Оценка нежилого помещения

Оценка нежилого помещения

1. Цель выполнения курсовой работы

Целью данной курсовой работы является проведение мероприятий по анализу рыночной информации и определение рыночной стоимости объекта оценки.

2. Нормативно-правовая база оценочной деятельности в России

Проведение оценки осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 21.12.2001, 21.03.2002, 14.11.2002, 10.01.2003, 27.02.2003, 22.08.2004, 05.01.2006, 27.07.2006, 05.02.2007, 13.07.2007, 27.07.2007).

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В соответствии с ФЗ под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица, деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом, а с другой — потребители их услуг.

К объектам оценки относятся:

1) отдельные материальные объекты (вещи);

2) совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

3) право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

4) права требования, обязательства (долги);

5) работы, услуги, информация;

6) иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

При оценке объекта недвижимости эксперт должен максимально объективно подойти к вопросам формирования рыночной стоимости с учетом различных факторов; все субъективные мнения, допущения и выводы должны быть обоснованы с учетом анализа рыночной ситуации и тенденций ее изменения.

3. Постановка задания на оценку

Объект оценки — помещение на первом этаже (площадь 50 кв.м.) торгового центра Адрес: г. Орел, Советский район, ул. 1-Посадская, 13.

Дата определения стоимости: 25.04.2008 г.

Текущее использование: магазин.

Помещение находится в собственности.

Обременения: отсутствуют.

Цель оценки — определение рыночной стоимости объекта для заключения договора купли-продажи.

4. Основные термины и определения, использованные в курсовом проекте

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Безрисковая ставка — компонент коэффициента капитализации, представляющий собой минимальную ставку доходности на вложенные средства с учетом фактора времени.

Возраст объекта фактический — период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию.

Дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Действительный валовой доход — ожидаемый потенциальный валовой доход с учетом корректировки на неполную занятость помещений и потери при сборе арендной платы.

Дисконтирование — процесс пересчета будущей стоимости (капитала, недвижимости, долговых обязательств) в настоящую или преобразование в текущую стоимость будущих денежных потоков (доходов и расходов).

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затраты на замещение — это затраты на создание сооружения, имеющего сопоставимую полезность, с использованием проекта и материалов, применяемых на строительном рынке в данный момент. (Международные стандарты оценки).

Износ — потеря стоимости собственности в результате воздействия отрицательных внутренних и внешних факторов

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Капитализация — процесс конвертации дохода в стоимость.

Корректировки — суммы, которые добавляются или вычитаются из цены продажи объекта сравнения для учета всех отличий от объекта оценки. Могут выражаться в виде конкретных сумм или процентных отношений.

Коэффициент капитализации — отношение годового дохода от объекта недвижимости к текущей стоимости этого объекта.

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Объекты оценки — имущество юридических и физических лиц, предлагаемое к оценке. К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности, иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества лица; работы, услуги, информация; результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции, выполненных работ или услуг.

Объекты сравнения — объекты собственности, подобные объекту оценки, которые недавно были проданы. Стоимость объектов сравнения используется для определения стоимости объекта оценки.

Прибыль предпринимателя — прибыль, компенсирующая предпринимателю риск вложения денег.

Расходы на замещение — раздел операционных расходов в реконструированном отчете о доходах, учитывающий будущие расходы на восстановление быстроизнашивающихся элементов собственности.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Скорректированная цена продажи — цена продажи сравнимой собственности после корректировок на различия объекта сравнения и объекта оценки.

Совокупный износ — сумма, вычитаемая из восстановительной или замещающей стоимости нового строительства для учета физического, функционального и внешнего износа. Разница между стоимостью воспроизводства и рыночной стоимостью.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложений (спроса). (Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р).

Срок экспозиции — время нахождения объекта на рынке от момента выставления его на открытую продажу до заключения сделки купли-продажи.

Степень незанятости — учитывает потери арендной платы при смене арендаторов.

Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Чистый операционный доход — доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода операционных расходов.

5. Перечень использованных документов

1. технические: технический паспорт объекта оценки;

2. правовые: свидетельство о государственной регистрации права;

3. нормативные: сборник УПВС № 33 «Магазины универсальные многоэтажные».

6. Теоретические основы и этапы проведения оценки

6.1 Определение цели и задачи проведения оценки

В соответствии с требованиями федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отчет об оценке в обязательном порядке указываются цели и задачи проведения оценки объекта оценки.

При этом под термином «цель» понимается вид определяемой стоимости — рыночной. Задача проведения оценки — использование результатов оценки для заключения договора купли-продажи.

6.2 Определение вида стоимости и применяемых стандартов оценки

В зависимости от предполагаемого использования результатов оценки определяется и вид определяемой стоимости.

Рыночная стоимость, согласно определению Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

б) стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

д) инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов;

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

6.3 Установление оцениваемых имущественных прав

До проведения оценки необходимо определить вид прав на объект оценки. Это может быть одно из следующих видов прав:

§ Право собственности

§ Право хозяйственного ведения

§ Право оперативного управления имуществом

§ Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

§ Сервитут

§ Право аренды

6.4 Последовательность проведения оценки

1. Определение цели и задачи проведения оценки;

2. Определение вида стоимости и применяемых стандартов оценки;

3. Установление оцениваемых имущественных прав;

4. Установление даты оценки;

5. Сбор и анализ внешней информации (макроэкономической ситуации в регионе, отрасли, к которой относится объект оценки);

6. Сбор и анализ информации по сегменту рынка, к которому относится объект оценки;

7. Сбор и анализ внутренней информации (техническая и экономическая информация по объекту оценки);

8. Оценка объекта по сравнительному подходу;

9. Оценка объекта по доходному подходу;

10. Оценка объекта по затратному подходу;

11. Обобщение полученных результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта;

12. Составление в рамках курсовой работы отчета об оценке с учетом требований Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ с изменениями и дополнениями от 14.11.2002 г. № 143-ФЗ.

7. Анализ макроэкономической ситуации в регионе и отрасли

Анализируя социально-экономическую ситуацию региона и области можно сделать вывод о положительной динамике развития, как строительной отрасли, так и остальных сфер жизнедеятельности населения.

На территории Орла зарегистрировано 899 предприятий, занятых строительной деятельностью. В последние годы наблюдается устойчивый рост объемов строительства и ввода жилья. За счет всех источников финансирования ввод жилья к концу 2007 года составил 3638 квартир общей площадью 226,7 тыс. кв. м. Выполненный в строительной отрасли города объем работ составил 3,2 млрд. рублей — на 42% больше, чем в этот же период прошлого года. Инвестиции в жилищное строительство за год составили 4,9 млрд. рублей, что в 1,6 раз больше, чем в 2006 г. Завершена разработка Генерального плана г. Орла. В четырех районах города прошли 11 публичных слушаний, внесено 64 предложения и замечания, которые учтены разработчиками. Разработаны и утверждены проекты планировок территории микрорайонов № 6 «Раздольный» и № 13 «Московский», эти проекты также прошли слушания.

В Орле зарегистрировано 1039 хозяйствующих субъектов, занятых промышленным производством. Ведущая роль принадлежит обрабатывающей промышленности. Наиболее динамично развивается металлургическое производство, машиностроение, производство пищевых продуктов. Прибыль в промышленности составила на конец 2007 года 2405,7 млн. рублей (68,7% от общего объема прибыли по г. Орлу). Крупные и средние предприятия промышленности отгрузили товаров собственного производства, выполнили работ и услуг на сумму 31,7 млрд. рублей, темп роста составил 119%. Основную долю в объеме отгруженных товаров занимают обрабатывающие производства — 78%. Создано 542 новых рабочих места на крупных и средних предприятиях обрабатывающих производств. Численность работающих составила 25 тыс. человек. Средняя заработная плата составляет 13 тыс. рублей (125% к декабрю 2006 г.).

К концу 2007 года в городе функционировали 1374 магазина, 395 объектов стационарной мелкорозничной торговли, 306 предприятий общественного питания, 4 рынка. Объем розничного товарооборота составил около 24 млрд. рублей за год (140% к уровню прошлого года).

Жилищный фонд города составляет 6643,6 тыс. кв. м. Протяженность тепловых сетей в двухтрубном исполнении — 260,5 км, протяженность водопроводных сетей — 512 км, протяженность уличной канализационной сети — 382 км. На реконструкцию, ремонт, техобслуживание объектов водопроводно-канализационного хозяйства за год израсходовано около 98 млн. рублей. Создана ассоциация управляющих компаний. Теплоснабжающими организациями выполнены ремонтно-восстановительные работы и работы по модернизации объектов теплоснабжения на сумму 68,8 млн. рублей, что позволяет безаварийно обеспечивать теплоснабжение потребителей. В Орле 11 управляющих и 29 обслуживающих организаций. По Программе «зеленого строительства» силами МУП «Совхоз «Коммунальник» выполнены работы на сумму 32,2 млн. рублей (на 31% выше 2006 г.)

Транспортное хозяйство Орла включает трамвайные пути эксплуатационной длины — 38,9 км, протяженность троллейбусных линий — 76,5 км, дорог для муниципальных автобусных маршрутов — 811 км. За последний год на 35% обновлен состав пассажирского автотранспорта. В 2007 г. В Орле начала работать новая муниципальная маршрутная сеть общественного транспорта, введено 10 новых социально значимых маршрутов, соединяющих отдаленные районы города. За год на текущий ремонт уличной сети города было израсходовано 257,37 млн. рублей, в том числе 187,07 млн руб. за счет средств федерального бюджета, 43,7 млн руб. — областного и 26,60 млн руб. — городского бюджета. Впервые в городе было обеспечено требование гарантийного ремонта дорог в течение 8 лет за счет подрядчика. Для безопасного дорожного движения городским управлением коммунального хозяйства выполнен комплекс работ на сумму 116,9 млн. рублей.

В Орле 11 высших образовательных заведений, 9 средних специальных учебных заведений, в 149 городских муниципальных образовательных учреждениях обучается 27,1 тыс. детей, 11,6 тыс. посещают дошкольные учреждения. Расходы городского бюджета на образование по итогам 2007 г. составили 1055,7 млн. рублей. Это на 17% больше, чем в 2006 г. На ремонт учреждений образования израсходовано 32 млн. рублей. На приобретение и оснащение школ учебным, торгово-технологическим и холодильным оборудованием, мебелью затрачено 20,2 млн. рублей бюджетных и внебюджетных средств.

В городе 16 муниципальных лечебно-профилактических учреждений: 4 стационара, 10 амбулаторных учреждений и 4 женских консультации. На финансирование отрасли здравоохранения из городского бюджета израсходовано 243,2 млн руб., что на 27,7% больше по итогам прошлого года. На ремонт объектов здравоохранения Орла израсходовано 14,6 млн руб. За счет средств городского бюджета для городских лечебных учреждений приобретено 13 автомобилей, 203 единицы медицинского оборудования — всего на сумму 24,7 млн руб.

Расходы городского бюджета на культуру составили 56 млн руб. и выросли по сравнению с прошлым годом на 36,9%. В Орле действуют 42 физкультурно-спортивных учреждения: 22 детско-юношеские спортивные школы и клубы, в секциях которых физкультурой и спортом занимаются более 20 тыс. детей и подростков.

Среднемесячная заработная плата по крупным и средним предприятиям составляет 10 858 руб., темп роста 124,7%. Зарплата в обрабатывающих производствах — 10 517,8 руб., в строительстве — 13 159,3 руб., в транспорте — 12 330 руб., в торговле — 9050 руб. Темп роста реальной заработной платы составил 116,9%. Прожиточный минимум — 3176 рублей.

Таким образом, можно сделать вывод, что в регионе и стране, в общем, интенсивно развивается строительная отрасль, что свидетельствует о росте благосостояния граждан, и стабилизации экономики.

8. Анализ сегмента рынка недвижимости

На рынке представлен самый широкий спектр предложений на продажу и аренду помещений, отличающихся по использованию, размерам площадей и объемов, местоположению, оснащенности удобствами и техоборудованием, износу, ремонтопригодности, стоимости и другим параметрам.

Рынок коммерческой недвижимости гораздо меньше, чем рынок жилья, количество операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, близости к основным городским магистралям, удобство подъезда.

Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение. Именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений является аренда.

Ставки арендной платы на торговые помещения в г. Орле составляют от 600 до 1500 руб. за 1 кв. м. Цена 1 квадратного метра общей площади на рынке торговых помещений составляет 45 000 до 80 000 руб.

Первичный рынок представлен в основном встроено-пристроенными помещениями без отделки на первых этажах многоэтажных жилых зданий. Гораздо реже это отдельные торговые центры, но на данный момент наблюдается тенденция развития и таких объектов На вторичном рынке недвижимости значительную долю занимают переведенные в категорию нежилых жилые помещения на первых этажах многоэтажных домов.

Положительная тенденция в сфере торговли приводит к росту числа новых предпринимателей и расширению успешно функционирующего бизнеса, а соответственно к увеличению спроса на торгово-офисные помещения их стоимости на рынке.

Некоторое время, в условиях развивающегося малого бизнеса, существовал дефицит на небольшие по площади (до 200 кв. м.) помещения улучшенного качества, находящиеся на первых этажах жилых домов. Но на данный момент этот пробел заполняется интенсивным строительством новых домов с встроено-пристроенными офисными помещениями. Причем, аренда таких помещений является наиболее востребованной из-за высоких цен на недвижимость.

На предложение по аренде офисов приходится около 78% общей структуры предложения этого вида недвижимости, а по продаже собственности — всего 16%. Аналогичное соотношение аренды и продажи характерно и для спроса на офисные помещения, причем пик спроса приходится на достаточно небольшие площади офисов, как правило, 100−150 м².

Весьма не сбалансированы предложение и спрос на офисные помещения в зависимости от местоположения. Наибольший спрос приходится на офисы в центре, а между тем, лишь четверть всех предлагаемых офисов находится в центре Орла. Сейчас складываются благоприятные условия для развития местного бизнеса в районах-новостройках.

Политика привлечения частных инвестиций в строительство объектов коммерческой недвижимости способствует развитию этого сегмента рынка.

9. Описание объекта оценки

Объект оценки — помещение на первом этаже (площадь 50 кв.м.) торгового центра.

Адрес: г. Орел, Советский район, ул. 1-Посадская, 13.

Здание находится в центре города рядом с главной магистралью, непосредственно на остановке общественного транспорта. Местоположение с точки зрения экономической привлекательности имеет высокий уровень престижа.

Типичное окружение объекта оценки носит смешанный характер. Наряду с жилыми домами присутствуют коммерческие и административные здания.

Окружающая застройка представлена в основном постройками 50^х — 80^х гг. Это двух — пятиэтажные здания. Плотность застройки высокая.

Социальная инфраструктура достаточно развита. В непосредственной близости находится предприятия торговли (рынок, супермаркеты), учебные заведения (музыкальная школа, Банковская школа), здания бытового обслуживания, кинотеатр и ТЮЗ, здание администрации Заводского района.

Общая площадь объекта оценки — 50 кв. м. Полезная площадь объекта 50 кв. м.

Здание относится к первой группе капитальности, с нормативным сроком службы 100 лет. Год постройки — 2004, фактический срок службы — 4 года.

Внутренняя отделка — улучшенная, полы — плитка, окна — стеклопакеты.

Фундаменты — бетонные блоки; стены и перегородки кирпичные, перекрытия — железобетонные плиты.

Для содержания данного объекта собственник несет следующие расходы:

· Налог на имущество 87 337 руб./год;

· Коммунальные услуги — 27 600 руб./год;

· Зарплата персонала — 11 340 руб./год;

· Расходы на управление — 14 808 руб./год

· Обеспечение безопасности — 12 000 руб./год;

· Прочие — 7404 руб./год;

· Затраты на страхование — 39 699 руб./год;

Итого операционных расходов -200 188 руб./год.

10. Процесс оценки

В соответствии с классической теорией оценки выделяют затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход к оценке объекта недвижимости представляет собой оценку стоимости исходя из ожидания покупателя, ориентирующегося на будущие доходы от его использования и их текущее выражение в денежной сумме.

Затратный подход — способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену большую, чем цена приобретения соответствующего земельного участка и воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью.

10.1 Оценка объекта по сравнительному подходу

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения. Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

· метод валовой ренты;

· метод сравнения продаж.

В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты — заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта — заместителя».

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Аналоги для сравнительного подхода

Расчет корректировок:

Основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж:

Корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

1) Корректировка на местоположение Для расчета корректировки по местоположению используется метод парных продаж. Для этого выявляются дополнительно объекты аналоги сопоставимые по всем характеристикам кроме местоположения. Аналоги оценки использовать нельзя.

2) Корректировка на износ Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физических характеристиках — разные размеры, вид и качество использованных строительных материалов, износ, внешний вид и т. д.

Наиболее распространенные корректировки, относящиеся к физическим характеристикам сравниваемых объектов — корректировка на износ и на вид отделки. Расчет корректировки на физический износ произведен в таблице «Аналоги для сравнительного подхода» по формуле:

3) Корректировка на вид отделки Корректировка определяется методом прямого анализа характеристик на основе расчета стоимости проведения ремонта с разным уровнем отделки: типовой, улучшенного качества и высококачественной (евро).

Расчет производить исходя из следующих условий: ремонт производится в помещении площадью 60 кв. м и высотой 3 м, имеющем два окна и две двери. Цены на материалы и проведение работ принимать на основе текущего анализа рынка. Расход материалов — исходя из размеров помещения.

4) Корректировка на условия финансовых расчетов Для объекта-аналога 1 принимаются следующие условия: аналог продан при условии рассрочки платежа равными суммами на 12 месяцев, ставку дисконтирования принять по средней ставке кредита 15%.

5) Корректировка на переданные права собственности Для объекта-аналога 4 необходимо принять условие: аналог продан с обременением арендного договора на срок 2 года, контрактная арендная ставка меньше рыночной на 20%, ставка дисконтирования 12%

Расчет стоимости объекта по сравнительному подходу.

10.2 Оценка объекта по доходному подходу

Доходный подход к оценке объекта недвижимости представляет собой оценку стоимости исходя из ожидания покупателя, ориентирующегося на будущие доходы от его использования и их текущее выражение в денежной сумме.

Доходный подход к оценке основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:

1. Принцип ожидания — характеризует точку зрения покупателя, который ожидает получение доходов в будущем. Исходя из этого принципа, рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод (т.е. выручки от эксплуатации и перепродажи). В основе принципа лежит теория стоимости денег во времени.

2. Принцип спроса и предложения — характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Принцип утверждает, что цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.

3. Принцип замещения — характеризует точку зрения информированного покупателя, который не заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта, и который при прогнозе будущих доходов от объекта недвижимости ориентируется на сопоставимые объекты.

Доходный подход предполагает, что объект недвижимости стоит ровно столько, сколько стоят сегодня доходы от его эксплуатации. То есть в основу техники доходного подхода положены принципы сложного процента.

Доходный подход к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости реализуется в методах:

Метод прямой капитализации — применяется в случаях, когда оцениваемый объект недвижимости приносит постоянный, равномерный доход, путем капитализации чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод дисконтированных денежных потоков учитывает первоначальный отрицательный денежный поток, неравновеликие доходы и возврат вложенного капитала в форме реверсии — продажи объекта по истечении периода владения.

Основные этапы процедуры оценки при доходном подходе (методом прямой капитализации):

1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения.

2. Определение эксплуатационных затрат, необходимых для управления и поддержания объекта недвижимости в требуемом техническом состоянии; определение чистого операционного дохода.

3. Прогнозирование стоимости объекта в конце периода владения, т. е. величины реверсии.

4. Пересчет спрогнозированных доходов и величины реверсии в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированных денежных потоков.

помещение нежилой стоимость оценка

1. «Оценка недвижимости» под ред. В. А. Швандара. — М.: ЮНИТИ-ДАНО, 2002 г.;

2. «Оценка недвижимости» под ред. А. Г. Грязновой. — М.: «Финансы и статистика», 2002 г.;

3. Учебно-методическое пособие по выполнению курсовой работы «По оценке объектов недвижимости»

4. Сборник УПВС.