Оценка недвижимости

Министерство образования Российской федерации

Казанский государственный архитектурно-

строительный университет

Кафедра ЭПС

Курсовая работа на тему:

«Оценка недвижимости»

Работу выполнил

студент группы 29−402

Назипов Р.И.

— Казань 2009;

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

К объектам оценки относятся отдельные материальные объекты (вещи, совокупность вещей, составляющие имущество лица, в том числе имущество определенного вида, движимое или недвижимое.)

Целью данной курсовой работы является изучение методов, используемых при оценке недвижимости.

Предметом оценки является административное здание, находящееся в г. Альметьевск по адресу ул. Шевченко 9а

Раздел 1. Основные факторы и выводы

1.1 Общая информация об объекте оценки Объект оценки — трехэтажное административное здание с кирпичными стенами, бетонными полами и металлической кровлей. Административное здание расположено в г. Альметьевск ул. Шевченко, д. 9а. Общая площадь — 262,5 м², объем — 1627 м³, построен в 1998 году.

1.2 Результаты оценки при применении различных подходов к оценке

1.3 Итоговая величина стоимости объекта оценки На апрель 2009 года итоговая величина стоимости объекта оценки составляет 5 880 299,25 рублей, в т. ч. стоимость земельного участка 718 277рублей

Раздел 2. Содержание объема работ, использованных для объекта оценки Оценка стоимости недвижимости — сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов. Его можно разделить на следующие стадии:

1. Определение проблемы.

2. Предварительный осмотр объекта.

3. Сбор и анализ данных.

4. Оценка земельного участка методами:

А) Сравнения продаж Б) Остатка для земли В) Капитализации земельной ренты

5. Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости:

А) Затратного Б) Сравнительного В) Доходного

6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов

7. Подготовка отчета и заключения об оценке.

Раздел 3. Перечень используемых при проведении оценки данных с указанием источников их получения При проведении оценки использовались:

1. Сборники УПВС

2. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 5 октября 2005 г. N 478 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель по г. Казани»

3. Положение о порядке определения размеров арендной платы за земли несельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности и его приложение.

4. Результаты кадастровой оценки по г. Казани

5. Решение представительного органа муниципального образования города Казани от 29 ноября 2005 г. N 2−3 «О земельном налоге»

6. Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»

7. Письмо от 6 сентября 1990 г. N 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»

8. Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий» от 1987;07−01

9. «Экономика недвижимости, часть 2, организация и проведение осмотра объекта недвижимости», И. С. Сабиров, А. А. Кульков, Е. М. Монетова — Казань: КГАСУ, 2006

10. «Экономика недвижимости, часть 3, методы оценки объектов недвижимости», И. С. Сабиров — Казань: КГАСУ, 2008

11. Исследование ООО «ФБК» «Скидки на торг» (www.fbk.ru)

12. Газета «Из рук в руки» от 1 апреля 2009

13. Журнал «Казанская недвижимость» № 22 30марта-1апреля 2009

14. Журнал «Эксперт» № 10 от 16−22 марта 2009 года.

Раздел 4. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

1. Техпаспорт

2. Кадастровый паспорт оценка стоимость недвижимость

Раздел 5. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов На апрель 2009 года на продажу коммерческой недвижимости (офисных помещений) установлены следующие цены (в тыс. руб./за кв. м):

За аренду коммерческой недвижимости (офисных помещений) установлены (апрель, 2009) следующие цены (в руб/за кв. м):

Раздел 6. Описание процесса оценки в части применения подходов с проведением расчета

6.1 Затратный подход

А) Расчет износа

В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется двумя способами:

1) Расчетный метод ФИ_i = Тф_i*100%/Тн_i,

где: Тф_i — количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-ro элемента или системы;

T_Hi — нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-ro элемента (системы) при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.

Эту формулу рекомендуется использовать при нормальной эксплуатации здания. При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов (систем).

Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов (Bi) отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания;

ФИзд=У (ФИ_i * B_i)/100%

Расчет проведен в табличной форме (табл. 6.1).

Табл. 6.1. Расчет физического износа здания.

Порядок расчета:

1. Первые две графы заполняются с учетом данных сб. УПВС о перечне конструктивных элементов и их удельном весе в восстановительной стоимости здания.

2. Графа 3-я заполняется в соответствии с нормативами, приведенными в табл. 2 (Выдержки из сборника Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий» от 1987;07−01)

3. Износ элементов здания рассчитывается (гр.5) в соответствии с вышеприведенной формулой.

4. Средневзвешенная доля износа элемента в износе всего здания (гр.6) определяется как произведение значений гр.2 и гр.5.

5. Сумма значений строк в 6 гр. даст величину общего физического износа здания. Величина износа округляется до целого.

Табл. 6.2 Нормативные усредненные сроки службы основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования зданий (при нормальных условиях эксплуатации)

2) Метод технической экспертизы Метод технической экспертизы заключается в визуальном определении износа.

Табл. 6.3. Расчет физического износа методом технической экспертизы

Методом технической экспертизы был получен износ 10,55%, расчетным методом износ 11%

Поскольку здание было построено в 1998 году, то более точный результат дает метод технической экспертизы.

Б) Расчет стоимости улучшений

Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:

Спв ⁼ С_ЕД * К_п * V_СТР * (К₆₉₋₈₄ * K₈₄₋₉₁ * К_тек) * К_ПП * 1.18,

где: С_ЕД — восстановительная стоимость (ВС) 1 куб. м здания (или другой единицы измерения) б базисных ценах 1969 г. Принимается из соответствующего сборника УПВС, в руб;

К_п — суммарный поправочный коэффициент к ВС ед. измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, технической части и т. п.;

V_СТР — строительный объем здания (куб.м), Принимается по техническому паспорту бюро технической инвентаризации или рассчитывается по рабочим чертежам здания;

К₆₉₋₈₄ — коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г;

K₈₄₋₉₁ — коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г;

К_тек — коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки);

К_ПП, — коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения;

1.18 — налог на добавленную стоимость (НДС), который необходимо учитывать в случае купли-продажи объекта.

Расчет восстановительной стоимости объекта производится по сборнику исходя из восстановительной стоимости 1 куб. м здания — 19,1 руб. (для первого территориального комплекса, для зданий объемом до 10 000 м³)

Строительный объем здания 1627 м³

Группу капитальности изменять не требуется Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1969 г.) составит:

С_б9= 19,1 * 1627 = 31 075,7 руб.

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1984 г.) составит:

С₈₄= 31 075,7 * 1,18 * 1,03 = 37 769,4 руб.,

где 1,18 — индекс пересчета стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 1.01.1984 г. (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 г.);

1,03-территориальный коэффициент к индексам Восстановительная стоимость в ценах 1991 г. составит:

С₉₁ = 37 769,4 * 1,56 *0,97 = 57 152,67 руб.,

где 1,56 — индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 1.01.1991 г. (Постановление Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.90 г.).

0,97-территориальный коэффициент к индексам.

Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость электротехнических работ в ценах 1991 г.:

57 152,67 * 0,075 = 4 286,45 руб.

где 7,5% - удельный вес электротехнических устройств

Следовательно стоимость общестроительных работ составит (в ценах 1991 г.): 57 152,67 — 4 286, 45 = 52 866,22 руб.

Стоимость общестроительных работ на дату оценки:

52 866,22 * 57= 3 013 374,54 руб.

Стоимость электротехнических работ на дату оценки

4 286,45 * 38,44 = 164 771,138 руб.

Восстановительная стоимость объекта на май 2009 г. (с учетом предпринимательской прибыли в размере 20%) составит С_пв -= (3 013 374,54 + 164 771,138) * 1,20 = 3 813 774,81 руб.

где 57 и 38,44 — индексы удорожания стоимости строительно-монтажных работ по строительству, согласно

С учетом НДС: С_пп= 3 813 774,81 * 1,18 = 4 500 254,28 руб.

Остаточная стоимость, с учетом физического износа на дату проведения оценки составит:

С_ост = С_ПВ * Износ = 3 813 774,81 * (1 — 0,1055) = 3 411 421,57 руб. без учета НДС и стоимости ЗУ, Где 10,55% - процент износа, рассчитанный в предыдущем пункте.

Стоимость 1 кв. м затратным методом = 3 411 421,57 р / 262,5 кв.м. = 12 995,89р/кв.м.

В) Расчет стоимости земли методом сравнимых продаж

Табл. 6.4. Данные об объектах-аналогах.

Табл. 6.5. Расчет стоимости земли сравнительным подходом

Введение

корректировки на месторасположение

Корректировка вводится методом сопоставимых продаж

Табл. 6.6. Расчет удельных весов для значимости объектов-аналогов

Г) Расчет стоимости земли методом остатка

Стоимость земли методом остатка приведена в доходном подходе.

При расчете была получена стоимость 1 кв. м 10 178,67 руб.

Д) Расчет стоимости земли методом капитализации земельной ренты

Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

— расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

— определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

— расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

В связи с недостаточным развитием рынка аренды земельных участков в РТ, оценщикам не удалось выявить реальные рыночные данные по аренде земельных участков в г. Альметьевск. Поэтому оценка стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты была проведена на основе определения рыночной арендной платы на основе информации о сдаче земельных участков государственного сектора в аренду по нормативным ставкам на базе земельного налога.

Расчет рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода представлен в табл. 6.7.

Таблица 6.7. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации земельной ренты составляет 220 040,059рубля.

Порядок расчета:

1. Площадь земельного участка взята из экспликации земельного участка 2200кв.м.м

2. Ставка земельного налога — из «Решения представительного органа муниципального образования города Альметьевска от 30 декабря 2005 г. N 1−3 «О земельном налоге» Ставка составляет 0,4 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, занятых объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса; Кадастровая стоимость составляет 18 736 946 рублей, ставка налога 74 947,78 рубля со всего участка, с одного квадратного метра: 34,07 руб/м²

3. Определение величины арендной платы за землю Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле:

А = Рс * Кф, где:

А — размер годовой арендной платы за земельный участок;

Рс — размер ставки земельного налога;

Кф — поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид с разрешенного использования земельного участка.

Согласно «Перечню поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (с изменениями от 17 июля 2006 г.)», поправочный коэффициент для административных зданий составляет 2

Рс= 34,07 руб/м²

Кф=2

А=2*34,07= 68,13 руб/м²

4. Потери от недозагрузки равны нулю

5. Потери от неуплаты равны нулю

6. Коэффициент капитализации для земельного участка рассчитывается в табл. 6.8.

Табл. 6.8. Расчет коэффициента капитализации для земли

Е) Согласование результатов.

Табл. 6.9. Итоговые значения

Табл. 6.10. Согласование результатов

С= 0,78*799,45+ 0,12*10 178,67+ 0,11*100,02= 1856,01 руб./кв.м.

С= 1856,01* 2200 = 4 083 222 руб.

6.2 Сравнительный подход

А) Данные об аналогах.

Табл. 6.11. данные об аналогах

Б) Расчет стоимости улучшений

Табл. 6.12. Расчет стоимости сравнительным подходом

Объяснение корректировок:

В данном случае поправки вносились последовательно: сначала цену аналога корректировали по определяющему фактору, затем — по зависимому фактору.

Объем передаваемых прав

Данной корректировки не требует ни один аналог, так как все они переходят на праве собственности.

Корректировка на финансовые условия

Так как в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на условия продажи

Условия продажи объектов-аналога в типичные, т. е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателем и продавцом не было никаких особых отношений. В связи с этим корректировка, но данному фактору не проводилась.

Корректировка на уторговывание

В качестве аналогов были выбраны цены предложения. Как правило, в процессе реализации объекта происходит снижения первоначальной цены. В данную поправку входит также и риэлторское вознаграждение. По данным риэлторских фирм, реальная цена сделки как правило ниже иены предложения в среднем на 1−5%.

Скидки на торг были приняты исходя из данных исследования ООО «Профессор недвижимости» и составили в г. Альметьевск (население свыше 100 тыс.чел.) для сегмента коммерческой недвижимости 3%.

Табл. 6.13. Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Корректировка на дату продажи

Корректировка на время продажи обычно вводится на основе динамики цен для данного сегмента рынка недвижимости. Поскольку за основу брались данные близкие к дате оценке. В связи с этим введение корректировки не целесообразно.

Корректировка на отделку

Корректировка на отделку не вводилась, в связи с отсутствием обоснованных данных по стоимости ремонта.

Корректировка на износ

Определенное представление о соотношении технического состояния объекта и величины физического износа дает табл. Для объектов аналогов рассчитан экспертный износ.

Табл. 6.14. Ориентировочная оценка физического износа зданий косвенным методом

Величина износа

Корректировка на физические характеристики, в данном случае корректировка на величину износа, осуществлялась следующим образом, для чего и использовалась формула:

_Ки= юо — и_о6

100-И_А

Ки = (100−8,65)/(100−10)=1,02

Ки = (100−8,65)/(100−25)=1,22

Корректировка на площадь

Чем больше площадь помещений, тем меньше стоимость 1 кв.м. К объектам-аналогам применялись следующие коэффициенты. Для объекта-аналога № 1=1; № 2 и № 3 =0,93. Значение поправок принимается по табл.3

Таблица 6.15. Корректировка на различие в общей площади

Таблица 6.16 Ведение корректировки на месторасположение

Табл. 6.17. Расчет весовых коэффициентов

D=(Q-q) * 1

Q p-1

D — весовой коэффициент; Q — общее количество корректировок; q — количество корректировок аналога; Р — количество аналогов

D = (12−3)/12*l/(3-l)= 33,33%

6.3 Доходный подход Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта недвижимости. Применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, а также связанные с объектом оценки расходы.

Доходный подход разделяется на метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

В работе применяется метод прямой капитализации. Он используется в случае оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества к постоянной величине дохода в течение длительного периода времени.

В рамках курсовой работы учет возврата капитала проводится по методу Ринга, т. е.по норме отдачи и линейному фонду возмещения, что предполагает возврат капитала равными частями в течение всего срока владения активом, который совпадает с оставшимся сроком экономической жизни объекта.

Рассчитаем коэффициент капитализации для зданий.

Табл. 6.18. Расчет коэффициента капитализации для зданий.

Рассчитаем резервы на замещение:

Табл. 6.19. Расчет резервов на замещение.

Восстановительная стоимость берется из затратного подхода (без учета стоимости земли и физического износа). Величина восстановительной стоимости, приходящейся на каждый элемент в таблице, находится умножением полной восстановительной стоимости на удельный вес конструктивного элемента, взятый из сборника УПВС.

Рассчитаем операционные расходы по единому объекту недвижимости:

Табл. 6.20. Расчет операционных расходов по единому объекту недвижимости

Наконец, рассчитаем стоимость объекта недвижимости методом капитализации дохода:

Табл. 6.21. Расчет стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода.

Таким образом, стоимость 1 кв. м земли составляет 10 178,67 р/кв.м, стоимость здания — 21 660,7 р/кв.м

6.4 Согласование результатов Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V=V₁*Q₂ + V₁*Q₂ + V₃*Q₃

где V — рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V₁, V₂, V₃— стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подходо соответственно, руб.;

Q₁, Q₂, Q₃ — средневзвешенное значение достоверности значения рыночной стоимости полученной каждым из подходов.

Таким образом, по мнению оценщиков, преимущества и недостатки применённых подходов для целей данной оценки могут быть выражены через нижеприведённые значения весов значимости каждого подхода. Итоговые веса значимости каждого подхода оценки составили:

Затратный подход — 0,03

Сравнительный подход — 0,8

Доходный подход — 0,18

Эти веса будут применены при определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Табл. 6.22. Расчет удельных весов значимости методов.

V=0.03* 12 995,89 + 0.8* 22 640,43+ 0.18*21 660,7 = 22 401,14 руб./кв.м.

С= 22 401,14*262,5=5 880 299,25 руб.

С учетом стоимости зем участка:

С= 5 880 299,25+718 277=6598576,25 руб.

Табл. 6.23. Итоговая стоимость объекта 3 методами

Заключение

Оценке подвергался отдельно стоящий магазин, расположенный в г. Альметьевск по ул. Шевченко 9а. Расчет велся с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов, Были получены следующие результаты:

Табл. 6.23. Итоговые результаты.

Мы изучили основные методы оценки недвижимости, выяснили, что выбор метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе, от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в наличии эксперта информации.

Рекомендуется использовать как можно большее количество методов, чтобы согласованные результаты дали как можно более точный результат.

Приложения 1.

Приложение 1. Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах, для зданий объемом до 1000 м, сборник № 26, том 2, отдел 3, двухэтажные административные здания. УПВС

Приложение 2. Данные об аналогах

1. Административное здание (853,7 м?), Альметьевск ул Белоглазова 139а Реализуемая площадь: 853,7 м? Объект: Административное здание (класс A)

Цена за м? от: 21 084,7рублей Цена всего: 18 000 000 рублей Нежилое здание, отдельно-стоящее трехэтажное кирпичное, 1 линия оживленной трассы, парковка; здание реконструировано, чистовая отделка; конструкция — колонны; предусмотрено полное техническое обеспечение. Целесообразность использования: бизнес-центр, административно — производственное, учебное заведение и др

2. Административное здание (980м?), Альметьевск ул Гафиатуллина 51а Реализуемая площадь: 980 м? Объект: Административное здание (продается целиком) Цена за м? от: 18 367, 35рублей Цена всего: 18 000 000рублей Нежилое помещение (торговая площадь), общей площадью 980 кв.м.,. Состояние помещения — евроремонт, полное инженерно-техническое обеспечение; первая линия, хороший транспортный подъезд, парковка. Целесообразность использования — торговая площадь, любое другое назначение.

3. Административное здание (586 м?), Альметьевск ул Ленина

Реализуемая площадь: 586 м? Объект: Административное здание (класс B+) (продается целиком) Цена за м? от: 26 563,14 рублей Цена всего: 15 566 000 рублей Нежилые помещения общей площадью 586 кв.м., расположенные на первом и втором этажах двух — трехэтажного здания в центре города; первая линия, хороший транспортный подъезд; парковка; помещения находятся в хорошем состоянии, в здании создана полная инфраструктура — фойе, гардероб. Целесообразность использования — офисные помещения для любой деятельности, культурно-оздоровительный центр; учебное заведение и др.