Введение. 
Проблемы внедрения и перспективы развития ипотеки

жилищный россия ипотека Жилье — социально-значимый продукт и ему присущи длительный срок использования и высокая потребительная стоимость. В странах с рыночной экономикой нет проблемы единовременной оплаты этой потребительной стоимости. А в России действующая жилищная политика не удовлетворяет, прежде всего, молодежь, начинающую свой жизненный путь, работников бюджетной сферы, военнослужащих, деятельность которых связана с переменой места жительства, переселенцев. Фактически единственным способом решения жилищных проблем для указанных выше слоев населения является аренда жилья.

Реформа экономических отношений в области жилищной политики привела в действие новые правовые и экономические механизмы. Однако процессы, происходящие на первичном и вторичном рынках жилья, сопровождаются наличием двух противоречивых тенденций:

• § формируются новые субъекты рыночных отношений, предлагающие новые виды услуг и товара па рынке жилья, но спрос на них ограничен;
• § у населения зачастую жилищные проблемы из разряда «сложных» переходят в разряд «неразрешимых».

Тем не менее, во многих странах (в том числе, и с более низким, но сравнению с нашей страной экономическим потенциалом) жилищная проблема решается успешно, несмотря на значительный прирост населения. В частности, в Турции в годы войны население составляло примерно 40 млн. чел., сегодня — более 100 млн. чел. При этом обеспеченность жильем на душу населения здесь одна из самых высоких в мире. Кроме того, турецкие строительные компании строят большое количество жилья, как в своей стране, так и за рубежом Полонский А. М., Курченков В., Марковский А. К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку. Проблемы и пути решения // Экономика строительства.- 1997, № 10. Очевидно, что именно насущная потребность в жилье подтолкнула развитие строительной индустрии в этой стране.

Положение с жилищным строительством в России на сегодняшний день катастрофично. Из-за реального снижения доходов, финансовой нестабильности и инфляции подавляющая часть населения лишена возможности приобретения жилья. Ухудшение платежеспособности большинства населения в связи с августовскими событиями еще более обострило жилищную проблему. Так, в настоящее время в России в очереди па жилье стоят 75 млн. семей, в основном это наиболее социально незащищенные слои населения. Рынок жилья оказался замороженным, что закономерно повлекло сокращение строительного производства. Но говорить о том, что экономический потенциал нашей страны не способен обеспечить нормальные жилищные условия нельзя. Главным препятствием па пути формирования рынка жилья в современных условиях является отсутствие эффективной модели внебюджетного финансирования жилищного строительства как наиболее приоритетной в рыночных условиях.

Но самое главное, что ипотека — это стратегический механизм вовлечения внебюджетных источников, и, в первую очередь, средств населения — основных инвесторов в любой стране — в реальный сектор экономики, каковым является строительство. А через строительство эти средства войдут и в стройиндустрию, и в остальные отрасли народного хозяйства. Если так ставить вопрос, то удовлетворение потребности граждан в жилье является не самоцелью системы, а производной, следствием ее массового развития.

Большое значение для развития жилищного строительства имеет уровень платежеспособности населения: затраты строителей должны окупаться не в течение нескольких леи, а сразу же после постройки жилья. Следовательно, наибольшую актуальность приобретает эффективная система кредитования физических лиц. а именно жилищная ипотека.

С принятием федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) — являющегося наряду с Гражданским кодексом Российской Федерации (§ 3 «Залог» ' гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств») основным источником ипотечного права, созданы стимулирующие законодательные предпосылки дня начала формирования отечественного ипотечного рынка. К созданию российского ипотечного рынка разного рода субъекты, имеющие в той или иной мере отношение к проведению операций на нем, подошли с определенным теоретическим и практическим багажом. Однако необходимо отметить, что он совсем незначительный и к тому же не всегда положительный. Однако данный факт свидетельствует о том, что образование ипотечного рынка в России начинается не на абсолютно голом месте.

Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть — ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Сдерживающим фактором является отсутствие ряда необходимых законов, высокие процентные ставки, а также разногласия различных экспертов в принципах формирования ипотечного рынка. Проблем и нерешенных вопросов пока еще очень много, но можно констатировать, что уже появились как потребители ипотечных услуг, так и структуры, готовые оказывать подобные услуги, т. е. выдавать кредиты под залог недвижимости. Рассмотрим состояние законодательной базы, основные схемы и программы, действующие в России.

Актуальность данной работы связана с тем, что наиболее перспективным путем решения «квартирного вопроса» является развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Цель настоящей работы — исследование реально сложившейся к настоящему времени ситуации в жилищной сфере, рассмотрение существующих проблем.

Исходя из поставленной цели в работе решаются следующие задачи:

• § обобщение теоретических, экономических и правовых основ ипотеки (залога недвижимости);
• § проведение анализа результатов практических решений наиболее актуальных вопросов ипотечного жилищного кредитования через призму сложившегося международного опыта и не столь обширной отечественной практики функционирования ипотечных отношений.
• § выработка практических рекомендаций, связанных с проведением ипотечных операций на региональном и местном уровнях.

Предмет исследования — ипотечное жилищное кредитование в России.

Объект исследования — развитие ипотечного жилищного кредитования на региональном уровне.

В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья.