Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом

Общие положения.

Подход применяется для оценки объектов недвижимости в совокупности с земельным участком, в связи с тем, что цена предлагаемых на рынке аналогов оцениваемого объекта включает в себя стоимость земельного участка под строением.

Подход предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);

• · определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта недвижимости;
• · определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта недвижимости;
• · корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого объекта недвижимости;
• · расчет рыночной стоимости объекта недвижимости путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с объекта недвижимости.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

права собственности на недвижимость;

условия финансирования;

условия продажи (чистота сделки);

динамика сделок на рынке (дата продажи);

местоположение;

физические характеристики;

экономические характеристики;

отклонения от целевого использования;

наличие движимого имущества.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого помещения устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с аналогичными объектами недвижимости.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно — регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Общая формула расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода имеет следующий вид:

РС = С _ан * К₁*К₂*К₃…*К_n,

Где РС — рыночная стоимость, рассчитанная сравнительным подходом;

С_ан — стоимость аналога;

К _1-n— соответствующие корректировки;

Поправки, методы определения и обоснование отказа от их использования.

Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта производилось путем введения корректирующих поправок. Определение поправок осуществлялось методами:

методом парных продаж;

методом внесения и корректировок на основании экспертного мнения оценщика;

статистические методы, основанные на анализе репрезентативных выборок из базы данных Оценщика.

Определение поправок производилось сравнением цены аренды одного из помещений, имеющего улучшение (отдельный вход, охрана, телефонизация и т. д.) с ценами помещений, не имеющих данных улучшений. При наличии в базе данных оценщика нескольких арендных ставок на схожие помещения, рассчитывалась арифметическая средняя ставка для данных помещений, далее размер поправки определялся как разница между рассчитанной арифметической средней арендных ставок на помещения, имеющие вышеуказанные улучшения, и арифметической средней арендных ставок на помещения без улучшений (или просто ставкой арендной платы, если арендная ставка была единственной в базе оценщика). Величины поправок, рассчитанных с помощью нескольких вариантов парных продаж, аккумулируются в таблице.

Для сравнения выбраны аналогичные объекты коммерческой недвижимости, сдаваемых в аренду на местном рынке, по данным газеты «Из рук в руки» .

• 1) Поправка на масштаб. Принимается путём простого математического сопоставления величины площадей объекта-аналога и оцениваемого помещения.
• 2) Поправка на износ (состояние). Определялась экспертным путём на основании соотношения величины износа объекта-аналога и оцениваемого помещения
• 3) Поправка на наличие коммуникаций (благоустроенность). Не применялась, т. к. все объекты имеют одинаковую степень благоустройства.
• 4) Поправка на цену предложения

Поправка применяется для тех аналогов, по которым известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости и информационными агентствами. Поправка учитывает тот факт, что цена предложения, как правило, превышает цену продажи. В данном отчёте, учитывая сложившийся рынок в регионе и мнение риелторов, скидка на уторгование принята экспертным путём на уровне 10% от цены сделки.

На основании определённых значений поправок цены услуг-аналогов были откорректированы с учётом различия в улучшениях, местоположении и других особенностей Определение рыночной стоимости объектов.

Расчёт рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости приведены ниже в Таблицах VIII, IX.:

Таблица VIII Расчёт рыночной стоимости павильона «Свежей хлеб» .

Таблица IX Расчёт рыночной стоимости павильона «Чинар» .

Таким образом, рыночная стоимость торгового павильона:

" Чинар" площадью 62 м², расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Трудовая, 129, по состоянию на 25 апреля 2007 г., определенная сравнительным подходом, равна (округлённо):

648 000 рублей (шестьсот сорок восемь тысяч) рублей.

" Свежий хлеб" площадью 16 м², расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Партизанская, 16, по состоянию на 25 апреля 2007 г., определенная сравнительным подходом, равна (округлённо):

178 000 рублей (сто семьдесят восемь тысяч) рублей.