Программа размещения объектов гостиничной инфраструктуры в Санкт-Петербурге

Одной из традиционных проблем Петербурга считается недоразвитый рынок гостиничных услуг.

По мнению чиновников, это значительно умаляет привлекательность города для международного туризма. А значит, городская казна зарабатывает на уникальности Петербурга гораздо меньше, чем могла бы.

Результатом подобного недовольства становятся многочисленные программы и стратегии, призванные которых в корне изменить ситуацию. Однако все они далеки от реалий гостиничного рынка, который, на самом деле, развивается вполне естественно и, в некоторых сегментах, даже весьма активно. Тем не менее, многие участники рынка в той или иной степени, открыто или не очень, одобряют действия администрации, а некоторые даже взывают к ней о помощи.

Увеличить общий номерной фонд в 2 раза к 2010 году и вывести гостиничную индустрию Петербурга на среднеевропейский уровень, то есть довести до 14−15 гостиничных мест на 1 тыс. жителей, — основные задачи, поставленные Смольным в «Программе размещения объектов гостиничной инфраструктуры в Санкт-Петербурге», принятой еще в 2004 году.

По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, разрабатывавшего Программу, на начало 2004 года гостиничный комплекс Санкт-Петербурга без учета пригородов был представлен 137 объектами размещения (около 15 тыс. номеров на 29,3 тыс. мест) различных категорий и различных форм собственности. 92% номерного фонда были сосредоточены в историческом центре города. Исходя из этих цифр, на 1 тыс. жителей приходилось около 7,2 гостиничных места, а это в 2−5 раз меньше, чем в большинстве городов Западной и Восточной Европы. Более того, если говорить об обеспеченности гостиничными местами первого класса (4 и 5 звезд), то в Петербурге этот показатель два года назад составлял 0,6 на 1 тыс. жителей, что в 10−50 раз меньше, чем в европейских городах.

Результаты работы программы за 2 года Как изменился рынок за два года работы «Программы»? Сегодня в Петербурге, по данным городской администрации, работают всего 311 гостиниц на 17,3 тыс. номеров. Причем только 3% рынка приходится на 9 отелей класса «5 звезд», 5% - на 17 отелей класса «4 звезды», 28% - на 3-звездочные гостиницы и 64% - на гостиницы эконом-класса, точное количество которых подсчитать весьма сложно.

Рис. Разделение ранка гостиничных услуг. (Приложение 8)

Стоимость номеров «5-звездных» и «4-звездных» отелей, отмечают в Агентстве недвижимости «Бекар», в 2006 году снизилась по сравнению с 2005 и вернулась на уровень 2004 года. Средняя возможная цена двухместного номера в средний сезон с завтраком составляет 130−242 доллара для гостиниц «3 звезды», 271−1045 долларов для 4-звездочных гостиниц и 430−1232 доллара для 5-звездочных отелей. Средняя стоимость номера в мини-отеле составляет около 55 долларов.

Однако некоторые аналитики, оценивая объем номерного фонда, называют совсем другие цифры, включая в статистику не только гостиницы трех основных классов, но и существующие в городе мини-отели, хостелы и прочие объекты, так или иначе представляющие услуги по размещению туристов.

Так, по данным компании Astera Oncor, объем номерного фонда составляет около 32,5 тыс. номеров, из них около 19 тыс. — гостиницы, а 1,6 тыс. — мини-отели. Российский союз туристской индустрии (РСТ) оценивает объем номерного фонда города приблизительно в 34 тыс., 10% номерного фонда приходится на 350 мини-отелей. По другим оценкам, в Петербурге действует уже более 500 мини-отелей.

В летний период в Санкт-Петербурге от 10 до 15 тыс. квартир сдается в краткосрочную аренду с посуточной оплатой, подсчитали в РСТ, основываясь на данные риэлтеров. Предоставляемое в наем жилье фактически составляет второй номерной фонд города, если учесть, что в каждой квартире как минимум 2 спальных места. Это и объясняет различие в оценках объема номерного фонда. В любом случае, мест все равно не хватает. Из-за нехватки мест в гостиницах в летнее время, по данным РСТ, не удовлетворяется порядка 40% заявок иностранных туристов.

Чтобы стимулировать рост номерного фонда, в прошлом году чиновники внесли изменения в «Программу размещения гостиниц». Если ранее за предоставленный объект (здание или участок) инвестор отчислял в бюджет сумму, равную его рыночной стоимости (при оценке эксперты исходили из максимально выгодного вида использования — а, как правило, быстрее всего окупается жилищное строительство), то теперь к отчету о рыночной оценке будут прилагаться и расчеты специальной (инвестиционной) стоимости объекта. При этом оценщики должны учитывать конкретное функциональное назначение (гостиница) и размер здания (объемно-планировочное решение утверждается КГА). Правительство вправе соответственно уменьшить размер отчислений в бюджет.

Кроме того, Комитет по инвестициям и Комитет по строительству договорились не реже одного раза в год проверять объекты гостиничной инфраструктуры на всех этапах — от изысканий до строительства.

Совместно с КУГИ необходимо ежегодно готовить и выставлять на торги адреса из перечня зданий и участков, рекомендованных для размещения отелей. Сейчас в нем более 180 пунктов, среди них есть объекты, по которым уже действуют постановления об изысканиях либо о проектировании и строительстве.

Согласно новой концепции, в частности, номерной фонд гостиниц категории «3 звезды и выше» будет увеличен на 8,5 тыс. комнат, а гостиниц категории «1 и 2 звезды» — примерно на 2,5 тыс.

По оценкам BCG, только на реализацию программы развития гостиничной инфраструктуры необходимо будет ежегодно тратить 4−6 млрд. рублей из средств инвесторов. Однако далеко не все инвесторы верят в перспективность вложений в гостиничный бизнес. Многие аналитики уверены, что продажа государственных пакетов акций таких гостиниц Петербурга как «Москва», «Октябрьская», «Южная» вполне способствует развитию гостиничного бизнеса. Но управление приобретенными объектами оставляет за собой собственник, а он не всегда принимает выгодное для города решение.

Так, сегодня в Петербурге не хватает гостиниц туристского класса (3 и 4 звезды), а сегмент 5-звездочных отелей развивается хорошо. В то же время привлечение инвестиций в гостиничный бизнес идет сложно, поскольку средства приходится вкладывать на долгое время.

Средние сроки окупаемости для отелей «5 звезд» — 10 лет, «4 звезды» — от 8 до 10 лет, «3 звезды» — 7−8 лет. Для мини-отелей характерна окупаемость 6−8 лет, для крупных и особо крупных проектов — 10−15 лет. Ставки доходности для отелей «5 звезд» составляют 10−12%, для «4 звезд» — 11−13%, и 15−17% для отелей «3 звезды». При этом стоимость строительства или реконструкции варьируется от 5 до 9 тыс. долларов за 1 кв. м для пятизвездочных отелей, до 1,3−1,9 тыс. долларов за 1 кв. м для отелей «3 звезды».

Строительство элитного жилья, например, может составить значительную конкуренцию инвестициям в гостиницы с точки зрения окупаемости проекта. Тем более что место, привлекательное для строительства гостиницы, не менее привлекательно и для строительства элитного жилого комплекса: и у гостиниц, и у элитного жилья схожие потребности: близость к центру, вид из окна, развитая транспортная инфраструктура и так далее.

Тем не менее, прошлый год наглядно показал инвестиционные возможности гостиничной индустрии Петербурга. В 2006 году в Петербурге около 15−20 гостиниц находилось в стадии строительства, кроме того, было заявлено около 150 новых гостиничных проектов.

2006 год стал знаковым для гостиничного бизнеса в С.-Петербурге: с инвестиционной точки зрения этот сектор стал одним из наиболее активно развивающихся. Наиболее крупные сделки за этот год — приобретение гостиниц «Пулковская» (840 номеров)", Radisson SAS и «Прибалтийская» (1,2 тыс. номеров). London & Regional Properties приобрел у ЛенСпецСМУ строящуюся гостиницу в составе комплекса «Ростральные колонны», «Интеко» приобрела проект гостиницы категории «5 звезд» на Конногвардейском бульваре. В этом году наблюдается всплеск интереса со стороны западных инвесторов к приобретению и развитию объектов недвижимости под гостиницы, и потенциал гостиничного бизнеса в Петербурге далеко не исчерпан. До сих пор в городе не представлены не только мировые сети гостиниц среднего уровня («3 звезды»), но и ведущие мировые сети гостиниц высокого класса, такие как Ritz-Carlton, Four Seasons, Hyatt, Hilton".

По данным Colliers International, в настоящее время некоторые из перечисленных операторов рассматривают возможность выхода на наш рынок в ближайшие 2−3 года.

На сегодняшний день в Петербурге сохраняется дефицит гостиничных номеров всех категорий, но особенно, как отмечают аналитики, он заметен в сегменте гостиниц среднего класса. Тем не менее, рынок мини-отелей развивается как никогда бурно, хотя доходность данного бизнеса снижается, и с вводом новых крупных гостиниц, обладающих всей необходимой инфраструктурой для проживания, питания, проведения деловых встреч, многие мини-отели рискуют стать нерентабельными.