Проблемы становления и развития рынка недвижимости в России

Введение

В условиях преобразования общественного строя в России, развертывания и укрепления системы рыночных отношений начал формироваться новый сектор экономики — рынок недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для России экономические отношения.

Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т. е. они дают все большую отдачу со временем.

Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций.

Хотя период развития рынка недвижимости в России еще невелик, но сегодня этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.

Целью курсовой работы является анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России и определении основных направлений его развития.

Поставленная цель определяет основные задачи исследования:

· Дать определения рынка недвижимости, его основных сегментов, участников и функций.

· Проанализировать факторы спроса и предложения на рынке недвижимости.

· Рассмотреть основные методы оценки недвижимости.

· Раскрыть основные тенденции развития рынка недвижимости в России

· Обосновать сущность, роль и значение инфраструктуры рынка недвижимости, как неотъемлемого условия динамичного развития.

· Раскрыть предложения по развитию рынка недвижимости в России.

Объектом исследования является рынок недвижимости.

Предметом исследования — система экономических отношений действующих на рынке недвижимости в процессе создания, оборота, использования и развития объектов недвижимости.

Глава 1. «Теоретические основы исследования рынка недвижимости»

1. Рынок недвижимости — понятие, основные сегменты, функции и участники Недвижимость как экономическая категория представляет собой созданные трудом человека объекты различного назначения, жестко привязанные к земле и обладающие стоимостью.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимости относятся здания и сооружения различного назначения вместе с земельными участками, а также участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно.

В нашей стране долгое время понятие недвижимого имущества было исключено из юридического оборота. И только с началом реформ стало очевидно, что без развития рынка недвижимости, являющегося одним из базовых элементов рыночной экономики, её эффективное функционирование невозможно.

После ведения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

Недвижимость создается трудом человека и вложениями капитала, поэтому является финансовым активом, операции с которыми осуществляются на рынке недвижимости как одном из важнейших секторов рыночной экономики.

Рынок недвижимости — это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость. http://www.aup.ru Асаул А. Н., Карасев А. В. Экономика недвижимости. Электронное пособие.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т. п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости — земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.1).

Недвижимое имущество как товар — это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество — наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

Рис. 1. Недвижимость — объект экономических и государственных интересов Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т. д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

При делении рыночного пространства вдоль и поперек получится много частей, каждая из которых будет характеризоваться принадлежностью к какому-то товарному сектору или потребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с одинаковыми запросами.

В рыночной экономике важно найти свою нишу, т. е. сориентироваться на будущих покупателей и определить товар, который будет пользоваться спросом. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие. (рис. 2) Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория, проблемы, практика. — М.: Экономика, 2000:

Рынок земли (земельных участков);

Рынок жилья;

Рынок нежилых помещений;

Рынок промышленной недвижимости.

Каждая из этих составляющих рынка недвижимости развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Рис. 2 Структурные составляющие рынка недвижимости Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продажи объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможны изменения как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

Промежуточное положение занимает рынок гостиничных услуг.

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих: первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке (государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основой продавец недвижимости), и вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

2. Исследование факторов спроса и предложения на рынке недвижимости Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникагощих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т. д.

В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения собственностью рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города. Чтобы правильно оценивать недвижимость, необходимо тщательно отслеживать все изменения, происходящие на ее рынке.

Величина спроса и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.).

Следует иметь в. виду, что спрос на недвижимость может быть изменчив. При этом почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию, с тем чтобы узаконить куплю-продажу соответствующих объектов.

Экономические исследования показывают, что на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, среди которых наиболее важное значение имеют следующие их группы Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория, проблемы, практика. — М.: Экономика, 2000

1. Экономические:

уровень и динамика доходов населения;

дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доход-ности);

доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

состояние альтернативных и смежных рынков;

цены на рынке недвижимости;

уровень арендной платы;

риски инвестиций в недвижимость;

стоимость строительства;

цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.

2. Социальные уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

образовательный уровень населения и тенденции его изменения;

уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;

уровень и тенденции преступности.

3. Административные:

налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц — налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т. д.);

зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, расходы за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие инфраструктуры и т. д.);

правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

4. Условия окружающей среды:

уровень развития социальной инфраструктуры;

обеспеченность транспортными сетями;

экологическая обстановка.

Взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке. При этом направленность их влияния может как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения.

Спрос на недвижимость подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики, находясь в обратной зависимости от ценового фактора: чем выше цена, тем меньше желающих приобрести объект недвижимости.

Предложение недвижимости в краткосрочном периоде неэластично, т. е. количество предлагаемых объектов остается неизменными при изменении цен. Это связано с длительностью технологического процесса, невозможностью мгновенного производства (строительства или реконструкции) недвижимости или ее уничтожения (за счет амортизации или разрушения) в ответ на изменение спроса и его структуры. В связи с этим в краткосрочном периоде предложение недвижимости не зависит от цены, по которой продаются объекты.

В долгосрочном периоде прямая предложения недвижимости будет выглядеть как кривая с положительным наклоном, т.к. становится возможным учесть результаты воздействия инвестиций. При построении кривой предложения в долгосрочном периоде учитываются равновесные значения показателей рынка недвижимости через определенные отрезки времени.

Формирование цены на объект недвижимости.

Согласно постулатам экономической теории, колебания основных параметров рынка должны сразу отражаться на цене. Применительно к рынку недвижимости это означало бы, что при изменении стоимости объекта недвижимости должна немедленно измениться и его цена. Однако динамика рынка недвижимости и механизм формирования цен на нем опровергает это утверждение. Недвижимость: Практическая энциклопедия, под ред. И. С. Радченко. — М. ГроссМедиа, 2005

Цена объекта недвижимости — сумма денежных средств, которую готов заплатить покупатель или получить продавец за конкретный объект недвижимости с учетом его стоимости, цен предыдущих сделок и рациональных ожиданий субъектов. Таким образом, в зависимости от денежной оценки объекта недвижимости продавцом или покупателем на рынке изначально формируются две цены: цена предложения и цена спроса. До этого момента, пока продавцы и покупатели не договорятся о цене, по которой объект будет реализован, цены спроса и предложения неравновесные, т. е. не совпадают.

Равновесная цена на рынке недвижимости (цена сделки) — такая цена, по которой и продавцы и покупатели удовлетворены существующей ценой и согласны на совершение сделки.

Уникальность и стационарность товара на рынке недвижимости являются причинами того, что данный рынок крайне редко достигает равновесия спроса и предложения. Чаще общее равновесие на рынке складывается из равновесных цен конкретных операций, которые могут сильно различаться от сделки к сделке. Таким образом, обычно существует достаточно значительный, по сравнению с другими товарными рынками, ценовой лаг — интервал цен, в котором выставляемый товар может найти своего покупателя. Этот лаг является еще одной особенностью рынка недвижимости.

Большое значение на рынке недвижимости имеет учет таких понятий, как время позиционирования (или экспозиции) и изменение ликвидности.

Время позиционирования (временной лаг) — период времени, в течение которого объект недвижимости находится на рынке, с момента выставления его продавцом на продажу до момента оплаты его покупателем и подачи документов на регистрацию. Данное понятие является основой для определения степени ликвидности объектов недвижимости в данный конкретный момент времени, т. е. того, насколько быстро объект недвижимости может быть «превращен» в деньги.

Время позиционирования объекта на рынке зависит от общего состояния экономики. Это состояние характеризуется, в частности, показателями финансового рынка и показателями, связанными с благосостоянием населения — изменением личного дохода и занятости.

При неблагоприятном изменении макроэкономических показателей (например, при росте процентной ставки) продавцы недвижимости не спешат снижать цены. Из-за этого увеличивается время позиционирования объекта на рынке, а количество сделок сокращается (т.е. ликвидность объектов недвижимости снижается). В противоположной ситуации происходит плавный рост цен, сокращения сроков позиционирования и рост ликвидности объектов.

Благодаря инерционности рынка недвижимости удается избежать резких колебаний спроса и предложения. До некоторой степени этот показатель, время позиционирования объекта на рынке, в динамике может рассматриваться в качестве внутреннего стабилизатора рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынки недвижимости Отличительной особенностью рынка недвижимости является необходимость государственной регистрации сделок.

Действительно, сделки с недвижимостью необходимо регистрировать. Но вот вопрос: есть ли разница между объектами недвижимости, права на один из которых регистрируются впервые, а права на другой перерегистрируются от одного собственника к другому?

Очевидной разницы нет: количество процедур регистрации на качественные характеристики объекта не влияет. Однако разница проявляется в том, что только что созданный объект недвижимости, впервые проходящий процедуру регистрации, представляет первичный рынок недвижимости, а тот объект, который к моменту сделки уже находился в чьей-то собственности, «оборачивается» на вторичном рынке.

Таким образом:

Первичный рынок недвижимости — рынок, на котором обращаются вновь созданные или впервые предлагающиеся к продаже (например, в результате приватизации) объекты недвижимости.

Вторичный рынок недвижимости — рынок таких объектов недвижимости, права на которые ранее уже были зарегистрированы в едином государственном реестре учреждения юстиции.

Доля первичного или вторичного рынков недвижимости в структуре рынка зависит от того, насколько активно в данном регионе ведется инвестиционно-строительная политика. Высокая доля первичного рынка характерна для развивающихся, экономически активных регионов, привлекательных для инвестиций. Рост производства, хорошие условия для развития бизнеса влекут за собой рост занятости и необходимость строительства и реконструкции жилых и общественных зданий, коммерческой недвижимости, объектов соцкультбыта и т. д. Соответственно низкая доля первичного рынка позволяет задуматься об эффективности инвестиционной политики властей.

Соотношение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости также во многом зависит от доли того или иного рынка в структуре всего рынка недвижимости данного региона. Традиционно цены на первичном рынке ниже, чем на вторичном, на 10−30%. Однако если имеется дефицит объектов с определенным набором характеристик (например, если на рынке коммерческой недвижимости не хватает качественных офисов класса В), то цена на них на первичном рынке может даже превышать цены на похожие объекты на вторичном рынке.

К тому же необходимость дополнительных инвестиций в только что построенный объект (ремонт в квартирах, сдаваемых без отделки, подключение телефона и т. п.) в конечном итоге приводит к удорожанию такого объекта по сравнению с аналогичными объектами на вторичном рынке.

Поэтому нельзя однозначно сказать, какой из рынков первичный или вторичный, лучше. Все зависит от потребительских предпочтений самих покупателей. Если говорить о рынке жилья, то здесь одному будет важна престижность и историческая ценность подбираемого объекта, другому — возможность быстро переехать в купленную квартиру. Они выберут жилье на вторичном рынке. Третий ценит комфорт, техническую оснащенность и возможность планировки квартиры по своему усмотрению. При этом вопрос скорейшего переселения перед ним не стоит. Ему будет выгоднее купить квартиру в строящемся доме.

В целом же первичный и вторичный рынки недвижимости тесно связаны. Если на первичном рынке наблюдается кризис, его последствия не могут не затронуть вторичного рынка. Видя, что имеется риск «замораживания» строящихся объектов и срыва сроков их сдачи, покупатели будут подбирать необходимые им объекты на вторичном рынке. Доля операций на вторичном рынке в общем объеме операций возрастет, рост спроса вызовет рост цен. В свою очередь, застройщики начнут «перетягивать» к себе клиентов предложениями о снижении цен и скидками. Отток покупателей со вторичного рынка вынудит продавцов снижать цены. Если эти ценовые колебания не сопровождаются какими-либо кризисными явлениями в других отраслях экономики, равновесие спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости будет восстановлено.

3. Основные методы оценки недвижимости В 2004 году профессиональной российской оценке исполнилось двенадцать лет. В странах с развитой рыночной экономикой этот вид профессиональной деятельности существует уже более полувека. Однако оценка не столь молода. Она сопровождала общество людей почти на всех этапах его развития.

Во времена натурального обмена одну вещь на другую можно было поменять, лишь ориентируясь на какой-либо стоимостной эквивалент. Позже в качестве такого эквивалента стали выступать деньги, облегчившие обмен, но проблема определения истинной стоимости вещи в обмене осталась. Если рассматривать натуральный обмен как начало процесса товарно-денежных отношений, давшего толчок к развитию экономики в целом, то оценку можно смело считать катализатором данного процесса.

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. Спрос соответственно породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться не только как прикладная отрасль рыночной инфраструктуры, но и как научно-методическое направление экономической науки. Разрабатывались методологические подходы, совершенствовалась теория, появлялись научные труды и публикации. Увеличивалось количество квалифицированных экспертов-оценщиков, профессия которых в настоящий момент приравнивается по престижности к профессиям адвоката, аудитора, финансового консультанта и т. д.

Потребность в профессиональной оценке усугубилась еще и тем, что вещи в современном хозяйстве поражают своей неоднородностью и загадками, возникающими перед теми, кто хочет узнать их истинную стоимость. Вещи, имущество изначально создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей людей, а также для получения выгод от владения и использования. От возможности того или иного вида имущества удовлетворить имеющиеся потребности, от преимуществ или благ, которые принесет обладание им в дальнейшем, зависит их ценность и, безусловно, стоимость.

Что же влияет на стоимость недвижимости? Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням (табл. 1).

Таблица 1 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Первый уровень — уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень — уровень влияния локальных факторов, в основном, в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуется такие факторы, как: месторасположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень — уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы: архитектурно-строительные, финансово-эксплуатационные.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

Рис. 5. Оценочная деятельность в РФ Основные подходы к оценке. Любой оценщик, даже начинающий, на вопрос об основных подходах к оценке без запинки ответит: доходный, затратный и рыночный (сравнительный или сопоставительный). Это отражает определенный процесс не только в понимании фундаментальных законов рыночной экономики, но и уже достаточно серьезный практический опыт жизни и работы в условиях реального рынка, ведения оценочной деятельности в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки. Недвижимость: Практическая энциклопедия, под ред. И. С. Радченко. — М. ГроссМедиа, 2005

Действительно, любой участник рыночных отношений должен не только знать рыночную стоимость какого-либо товара, но и представлять себе величину затрат на его создание. Разница между затратами на создание товара и его стоимостью несет в себе самую важную информацию для принятия решений. Если эта разность отрицательная, то участник рыночных отношений разоряется. В такой ситуации он должен выяснить ее причины и принять определенные управленческие решения. Например, снизить свои издержки либо принять меры по повышению рыночной привлекательности своей продукции и ее цены.

Безусловно, и для того, чтобы принять решение о продаже или приобретении объекта недвижимости, владельцы недвижимости должны провести аналогичные исследования рынка (маркетинг) и проанализировать объем и структуру своих затрат. При этом широко используются и данные об аналогичных объектах и сделках с ними: продавец не хочет продешевить по сравнению с другими продавцами аналогичных объектов, а покупатель не хочет переплачивать. А кроме этого, владелец недвижимости хочет получать то нее длительный и стабильный доход с минимальными рисками, и иметь соответствующие долгосрочные и краткосрочные прогнозы.

Конечно же, ситуация на практике значительно сложнее, и при использовании описанных подходов для оценки недвижимости оценщику приходится учитывать множество особенностей реальных объектов. И очень часто эти подходы используются не в чистом виде, а в их определенном комбинации.

Доходный подход. Для того чтобы сегодня принять решение по поводу соответствия стоимости некоторого объекта определенным критериям, необходимо научиться определять будущие доходы или иные преимущества от владения, пользования и распоряжения данным объектом недвижимости.

При применении этого подхода анализируется прежде всего возможность для собственника недвижимости получать определенный доход от ее эксплуатации в течение определенного периода и дополнительный доход от ее последующей продажи в будущем (реверсии).

Для оценки стоимости любой доходной недвижимости, включая земельные участки, наиболее часто применяют технику капитализации доходов (ренты). Эту технику реализуют несколькими способами.

Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о характеристиках потока доходов и ставки их капитализации с учетом соответствующих рисков (на момент оценки или определенную перспективу) сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потоков будущих доходов и затрат, распределенных во времени определенным образом, к начальному моменту. В результате можно получить оценку текущей стоимости «чистого» денежного потока и приравнять ее к стоимости объекта.

Считается, что метод прямой капитализации наиболее применим к таким объектам, которые приносят доход со стабильно предсказуемыми суммами, описываемыми линейной моделью будущих доходов и расходов. В других ситуациях используют более сложные методы анализа дисконтированных денежных потоков.

Доходный подход при оценке рыночной стоимости объектов городской недвижимости обычно реализуется в следующей последовательности:

прогнозирование потока будущих доходов (как по величине, так и по характеру их распределения во времени);

капитализация потока будущих доходов с учетом затрат.

Будущие доходы, получаемые при использовании оцениваемого объекта недвижимости, обычно делят на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности собственника объекта (в том числе в результате его сдачи в аренду) и доходы от реверсии (его продажи в будущем).

Доходный подход — оценка дохода от эксплуатации и дополнительного дохода от последующей продажи.

Затратный подход. При оценке в соответствии с этим подходом стоимость земельного участка складывается со стоимостью его конкретных, индивидуальных улучшений (зданий, сооружений) и соответствующей долей улучшения макроуровня — урбанизированной среды, в которой он находится. Итоговое значение стоимости собственно земельного участка оценивается отдельно.

Затратный подход к оценке объектов недвижимости обычно реализуются в виде следующих действий:

укрупненный анализ характеристик урбанизированной среды применительно к данному земельному участку;

определение стоимости земельного участка;

определение восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на оцениваемом земельном участке зданий и сооружений;

определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

определение рыночной стоимости всего земельно-имущественного комплекса на основе затратного подхода как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на нем зданий и сооружений за минусом их накопленного износа.

Применение затратного подхода очевидно необходимо и полностью оправданно при анализе и оценке объектов нового строительства или реконструкции зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке. Затратный подход также достаточно эффективен при оценке для целей налогообложения, для выявления сверхдоходов при использовании коммерческой недвижимости. Его успешно применяют при оценке земельно-имущественных комплексов для целей страхования, оценке последствий стихийных бедствий, а также при оценке специальных зданий и сооружений.

Затратный подход — оценка стоимости земельного участка и произведенных улучшений.

Рыночный (сравнительный, сопоставительный) подход. Этот подход применим, когда существует развитый рынок недвижимости, включая землю, реальные сделки совершаются надлежащим образом, а цены формируются в равновесных рыночных условиях. В такой ситуации задача оценщика заключается в том, чтобы проанализировать максимум информации этого рынка, сравнить аналогичные сделки и таким образом получить данные о возможной стоимости оцениваемого объекта. При этом критерием для выбора объектов сравнения является наилучшее и наиболее эффективное использование объектов-аналогов.

Последовательность действий оценщика при применении данного подхода примерно следующая.

— Выделяются данные о характеристиках сделок с сопоставимыми объектами на соответствующем секторе рынка недвижимости.

— Производится проверка собранной информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление специфических условий продажи и возможных обременений различного характера.

— Вносятся необходимые корректировки стоимости объекта оценки по отношению к объектам-аналогам.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации для определения стоимости методом сравнения продаж часто используются методы математической статистики с достаточно детальной параметризацией основных характеристик оцениваемого объекта и выявленных аналогов при различных способах их сопоставления и алгоритмах построения итоговой оценки.

Рыночный подход — оценка объекта исходя из стоимости объектов аналогов при наиболее эффективном использовании.

Глава 2. «Состояние и перспективы развития рынка недвижимости в России»

1. Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала, ума и энергии.

Исследования рынка недвижимости в России показывают, что в своем развитии он проходит несколько этапов. http://www.dm-realty.ru Ирина Шувалова «Российский рынок недвижимости этапы становления и развития»

1. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991 1995 годы.

Для этого этапа характерна стадия первоначального накопления капитала (ПНК). Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога. Отсюда и многочисленные махинации с приватизационными чеками, и финансовые пирамиды, и пр. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже не действуют, а новые еще не написаны.

Граждане, не представляющие, как жить по законам рынка, с легкостью впитывают любую информацию. Появившиеся рекламные ролики и макеты вызывают интерес и доверие. Обыватель еще не знаком с действием рыночных механизмов рекламы. Она в этот период проста и незамысловата (вспомним хотя бы песенку знаменитого Лени Голубкова и т. д.). Удивительно, что сделанная далеко не профессионально, основанная на ярких, кричащих цветах и лозунгах, реклама тем не менее запоминалась и действовала на потребителя безотказно. Причина ее эффективности — в новизне и относительно малом количестве. Это в полной мере относилось и к рынку недвижимости.

Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка предложение формировало спрос. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения была слишком мала, а потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а, следовательно, хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым уловкам и рекламным трюкам.

2. Период относительного затишья и осторожности: 1995;1998 годы Передел собственности входит в завершающую стадию. Страна оправляется от потрясших ее в предыдущие годы кризисов и катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации и т. д. Народ, наученный на собственных ошибках, к рынку относится с некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее.

Начинает развиваться новая законодательная база — основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие правила игры. Желающих инвестировать в строительство немного — эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка так называемых избранных — преуспевающих за счет нажитых доходов новых русских. Если кто и может позволить себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения — все самое дорогое (дорого априори значит престижно). Рынок недвижимости существует за их счет.

Появилось понятие элитной недвижимости — эксклюзивных, необычных для массово панельной Москвы проектов, ориентированных на людей с деньгами. Однако общей тенденцией в развитии потребительских предпочтений это вряд ли можно назвать.

В рекламе также период затишья и переосмысления. Примитивные рекламные уловки, так хорошо работавшие всего пару лет назад, уже не дают должного эффекта — необходимы более изощренные в профессиональном и психологическом плане методы и приемы рекламного воздействия на клиента. В этот «переходный» период потребитель воспринимает рекламу как надоедливый, навязчивый инструмент манипулирования сознанием, не желает видеть в ней необходимый и эффективный атрибут продаж. В отношении обоих рынков — и недвижимости, и рекламного — назрела необходимость развиваться в направлении повышения профессионализма, серьезного и ответственного подхода к клиенту.

3. Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период: 1998 — 1999 годы Этот период в развитии рынка в России следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль — о том, как сохранить свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя оказывают влияние преимущественно внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное с кризисом доверия к рынку и к государству в целом. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать минусовой. Все рынки, в том числе и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание.

4. Этап профессионального развития рынков (рекламного и недвижимости): 1998;2002 годы Если за критерий деления на этапы брать изменение психологии потребителя, то этот период следует ограничить началом 2000_х годов (1998;2002 гг.). Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений. Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика.

Что касается непосредственно продавца, то он в поиске конкурентного преимущества все больше внимания уделяет профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе, PR. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане.

Для маркетинговых служб, рекламных и PR-агентств это время связано с самоутверждением и самолюбованием, желанием доказать свою значимость и заработать на волне поднявшегося на них спроса, сопровождающегося, однако, полным непониманием их функций. Теперь модно стоять на абонентском обслуживании у какого-нибудь рекламного или PR-агентства и, ничего не понимая в их мудреных терминах и деятельности, с восхищением и признательностью принимать результаты их дорогостоящего «труда». Непрофессионализм заказчика в немалой степени способствует творческому и материальному самоутверждению агентств: с одной стороны, креативнейшие дизайнерские разработки, красочные рекламные макеты и при этом, с другой стороны, полное непонимание интересов конечного потребителя продукта (покупателя квартиры).

Что удивительно, красивая картинка, стандартные лозунги и избитые фразы по поводу свободных планировок и благоприятной экологии привлекали внимание, потому что клиент сам еще толком не понимал, чего ждет от рекламы, и не мог четко сформулировать свои реальные предпочтения в отношении приобретаемого товара. По сути, навязанное рекламное предложение формировало спрос на жилье. Соответственно, до определенного момента, когда произошел перелом в сознании покупателя, подобная реклама действовала довольно эффективно.

5. Этап профессионального развития рынков (недвижимости и рекламного): с 2002 года по настоящее время Ключевые слова этого периода — «уважение к покупателю» и «клиентоориентированность». Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь на собственных убеждениях и предпочтениях. Наступает «эпоха покупателя», на рынке утвердилось золотое правило — «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится — не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования не только к предлагаемому товару (его качественным характеристикам), но и к рекламе. Красочным, пестрящим изображением рекламируемого продукта его не завлечешь. Реклама должна быть обращенной лично к нему, распознать и удовлетворить конкретно его интерес и потребность. Такой подход, соответственно, меняет и положение продавца, задача которого теперь — вывести на рынок товар, максимально соответствующий по своим характеристикам ожиданиям клиента.

Что касается рынка предложения, то он тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с растущим уровнем благосостояния населения увеличивается прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу. Рынок реагирует на эту тенденцию растущим количеством проектов бизнес класса.

Развитие рынка недвижимости в России, если рассматривать его в историческом контексте и брать за критерий оценки состояние аналогичных рынков на Западе, идет в верном направлении — от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. Сегодня стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5−10% в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости. Это важно учитывать при анализе российского рынка и оценке того или иного этапа его развития, а также при формировании потребительских предпочтений.

Основные проблемы современного рынка недвижимости России. М. А. Котляров «Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России». Финансы и кредит № 17−2004.

За последние пятнадцать лет появились многочисленные исследования о тяжелых последствиях социалистического эксперимента в нашей стране. По крайней мере одно из них мы будем преодолевать еще несколько десятилетий: речь идет об особенностях рынка недвижимости современной России. Дело в том, что недвижимость и время неотделимы друг от друга. Недвижимость воплощает в себе все особенности времени и окружающей среды, для которых она создавалась. Выделим фундаментальные проблемы в этом вопросе.

Во-первых, подавляющая часть объектов недвижимости современной России обладает признаками нe только физического, но также функционального и внешнего износа. О физическом устаревании объектов сказано и написано немало. Факт естественного хронологического устаревания значительной части объектов жилой, промышленной и коммерческой недвижимости налицо, достаточно совершить экскурсию по любому российскому городу. Однако, куда более серьезной проблемой является наличие признаков функционального и внешнего износа.

Функциональный износ заключается в обесценении недвижимости в силу устаревших архитектурных, технических и иных решений, примененных при создании этого объекта. Примеров в российской практике более чем достаточно. Например, клуб или дворец культуры, которые превращаются в площади для коммерческой аренды (затраты на реконструкцию и перепланировкуфункциональный износ), цех высотой в 30 м, в то время как рынком востребовано помещение высотой 20 м (затраты на обслуживание избыточной высоты — также функциональный износ), предприятие бытового обслуживания, отапливаемое паром (затраты на модернизацию системы теплоснабжения — опять же функциональный износ). В ряде случаев функциональный износ неустраним (например, вряд ли экономически целесообразно уменьшать высоту цеха).

Внешний износ — это обесценение объекта в силу изменившихся условий окружающей (экономической, политической, экологической, правовой) среды. Наиболее ярко это проявляется в показателях, характеризующих загруженность мощностей предприятий. Например, недвижимость леспромхоза, созданного под производство 500 тыс. м³ пиломатериалов в год, однозначно обесценится, если в настоящее время леспромхоз выдает максимум 80 — 100 тыс. м³ пиломатериалов. Таким образом, если в современных условиях имущественный комплекс нe востребован, он теряет свою стоимость, даже если признаки физического износа минимальны. Этот процесс весьма актуален для нашей страны, поскольку у нас огромное количество предприятий, созданных под военные цели, не задействованы по своему основному профилю.