Оценка объекта недвижимости

• 1. Исходные данные 2
• 2. Оценка земельного участка 5
• 3. Оценка объекта затратным методом 5
• 4. Оценка объекта по методу сравнения продаж 9
• 5. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов 11
• 6. Согласование результатов оценки 13
• 1. Исходные данные

Тип оцениваемого объекта недвижимости

Здание офисного типа

Адрес

Город N, улица Цветочная, дом 5

Правовой режим объекта

Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (49 лет) аренды земли.

Собственники недвижимости

Здание: ООО «Бизнес-сервис». Земля: государство.

Местоположение объекта

Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1028 кв. м с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города N. Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв. м.

Описание здания

Здание представляет собой 5_ти этажное кирпичное строение, имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной защиты. В здании имеется необходимое количество телефонных линий на каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 5 лет назад.

Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.

Строительный объем здания 10 028 куб. м.

Полезная (арендная) площадь — 2828 кв. м.

Полезная (арендная) площадь подвала — 128 кв. м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 900 руб. за 1 куб. м.

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового — 1,05.

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Недавно ближайший к зданию жилой дом поставлен на капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0, 1% от полной восстановительной стоимости здания.

Существующее использование здания

Здание сдается в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 300 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 100 руб. в месяц. Расположенное на 1 этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 20 000 руб. в месяц.

Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих ценах составляет 1200 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ — 6 месяцев (в этот период здание закрывается на ремонт). После ремонта помещения можно сдавать в аренду. Типичный период коммерческого использования здания по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год можно будет сдать в аренду 70% площадей; во второй — 85%; в третий — 90%; в четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5%.

Расходы по эксплуатации всего здания включают:

* заработную плату персонала (фонд оплаты труда — ФОТ) в размере 40 000 руб. в месяц;

* начисления на заработную плату (единый социальный налог) в размере 35, 6% от ФОТ;

* оплату коммунальных услуг — 50 руб. в месяц в расчете на 1 кв. м полезной площади здания;

* прочие расходы в размере 30 руб. в месяц в расчете на 1 кв, м полезной площади здания;

* налог на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания;

* амортизационные отчисления на восстановление здания — 1% от пол ной восстановительной стоимости здания.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

* арендная плата на 8%;

* чистый доход от кафе — на 2%;

* заработная плата персонала — на 5%;

* коммунальные услуги и прочие расходы — на 3%.

Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 22% для первого года коммерческого использования здания; 25% - для второго года; 27% - для третьего года; 29% для четвертого и 30% - для пятого года.

Характеристики сопоставимых с оцениваемым объектов

Для расчета стоимости объекта по методу сравнения продаж выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта — А, Б, В и Г.

Объекты, А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г проданы 1 месяц назад. Объект, А расположен в, центре города, объекты Б, В, и Г — на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта, состояние объектов, А и Г лучше. Полезная (арендная) площадь, цены объектов и доходы от их использования приведены в таблице 1.

Таблица 1. Данные по сопоставимым объектам

2. Оценка земельного участка

Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

где: V_L — стоимость земельного участка, тыс. руб.;

Т_L — ставка земельного налога, руб.;

S_L — площадь земельного участка, кв. м.

V_L=95*0.070*1028=6836.20 тыс. руб.

3. Оценка объекта затратным методом

Оценка объекта по затратному методу производится в изложенной ниже последовательности.

1. Определяется полная восстановительная стоимость здания

где: С_D — прямые затраты, тыс. руб.;

С_l — косвенные затраты, тыс. руб.;

Р — предпринимательская прибыль, тыс. руб.

Прямые затраты рассчитываются по формуле:

где С_D — прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового объекта в текущих ценах, тыс. руб.;

B_V — строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;

К — коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта-аналога.

C_D=0.9*10 028*1.05=9476,46 тыс. руб.

Косвенные затраты (С_l) составляют 40% от прямых затрат.

C_l=C_D*40%=9476.46*40%=3790,58 тыс. руб.

Предпринимательская прибыль (Р) рассчитывается на основе сравнения с отдачей на инвестиции. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 20−40% дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли принимается равным 30% от суммы прямых и косвенных затрат.

P=(C_l+C_D)*30%=(9476,46+3790,58)*30%=3980,11 тыс. руб.

Откуда полная восстановительная стоимость здания:

V_R=9476,46+3790,58+3980,11=17 247,16 тыс. руб.

2. Определяется накопленный износ здания — D:

где: D_P — физический износ здания, тыс. руб.;

D_F — функциональный, износ здания, тыс. руб.;

D_E — внешний износ здания, тыс. руб.

Для учета физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ.

Физический износ здания D_P=2381,54 тыс. руб.

Функциональный износ D_F=344.94*60%=206,97 тыс. руб.

Внешний износ D_E=17 247,46*1%=172.47 тыс. руб.

Накопленный износ здания:

D=D_P+D_F+D_E=2381,54+206,97+172,47=2760,98 тыс. руб.

3. Определяется остаточная стоимость здания (V_RES) путем вычитания из полной восстановительной стоимости величины накопленного износа:

V_R=17 247,16 тыс. руб.

D=2759.88 тыс. руб.

V_REM=17 247,16−2760,98=14 486,17 тыс. руб.

4. Определяется общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу (V_CA) как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:

V_CA=V_REM+V_L

V_REM=14 486,17 тыс. руб.

V_L=6836,20 тыс. руб.

V_CA=V_REM+V_L=6836,20+14 486,17=21 322,37 тыс. руб.

Таблица 2. Расчет физического износа оцениваемого здания

4. Оценка объекта по методу сравнения продаж

Стоимость объекта оценки по методу сравнения продаж определяется в приведенной ниже последовательности

1. На основании исходных данных о характеристиках сопоставимых с оцениваемым объектов А, Б, В и Г

Таблица 3. Характеристики объектов-аналогов

2. Проводится корректировка цен продажи сопоставимых объектов, т. к. они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта.

В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов (в расчете на 1 кв. м полезной площади) осуществляется последовательно по каждому показателю (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному показателю и имеющие сходные иные характеристики. Разница в цене выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному показателю, на эту величину уменьшается либо увеличивается (в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по сравнению с оцениваемым) цена каждого сопоставимого объекта. Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.

Величина корректировки по каждому показателю и каждому объекту записывается в таблицу 5 либо со знаком «-»" (если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый), либо со знаком «-» (если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый).

Таблица 4. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов

В результате расчетов, была получена скорректированная по всем показателям цепа продажи (за 1 кв. м.) сопоставимых объектов, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания = 5,31 тыс. руб.

3. Определяется стоимость оцениваемого здания — V_В

где: P_С — стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

S_B — полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв. м.

P_C=5,31 тыс. руб.

S_B =2828 кв. м.

V_B=5,31*2828=15 016,68 тыс. руб.

4. Определяется стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости по методу сравнения продаж (V_SC) путем суммирования стоимости здания (V_B) и стоимости земельного участка (V_L):

V_L=6836,20 тыс. руб.

V_B=15 016,68 тыс. руб.

V_SC=6836,20+15 016,68=21 852,88 тыс. руб.

5. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов

Для определения стоимости объекта по методу дисконтирования доходов анализируются доходы и расходы за весь период коммерческого использования здания.

1. Определяется потенциальный валовой доход от аренды здания — PGI:

r_B — арендная плата за 1 кв. м полезной площади здания в месяц, тыс. руб.;

Sp — полезная площадь здания, кв. м.;

r_b — арендная плата за 1 кв. м полезной площади подвала в месяц, тыс. руб.;

S_b — полезная площадь подвала, кв. м.;

m — количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

2. Определяется действительный валовой доход — EGI:

где k — коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

3. Определяются текущие операционные расходы (СОЕ) по эксплуатации здания путем суммирования:

* фонда оплаты труда персонала;

* начислений на заработную плату (единый социальный налог) в размере 35, 6% от фонда оплаты труда персонала;

* платежей за коммунальные услуги;

* прочих расходов;

* амортизационных отчислений на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания (V_R).

* налога на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания в каждом анализируемом году.

При расчете общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

Остаточная стоимость здания (Vⁿ_rem) в каждом анализируемом году, начиная со второго, определяется по формуле:

где: V^n-1_rem — остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;

А — амортизационные отчисления на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания, тыс. руб.

4. Определяется чистый операционный доход от аренды (NOI₁) как разница между действительным валовым доходом и текущими операционными расходами:

5. Определяется денежный поток (CF) как общий чистый операционный доход от здания (с учетом дополнительного дохода от кафе):

где NOI — чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

6. Определяется коэффициент дисконтирования — k_d

где: i — ставка дисконтирования, доли единицы.

7. Определяется дисконтированный денежный поток — DCF:

8. Определяется текущая стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока его коммерческого использования — PVr.

где: DCF_m, — дисконтированный денежный поток последнего, 5_го года;

R — коэффициент капитализации для здания, который определяется на основе исходных данных по сопоставимым с оцениваемым объектам.

9. Определяется текущая стоимость здания — РV_B:

где: IС — единовременные инвестиции, т. е. затраты на текущий ремонт помещений в здании, тыс. руб.

10. Определяется стоимость всего объекта недвижимости по метолу дисконтирования доходов — V_Dl:

6. Согласование результатов оценки

Анализируются все полученные по трем методам оценки значения стоимости объекта. Для этого кратко описываются преимущества и недостатки каждого из использованных методов оценки применительно к оцениваемому объекту с учетом его специфических особенностей (местоположения, доходности и т. п.) и состояния рынка недвижимости. На основании этого, полученным различными методами оценкам присваиваются весовые коэффициенты в долях единицы (общая сумма коэффициентов должна быть равна единице), и определяется средневзвешенное значение стоимости объекта, которое и принимается в качестве рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Таблица 5 Расчет стоимости здания методом дисконтирования доходов