сектора. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала реформ 80%, к концу столетия сократилась до 26%, т. е. в 3,1 раза, в том числе доля средств федерального бюджета — до 15%. Аналогичные процессы коснулись строительства жилья за счет средств предприятий и организаций (сокращение почти в 2 раза). При этом доля жилья, возводимого за счет индивидуальных застройщиков, увеличилась примерно в 2 раза.

В результате те политики бесплатной приватизации и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений в собственности изменилась и структура действующего жилищного фонда по формам собственности. Только в 1999 г. населением России за свой счет и с помощью кредитов введено в действие 13,8 млн. м2 жилья, что составило 114,6% к предыдущему году.

Таким образом, государство перестало играть роль основного финансирующего органа, в сложившейся ситуации поиск источников финансирования, которые могли бы заменить государственные, стал актуальной проблемой для большинства российских городов. Опыт многих стран показывает, что решение жилищной проблемы возможно, если создать условия, позволяющие населению приобретать квартиры на рынке за счет собственных средств в рамках реализации программы ипотечного кредитования.

Особую роль особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования призвано играть государство, которое:

Определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования;

Формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;

Создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования;

Создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Правительством РФ ещё в 2000 году была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы «Свой дом». Данная Концепция определяет порядок организации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки. Однако реализация данной Концепции осуществлялась слишком медленно.

Ситуация изменилась 28 февраля 2003 года, когда Госсовет РФ признал развитие ипотеки главной стратегической задачей государства в решении жилищной проблемы россиян. А следом, в марте, Президент России Владимир Путин высказался за развитие системы рыночного, а не дотационного, как было до сих пор, ипотечного кредитования.

В настоящее время Распоряжением Правительства РФ от 19 августа 2004 г. № 1073-р, утвержден план действий Правительства РФ на 2004 год по реализации основных положений послания Президента Федеральному Собранию РФ от 26 мая 2004 г.

Согласно которого, правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям, приобрести — за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. В частности, были четко обозначены следующие необходимые условия, позволяющие применять механизм жилищной ипотеки:

четкая правовая база, обеспечивающая развитие долгосрочного жилищного ипотечного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков;

отсутствие монополии на строительных рынках;

принятие четких и понятных правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры — все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству;

наличие гарантий прав собственников, добросовестных приобретателей жилья. Сделки на рынке жилья должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам;

— рефинансирование системы предоставления социального жилья. Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности — молодых семей.

К настоящему моменту в России созданы предпосылки как на федеральном, так и на региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования. Для развития ипотечного кредитования в нашей стране можно выделить следующие благоприятные факторы:

а) для населения:

разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 6%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 55%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

возникновение среднего класса (около 16% населения), т. е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

повышение подвижности населения в пределах территории страны;

рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;

б) для предпринимателей:

разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;

острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;

возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;

в) для банков и финансовых инвесторов:

укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;

ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;

создание инфраструктуры рынка недвижимости;

рост конкуренции.

Важным этапом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» со 100% государственным участием.

Цели и задачи Агентства определены постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.95 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному кредитованию»; постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.2001 г. «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Непосредственными целями Агентства являются:

создание единых стандартов индивидуального жилищного кредитования;

обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

создание возможности рефинансирования для ипотечных кредитов;

создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

В целях формирования платежеспособного спроса на жилье со стороны населения Агентством разработана и внедряется двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

К настоящему моменту разработанные АИЖК на основании российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования стандарты включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским компаниям).

Важной составляющей единой двухуровневой системы рефинансирования является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов Российской Федерации и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры (в настоящее время АИЖК работает в 58 регионах с 86 организациями (на февраль 2006 года)). Это позволяет унифицировать и контролировать единым уполномоченным государственным органом в лице АИЖК процессы ипотечного кредитования по всей России.

Развитие ипотечного жилищного кредитования может стать мощным стимулом к развитию экономики, что, в свою очередь, повлечет улучшение социальной ситуации в стране. Рассмотрим социально-экономическую значимость ипотечного кредита для России.

Макроэкономическое значение («локомотив экономики»):

укрепление семьи, частной собственности;

снижение инфляции, формирование упорядоченного рационального потребления, так как ипотечное кредитование является механизмом, стимулирующим снижение так называемого текущего потребления;

позволяет запустить механизм мультипликатора: вложения средств в ипотечное кредитование приводит к многократному увеличению спроса на товары и услуги отраслей хозяйства, связанных с жилищным строительством, поскольку в оборот вовлекаются незадействованные сбережения населения;

возникает необходимость создания новых предприятий и организаций для участия в ипотечном кредитовании, что приводит к образованию новых рабочих мест и снижению безработицы;

стимулирует рост производительности труда, т.к. возникает необходимость в большем доходе и желание более быстрого выкупа жилья;

ипотечное кредитование может стимулировать легализацию доходов граждан, т.к., при оформлении ипотечного кредита, будущий заёмщик, должен предоставить в банк документальное подтверждение своего дохода и членов своей семьи, т. е. желающие и имеющие возможность улучшить свои жилищные условия, в более полном объеме будут афишировать свои доходы. Суммы, полученные от уплаты налогов по доходам (льготные), в какой то мере, пойдут на поддержку ипотечного кредитования со стороны государства. Возможно, часть таких денег пойдет на выплату субсидий малоимущим гражданам, не имеющих возможность в полной мере самостоятельно оплатить ипотечный кредит.

Социальное значение:

решение жилищной проблемы;

жизненный уровень населения возрастает, а зачастую-высокими темпами: формируются дорогостоящие материальные активы у населения в виде жилья. Новое жильё, в свою очередь, требует комфортабельной обстановки и хорошего и качественного ремонта;

переориентация спроса с текущего потребления на перспективные долгосрочные потребительские цели, связанные с улучшением жилищных условий;

снижает радикальные политические настроения в обществе и каждом отдельном коллективе;

повышается ответственность граждан во всех отношениях (к работе, к дому, к окружающей среде и т. д.);

ускоряет формирование так называемого «среднего класса» — основы стабильности гражданского общества.

Фактор развития денежно-кредитной системы:

развитие сберегательного дела (предварительное накопление);

долгосрочные ресурсы;

развитие рынка ценных бумаг (оборот закладных, ипотечных облигаций);

развитие финансовых институтов через формирование надежных активов из ипотечных ценных бумаг — вторичных ипотечных ссуд.

4. Решение ряда региональных и отраслевых проблем:

оживление местного и регионального хозяйства;

развитие стройиндустрии на местах;

появление финансовых ресурсов в сельском хозяйстве;

развитие производства товаров домашнего обихода;

развитие предложения как дешевых, так и дорогих вариантов жилья в зависимости от региональной специфики и социального уровня заемщика;

развитие рынка недвижимости в регионах.

Таким образом, все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Таким образом, ипотечное кредитование становиться очень важным звеном в цепочке мероприятий по решению социально — экономических проблем.