Основные проблемы развития ипотечного кредита в Российской Федерации

В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков — участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам снижаются до уровня 10−11% в валюте и до 15−17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк, ВТБ, ДельтаКредит, НИКом, Райффайзен, Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА». Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент — АИЖК. В законодательство внесено ряд либеральных поправок, которые облегчат процедуру выдачи ипотечного кредита. Не смотря на отмеченные положительные тенденции на рынке, объемы ипотечного кредитования сегодня продолжают оставаться низкими. Если в развитых странах их доля от ВВП составляет 50%, то в России, долю процента. В. А. Аверченко О законодательном обеспечении развития рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации: Бизнес и банки № 8 от 01.03.2005. Основными факторами, влияющими на доступность ипотечного кредитования, являются следующие.

Ограниченное предложение жилья В 2005 году продолжалась сложившаяся тенденция к росту объемов жилищного строительства. (Приложение №…). Организациями всех форм собственности построено 515,1 тыс. новых квартир, введено в действие 43,6 млн. кв. метров общей площади жилых домов, или 106,3% к уровню ввода 2004 года. http://www.gosstroy.gov.ru/itogi22.htm. В тоже время, это на 30% меньше, чем 1990 г. Вместе с тем состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Количество аварийных и ветхих домов, площадь которых достигла 87,8 млн. кв. метров, превышает предельно допустимую норму. При этом около половины российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Среди них большая часть тех, кто нуждается в так называемом «социальном жилье». Согласно имеющимся оценкам www.rusipoteka.ru, потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд кв. м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья — примерно 0,2 млрд кв. м. Таким образом, потребность в новом строительстве жилья составляет около 1,3 млрд кв. м. На сегодня весь жилой фонд России составляет 2,8 млрд кв. м. При этом улучшить свои жилищные условия хотели бы более 60% россиян.

Таким образом, отсутствие жилья — главный тормоз развития ипотеки. Строят мало — по многим причинам. Сложно и дорого готовить земельные участки под застройку, которые затем выставляются на аукцион, а соответствующие расходы регионам никто не компенсирует. Опережающими темпами дорожают стройматериалы: только за прошлый год себестоимость строительства в среднем выросла на 15,6%. Причина — рост цен на металл, песок, щебень и особенно на цемент (70% роста за год). Рынок цемента серьезно монополизирован, а попытки Федеральной антимонопольной службы добиться снижения цен оказались безуспешными. Наконец, мешают значительные административные барьеры: потенциальный застройщик должен пройти около 50 инстанций для согласования проектной документации, получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Здесь, впрочем, стоит отметить, что излишнее упрощение этой процедуры тоже опасно: в противном случае «уплотнительная застройка» захлестнет все крупные города.

Высокая рыночная стоимость жилья Высокая рыночная стоимость жилья вызвана не столько высокой стоимостью материалов и строительно-монтажных работ, сколько наличием на рынке посредников, которые реализуют жилье по максимально высоким ценам.

Кроме того, в настоящее время на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение, цены на жилье растут быстрее, следовательно, доступность жилья снижается. Приобретение жилья через ипотечный кредит по сложившимся рыночным ценам резко завышает объем требующегося кредита и делает его ещё менее доступным для широкого круга заемщиков. Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может спровоцировать резкий рост количества покупателей. Соответственно, возрастут и без того высокие цены. По данным статистики средняя стоимость 1 кв. метра общей площади жилья, построенного в 2005 году, в целом по Российской Федерации составила 11 221 рубль, в 2004 году — 9706 рублей, или 115,6%. http://www.gosstroy.gov.ru/itogi22.ht.

Поскольку дефицит увеличивает стоимость жилья и, соответственно, размер выплат по кредиту. Для того чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. Иначе, стимулирование ипотечного кредитования приведет к еще большему росту цен.

Низкая платежеспособность населения.

В текущих условиях спрос на кредит на покупку жилья носит ограниченный характер. Это связано, прежде всего, с низкими доходами и сбережениями населения относительно стоимости жилья и кредита. По данным статистики рост стоимости жилья опережает рост денежных доходов населения на 10 процентных пунктов.

Таким образом, в настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5−6% российских семей. Возьмем среднюю российскую семью из 3 человек, которая хочет приобрести квартиру площадью 54 кв. м. (по санитарным нормам на 1 человека требуется не менее 18 кв. м.). Стоимость типового жилья колеблется по России от 350 до 1200 долларов США за кв. м. Пусть в среднем стоимость 1 кв. м. составит 775 долларов. Значит, минимальная стоимость такой квартиры будет составлять порядка 42 000 долларов. Используем усредненные условия по кредиту: срок 20 лет, ставка 11,5% годовых в валюте, первоначальный взнос — 25% от стоимости квартиры. Ежемесячный платеж в этом случае составит 340 долларов. При этом банки в целях снижения риска требуют, чтобы ежемесячные платежи заемщика не превышали определенной доли от его совокупного дохода либо дохода семьи. Этот процент обычно растет с уменьшением членов семьи и увеличением суммы кредита. Т. е. если кредит берет семья из одного человека, то ежемесячный платеж не должен превышать 40% дохода заемщика. В нашем примере семья состоит из троих человек и банк определяет минимальный доход этой семьи в 1 133 долларов, из которых 30 процентов будет поступать на ипотечные выплаты.

Только 6−7% семей имеют доходы более 1200 долларов. Причем верхний процент вряд ли нуждается в ипотечном кредите. Кроме того, необходимо учесть, что не все семьи, имеющие необходимый доход, могут получить кредит на 20 лет. Сюда относятся лишь те, кому до 35 лет. Далее, не все семьи имеют сбережения для внесения первоначального взноса и оплаты дополнительных расходов по ипотеке — последние составляют в среднем 4 — 7,5% от суммы кредита. Наконец, условия по ипотечной ссуде ужесточаются в случае серых доходов (растет ставка процента). Но даже если отбросить всю эту информацию, то ясно, что 6−7% российских семей в роли платежеспособных потенциальных клиентов ипотечного банка — слишком незначительная доля для массового развития ипотеки в текущий момент.

Учитывая высокую стоимость кредита (высокие процентные ставки, значительные страховые выплаты, другие расходы по оформлению и обслуживанию кредита), можно сделать вывод, что ипотечное кредитование не ориентировано на бедных людей. Более того, проблема доступности кредитов касается и так называемого среднего класса, на который система ипотечного жилищного кредитования, прежде всего, и рассчитана.

«Серые» доходы Невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить ипотечный кредит не имеет официального подтверждения своих доходов. В качестве такового некоторые банки по-прежнему требуют справку из налоговой инспекции по форме 2НДФЛ. Такую справку могут предоставить, в основном, люди, работающие в крупных российских компаниях или в иностранных организациях, где все доходы абсолютно «белые». Однако в целях охвата потенциальных заемщиков кредитующие организации применяют альтернативные способы анализа платежеспособности: принимают справки о доходах с места работы, проводят ознакомительные беседы с руководством компании, в которой работает заемщик, рассматривают расходы на текущую аренду жилья и пр. Некоторые банки применяют повышенные процентные ставки (на 2−3%) для заемщиков с неподтвержденными доходами. В данном случае многие банки советуют открывать текущие счета в крупных и надежных банках с тем, чтобы регулярно заносить на них свои денежные поступления. Выписка со счета за год, заверенная банком — держателем счета, в которой показаны ежемесячные поступления заемщика, будет отличным доказательством его платежеспособности.

Высокие процентные ставки.

Основные причины высоких процентов — отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика — около 10% годовых в рублях. Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также «съедают» около трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 10−12% в валюте, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 5−6% годовых в валюте при 20 — 30-летнем сроке выплат. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки — это объективный уровень, изменить его искусственным способом — значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников.

6. Проблема привлечения долгосрочных ресурсов.

Серьезным экономическим препятствием для развития ипотечного кредитования следует считать то обстоятельство, что при определенном избытке краткосрочных кредитных ресурсов в банковской системе почти полностью отсутствуют ресурсы долгосрочные. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка. Сегодня банк не может самостоятельно привлечь ресурсы на длительный срок, и поэтому в настоящее время ипотечное кредитование реально осуществлять только за счет собственных средств кредитной организации.

Такое положение дел является, прежде всего, следствием кризисного состояния экономики, её нестабильности и всеобщего взаимного недоверия участников экономической деятельности.

Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

ориентация на «розничные источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (средства от продажи целевых облигационных займов, средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.);

На сегодняшний день вклады населения являются наименее возможным источником привлечения ресурсов для ипотечного кредитования. Вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а действующее законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, даже если это требование нарушает условия договора с банком. Кроме того, формируя свою ресурсную базу за счет вкладов и депозитов, кредитная организация в большей степени подвергается процентному риску, о чем будет сказано ниже. Для решения данной проблемы предлагается отменить возможность изъятия вкладов до истечения срока договора между банком и клиентом.

Другая сторона — после нескольких финансовых кризисов население с недоверием относится к банкам, поэтому значительная часть сбережений граждан находится у них на руках. Сбережения населения могут быть вовлечены в оборот только при условии, что будет обеспечена их сохранность и возврат. Этому может способствовать создание системы гарантирования вкладов.

Вторая модель является более предпочтительной, однако её применение в настоящее время ограничено отсутствием вторичного рынка закладных в силу неподготовленности российского законодательства, о чем будет сказано ниже.

Риски заемщика и кредитора.

У ипотечных кредитов есть целый ряд специфических особенностей и, соответственно, занимаясь этим бизнесом, банки несут специфические риски. Основным риском при ипотечном кредитовании, как, впрочем, и при любом другом, является кредитный, т. е. риск того, что заемщик не вернет своевременно и полностью взятые в кредит средства. У этого риска есть две составляющие: во-первых, сам риск невозврата; во-вторых, риск того, что в случае невозврата банк не сможет компенсировать свои потери за счет реализации предмета залога (квартиры).

Величина риска невозврата ипотечного кредита оценивается по двум факторам — достаточности дохода заемщика для того, чтобы осуществлять ежемесячные выплаты в погашение кредита, и по его кредитной истории, т. е. информации о том, как часто он допускал в прошлом задержки выплат по каким-либо кредитам.

Величина риска того, что потери не удастся компенсировать за счет реализации залога, определяется по данным судебной практики, т. е. по тому, сколько требуется времени и средств на выселение заемщика из заложенного жилья и на реализацию этого жилья. Кроме того, этот риск зависит от того, удастся ли реализовать квартиру на сумму большую, чем сумма кредита, выданная банком. Следовательно, величина этого риска зависит от доли, занимаемой кредитом в стоимости квартиры. Чем больше эта доля, тем выше риск того, что банк не компенсирует своих затрат в случае, если по какой-либо причине (например, из-за падения цен на рынке) квартиру придется продавать по цене ниже первоначальной.

Очень значимым риском ипотечного кредитования оказывается процентный риск: риск изменения процентных ставок на рынке, в случае если ставка по ипотечному кредиту фиксированная. Поскольку ипотечные кредиты всегда долгосрочны, эта вероятность очень велика. Если рыночная процентная ставка возрастает, то банк продолжает получать от заемщиков выплаты по ипотечным кредитам исходя из той ставки, под которую он их выдавал (ниже новой рыночной по кредитам), а вкладчикам он вынужден платить доход по большей ставке, чем предполагалось (на уровне новой рыночной ставки по депозитам).

Если банк не повышает ставки по депозитам, то вкладчики просто забирают свои средства и вкладывают их туда, где оно могут получить доходность на рыночном уровне. Если он повышает ставки по депозитам, то его маржа уменьшается и в некоторых случаях становится отрицательной. Такие процессы (повышение рыночной процентной ставки с 8% в 1978 г. до 20% в 1980 г.) привели в начале 80-х годов к широкомасштабному кризису ссудо-сберегательных ассоциаций в США.

Единственным радикальным способом управления процентным риском в рамках депозитной модели является применение переменных процентных ставок по ипотечным кредитам. В этом случае по мере изменения рыночных процентных ставок меняются и выплаты, которые должен ежемесячно осуществлять заемщик.

Однако этот механизм очень рискован и в странах с неустойчивой экономикой применяться не может. Дело в том, что при значительном увеличении выплат они могут легко оказаться выше тех, которые заемщик может осуществлять, исходя из собственных заработков. Таким образом, в результате применения этого механизма снижение процентного риска приводит к увеличению кредитного риска.

Существует более сложный механизм индексации процентных ставок, основанный на системе двойных индексов. При использовании этого механизма производят параллельно два пересчета ежемесячных выплат по ипотечному кредиту: один — по изменению рыночных ставок, а другой — по изменению индекса заработной платы.

Выплаты, которые делает заемщик, увеличиваются на величину, определенную по изменению индекса заработной платы. Разница между этой выплатой и той, которую он должен был бы сделать в соответствии с изменением индекса рыночных процентных ставок, капитализируется, т. е. добавляется к его долгу по ипотечному кредиту.

К недостаткам данного механизма следует отнести его сложность и риск возникновения отрицательной амортизации. Когда заемщики вдруг обнаруживают, что несмотря на то, что они исправно вносят выплаты (причем увеличивающиеся по мере роста индекса зарплаты), их долг не только не уменьшается, но даже увеличивается, они обычно прекращают платить.

Необходимо отметить, что распространенная в настоящее время практика выдачи кредитов для покупки жилья в иностранной валюте порождает для заемщика ещё и валютный риск. Кроме того, существует риск потери работы, снижения доходов, а также другие риски, вытекающие из общей социально-экономической нестабильности в стране.

8. Недостаточность правовой базы ипотечного кредита После того как парламент в конце 2004 года принял «жилищный пакет» — 27 законов о формировании рынка доступного жилья, — правительство должно было в свою очередь принять более 70 постановлений, без которых реализовать проект невозможно. Однако принято только 15. До сих пор не установлены ни порядок отбора региональных проектов по модернизации коммунальной инфраструктуры, ни порядок переселения граждан из ветхого жилья.

На основании изложенного можно сделать следующий вывод. Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России, обусловленный неурегулированностью отношений в сфере жилищного строительства. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.