Оценка собственности

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ.

по предмету «Оценка собственности».

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности.

Оценка имущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями оценки.

Главной сферой применения оценочных технологий являются операции по купле-продаже объектов недвижимости и целых компаний, а также инвестиционная деятельность. Оценка стоимости необходима, в частности, при получении кредита в банке под залог стоимости тех или иных активов, акций, доли участия или предприятия в целом.

Купля-продажа компаний и долей участия в них как особая форма бизнеса пока не получила в России достаточного развития. Однако следует ожидать быстрого увеличения числа сделок подобного рода.

Переход к рыночной экономике привёл к появлению новой профессии — эксперт-оценщик. Оценка недвижимости должна осуществляться в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135 — ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОТТЕДЖА.

Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 70 м², расположенного на земельном участке площадью 5600 м². Коттедж имеет 4 комнаты и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует. Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Исходные данные.

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продаж и физическими характеристиками.

Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 1400 руб. для 1-го объекта и 4200 руб. — для 2-го объекта.

Так как у всех сравниваемых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты отличаются только по условиям финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи: (36 400 — 32 200) / 36 400 = 0,12, или на 12%, т. е. за год цены на рынке увеличились на 12%.

Таким образом, все сравниваемые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на физические различия.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём участку площадью 7000 м² соответствует дом площадью 90 м² с 5 комнатами, а участку 5600 м² соответствует дом площадью 70 м² с 4 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер: 40 600 — 36 400 = 4200 руб.

Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража: 36 100 — 33 700 = 2400 руб.

Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются лишь этим показателям: 43 900 — 40 600 = 3300 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Таблица 2.

Определение скорректированной цены.

В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж; количество корректировок для каждого объекта; общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определённый как разница между положительной и отрицательной корректировками. Результаты анализа сведены в табл. 3.

Таблица 3.

Анализ полученных данных.

В рассматриваемом примере имеем очень узкий диапазон цен продажи — от 37 000 руб. до 37 400 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес — для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта — 37 400 руб.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АДМИНИСТРАТИВНОГО ЗДАНИЯ.

Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий — среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл. 4.

Таблица 4.

Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа административного здания.

Определяем размер арендной площади для каждого объекта:

3400 * 0,88 = 2992 руб/ м².

4000 * 0,94 = 3760 руб/ м².

3300 * 0,93 = 3069 руб/ м².

3400 * 0,92 = 3128 руб/ м².

2900 * 0,89 = 2581 руб/ м².

3800 * 0,89 = 3382 руб/ м².

Определяем цену за 1 м² арендной площади сравнимых объектов:

290 000 / 3760 = 77,13 руб/ м².

210 000 / 3069 = 68,43 руб/ м².

240 000 / 3128 = 76,73 руб/ м².

210 000 / 2581 = 81,36руб/ м².

250 000 / 3382 = 73,92 руб/ м².

Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется. В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи 1 м² арендной площади (см. табл. 4).

Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта — 77,13 руб/ м².

Таблица 5.

Требуемые корректировки к цене за 1м² арендной площади 1-го объекта сравнения.

Из табл. 5 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 77,13 руб/ м².

Рассмотрим 2-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта — 68,43 руб/ м².

Таблица 6.

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта сравнения.

Из табл. 6 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 68,43 руб/ м².

Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта — 76,73 руб/ м².

Таблица 7.

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта сравнения.

Из табл. 7 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 76,73 руб/ м².

Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта — 81,36 руб/ м².

Таблица 8.

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта сравнения.

Из табл. 8 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 81,36 руб/ м².

Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта — 73,92 руб/ м².

Таблица 9.

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта сравнения.

Из табл. 9 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 73,92 руб/ м².

Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок цен продаж объектов сравнения (см. табл.10).

Таблица 10.

Анализ полученных данных.

Из данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 73,92 до 76,73 руб. за 1 м² арендной площади. Так как для 3-го и 5-го объектов было выполнено одинаковое количество корректировок, то цену за за 1 м² арендной площади объекта оценки определяем как среднеарифметическое между ценами 3-го и 5-го объектов.

(73,92 + 76,73) / 2 = 75,33 руб/ м².

Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит:

75,33 * 2992 = 225 387,36 руб.

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ.

Определить стоимость трёхкомнатной квартиры общей площадью 58 м², расположенной на четвёртом этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту. В доме отсутствуют лифт и мусоропровод, санузел в квартире раздельный, комнаты смежные, высота помещений 2,8 м, площадь кухни 7 м². Физический износ здания составляет 20 процентов. Удалённость от центра составляет 15 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 1,0.

Порядок определения рыночной стоимости квартиры следующий:

1. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб.

2. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (октябрь 2000 г.) определяется по формуле:

С_в = С_в1984 * И, где С_в — восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

С_в1984 — восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);

И — индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне цен по отношению к базисному уровню. На январь 2001 г. И = 22,44.

С_в = 248,75 * 22,44 = 5581,95 руб.

3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:

С_о = С_в * (1 — И_фи / 100),.

где С_о — остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

И_фи — физический износ здания, %.

С_о = 5581,95 * (1 — 20 / 100) = 4465,56 руб.

4. По приложению В определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:

К_вп — коэффициент, учитывающий высоту помещения, при высоте помещения 2,8 м К_вп = 1,018;

К_пк — коэффициент, учитывающий площадь кухни, при площади кухни 7 м К_пк = 0,96;

К_ос — коэффициент, учитывающий обустроеннность санузлов, при раздельном санузле К_ос = 0,97;

К_эт — коэффициент, учитывающий этажность, при условии расположения квартиры на четвёртом этаже пятиэтажного дома К_эт = 1,0;

К_нл — коэффициент, учитывающий наличие лифта, при отсутствии лифта К_нл = 0,994;

К_нм — коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода, при отсутствии мусоропровода К_нм = 0,972;

К_ск — коэффициент, учитывающий смежность комнат, для трёхкомнатной квартиры со смежными комнатами К_ск = 0,942;

К_рц — коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома, при удалённости дома от центра на расстояние 15 км К_рц = 0,97;

К_эс — коэффициент, учитывающий экологическое состояние согласно заданию К_эс = 1,00.

5. Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:

К_п = (0,534 * К_вп + 1,428 * К_пк + 0,794 * К_ос + 0,741 * К_эт + 0,397* *К_нм+ 0,473 * К_нл + 1,259 * К_ск + 0,733 * К_рц + 1,275 * К_эс) / 7,634.

К_п = (0,534 * 1,018 + 1,428 * 0,96 + 0,794 * 0,97 + 0,741 * 1,0 + 0,397* *0,972 + 0,473 * 0,994 + 1,259 * 0,942 + 0,733 * 0,97 + 1,275 * 1,0) / 7,634 = =0,976.

6. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учётом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, С_км определяется по формуле:

С_км = С_о * К_п .

С_км = 4465,56 * 0,976 = 4358,39 руб.

7. Цена продажи жилья с учётом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья С_ск определяется по формуле:

С_ск = С_км * S,.

где S — общая площадь жилья, м² .

С_ск = 4358,39 * 58 = 252 786,62 руб..

4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КОМПАНИИ.

Оценка стоимости — одно из важнейших направлений работы финансовых и экономических служб компании. Для оценки потребуются данные бухгалтерского и управленческого учёта, имеющиеся в любой компании.

Принципиальная схема оценки почти всегда остаётся неизменной: стоимость компании равняется стоимости материальных активов плюс стоимость её нематериальных активов:

С_к = С_ма + С_на.

Определение стоимости компании производится поэтапно. Обозначим этап символом Х. тогда номер этапа будет обозначен индексом при символе этапа. Обычно требуются следующие этапы:

Х₁ (1 этап) — составление усреднённого счёта доходов и расходов на 12 месяцев вперёд;

Х₂ (2 этап) — определение стоимости основных фондов;

Х₃ (3 этап) — определение размера арендных платежей или стоимости эксплуатации основных фондов в расчёте на 1 год;

Х₄ (4 этап) — определение дополнительного дохода путём вычитания арендных платежей (Х₃) из чистой прибыли до налогообложения (Х₁);

Х₅ (5 этап) — определение коэффициента дополнительного дохода;

Х₆ (6 этап) — определение величины дополнительного дохода путём умножения дополнительного дохода (Х₄) на коэффициент (Х₅);

Х₇ (7 этап) — определение общей стоимости компании путём сложения стоимости основных фондов (Х₂) и величины дополнительного дохода (Х₆).

Этап 1-й (Х₁). Составление усреднённого счёта доходов и расходов. С финансовой точки зрения подобный счёт представляет собой способ определения доходов компании на 12 месяцев вперёд, считая со дня проведения оценки стоимости компании. В таблице 11 приведён усреднённый счёт доходов и расходов гипотетической компании. Процентные соотношения между статьями выведены на основе многолетней бухгалтерской практики и отражают оптимальное соотношение между ними.

Таблица 11.

Усреднённый счёт доходов и расходов компании.

Этап 2-й (Х₂). Определение стоимости основных фондов. К основным фондам обычно относят землю, здания, сооружения, товарные запасы, машины и оборудование, необходимое для функционирования предприятия. Табл. 12 раскрывает примерную стоимость основных фондов рассматриваемой нами компании.

Таблица 12.

Стоимость основных фондов и необходимые финансовые вложения.

Этап 3-й (Х₃). Арендные платежи или стоимость эксплуатации основных фондов. Сюда входит плата за эксплуатацию основных фондов (см. табл. 12). Величина ставки арендной платы может меняться со временем, однако на практике принято выражать ставку арендной платы величиной, на 4% превышающей годовой уровень инфляции. Поскольку мы принимаем уровень инфляции равным 10% годовых, то ставка арендной платы будет равна 14% годовых. Отсюда находим расходы на аренду и эксплуатацию основных фондов: 300 000 * 0,14 = 42 000 руб.

Этап 4-й (Х₄). Определение дополнительного дохода. Дополнительный доход представляет собой сальдо чистой прибыли до налогообложения (Х₁) и расходов на аренду (Х₃). Таким образом, дополнительный доход составляет: 176 000 — 42 000 = 134 000 руб.

Этап 5-й (Х₅). Вычисление коэффициента дополнительного дохода. Коэффициент дополнительного дохода (к) = 3,9.

Этап 6-й (Х₆). Вычисление величины дополнительного дохода с учётом коэффициента. Для вычисления действительной величины дополнительного дохода, зависящей от условий и обстоятельств функционирования компании, необходимо дополнительный доход (Х₄) умножить на средний коэффициент дополнительного дохода (Х₅): 134 000 * 3,9 = 522 600 руб.

Этап 7-й (Х₇). Определение общей стоимости компании. Общая стоимость действующей компании находится сложением стоимости основных фондов (Х₂), не включая в себя финансовые вложения в размере 40 000 руб., и действительной величины дополнительного дохода (Х₆): 260 000 + 522 600 = 782 600 руб.

Финансовые вложения в размере 40 000 руб. не входят в покупную цену приобретаемой компании. Покупатель должен оплатить эти расходы отдельно.

Таблица 13.

Форма для оценки стоимости компании.