Суперфиций в римском частном праве

Суперфиций в римском частном праве

В настоящее время невозможно с желаемой точностью установить время происхождения в Риме суперфициарного права. Однако если учитывать тот факт, что уже Гай пишет о суперфиции, можно предположить, что последний был известен римскому праву ещё до 178 г. н. э. Но, если Гай говорит уже об окончательно сложившемся правовом институте, то, следовательно, время его образования должно быть отнесено ещё к более ранней эпохе. Установить же этот период времени не представляется возможным из-за отсутствия положительных указаний источников. Ряд источников указывают и на политические цели, как на причину более раннего возникновения суперфициарного права, а именно, на необходимость необеспеченным классам городского населения дать в прочной форме возможность владения жилыми домами. Несмотря на то, что источники не позволяют с совершенной точностью установить время происхождения в Риме суперфициарного права, они дают достаточно данных для уяснения важнейших причин возникновения этого института. Так, основная причина, вызвавшая к жизни суперфиций, заключалась в том, что городские массы сильно обеднели и поэтому были не в состоянии приобретать в собственность землю для постройки себе жилища. Кроме того, римское государство, которое владело почти всеми строительными площадями, очень неохотно продавало эти земли, но зато весьма охотно отдавало эти участки в аренду.

Если первоначально наём земли носил публично-правовой характер, то в дальнейшем, с деградацией экономической жизни и обострением потребностей городского населения в жилье, примеру государства и муниципий стали следовать и частные лица, и постепенно это отношение перешло и в область частного права. Поскольку в первом случае дело касалось земель государственных, возникающие из такой сдачи отношения регулировались юрисдикцией цензоров; но когда речь шла о землях частных лиц, эти отношения подлежали ведению претора. И те, и другие сначала рассматривали договор сдачи земли под застройку как обыкновенный договор аренды, вследствие чего съёмщик — суперфициарий — имел только обязательственное требование к хозяину, а не jus in rem (то есть как обязательственно — правовое отношение, в котором арендатор пользуется только личным иском для защиты своего права). Однако впоследствии преторы совершенно справедливо выделили застройщика из ряда обычных, краткосрочных арендаторов, предоставив ему особые средства защиты: интердикт о суперфиции для защиты от пользования третьих лиц и вещный иск против владельцев вещи. Вследствие этого, отношение, носившее прежде характер обязательственного, развилось в практике преторов и получило значение права на вещи — ius in re. Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юридически отделённая от поверхности и имеющая обособленное правовое положение.

Таким образом, существующие источники дают полное основание утверждать, что в эпоху Республики суперфиций существовал в Риме уже как совершенно развитой институт частного права, получивший своё юридическое признание от преторского права.

Под суперфицием (superficies в общем смысле означало всё созданное над и под землёй и связанное с поверхностью земли) римское право подразумевало вещное, полное, наследственное и отчуждаемое право пользования и извлечения плодов на здание, принадлежащее навсегда или на установленное продолжительное время тому, кто возвёл это здание на чужом участке с согласия собственника. То есть, в юридическом смысле суперфиций — это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования строением на чужом земельном участке за плату.

Предметом суперфиция могли быть находящиеся на чужой земле строения, простая надстройка (надстроенный на чужом здании этаж) или же совокупность сооружений, используемых с хозяйственной целью (например, плантация); последнее было скорее исключением, поскольку по общему правилу разведение плантаций на чужом участке регулировалось эмфитевтическим правом. При этом собственник мог передать застройщику как пустующий участок, так и уже застроенный. Если предметом сделки являлась пустующая земля, то суперфициарий обязан был застроить её за счёт собственных средств. Кроме того, суперфиций мог быть установлен и в отношении уже готового строения.

По общему правилу, право собственности на строение признавалось за собственником земли — semper superficiem solo cedere — всё находящееся на земле, но связанное с ней принадлежит собственнику земли. Однако только суперфициарию принадлежало в течение срока суперфициарного договора право осуществлять пользование зданием. Так, только суперфициар и его наследники в течение установленного срока (например, 99 лет) могли жить в построенном на собственные средства доме и осуществлять в отношении дома все права, свойственные собственнику (например, производить улучшения и изменения дома).

Поначалу отношения с земельным собственником оформлялись договором имущественного найма, с тем, чтобы за ежегодно вносимую плату (solarium) возведший строение приобретал возможность длительного его использования. В результате у застройщика возникало не вещное, а только личное право на возведённое строение и связанный с ним земельный участок. Впоследствии, однако, претор предоставил правам застройщика более широкую защиту: помимо отчуждаемости, бессрочности и перехода по наследству, эти права защищались также против любого и каждого, включая собственника, при помощи исков и интердиктов, аналогичных по своему содержанию виндикационным, негаторным и прогибиторным искам, а также владельческим интердиктам. Так, претор предоставлял суперфициарию интердикт о суперфиции — interdictum de superficie (аналогичен interdictum uti possidetis), предназначенный для защиты пользования от третьих лиц и вещный иск — actio de superficie, аналогичный иску о собственности (rei vindicatio), при помощи которого суперфициарий мог защищать своё право пользования землёй (например, требовать возвращения ему участка) от всех посторонних лиц и от самого собственника. После расследования дела, направленного против третьего лица и признания нарушения его права (включая и собственника), происходило восстановление нарушенных прав. Мотивом для этих исков было то обстоятельство, что суперфициарий строил здание из собственного материала, и поэтому справедливость требовала снабдить его самостоятельными средствами защиты от нарушений со стороны третьих лиц, чтобы ему не приходилось прибегать всякий раз к посредничеству собственника. Благодаря указанным реформам суперфиций был превращён из личного права в вещное.

Суперфициарий имел полное право пользования и извлечения плодов на здание и принадлежащие ему сервитуты; так как его право отчуждаемо и наследственно, то он мог распоряжаться им между живыми и на случай смерти (mortis causa и inter vivos), устанавливать сервитуты на время существования своего права и закладывать его. При этом, он обязан был нести государственные повинности, лежащие на поземельном имуществе и платить подати (в случае неплатежа податей хозяин не мог лишить застройщика его ius in re, недоимки взыскивались с него общим фискальным порядком), а также вносить собственнику участка обещанную наёмную плату (solarium). По смерти застройщика суперфиций переходил к его наследникам либо по завещанию, либо по закону. Собственник не мог произвольно лишить суперфициария его правомочий. Он ограничивался получением с него solarium и, в случае неуплаты в установленные сроки, мог возбудить иск о собственности (rei vindicatio). Solarium мог взыскиваться ежегодно (либо с другой периодичностью) или же вносился единовременно при установлении суперфиция, но собственник мог и вообще освободить застройщика от внесения solarium. Однако каждый новый приобретатель суперфиция обязан был уплачивать не только текущие платежи за время его владения, но и недоимки, не взысканные с прежних пользователей.

Застройщик обязывался возвести строение (надстроить этаж) на участке в оговорённый сторонами срок. По общему правилу он не нёс расходы на капитальный ремонт здания, если иное не было установлено соглашением с хозяином земли.

Собственник участка в случае отчуждения суперфиция со стороны суперфициария не имел права ни на преимущественную покупку (jus protimiseos), ни на laudemium (т.е. на получение от нового приобетателя 2% (quinquagesima pars) покупной цены, допускавшихся при отчуждении эмфитевзиса). Для сделок по отчуждению имущества другим лицам требовалось согласие собственника. Тем не менее, неисполнение этой (и предыдущей) обязанности не давало собственнику возможности прекратить суперфиций в одностороннем порядке.

Superficies устанавливался следующим образом:

1. На основании договора между собственником и застройщиком.

Для установления суперфиция по цивильному праву было недостаточно простого договора, а требовалась ещё передача постройки. Претор уполномочивал приобретателя на exceptio pacti против новых приобретателей. Специального договора для установления суперфиция римскими юристами изобретено не было, поэтому стороны использовали в таких случаях либо emptio-venditio, либо locatio-conductio.

2. Посредством завещательного отказа (легата), назначенного собственником в распоряжении на случай смерти.

«Завещательное распоряжение служит основанием возникновения суперфициарного права, а не требования легатария к наследнику об установлении последнего, если, конечно, наследодатель имеет в виду обременение суперфициарным правом своей земли, а не чужой; в последнем случае, когда, например, завещатель отказывает третьему лицу суперфициарное право на землю своего наследника, отказополучатель не приобретает суперфициарного права, а только личное требование к наследнику об установлении последнего».

• 3. Посредством судебного установления (если при разделе общего застроенного участка судья передавал одному лицу право собственности на землю и постройку, а другому — право отчуждаемого наследуемого пользования);
• 4. Посредством давности;

Этот переход происходил следующим образом:

• 1. Посредством заключения договора об отчуждении между прежним и новым обладателем суперфиция;
• 2. В порядке наследования (как по закону, так и по завещанию). Суперфициарий мог в завещании отказать свой суперфиций третьему лицу, то есть переход ius in re aliena происходил и на основе завещательного отказа;
• 3. Путём судебного решения в процессах, возбуждённых разделительным иском (если застроенную землю нельзя было разделить, то допускалось присуждение суперфиция одному лицу, которое обязывалось уплатить часть стоимости застройки остальным претендентам).

Superficies прекращался в следующих случаях:

• 1. По соглашению сторон (собственника и суперфициария);
• 2. По истечении назначенного при его установлении срока (если суперфиций предоставлялся на определённое время);
• 3. В случае уничтожения самого участка, перехода его в разряд res extra commercium, оккупации имущества неприятелем и т. д. Гибель строений сама по себе не влекла прекращения данного ius in re aliena, если иное не было предусмотрено соглашением сторон;
• 4. Вследствие дереликции (derelictio), т. е. одностороннего отказа от этого права со стороны суперфициария;
• 5. Вследствие слияния прав, т. е. приобретения суперфициарием права собственности на участок (confusion) или собственником — суперфиция (consolidatio);
• 6. Вследствие наступления резолютивного (отменительного) условия, предусмотренного сторонами;
• 7. В случае смерти застройщика, не имевшего наследников (или в случае отказа всех наследников от наследства);
• 8. Вследствие судебного решения;
• 9. Вследствие погасительной давности (погашается право на иск);

Можно выделить следующие средства защиты прав суперфициария:

1. Петиторные иски (actio de superficie, actio negatoria, actio prohibitoria, actio publicana), которые предоставлялись ему в качестве utiliter.

Как уже упоминалось выше, actio de superficie предоставлялся суперфициарию согласно обещанию претора в случае потери владения постройкой и действовал аналогично виндикационному иску. Когда же застройщик не терял possessio суперфицием, но встречал какие-либо помехи в осуществлении своего права со стороны третьих лиц, он применял либо негаторный иск (отрицающий право третьих лиц на создание таких препятствий), либо прогибиторный иск (воспрещавший ответчику вмешиваться в осуществление суперфициарного права). Для защиты же сервитутов, относящихся к застроенному участку, суперфициарий располагал конфессорным иском (с помощью actio confessoria сервитут защищался от препятствования к своему осуществлению не только против собственника служащей недвижимости, но и против всех третьих лиц).

• 2. Суперфициарий, будучи юридическим владельцем здания имел, наряду с обыкновенными рекуператорными интердиктами (unde vi и de precario), особый интердикт, interdictum de superficiebus, используемый для защиты от нарушений его quasi possessio и представляющий собой один из видов interdicta uti possidetis, который применялся для удержания владения. То есть, суперфициарий располагал ещё и поссесорной защитой, предоставлявшейся ему в виде интердикта о суперфиции.
• 3. Между суперфициарием и собственником земли возникали и личные иски, различавшиеся в зависимости от основания возникновения суперфиция (например, actio locati-conducti, emti-venditi).

Эмфитевзис. Институт эмфитевтической аренды в римском частном праве имел весьма древнее происхождение и применялся еще в практике Египта и Карфагена. Что касается самого слова emphyteusis, то оно греческого происхождения. В Греции еще в III в. до н. э. существовала наследственная земельная аренда для разведения садов и виноградников. Отношения эмфитевтического владения в римском государстве стали возникать со II в. н. э. на императорских землях, и прежде всего в Африке. Сначала сдавались в аренду пустопорожние земли, причем размер установленного вознаграждения за их использование (canon) был меньше арендной платы и вряд ли мог удовлетворить фискальные интересы государства. Это объяснялось тем, что главной целью императорских управляющих было не столько получение доходов, сколько заселение страны и приспособление некультивированных еще земель для сельского хозяйства.

В дальнейшем правоотношение по поводу найма поземельного имущества, первоначально возникшее как обязательственное, начинает приобретать характер вещного, сближаясь с вектигальным правом.

Взаимопроникновение ius in agro vectigalis и emphyteusis усилилось, когда в IV в. государство для пополнения своей казны и средств Церкви приступило к конфискации имущества городских общин и языческих храмов и многие из арендаторов этих земель стали нанимателями казенных владений. Окончательное слияние этих двух институтов под названием emphytcusis произошло при Юстиниане, постановления которого закрепили возможность сдачи земельных участков в аренду со стороны частных лиц, а эмфитевтическое право распространилось на все виды земель (вектигальные, фискальные, муниципальные и др.). И, наконец, император Зенон, решая старый спор между юристами о сущности эмфитевзиса, присвоил этому договору самостоятельное вещно-правовое значение и назвал его contractus emphyteuticarius. В своем классическом виде emphyteusis признавался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищаемое особым иском.

Эмфитевтическое право это вещное, наследственное, отчуждаемое право владения и пользования чужой землей с обязанностью вносить арендную плату (canon) в пользу собственника и не ухудшать имения.

Эмфитевтическое право устанавливалось консенсуальным договором, известным как contractus emphyteuticarius consensualis, сторонами которого были:

• 1) собственник арендуемой земли;
• 2) арендаторemphyteuta или emphyteuticarius (эмфитевт). Форма этого договора, устанавливавшего права и обязанности сторон, зависела от принадлежности арендуемых земель. Только по отношению к церковной земле требовался письменный акт, если же соглашение включало в себя условия, противоречащие общим положениям об эмфитевзисе, то письменная форма была обязательна также и для светских эмфитевзисов.

Выделим характерные признаки emphyteusis.

• 1) Имея вещный характер, он порождал actiones in rem.
• 2) По содержанию был близок к праву собственности; эмфитевт имел все иски, принадлежащие собственнику (vindicatio, actio negatoria, confessoria, publiciana); мог заложить участок, обременить его сервитутами на время действия эмфитевзиса; приобретал плоды, как и собственник, посредством separatio fructuum; платил вместо хозяина земельные налоги и подати государству. Но, с другой стороны, он не должен был забрасывать землю, не мог отказаться от св его права на вещь, не имел прав на недра, а значит, и на клад, найденный на эмфитекарном участке.
• 3) Эмфитевту принадлежало производное владение имением, так как в источниках он прямо называется «qui agrum possidet». Являясь юридическим владельцем, арендатор мог прибегать к посессорным интердиктам при нарушении своего права.
• 4) Право пользования при эмфитевзисе было гораздо шире сервитутных прав, так как наниматель здесь не был связан экономическим назначением вещи и мог приспособлять ее к любому пользованию: из пахотного поля устроить виноградники и т. д. Он не должен был только ухудшать земли.
• 5) За пользование эмфитевзисом собственнику полагалась арендная плата (vectigal, pensio, canon), вносимая ежегодно. Размер ее не уменьшался вследствие неурожая или несчастных случаев в имении, только и случае полного разрушения поместья плата за пользование снималась.
• 6) Наниматель мог безвозмездно или за плату передать свое имущество, заключая сделки mortis causa или inter vivos. При этом существовали следующие правила: а) собственник должен быть уведомлен об отчуждении и о покупной цене не менее чем за 2 месяца, имея ius protimiseos (право преимущественной купли в течение этого срока); б) новый арендатор платил 2% от стоимости поземельного имущества, если тот не воспользовался вышеупомянутой привилегией.

Эмфитевтическое право устанавливалось: 1) договором между собственником и арендатором; 2) посредством судебного решения, если право собственности передавалось одному лицу, а право вечного пользования другому; 3) завещательным отказом собственника .

Эмфитевзис имел помимо общих для всех вещных прав следующие основания прекращения: 1) давность; 2) смерть эмфитевта без наследников, если эмфитевзис как bonus" vacans в течение 4 лет не достанется фиску; 3) изгнание арендатора собственником имения за ухудшение участка, нарушение правил об отчуждении имущества, при неуплате государственных повинностей за три года или канона в продолжение трех (для церковных земель двух) лет.

суперфициарный право интердикт.