Аспекты создания организационно-экономического механизма управления многоквартирными домами в системе жилищно-коммунального хозяйства

Жилищно-коммунальное хозяйство России (ЖКХ России) — совокупность отраслей российской экономики, обеспечивающих поддержание требуемых эксплуатационных характеристик жилого фонда и работу инженерной инфраструктуры населённых пунктов.

ЖКХ России занимает существенное место в экономике страны. Доля основных фондов составляет более 26% от общего объёма основных фондов экономики.

Состояние основных фондов ЖКХ характеризуется высокой степенью износа и постоянным повышением потребности в финансировании при отсутствии заметного улучшения качества предоставляемых услуг. С начала экономических реформ в России 1990;х годов инвестиции в основные фонды были резко сокращены. По состоянию на 2005 г. износ жилищного фонда превысил 40%. Около 300 млн м2 жилья эксплуатируется без ремонта более 25 лет. Ветхий и аварийный фонд, подлежащий сносу, составляет 91,3 млн м2 (3,2%), в нем проживает около 5 млн россиян. При нормативной потребности в ежегодном капитальном ремонте 4 — 5% жилищного фонда фактически ремонтируется только 0,5% фонда.

Только на приведение изношенных фондов до нормативного состояния требуется более 6 трлн руб., по признанию властей, «этих средств на сегодня у государства нет» По оценке президента Дмитрия Медведева, ЖКХ стоит на грани «катастрофы».

В результате реформирования жилищной сферы, начавшегося с массовой приватизации жилого фонда, огромное количество квартиросъемщиков стали собственниками своих квартир, что привело к изменению отношений собственности в пределах каждого дома. Действующим жилищным законодательством на собственников помещений возложена обязанность управления многоквартирными домами (далее — МКД), содержания и ремонта не только своих квартир (помещений), но и общего имущества в доме, а также своевременной оплаты коммунальных и жилищных услуг.

Благодаря реализации положений Жилищного кодекса РФ и Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» [7] созданы условия для формирования и развития рыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами и предоставления коммунальных услуг, практически реализованы положения о выборе способа управления многоквартирным домом, в массовом порядке создаются управляющие организации (УО), товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), иные специализированные жилищные кооперативы. Общественное самоуправление в жилищной сфере может развиваться в различных формах. Муниципальные образования должны активизировать работу общественного самоуправления на местах и содействовать созданию квартальных и домовых комитетов самоуправления. Важнейшим направлением этих преобразований является создание объединений собственников жилья (ОСЖ) как формы общественного самоуправления, в частности ТСЖ. Создание ТСЖ в границах единого комплекса недвижимого имущества является на сегодняшний день одним из эффективных способов защиты прав собственников жилья и организации управления многоквартирным жилым домом с разными собственниками отдельных помещений.

Формирование условий для развития конкуренции является одной из неотъемлемых составляющих демонополизации отрасли. В региональных жилищных программах делается акцент на необходимости создания условий для развития конкуренции в двух направлениях:

• 1) в сфере управления недвижимостью — получение заказа от собственника на управление жилищным фондом;
• 2) ориентирование подрядных организаций на получение заказа предоставления жилищно — коммунальных услуг на конкурентной основе.

По состоянию на 1 июля 2010 г. по данным Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, доля площади МКД, в которых собственники помещений выбрали и реализуют один из способов управления, составила около 97%. При этом приоритет отдается УО. Доля площади МКД, которыми управляют УО, составляет около 70%. Создано более 11 тысяч УО, из которых более 80% - коммерческие организации. Под управлением объединений собственников (ТСЖ, ЖСК) находится 23% площади МКД.

Следует отметить, что в настоящее время все еще отсутствует необходимое законодательное регулирование, которое определяло бы минимальные требования к качеству и стоимости оказываемых услуг, гарантиям, надежности и профессионализму лиц, осуществляющих управление МКД. В таких условиях возникает немало проблем, связанных с безответственным отношением к содержанию и ремонту общего имущества в МКД, со злоупотреблениями и недобросовестностью управляющих, с правовой незащищенностью собственников жилья, а также их нежеланием и неготовностью исполнять обязанности по содержанию и ремонту, возложенные на них жилищным законодательством. Большинство УО были созданы на базе старой структуры ЖКХ и в них перешли кадры из прежней системы управления, что привело к использованию старых методов управления.

За 20 лет доля жилищного фонда, находящаяся в частной собственности, увеличилась в 2,5 раза (с 33 до 82,4%). При этом около 80% от общего количества многоквартирных домов находится в собственности граждан.

Переход на рыночный механизм отношений в ЖКХ привел к тому, что на смену единому собственнику и управляющему в лице государства пришли многочисленные собственники и менеджеры. Система интересов резко усложнилась, и в ней столкнулись такие целевые установки, как максимизация прибыли и качество предоставляемых услуг. Эти противоречия достаточно ярко проявляются в ценовом процессе. Потребителей волнует качество покупаемых услуг и их цена. Для управляющих и ресурсоснабжающих организаций приоритетом являются финансовые показатели их деятельности. Затраты, прибыль, цена — вот те показатели, которые находятся под их пристальным вниманием.

Обсуждение вопросов регулирования деятельности управления многоквартирными домами продолжается уже достаточно долго при участии представителей министерств и ведомств, Государственной Думы, общественных и иных организаций. Предлагается несколько вариантов решения данной задачи. Один из них — это создание института допуска управляющих организаций к осуществлению деятельности управления МКД. Идея такого подхода основана на введении обязательного регулирования деятельности управления МКД как социально значимой и влияющей на безопасность неопределенного круга лиц. В качестве механизма такого регулирования рассматривается саморегулирование, главным регулятивным элементом которого является солидарная ответственность членов в форме компенсационного фонда.

Более того, в рыночной экономике деятельность саморегулируемых организаций (СРО) зарекомендовала себя как лучший механизм выработки единых стандартов деятельности управляющих организаций и осуществления контроля за их соблюдением. Эффективно решается в рамках СРО и вопрос профессиональной ответственности УО, в частности, путем предоставления финансовых гарантий в целях обеспечения ответственности. Членство в СРО при этом является обязательным, иначе от УО не добиться гарантированного выполнения обязательств перед потребителями (гражданами) и качественного результата. А граждане должны быть обеспечены, по крайней мере, минимальным обязательным набором услуг по управлению и содержанию общего имущества в МКД по адекватной цене. Управляющие организации, являясь профессиональными участниками рынка способными нести ответственность, в том числе с привлечением системы СРО, могут обеспечить надлежащее выполнение основных работ, влияющих на безопасность МКД при его эксплуатации. В настоящее время уже идет процесс объединения управляющих организаций на добровольной основе в СРО согласно Федеральному закону от 01.12.2007 № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях"[6]. 29 января 2010 г. была создана ассоциация «Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью». По состоянию на 22 сентября 2010 г. членами НОСО УН были уже 33 СРО управляющих недвижимостью, осуществляющие деятельность на территории 41 субъекта РФ и объединяющие более 1133 УО.

Деятельность по управлению МКД связана с риском причинения вреда как самому дому, так и его жильцам и иным лицам, кроме того, она определяет качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и влияет на стоимость этих услуг для граждан.

Одним из регуляторов деятельности управляющих организаций МКД должно стать постановление правительства РФ от 23 сентября 2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» [2] (далее — постановление № 731). В соответствии с этим постановлением управляющие организации обязаны сделать общедоступной следующую информацию, касающуюся своей деятельности:

общая информация об управляющей организации;

основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);

сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

Раскрытие информации управляющими компаниями может быть осуществлено путем:

опубликования на официальном сайте управляющей организации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, или на официальном сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в сети Интернет, или на официальном сайте органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность, в сети Интернет;

опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность (далее — официальные печатные издания);

размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;

предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

При этом данная информация должна быть доступна в течение 5 лет.

Постановление вступило в силу 10 октября 2010 года и обязало управляющие организации в течение 2 месяцев с момента вступления его в силу (т.е. до 10 декабря 2010 года включительно) опубликовать информацию в соответствии с утвержденным данным постановлением стандартом.

Какова ситуация с выполнением постановления в г. Ростове-на-Дону была на конец февраля 2011 г.

По данным сайта администрации города в Ростове-на-Дону работу вели 78 управляющих организаций.

Распределение организаций по районам города выглядит следующим образом (рис. 1).

Рис. 1 — Диаграмма распределения УО по районам города

Поскольку конкуренция на рынке жилищных и коммунальных услуг не развита, то в основном на рынке ЖКХ Ростовской области сторону управляющих организаций представляют реорганизованные ЖЭКи и МУФЗ (муниципальные дирекции). Большая часть выигравших тендер компаний — это муниципальные дирекции. Однако необходимо отметить, что, несмотря на то, что фактически управлять жилищным фондом стали практически те же структуры, что и раньше, отношения между собственниками жилья и управляющей структурой приняли договорной характер.

При составлении данного обзора было выявлено, что раскрыли каким-либо образом информацию в сети Интернет только 30 организаций или 38% от общего числа управляющих организаций. Лишь немногие организации добросовестно отнеслись к выполнению постановления № 731 и практически полностью выполнили его предписания. Большая часть организаций ограничилась лишь раскрытием общей информации и в лучшем случае выполнением некоторых пунктов из стандарта, утвержденного постановлением № 731(рис. 2).

Рис. 2 — Степень выполнения УО стандарта раскрытия информации

В табл. 1 и на рис. 3,4 более подробно анализируется степень выполнения УО всех пунктов стандарта раскрытия информации, каждого пункта в отдельности, доля компаний, имеющих собственные Интернет-ресурсы и т. д. фонд жилищный коммунальный оплата Проведенный нами через шесть месяцев повторный анализ степени раскрытия информации УО показал, что ситуация мало в чем изменилась. УО, обещавшие в течение 1−2 месяцев выложить на своих Интернет-сайтах информацию о своей финансово-хозяйственной деятельности (УО, входящие в группу организаций «Управляющая организация «ЖКХ» и «Лидер») выполнили свои обещания, и теперь на их официальных представительствах во всемирной сети эти данные имеют публичный доступ. Также стоит отметить, что у этих же организаций были исправлены некоторые недочеты в выполнении отдельных пунктов стандарта, обнаруженные в ходе предыдущего анализа, как, например, УО группы организаций «Лидер» не были предоставлены сведения УСН — используется упрощенная система налогообложения стоимости работ и услугах по содержанию и ремонту общего имущества. На данный момент эти УО формально выполнили требования стандарта в полном объеме.

УО, входящие в группу «Железнодорожник», в свою очередь, также вывесили на своем сайте сведения о своей финансово-хозяйственной деятельности.

УО «Атлант-Строй» обзавелась собственным Интернет-сайтом, но на сегодняшний день он находится в стадии разработки, и на нем представлено мало информации, так что нельзя сказать, что организация выполняет требования стандарта хотя бы наполовину.

Что же касается остальных организаций, то никаких существенных изменений в вопросе раскрытия информации согласно предписаниям стандарта за данный период времени не произошло.

При этом следует обратить внимание на степень раскрытия информации о финансово-хозяйственной деятельности рядом УО.

Информацию о своей финансово-хозяйственной деятельности предоставили 22 УО. Из них 19 состоят в группе организаций (8 входят в группу организаций «Управляющая организация ЖКХ», 7 — «Лидер» и 4 — «Железнодорожник»), следовательно, предоставленная информация строго типизирована, и имеет смысл рассматривать финансово-хозяйственную отчетность группы организаций (ГО) в целом, а не отдельных УО, входящих в нее.

ГО «Управляющая организация ЖКХ» информацию о финансово-хозяйственной деятельности предоставила в виде налоговой декларации за предыдущий год. На сайте присутствует следующая мотивировка данного действия:

«ООО «Управляющая организация ЖКХ» применяет упрощенную систему налогообложения и в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 21.11.1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» [4] и освобождается от обязанности ведения бухгалтерского учета.

Вся хозяйственно-финансовая деятельность предприятия отображается в книге доходов и расходов, утвержденной Приказом министерства финансов РФ от 31.12.2008 года № 154 «Об утверждении форм книги доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, книги учета доходов индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения на основе патента, и порядков их заполнения» [1].

Таким образом, у УО, применяющих упрощенную систему налогообложения годовой отчетностью является декларация по налогу, информации которой явно не хватает для оценки состояния их финансово-хозяйственной деятельности.

УО ОАО «Коммунальщик Дона» одна из немногих организаций, которая предоставила всю необходимую информацию в полном объеме.

В целом, по результатам исследования можно сделать вывод, что подавляющему большинству управляющих организаций г. Ростова-на-Дону предстоит громадная работа по выполнению постановления № 731.

Рассматривая ситуацию с раскрытием информации о финансово-хозяйственной деятельности УО, нужно отметить, что стандарт не дает четких указаний о том, какие именно показатели финансово-хозяйственной деятельности УО необходимо раскрыть. Таки образом, складывается такая ситуация, при которой каждая УО понимает данное предписание стандарта по-своему, нет единых требований по количеству и типу необходимой информации, что значительно затрудняет сделать реальную оценку их финансово-хозяйственной деятельности .

Это общий недостаток всего стандарта — предписания не конкретизированы, не типизированы, в нем отсутствует какое-либо описание ответственности в случае невыполнения его требований. В виду этого, можно сделать вывод, что ситуация в этом вопросе в ближайшее время претерпит самые незначительные изменения.

С нашей точки зрения степень раскрытия информации должна соответствовать возможности проведения последующего экспресс анализа, чтобы на основании его результатов можно было сделать выводы о деловой активности и финансовой устойчивости УО.

Термин «деловая активность» начал использоваться в отечественной учетно-аналитической литературе сравнительно недавно — в связи с введением широко известных в различных странах мира методик анализа финансовой отчетности на основе системы аналитических коэффициентов и его значение еще не устоялось. Существует несколько основных трактовок этого термина. В широком смысле под деловой активностью понимается весь комплекс мероприятий по продвижению предприятия на рынках продукции, труда и капитала. В более узком смысле (и в контексте анализа финансово-хозяйственной деятельности) деловая активность — это текущая производственная и коммерческая деятельность предприятия.

Качество управления бизнесом очень емко характеризуется показателем «длительность оборота чистого производственного оборотного капитала» (финансовый цикл).

Чистый производственный оборотный капитал представляет собой сумму запасов и дебиторской задолженности за вычетом кредиторской (нефинансовой) задолженности. Длительность его оборота характеризуется наличием или отсутствием (если показатель меньше нуля) у предприятия собственных производственных оборотных средств.

Положительное значение показателя указывает время, в течение которого обращаются оборотные средства предприятия (пройдя весь круг от оплаты сырья и материалов нахождения их в виде производственных запасов, остатков незавершенного производства, запасов готовой продукции до получения платежа за реализованную продукцию).

Отрицательное значение показателя свидетельствует об отсутствии собственных оборотных средств, а его величина характеризует минимальную сумму кредита на пополнение собственных оборотных средств, необходимого предприятию.

На основании анализа длительности оборота чистого производственного оборотного капитала могут быть сделаны выводы о качестве управления предприятием.

При рациональном управлении оборотным капиталом предприятия длительность оборота чистого производственного оборотного капитала положительна, но близка к нулю. Это означает, что размеры дебиторской и кредиторской задолженностей сбалансированы, а величина запасов определяется технологическими особенностями производства.

Увеличение рассматриваемого показателя указывает, что значительные финансовые ресурсы заморожены в оборотных средствах. Следовательно, либо на предприятии нерациональна закупочно-сбытовая деятельность (размеры запасов избыточны), либо неэффективна работа с дебиторами, и предприятие предоставляет бесплатный кредит своим контрагентам.

Отрицательная, но близкая к нулю величина длительности оборота свидетельствует о рискованности политики предприятия, строящего свою деятельность на использовании бесплатных кредитов поставщиков. Значительные отрицательные значения свидетельствуют об отсутствии у предприятия собственных оборотных средств и наличием проблем с финансовой устойчивостью.

С целью определения степени финансовой устойчивости и финансового риска следует рассчитывать по крайней мере два показателя:

• — коэффициент финансовой автономии (или независимости) — удельный вес собственного капитала в общей валюте баланса;
• — коэффициент финансового левериджа, или коэффициент финансового риска — отношение заемного капитала к собственному.

Приведенные показатели с нашей точки зрения достаточны для быстрой оценки финансового состояния УО.

Большинство граждан проживающих в МКД интересует информация, характеризующая техническое состояние их дома, стоимость предлагаемых услуг и коммунальных ресурсов.

Нами предлагается разместить на сайте УО следующую информацию в разрезе каждого дома:

• — результаты проведенного технического аудита жилого дома на момент начала деятельности управляющей организации;
• — регламент технического обслуживания и структуру планово — предупредительного ремонта, который будет осуществляться при эксплуатации дома;
• — дефектную ведомость и график проведения текущего и капитального ремонта с указанием стоимости работ и возможных схем финансирования.

Ежемесячно на сайте должна размещаться следующая информация: — список выполненных работ с объемами и стоимостными показателями;

• — состояние дебиторской и кредиторской задолженности с детализацией информации в разрезе отдельных квартир (дебиторская задолженность), поставщиков ресурсов и подрядчиков (кредиторская задолженность);
• — показания общедомовых приборов учета расхода тепла, воды, электроэнергии и расчет стоимости отопления 1 м² полезной площади в квартирах и местах общего пользования, стоимости 1 м³ потребленной горячей воды, распределение между жителями затрат на отопление и освещение мест общего пользования, а также расход электроэнергии на эксплуатацию лифтового оборудования. Здесь же должна приводиться информация о заключенных договорах с подробным описанием предстоящих объемов работ, их стоимости, технологии выполнения и сроках.

Таким образом, создание организационно — экономического механизма управления МКД может быть обеспечено за счет:

— саморегулирования, главным регулятивным элементом которого является солидарная ответственность членов в форме компенсационного фонда;

• — соблюдения стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами;
• — развития общественного самоуправления — обеспечение участия домовладельцев в управлении жилищным фондом путем их непосредственного участия в определении основных направлений расходования средств на содержание и ремонт жилищного фонда, контроля качества коммунальных услуг и работ по ремонту и содержанию жилищного фонда;
• — совершенствования методов управления УО на базе применения современных информационные технологии и проведения масштабной переподготовки работников этих организаций.

Список использованных источников

• 1. Приказ министерства финансов РФ «Об утверждении форм книги доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, книги учета доходов индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения на основе патента, и порядков их заполнения» от 31.12.2008 года № 154;
• 2. Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» от 23 сентября 2010 № 731;
• 3. Постановление РФ «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домом» N 354 от 6 мая 2011 г.;
• 4. Федеральный закон «О бухгалтерском учете» от 21.11.1996 N 129-ФЗ;
• 5. Федеральный закон «О внесение изменений в жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» от 04 июня 2011 г. N 123-ФЗ;
• 6. Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» от 01 декабря 2007 г. № 315-ФЗ;
• 7. Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 № 185-ФЗ.