Порядок исчисления ндс при жилищном строительстве

Порядок исчисления налогооблагаемой базы по НДС для организаций, осуществляющих строительство и реализацию жилых домов, также во многом определяется характером договоров, заключенных с заказчиками строительства и порядком реализации жилых домов и помещений.

В соответствии с п. 1 ст. 740 «Договор строительного подряда» ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Ранее, по мнению Минфина России (Письмо Минфина от 23.09.2008 № 03−07−10/09), в случае если налогоплательщики, выполняющие работы по строительству жилых домов, не заключают договоры строительного подряда и, соответственно, заказчики на выполнение этих работ у них отсутствуют, то при выполнении таких работ НДС следует применять в порядке, установленном НК РФ в отношении строительно-монтажных работ для собственного потребления.

Следует отметить, что в соответствии с п. 5 ст. 149 «Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)» НК РФ налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 указанной статьи НК РФ, в том числе по реализации квартир, вправе отказаться от освобождения этих операций от налогообложения в установленном порядке. В этом случае НДС, исчисленный налогоплательщиком при выполнении работ по строительству жилых домов, подлежит возмещению.

Необходимо обратить внимание, что такой отказ или приостановление возможны только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами пункта 3 ст. 149 НК РФ, т. е. нельзя отказаться от освобождения операций, например, в зависимости от того, кто является покупателем. Кроме того, отказ или приостановление освобождения от налогообложения операций может быть осуществлен на срок не менее одного года.

В соответствии со ст. 149 «Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)» НК РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир, не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость.

Передача права собственности на жилые дома независимо от того, осуществляется она за плату или на безвозмездной основе налогом на добавленную стоимость не облагается (письмо Минфина России от 22.06.2010 № 03−07−11/259).

При реализации жилых домов и помещений счет-фактура должен быть оформлен в обычном порядке, без выделения НДС и с проставлением надписи «Без налога (НДС)».

При применении вышеуказанной льготы объектом реализации должно быть именно жилой дом или жилое помещение, т. е. если застройщиком осуществляется реализация нежилых помещений в жилом доме, то применение льготы по НДС будет признано налоговыми органами неправомерным.

При определении налогооблагаемой базы по НДС также необходимо в обязательном порядке учитывать состояние продаваемого объекта недвижимости, поскольку порядок налогообложения операций по продаже жилого дома (помещения) зависит от того, введен объект в эксплуатацию или нет, по следующим основаниям.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Таким образом, если строительный объект не закончен строительством и не введен в эксплуатацию, он не может быть признан пригодным для постоянного проживания, следовательно, любые объекты незавершенного строительства не могут быть отнесены к жилым помещениям.

Обратимся к арбитражной практике. Так, ФАС МО в постановлении №КА-А40/221−10 от 10 февраля 2010 года указывает, что при классификации объекта строительства, следует исходить не из факта завершенности, а только из его назначения. То есть, для каких целей строится конкретный объект. Таким образом, подчеркивают арбитры, реализация недостроенного объекта, предназначенного для использования в качестве жилого дома, не облагается налогом на добавленную стоимость.

Вместе с тем Минфин отмечает что, правовых оснований для применения льготы по НДС, при реализации объектов незавершенного строительства, не имеется (Письма № 03−07−10/11 от 12 мая 2012 года, № 03−07−11/186 от 30 июля 2009 года).

Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в порядок налогообложения долевого строительства в части увеличения перечня операций, освобождаемых от уплаты НДС, которые могут применяться налогоплательщиками начиная с IV квартала 2010 года.

В частности, п. 3 ст. 149 «Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)» НК РФ дополнен пп.23.1. предусматривающим, что услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (за исключением оказываемых при строительстве объектов производственного назначения), освобождаются от уплаты НДС.

С 2010 года необходимым условием для применения строительной организацией освобождения от уплаты НДС в соответствии со ст. 149 «Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)» НК РФ является членство строительной организации в саморегулируемой организации строителей.

В целях правомерности применения освобождения от налогообложения, предусмотренного пп. 22 п. 3 ст. 149 «Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)» НК РФ, налогоплательщику необходимо иметь в наличии следующие документы:

• — договор купли-продажи недвижимого имущества, зарегистрированный в установленном порядке;
• — свидетельство о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество;
• — первичные учетные документы по приемке-передаче недвижимого имущества;
• — счет-фактуру без выделения суммы НДС.

Одним из обязательных условий применения вычетов налога на добавленную стоимость по работам, выполненным подрядными организациями, является принятие налогоплательщиком результата этих работ на учет в объеме, определенном в договоре.

Если осуществляется строительство жилого дома с нежилыми помещениями, то бухгалтеру строительной организации придется столкнуться с определенными трудностями при исчислении налогооблагаемой базы по НДС, которые связаны с необходимостью ведения раздельного учета входного НДС на облагаемые операции (реализация нежилых помещений) и необлагаемые операции (реализация жилых помещений).

В данном случае возможны следующие варианты ведения учета:

• — отказаться от применения льготы по НДС, облагать налогом все операции и, соответственно, предъявлять НДС к вычету в обычном порядке;
• — организовать раздельный учет операций облагаемых и необлагаемых НДС, что является достаточно проблематичным, поскольку большинство строительно-монтажных работ на одном объекте невозможно отнести только к жилым или только к нежилым помещениям;

Финансисты в письме от 28.04.2010 № 03−07−07/20 предложили еще один вариант — распределение сумм НДС, предъявленных налогоплательщику при строительстве жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями, относящихся к стоимости жилых и нежилых помещений, следует производить после принятия налогоплательщиком на учет готового к вводу в эксплуатацию жилого дома.

В случае если указанные суммы налога принимались налогоплательщиком к вычету в полном объеме до принятия на учет готового к вводу в эксплуатацию жилого комплекса, в налоговые органы следует представить уточненные декларации по налогу на добавленную стоимость.

Позиция Минфина РФ, хоть и предполагает упрощение учета (сначала все возмещаем, а затем определяем доли и уточняем налоговые декларации), однако чревата финансовыми последствиями, поскольку уточнение суммы вычета в части его уменьшения (на долю, относящуюся к жилым помещениям) влечет за собой необходимость доплаты НДС и уплаты пени.