Основы земельного права

1. Каковы перспективы развития системы прав на землю в Российской Федерации? Почему, на ваш взгляд, произошло сужение прав на землю в РФ?

В 2001 году был принят новый Земельный кодекс России, фундаментальный документ, положивший долгосрочную основу для развития земельных отношений в стране. Развитие земельного права пошло путем интеграция с другими отраслями в природоохранной сфере и стало развиваться в сторону экологического права, хотя выделено в особый статус для этих сторон юриспруденции.

Применительно к земельному праву России отмечаются следующие перспективы развития земельного законодательства:

• 1. Усиление систематизации земельного законодательства, идущей по линии:
  • а) инкорпорации, т. е. создания законодательства путем внешней обработки без изменения содержания правового регулирования.
  • б) кодификации всего земельного законодательства, завершающим этапом которой было бы принятие нового Земельного кодекса РФ.
• 2.

  Введение

  программирования совершенствования земельного законодательства:

  • а) через реформирование земельных отношений, путем которого будет целенаправленно и запрограммировано изменяться земельное законодательство. Так, Законом РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе» была поставлена задача поэтапного перераспределения земель в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле и формирования многоукладной экономики, что повлечет за собой прогнозируемые изменения в земельных отношениях, поддающихся своевременному правовому урегулированию;
  • б) через реформирование производственных отношений в сельском хозяйстве, главным средством производства которого является земля, что будет способствовать совершенствованию правоприменительной деятельности по эффективному использованию земельных ресурсов и их охране. право земельный законодательный
• 3. Совершенствование правотворческой процедуры путем расширения демократических начал при разработке и принятии нормативно-правовых актов. Например, проект Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» был опубликован для всенародного обсуждения, т. е. к участию в разработке его были привлечены и народы России, что позволило принять относительно добротный закон.
• 4. Совершенствование правовой регламентации, содержащейся в нормативно-правовых актах, путем:
  • а) устранения излишней зарегулированности, мешающей развитию производительных сил и эффективному использованию земель. Так, упрощен отвод земель путем передачи от центральных органов России всех вопросов по отводу земли в местные органы самоуправления, что облегчает оперативное решение земельных вопросов;
  • б) устранения нерегулированности той части общественных земельных отношений, которая в наибольшей степени нуждается в правовой регламентации. Например, в прежнем ЗК 1970 г. не было правовой нормы о мониторинге земель, которая введена в новый ЗК РФ, а без этой нормы в современных условиях невозможно экологически правильно эксплуатировать земли;
  • в) совершенствования формулировок правового регулирования земельных отношений, что совершенствует и систему земельных правоотношений в России. Так, если в прежнем ЗК РСФСР 1970 г. фигурировали лишь природные и зеленые зоны, то новый ЗК РФ ввел новое понятие «земли рекреационного назначения», расшифровав их содержание, что позволяет обеспечить надлежащее целевое использование данной категории земель.
• 5. Совершенствование правоприменительной практики путем:
  • а) введения в земельное законодательство процессуальных правовых норм, обеспечивает надлежащее применения закона на практике. Например, введение в ЗК РФ процессуального порядка согласования, места размещения объекта позволяет, с одной стороны, защитить от волокиты дело о предоставлении земельного участка, а с другой — не ущемить интересы других лиц при отводе земельного участка;
  • б) введения стимулов для надлежащего использования субъектами земельных правоотношений своих обязанностей. Эти стимулы могут быть двоякого рода: положительные стимулы, влекущие для землепользователей дополнительные блага за надлежащее исполнение ими своих обязанностей. Например, ЗК предусматривает экономическое стимулирование рационального использования и охраны земель.
• 6. Включение в сферу земельно-правового регулирования рыночных отношений: введена плата за землю и мониторинг земель; налоговое стимулирование эффективного использования земель; производители сельскохозяйственной продукции и лица, хозяйствующие на земле, включаются в механизм отношений земельной собственности и т. п.
• 7. Проникновение земельно-правового регулирования в сферы правового регулирования иных отраслей. Например, включены такие термины, как «хозяйствование на земле», «технологии», «хозяйственная деятельность», нашедшие отражение в новом ЗК РФ, и др.
• 8. Проникновение многоотраслевого правового регулирования в сферу земельно-правового регулирования. Так, нормы права о собственности включают в себя в качестве объектов собственности и землю, которая стала недвижимостью и объектом различных сделок, т. е. гражданско-правовое регулирование переместилось и в сферу земельно-правового, породив качественно новый институт земельного права — правовое регулирование сделок с землей, право наследования земли и др.
• 9. Экологизация земельного законодательства, осуществляемая путем:
  • а) внедрения эколого-правовых норм в правовой режим категорий земель. В отличие от ЗК РСФСР 1970 г., предусматривающего шесть категорий земель, новый ЗК РФ дополнительно предусмотрел такие категории земель, которые обеспечивают экологическое благополучие на территории. Так, земли природоохранного назначения предназначены для обеспечения нормального функционирования природных объектов, представляющих особую ценность; земли природно-заповедного назначения позволяют обеспечить в сохранности первозданные природные ландшафты и уголки природы и т. п.;
  • б) экологизации правового статуса субъектов земельных правоотношений. Например, если хозяйственная деятельность предприятия-землепользователя нарушает установленный режим природопользования, то такая деятельность может быть приостановлена в порядке, предусмотренном законом;
  • в) экологизации имущества и средств производства, являющихся собственностью землепользователей, поскольку собственник при осуществлении своего права собственности обязан принимать меры, предотвращающие нанесение им ущерба окружающей среде;
  • г) экологизации техники и технологий, внедряемых в сферу землепользования. Так, при внедрении новых технологий, отрицательно влияющих на состояние земель, должны предусматриваться и осуществляться мероприятия по охране земель. При этом оценка отрицательного влияния на состояние земель и эффективность предусмотренных мероприятий по их защите производится по результатам экспертизы, без положительного заключения которой запрещается внедрение техники и технологии.

С учетом анализа перспектив развития земельного законодательства, считаем, что можно построить следующие прогнозы:

• 1. Земельное законодательство будет совершенствоваться в направлении совершенствования рыночных отношений.
• 2. В земельно-правовом регулировании будет усиливаться дифференциация правового статуса субъектов земельных правоотношений, поскольку следствием развития рынка в сфере землепользования является появление многоукладной экономики.
• 3. С интенсификацией землепользования возникает потребность в усилении экологизации земельного законодательства в целях, обеспечения экологической безопасности хозяйственной деятельности субъектов земельных правоотношений.
• 4. Поскольку в рыночных земельных отношениях ведущая роль принадлежит договорным отношениям, то возрастает и роль земельно-правового регулирования договоров.
• 5. Развитие рыночных отношений в сфере землепользования требует обеспечения необходимой свободы, а поэтому земельно-правовая регламентация будет очищаться от излишней детализации, при усилении четкой регламентации эколого-правовых нормативов поведения.
• 6. Вместе с тем расширение правовой свободы субъектов земельных правоотношений неизбежно должно сопровождаться усилением ответственности за земельно-правовые нарушения, а в структуре этой ответственности наибольший удельный вес должны занимать меры финансового и имущественного воздействия.
• 7. Одновременно с указанными направлениями совершенствования земельного законодательства будет совершенствоваться и земельно-правовая регламентация по двум основным направлениям:
  • а) совершенствование материальных норм права, регулирующих земельные отношения;
  • б) совершенствование процессуальных норм права, регулирующих порядок реализации материальных земельно-правовых норм на практике.

Все указанные направления совершенствования земельного законодательства будут реализовываться одновременно, но, возможно, с различной степенью интенсивности на каждом из этих направлений.

Таким образом, сегодня главные предпосылки для активного развития рыночных отношений присущи не только земельным отношениям. В последнее время все больше и больше появляется стабильности в обществе, вырабатывается четкая земельная политика в аграрном комплексе Российской Федерации, совершенствуется земельное законодательство и земельное право.

На сегодняшний день в российской законодательстве, образовалось несколько направлений, которые четко обозначили приоритеты развития нашей страны. К примеру, федеральная целевая программа стабилизации и развития агропромышленного комплекса в РФ определила несколько главных приоритетов, развитие которых является основной задачей нынешнего правительства. Речь идет о развитии социальной инфраструктуры села, закреплении комплекса мер, которые направлены на сближение заработной платы работников сельского хозяйства и людей, занятый в промышленных компаниях. Кроме того, в ближайшее время следует ожидать формирования так называемой многоукладной экономики, а также преобразования земельных отношений на основе различных типов собственности.

Новые тенденции земельного права свидетельствуют о желании чиновников полностью модернизировать нынешний агропромышленный комплекс и создать массу новых форм собственности на земельные участки и средства производства. Наиболее важными задачами ближайших лет является разработка комплекса мер, способных стабилизировать агропромышленное производство и устранить неравенство цен на аналогичные сельскохозяйственные и промышленные товары. Кроме всего прочего необходимо разработать новую систему продовольственного обеспечения населения, провести земельную реформу и ввести ряд ценовых, кредитных, таможенных и бюджетных регуляторов аграрной экономики.

Новые законы, которые начинают постепенно делать земельное право независимой и полноценной частью общего права несут массу положительных изменений в различные сферы жизни граждан. Все чаще говорится о том, что на территории Российской Федерации скоро появятся полноценные частные фермерские хозяйства, которые полностью искоренят устарелые и невыгодные совхозы и колхозы. Также можно возлагать свои надежды на поступление иностранных инвестиционных кредитов, формирование уставных капиталов крестьянских банков и многое другое.

Последние указы президента четко свидетельствуют о его целостной поддержке развития аграрно-промышленного комплекса и сельскохозяйственной отрасли страны. Сегодня, люди, работающие в сельском хозяйстве, получили государственные гарантии на закупочную цену их продукции. В ближайшее время появятся новые льготы, кредиты и существенно улучшится материально-техническое оснащение отрасли. Огромную долю риска, связанного с непредвиденным снижением цен, государству придется возложить на собственные плечи, однако этот процесс должен позволить отрасли выйти на мировые показатели качества и продуктивности.

Считаем, что сужение прав на землю в РФ произошло ввиду следующих обстоятельств. Проблема ограничений (а также обременений и пределов) права собственности на землю имеет свои особенности на территории поселений и обусловливается необходимостью соблюдения баланса частного и публичного интереса при осуществлении правового регулирования градостроительной деятельности. Считаем, что под ограничениями прав лиц, использующих земельные участки, следует понимать установленные в административном порядке запреты на отдельные виды хозяйственной деятельности и использование земли либо требования о воздержании от совершения определенных действий. Виды и характер ограничений основаны на предписаниях, содержащихся в соответствующих нормативных актах.

Установление ограничений прав лиц на земельные участки представляет собой форму закрепления в законодательстве пределов осуществления субъективных прав лиц на земельные участки.

Например, ст. 9 Закона «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае» от 8 августа 1995 г. (в ред. от 13 мая 1999 г.) предусматривалось, что «предоставление земельных участков юридическим лицам из других регионов Российской Федерации для жилищного строительства производится только при условии получения (наличия у них) гражданами, которым намечается предоставление жилья, права на постоянное проживание в Краснодарском крае».

Уменьшение объема прав для каких-либо групп людей нередко осуществлялось не прямым запретом, а предоставлением каких-то дополнительных прав отдельным категориям населения (например, преимущественное право на предоставление земельных участков лицам, прожившим на территории данного субъекта РФ определенное количество лет). Следовательно, здесь происходило сужение субъектов данного права и автоматически сужение объема прав для всех людей находящихся на территории субъекта РФ, но не являющихся его постоянными жителями. Подобные нормы законов субъектов РФ, фактически закрепляя неправомерное ограничение прав и свобод человека, противоречат как множеству международных документов, так и ст. 55 Конституции РФ, согласно которой в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие (ограничивающие) права и свободы человека и гражданина. Использование российским законодателем более жесткой из имеющихся в мировой практике принципиальных моделей градорегулирования отвечает, на наш взгляд, специфике российских условий и повышает эффективность государственного контроля, за соблюдением собственниками и иными владельцами земли земельного и градостроительного законодательства.

2. Выявите проблемы правового регулирования земельных долей и предложите пути их решения На сегодняшний день сельское хозяйство России переживает не самые лучшие времена. Отсутствует рост эффективности в этой отрасли экономики и существенно сокращенный по сравнению с началом 90-х годов XX века производство всех основных видов сельскохозяйственной продукции. Одной из причин этого является недостаточно четкая правовая регламентация земельных отношений.

25 октября 2001 года в результате компромисса политических сил был принят новый Земельный кодекс РФ, но и он не разрешил ряда существовавших к тому времени земельно-правовых проблем.

Особенно остро стояла проблема законодательного урегулирования отношений, связанных с земельными долями. Так, с принятием 22 ноября 1990 года, ныне уже не действующего закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», а в дальнейшем в результате реорганизации колхозов и совхозов, приватизации сельскохозяйственных угодий крестьяне стали обладателями земельных долей. В последующем была установлена возможность их передачи посредством купли-продажи, аренды и т. п.

Однако правовая природа земельной доли однозначно в законодательстве определена не была. Касающиеся земельных долей нормативно-правовые акты, акты судебных и иных правоприменительных органов в большинстве случаев противоречили друг другу, тем самым, делая невозможным единообразное понимание земельной доли. Не было единства мнений о правовой природе земельной доли и в научной среде. И только 24 июля 2002 года был принят ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 29.06.2012), который дал легальное определение земельной доли.

Однако этот закон нуждается в дальнейшем совершенствовании. В частности нужна более четкая регламентация оборота земельных долей. Это утверждение вызвано тем, что имеющиеся сейчас правовые нормы, регулирующие оборот земельных долей, не всегда гарантируют защиту прав владельцев земельных долей, стабильность их экономического положения. Актуальность этой проблемы повышается еще и тем, что владельцев земельных долей около 12 млн. человек, многие из которых нуждаются в социальной защите и поддержке.

Нужно учитывать, что стабильность оборота земельных долей является одной из составляющих эффективности аграрной сферы экономики, в частности устойчивости деятельности сельскохозяйственных производителей.

Отсутствие четкости в правовом регулировании оборота земельных долей не способствует охране и рациональному использованию сельскохозяйственных угодий. В то же время нужно учитывать, что сельскохозяйственные угодья — важнейший фактор в обеспечении продовольственной безопасности страны.

Некоторые проблемы и пути решения:

• 1. Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Предлагаемое определение земельной доли, в случае дополнения, действующего земельного законодательства, позволит защитить конституционные права на землю владельцев земельных долей, получивших их после вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
• 2. Определение оборота земельных долей, в качестве осуществляемого в соответствии с земельным и гражданским законодательством перехода земельных долей от одних лиц к другим на основании гражданско-правовых сделок, а также посредством иных, допускаемых земельным законодательством, гражданско-правовых способов.
• 3. Вывод о необходимости дальнейшего совершенствования норм Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», регламентирующих приведение сделок с земельными долями, заключенных до вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствие с действующим законодательством.

В связи с этим предлагается: установить в статье 17 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предельный срок определения границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

• 4. Порядок выдела земельных участков в счет земельных долей, содержащийся в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», учитывает многие аспекты этого процесса. В то же время остаются неурегулированными особенности выдела земельных участков в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения, используемых специализированными сельскохозяйственными предприятиями. Необходимо дальнейшее совершенствование действующего земельного законодательства, регламентирующего выдел земельных участков в счет земельных долей, посредством разработки акта Правительства РФ, который бы регламентировал порядок выдела земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, используемых специализированными сельскохозяйственными предприятиями. В связи с этим предлагается в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закрепить ссылку на специальный порядок выдела земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, используемых специализированными сельскохозяйственными предприятиями, устанавливаемый Правительством РФ.
• 5. Одним из способов достижения согласия между сособственниками о местоположении выделяемых земельных участков в счет земельных долей, может быть, использование внутрихозяйственного аукциона, для чего необходимо разработать положение о нем и включить его в качестве одного из примирительных инструментов в нормативный акт Правительства РФ о согласительных процедурах, который должен быть принят в соответствии с абзацем 2 п. 2 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
• 6. Предложения по дальнейшему совершенствованию действующего земельного и гражданского законодательства, регламентирующего оборот земельных долей, направленные на обеспечение его стабильности, укрепление конституционных прав на землю владельцев земельных долей и охрану сельскохозяйственных угодий:
  • — об исключении из статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» нормы, предусматривающей применение ко всем сделкам по возмездному отчуждению земельных долей правила преимущественной покупки, предусмотренного статьей 250 ГК РФ, и дополнении ее нормой, суть которой сводится к следующему: «Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в паевой фонд, уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правила, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, если это не противоречит существу заключаемой сделки»;
  • — о необходимости дополнения статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» положением, допускающим выделение земельного участка в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения для его последующего залога.
• 3. Как реализуется принцип единства судьбы земельных участков и тесно связанных с ними строений на законодательном и иных уровнях?

В ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплены основные принципы, на которых базируется земельное законодательство (понятие земельного законодательства и круг регулируемых им отношений определены в ст. ст. 2 и 3 ЗК).

Данные принципы вытекают прежде всего из положений Конституции РФ (ст. 9) о том, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов вызывает дискуссии в юридической науке, поскольку в земельном законодательстве он находит пока только косвенные подтверждения, такие как норма п. 7 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК, запрещающая приватизацию зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены. На основании этого целый ряд ученых делают справедливый, в общем-то, вывод, что данный принцип закладывает основы будущего регулирования земельных отношений. Однако, по нашему мнению, не следует рассматривать в качестве упомянутых в подп. 5 п. 1 ст.1 ЗК РФ объектов только здания, строения, сооружения или же только объекты недвижимости, поскольку таких уточнений в данной норме нет. Следовательно, речь в данном случае может идти, например, о находящихся в границах земельного участка водных объектах.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе этих земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (например, при отчуждении здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота, переход права собственности на сам земельный участок тому же лицу может быть невозможен).

Нужно отметить, что этот принцип действует не только в земельном законодательстве. Так, статья 552 Гражданского кодекса РФ устанавливает аналогичное правило в отношении прав на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости.

Рассмотрим основные правила, которых нужно придерживаться при совершении сделок с недвижимым имуществом, приведенные в статье 35 Земельного кодекса РФ:

• 1) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком;
• 2) отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение;
• 3) не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу;
• 4) собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

На практике же имеют место попытки отчуждения либо только здания, либо только земли, хотя оба объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу. Нередко бывает так, что на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, хозяин участка выстроил не один, а два или даже три жилых дома. Логично, что не нужные ему дома собственник хочет продать. Вот только для этого свой земельный участок ему придется разделить на самостоятельные участки, расположенные под лишними домами. Эти участки подлежат продаже вместе с домами, и сделать это придется в установленном законодательством порядке. В случае если выдел самостоятельных земельных участков невозможен, вместе с жилыми домами придется продать долю в праве собственности на весь земельный участок, а затем с новыми собственниками домов установить порядок пользования земельным участком.

То же касается и отчуждения не всего здания, а лишь доли в праве собственности на него: отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение обязывает собственника произвести отчуждение доли в праве собственности и на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Бывает и так, что собственнику не нужен весь земельный участок, а строением, расположенным на этом участке, он хочет владеть один. В этом случае даже доля в праве собственности на земельный участок продаже не подлежит. Из создавшейся ситуации есть два выхода:

• а) собственник земли может сдать в аренду ненужную ему часть участка;
• б) лишнюю землю можно выделить в самостоятельный участок (произвести раздел большого земельного участка на два объекта недвижимого имущества) и свободный от строения участок продать.

Принципом единства судьбы продиктовано и правило, предусмотренное пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Это означает, что в случае продажи земельного участка лицу, не являющемуся собственником строения, которое находится на этом участке, собственник земли обязан известить в письменной форме собственников здания, на ней расположенного, о намерении продать ее постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает земельный участок. Если собственники здания откажутся от покупки или не приобретут продаваемую землю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать землю любому лицу. При продаже земли с нарушением преимущественного права покупки, собственник здания либо любой участник долевой собственности на это здание имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя земли.

Все сказанное выше имеет место в случае, если земельный участок находится в частной собственности. В случае же, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные статьей 36 Земельного кодекса РФ, а именно: если иное не установлено федеральными законами, то исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Это означает, что приобрести права на земельный участок может только собственник недвижимости, на нем расположенной, и никто иной этого сделать не может. Действующее законодательство содержит нормы, предполагающие передачу земли из государственной либо муниципальной собственности в частную безвозмездно или путем выкупа по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, в зависимости от того, находится земля в государственной или муниципальной собственности.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов имеет еще один аспект: данный принцип должен соблюдается при определении видов возведения и использования недвижимого имущества на участке. Дело в том, что все земельные участки имеют свою категорию, целевое назначение и разрешенное использование, которые могут быть изменены только в установленном законодательством порядке. Бытующее мнение, что собственник земельного участка вправе использовать его так, как ему заблагорассудится в корне неверно. В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков, а также лица, не являющиеся их собственниками, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде и земле как природному объекту.

Это означает, что если приобретенный земельный участок имеет разрешенное использование, например, индивидуальное жилищное строительство, то и построить на нем возможно только индивидуальный жилой дом, а никак не многоквартирный и уж тем более — не производственное строение. На земельном же участке, предоставленном под огород, капитальное строительство чего-либо вообще невозможно.

В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса РФ лица, виновные в совершении земельных правонарушений, несут административную или уголовную ответственность. Причем, привлечение лица, виновного в совершении земельных правонарушений, к уголовной или административной ответственности не освобождает его от обязанности устранить допущенные земельные правонарушения и возместить причиненный ими вред.

В этом смысле судьба участка (его целевое назначение) каждый раз диктует и судьбу недвижимого имущества, возводимого на нем.

Здесь приведены лишь наиболее часто применяемые на практике нормы законодательства и правила, предусматривающие принцип единства судьбы. Существуют и другие. Такие, например, как норма пункта 7 статьи 3 Федерального закона 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которой со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе, зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Хочется лишь подчеркнуть, что, даже являясь собственником земельного участка, гражданин обязан придерживаться определенных правил в распоряжении им, установленных законодательно.

Задача № 1

Гражданин Рублев обратился в суд с исковым требованием к агрофирме «Русь» о выделении из состава ее земель земельного участка для организации на нем крестьянского (фермерского) хозяйства. В обосновании своих требований он указал, что был членом колхоза «Заветы Ильича», впоследствии преобразованного в агрофирму «Русь». Преобразование (реорганизация) колхоза, являвшегося специализированным хозяйством по выращиванию телок в составе агропромышленного комбината «Домодедовский», проходила в два этапа: в 1992 г. колхоз был преобразован в ассоциацию крестьянских хозяйств — предпринимателей под тем же названием и того же профиля в составе комбината «Домодедовский», а в 1993 г. все структурные подразделения комбината, в том числе и колхоз «Заветы Ильича», были преобразованы в агрофирму «Русь» с сохранением своей специализации. Представитель ответчика, возражая против иска, пояснил суду, что выделить землю истцу не представляется возможным, поскольку агрофирма «Русь» — животноводческий комплекс, имеет большое стадо крупного рогатого скота, для ремонта стада выращивает собственный молодняк. Хозяйство испытывает острый дефицит земельных угодий для производства собственных кормов. Кроме того, Рублев проработал в колхозе до его реорганизации в ассоциацию крестьянских хозяйств, всего один день и в ассоциацию вступить отказался.

Правомерно ли было отказано Рублеву в выделении земельной доли при реорганизации колхоза «Заветы Ильича» в ассоциацию крестьянских хозяйств в виду непродолжительности его работы в колхозе?

Имеет ли право Рублев на получение земельного участка из земель агрофирмы «Русь»?

Утративший силу Закон РСФСР от 22 ноября 1990 года № 3481 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» определял в ст. 8. особенности организации крестьянских хозяйств, членами колхозов, работниками совхозов и подсобных сельских хозяйств. Коллективам колхозов, совхозов, подсобных сельских хозяйств, предоставляется право раздела земельных угодий на паи (доли) по одному из двух вариантов.

По первому варианту земельные участки подлежат денежной оценке. Колхозникам, работникам совхозов выдаются земельные акции, удостоверяющие их долю в стоимости сельскохозяйственных угодий. Владельцы акций имеют право получать дивиденды, передавать акции по наследству.

По второму варианту земли колхозов, совхозов, подсобных сельских хозяйств подлежат условному разделу между постоянными членами коллектива на количественно определенные паи, которые обеспечивают каждому колхознику, работнику совхоза, подсобного сельского хозяйства персональное право на земельный участок при работе в коллективном хозяйстве. Размер земельного пая каждого члена колхоза (работника совхоза) определяется по решению коллектива и удостоверяется соответствующим документом. Земельный пай может передаваться по наследству. Он может учитываться при распределении части прибыли.

Каждый член колхоза (работник совхоза), в том числе ушедший на пенсию и проработавший в данном хозяйстве не менее 20 лет, имеет право на долю стоимости производственных фондов за вычетом сумм непогашенных долгосрочных кредитов, стоимости неделимых фондов, если таковые создаются по решению коллектива, а также стоимости фондов, созданных за счет бюджетных средств. Доля члена колхоза (работника совхоза) определяется в соответствии со стажем работы в хозяйстве и трудовым вкладом. Она утверждается собранием коллектива.

Сейчас действует Федеральный закон от 11.06.2003 N 74 ФЗ (ред. от 28.12.2011) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Согласно ст. 11 ФЗ РФ О крестьянском (фермерском) хозяйстве для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а также для строительства необходимых для фермерского хозяйства зданий могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

Как следует из ст. 12 ФЗ РФ О крестьянском (фермерском) хозяйстве:

Граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, к нему должно быть приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства (ст. 4 ФЗ РФ О крестьянском (фермерском) хозяйстве).

Орган местного самоуправления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка в соответствии с ФЗ от 24 июля 2007 года N 221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые сведения и обращается, с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета участка.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение 14 дней со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду заявителю, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности может быть оспорено в судебном порядке.

Как определяет ст. 13 ФЗ РФ О крестьянском (фермерском) хозяйстве Гражданин, являющийся участником общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, имеет право требовать выдела земельного участка в счет земельной доли, возникшей при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для создания или расширения фермерского хозяйства. Вышеуказанным законом определяются условия и порядок выдела земельного участка в счет земельной доли, возникшей в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, для целей, указанных в п. 1 настоящей статьи.

В число работников сельскохозяйственной организации не включаются временные, сезонные работники, а также лица, работающие по гражданско-правовым договорам, и совместители, основное место работы которых находится в другом хозяйстве.

Чтобы определить правовой статус работника, необходимо тщательно исследовать данные о его трудовой деятельности: какую работу выполнял, в какой период, как начислялась и выплачивалась заработная плата. О временности и сезонности работы может свидетельствовать характер выполняемой работы. Например, прополка сахарной свеклы, участие в строительстве какого-либо объекта, пастьба скота и т. п. Но при этом работник должен быть занятым только на этой работе, только в определенный период и он не мог быть отвлеченным на выполнение иных работ в хозяйстве иначе как по другому самостоятельному договору.

В соответствии с п. 3 Правил ведения и хранения трудовых книжек, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.04.2003 г. № 225, работодатель (за исключением работодателей — физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями) ведет трудовые книжки на каждого работника, проработавшего у него свыше пяти дней, если работа у данного работодателя является для работника основной.

То есть, о виде трудовой деятельности работника (основная или временная работа) может свидетельствовать трудовая книжка. Записи о временной и сезонной работе в неё не вносятся.

Важно выяснить, являлся ли колхоз, где работал Рублев и из земель которого он просил суд обязать ответчика выделить ему земельный участок, опытным хозяйством, что исключало бы возможность удовлетворения заявления истца.

При подтверждении правового статуса колхоза как опытного хозяйства истец не вправе получать земельную долю в натуре в этом случае земельный участок для ведения фермерского хозяйства может быть выделен администрацией района за счет земель, находящихся в ее распоряжении для этих целей.

Таким образом, правомерно было отказано Рублеву в выделении земельной доли при реорганизации колхоза «Заветы Ильича» в ассоциацию крестьянских хозяйств в виду непродолжительности его работы в колхозе. Рублеву из-за того, что он был членом колхоза всего один день, могло быть не выделено земельного участка. Тогда при реорганизации колхоза «Заветы Ильича» в ассоциацию крестьянских хозяйств Рублеву было правомерно отказано в выделении земельной доли в виду непродолжительности его работы. Вероятнее Рублев не имеет права на получение земельного участка из земель агрофирмы «Русь».