Разработка рекомендаций по ценообразованию арендных ставок на основе расчета средней ставки по сегменту

1. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ.

1.1 Общая характеристика организации.

1.2 Структура подразделения.

1.3 Структура и функции органов управления.

1.4 Технико-экономические и финансовые показатели и их анализ.

1.5 Организация бухгалтерского учета и налогообложения.

1.6 Выбор темы дипломной работы.

2. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ.

2.1 Бухгалтерский учет аренды на основе ПБУ.

2.2 Анализ существующей системы формирования классов недвижимости.

3. ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ.

3.1 Анализ рынка недвижимости и статистики по арендным ставкам по СПб.

4. ВЫВОДЫ ИЗ АНАЛИЗА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНЫХ СТАВОК, ФОРМУЛИРОВКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО ПЕРЕХОДУ В БОЛЕЕ ВЫСОКИЙ ЦЕНОВОЙ СЕГМЕНТ ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.

Тема дипломной работы — «Разработка рекомендаций по ценообразованию арендных ставок на основе расчета средней ставки по сегменту». Аренда недвижимости всегда остается самым актуальным вопросом для любого бизнеса. Это объясняется тем, что приобретение недвижимости не всегда может быть целесообразным, поэтому большая часть торговых площадей, офисных, складских и промышленных помещений являются арендованными. Рынок аренды недвижимости имеет не достаточное количество предложений, чтобы удовлетворить спрос по аренде коммерческой недвижимости. Однако сегодня можно заметить сильные изменения на рынке аренды недвижимости в Санкт-Петербурге. Сегодня широко развивается строительство бизнес-центров различного уровня, которыми предлагается аренда коммерческой недвижимости. Достаточно развита аренда недвижимости без посредников, так как существуют строительные компании, которые занимаются строительством с последующей сдачей в аренду коммерческой недвижимости в Петербурге. В данной работе будет рассмотрена только аренда офисных помещений в Санкт-Петербурге. Аренда офисов — это ключевая задача для компаний, работающих или планирующих работать в Северной столице.

Офисная недвижимость Санкт-Петербурга за последние годы претерпела существенные изменения как в количественном, так и в качественном плане. Существенно выросли объемы офисной недвижимости, выраженные в росте суммарных площадей офисных помещений в СПб. Менялась и качественная составляющая офисной недвижимости за счет вывода на рынок современных качественно отремонтированных и оборудованных помещений для офисов, причем эти тенденции были характерны для всех составляющих рынка офисной недвижимости Петербурга. Характерным явлением последнего времени для рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга было и значительное расширение географии офисного строительства. Все больше помещений под офисы вводится не в центральных районах СПб, и лидерами среди них являются Московский, Выборгский и Приморский. На рынке коммерческой недвижимости нашего города офисный сектор является, пожалуй, наиболее развитым и приближенным к западным стандартам. Сейчас с уверенностью можно говорить, что в Санкт-Петербурге сложился вполне цивилизованный рынок аренды офисных помещений и площадей. На нем достаточно предложений под широкий диапазон требований, и он способен регулировать соотношение цена-качество.

Ценообразование арендной ставки зависит от таких критерий как: насколько привлекателен район и непосредственное местоположение, наличие на территории бизнес-центра кафе, банков, парковки, качество арендуемых помещений, год постройки, состояние бизнес-центра. Долгое время бизнес-центры традиционно делились на классы А, В, С. Но зачастую у владельцев деловых комплексов не было четкого понимания, какие параметры и характеристики должны быть у современного бизнес-центра, и чем отличается центр класса, А от деловых комплексов других классов. Отсутствие четкой и общепринятой классификации с подробным описанием характеристик усложняет задачу аренды офисных площадей. В последнее время в Санкт-Петербурге увеличивается число арендаторов в лице иностранных и московских компаний, которые нуждаются в качественных офисных помещениях. Ведь бизнес-центр класса, А должен отвечать уровню компании, гарантировать необходимый уровень функциональных возможностей и сервиса, как сотрудникам, так и клиентам компании.

Увеличение количества бизнес-центров и, главное, повышение уровня спроса на качественные помещения породили требования к стандартизации как самих офисов, так и офисных центров. Ведь если, допустим, в гостиничном бизнесе существует общепринятая методика присвоения «звезд», то при аренде офиса до сих пор приходится самостоятельно сопоставлять цену с качеством помещения, инфраструктурой и той буквой, которую гордо называет вам арендодатель или продавец.

1. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ.

1.1 Общая характеристика организации.

Общество с ограниченной ответственностью «Ай Би Эстейт» входит в состав холдинга ООО «Ай Би Групп». ООО «Ай Би Групп» ведет свои проекты в сфере коммерческой недвижимости от идеи и до воплощения с 2001 года. ООО «Ай Би Групп» — одна из лидирующих организаций в сфере коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Организация активно оказывает различные типы услуг участникам рынка коммерческой недвижимости. Клиентами организации уже стали крупные трансконтинентальные и национальные компании, сетевые ритейлеры, и известные инвестиционные фонды. На счету ООО «Ай Би Групп» 8 успешно открытых торговых комплексов. На данный момент «Ай Би Групп» развивает 20 объектов торговой недвижимости в Санкт-Петербурге и регионах России. Управляет 4 торговыми комплексами, 9 бизнес-центрами.

Для этого у холдинга есть все необходимые компетенции по каждому из направлений — будь то консалтинг, брокеридж, технадзор, управление, эксплуатация объекта, оценка или правовой аудит проекта. В структуру ООО «Ай Би Групп» входят:

1. «Ай Би Девелопмент» — одна из структур холдинга «Ай Би Групп», в чьи задачи входит реализация проектов коммерческой недвижимости. Основное направление деятельности — это оказание услуг по выполнению функций Службы заказчика и Строительного контроля (технического надзора) на объектах строительства и реконструкции.

2. «Ай Би Консалт» — консультанты по проектам. Осуществляют в интересах заказчика:

— экспертизу существующих концептуальных и проектных решений;

— анализ лучшего и наиболее эффективного использования;

— бизнес-планирование;

— концептуальное зонирование;

— анализ текущей хозяйственной деятельности;

— разработку рекомендаций по улучшению экономических показателей проекта;

3. «Ай Би Эстейт» — внешнее управление объектами коммерческой недвижимости с позиции собственника и в его интересах.

— аудит проектов коммерческой недвижимости на всех стадиях их развития, включая подготовку к сделкам купли-продажи.

4. «Ай Би Рисеч» — организация ООО «Ай Би Рисеч», работающая в составе ООО «Ай Би Групп», имеет многолетний опыт разработки концептуальных и бизнес-планов развития коммерческой недвижимости, оценки различных видов стоимости. Ежегодно организация готовит для своих клиентов до 30 отчетов по оценке различных объектов. Основное направление деятельности в сфере недвижимости — это разработка концепций развития и бизнес-планов коммерческих объектов, анализ наиболее эффективного использования недвижимости, оценка любых видов стоимости объектов недвижимости. Также ООО «Ай Би Рисеч» занимается оценкой любых материальных и нематериальных активов.

5. «Ай Би Менеджмент» — внешнее управление коммерческой недвижимостью, в частности, решение поставленных перед ней задач с позиции собственника и в его интересах.

6. «Ай Би Ритейл» — является единственной организацией в Санкт-Петербурге, имеющей в своём активе многолетний опыт внешнего управления действующими торговыми центрами. Сетевой характер деятельности позволяет предлагать инвесторам и собственникам более выгодные условия на всех этапах девелопмента: от концептуального зонирования до выхода из проекта. Ответственность за конечный результат предопределяет такие решения на стадии брокериджа, которые имеют долгосрочную выгоду и повышает капитализацию ТЦ.

7. «Ай Би Фэсилити» — правление эксплуатацией нежилого фонда. ООО «Ай Би Фэсилити» предоставляет услуги технической эксплуатации как в составе комплекса услуг доверительного управления, так и в качестве самостоятельной услуги на любом этапе существования объекта коммерческой недвижимости.

8. «Ай Би Сервис» — обслуживание инженерных систем и конструкций жилых и коммерческих зданий.

Из этих компетенций сложился уникальный вертикально интегрированный холдинг, которому по плечу самые сложные проекты строительства и коммерциализации объектов недвижимости. Благодаря наличию собственных служб эксплуатации и управления арендными отношениями, многократно проверенному на практике опыту развития и продвижения проектов на рынок, холдингом сформирован объемный банк статистических данных по операционному менеджменту, который позволяет с высокой долей вероятности прогнозировать будущий результат инвестиционных вложений. Профессионализм сотрудников холдинга дополняют и такие их достоинства как коммуникабельность и креативность, работающие на главную задачу — сделать проект заказчика максимально успешным. Внешнее сетевое управление, выбранное в качестве основного позиционирования на рынке, за много лет позволило выработать и отточенный стиль ведения переговоров, и высокий уровень долгосрочных эффективных взаимоотношений с партнерами — арендаторами и владельцами собственности. Организация относится внимательно к эстетике проектируемых зданий, к архитектурным достоинствам проектов, к вопросу гармоничного включения новых объектов в существующую городскую среду, к тому, насколько комфортно будут чувствовать себя люди внутри зданий. Опыт, полученный за годы работы в российских городах от Калининграда до Иркутска, убеждает в том, что впереди у девелоперов и управляющих организаций еще не один проект развития территорий, регенерации целых микрорайонов и концептуальных решений в сфере реновации коммерческой недвижимости.

Профессиональная деятельность организаций ООО «Ай Би Групп» в области внешнего управления отмечена рядом наград:

— 2005 год. Премия Commercial Real Estate Awards в номинации «Торговый центр Санкт-Петербурга» за участие в реализации проекта Торговый комплекс «Сенная»; - 2005 год. Премия XI Межрегионального общественного конкурса в сфере недвижимости «КАИССА» в номинации «Лучшая управляющая компания в сегменте торгово-развлекательных комплексов в Санкт-Петербурге» ;

— 2006 год. Премия XII Межрегионального общественного конкурса в сфере недвижимости «КАИССА» в номинации «Лучшая управляющая компания в области коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области» ;

— 2008 год. Премия Commercial Real Estate Awards в номинации «Торговая недвижимость. Малый торговый центр» за участие в реализации проекта ТК «Юго-Запад»;

— 2010 год. Профессиональная деятельность компании ООО «Ай Би Групп» отмечена за участие в реализации проекта МФК «Толстой Сквер», ставшего победителем ежегодной премии Commercial Real Estate Awards в номинации «Многофункциональный комплекс».

ООО «Ай Би Групп» оказывает полный комплекс услуг, востребованных в коммерческой недвижимости:

— разработка концептуальных и бизнес-планов;

— сопровождение проектов;

— брокеридж (подбор арендаторов);

— поиск и привлечение финансирования;

— управление объектами недвижимости;

— повышение доходности объектов недвижимости и их «предпродажная» подготовка;

— формирование объектов коммерческой недвижимости;

— оптимизация эксплуатационных расходов;

— услуги технической эксплуатации;

— оформление правоустанавливающих документов;

— независимая оценка;

— сбор исходной информации;

— разрешительная документация;

— изыскательские работы;

— контроль над проектированием и строительством;

— технический надзор;

— ввод в эксплуатацию.

ООО «Ай Би Групп» работает в таких сегментах рынка коммерческой недвижимости как:

— офисы;

— торговые центры и комплексы;

— развлечения;

— бизнес-парки;

— земельные участки под застройку;

— складские комплексы.

ООО «Ай Би Групп» за время своего существования (11 лет) реализовало более 70 проектов (общей площадью — более 1,5 млн. кв. м) в различных направлениях.

Управление объектами является одной из самых важных задач для собственников, потому что современные здания и сооружения Санкт-Петербурге представляют собой дорогостоящий актив с большим количеством инженерных систем. Чтобы этот актив приносил доход, а все системы в здании эффективно функционировали, его собственник должен осуществлять профессиональное и современное управление недвижимостью коммерческого или жилого назначения. Практика показывает, что правильнее всего передать управление объектами профессиональной управляющей организации, которая сможет обеспечить максимальный доход от ее сдачи в аренду при минимизации расходов на эксплуатацию и содержание.

ООО «Ай Би Эстейт» — одна из главных ключевых компетенций холдинга ООО «Ай Би Групп». С момента создания ООО «Ай Би Групп» и до настоящего дня организация ООО «Ай Би Эстейт» профессионально и успешно управляем 9 бизнес-центрами всех классов. ООО «Ай Би Эстейт» учреждено несколькими лицами, уставный капитал составляет 10 000 руб. Предприятие зарегистрировано Регистрационной Палатой г. Санкт-Петербурга 25.09.2001 г. Как внешняя управляющая организация, решающая поставленные перед ней задачи с позиции собственника и в его интересах, организация стремится к созданию «равнобедренного треугольника» на объекте — собственники, арендатор, управляющий. Только такие партнерские отношения на объекте способствуют достижению максимального экономического эффекта для собственника от использования объекта недвижимости. Основное направление деятельности — оперативная работа по организации доверительного управления, обеспечивающая максимальную эффективность для собственника и максимальный комфорт для арендаторов.

В рамках договоров на управление доходной недвижимостью организация оказывает следующие услуги:

— обоснование доходных характеристик объекта;

— составление бюджета доходов и расходов по управлению;

— стратегическое планирование затрат;

— обеспечение комфортных условий работы арендаторов на объекте;

— подбор арендаторов и сдача помещений в аренду.

Взаимоотношения управляющей организации с собственником объекта недвижимости:

— деятельность управляющей компании по взаимодействию с собственниками;

— договорные отношения управляющей организации с арендаторами помещений.

Руководителем организации является генеральный директор, который организует работу и взаимодействие персонала. В дипломной работе будет рассмотрена деятельность на примере бизнес-центра «МИР», расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Ефимова, д. 4а. Бизнес-центр «МИР» был построен в 2003 г., принадлежит трем собственникам: ООО «Трезубец», ООО «Бизнес-старт» и ООО «Деловой Альянс», от имени которого мы выступам как поверенные. Общая площадь в управление составляет 4863 кв.м., из них арендопригодная площадь 3600 кв.м. Здание расположено в центре Санкт-Петербурга и характеризуется хорошей транспортной доступностью. Рядом проходят главные магистрали Санкт-Петербурга: Московский проспект и улица Садовая. Бизнес-центр предлагает своим арендаторам офисные помещения класса В. Описание объекта: евроремонт, стеклопакеты, коридорное расположение офисов, возможность свободной планировки, круглосуточный режим работы, охрана (физическая/электронная), контроль доступа, 2 пассажирских лифта. На территории бизнес-центра расположены салон красоты, отделения банков («Райффайзенбанк», «ЮНИКРЕДИТ БАНК», «Газпромбанк», «Русфинанс Банк», «Мастер-Банк»), фитнес-клуб «WorldClass» (с бассейном), нотариус, юридические услуги, кафе.

В бизнес-центре «МИР» арендуют такие крупные организации как:

— ООО «Ай Ти Ви Групп»;

— ООО «Балтийская жемчужина»;

— ООО «Чибо СНГ»;

— ЗАО «НПО «Балтрос»;

— ООО «РусфинансБанк»;

— ООО «Русский Экспресс. Северо-Запад»;

— НОУ ДПО «Институт Коучинга»;

— ООО «Кай Лай».

Бизнес-центр «МИР» расположен конференц-зал. Конференц-зал представляет собой встроенное помещение, расположенное на шестом этаже здания бизнес-центра. Общая площадь Конференц-зала составляет 65,5 кв.м. Вместимость — 50 человек. Конференц-зал оснащен проекционным оборудованием (жидкокристаллический мультимедиа проектор Panasonic, настенный экран с электроприводом, колонки акустические инсталляционные 170 wt, аудио видео ресивер Pioneer, стационарный компьютер), затемнением (жалюзи), вентиляцией и находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в соответствии с целью использования.

Численность работников в бизнес-центре «МИР» составляет 6 человек. Все сотрудники образованные, коммуникабельные и исполнительные.

Рассматриваемый период деятельности организации 3 года. Организация применяет упрощенную систему налогообложения.

1.2 Структура подразделения.

Основные подразделения ООО «Ай Би Эстейт» в бизнес-центре «МИР» приведены в табл.1.1.

Таблица 1.1 Структура подразделения ООО «Ай Би Эстейт» в бизнес-центре «МИР».

1.3 Структура и функции органов управления.

Структура органов управления в бизнес-центре «МИР» относиться к линейной системе управления, которая представлена на рис. 1.1. Данная структура характеризует, что во главе каждого структурного управления находится единоначальник, наделенный всеми полномочиями и осуществляющий единоличное руководство подчиненными ему работниками по всем функциям управления. Его решения передаваемые по цепочке «сверху вниз», обязательны для выполнения нижестоящими звеньями. Он, в свою очередь, подчинен вышестоящему руководителю. На этой основе создается иерархия руководителей данной системы управления, т. е. реализуется принцип единоначалия, который предполагает, что подчиненные выполняют распоряжения одного руководителя. Достоинство линейной системы управления:

— четко выраженная ответственность;

— оперативность принятия решения;

— единство и четкость распорядительства.

Недостатки:

— высокие требования к руководству, который должен быть подготовлен всесторонне для обеспечения руководства по всем функциям управления;

— возможно возникновение информационных перезагрузок.

В организации различают следующие функции управления:

— общее руководство, которое осуществляет генеральный директор предприятия. Генеральный директор предприятия в соответствии с принципом единоначалия осуществляет общее руководство и несет всю полноту ответственности за деятельность предприятия. Ему непосредственно подчиняются следующие функциональные органы предприятия: главная бухгалтерия, управляющий;

— управляющий бизнес-центра — обеспечение дохода собственника недвижимости от сдачи в аренду офисных площадей, увеличение рыночной стоимости объекта недвижимости, содержание объекта недвижимости в порядке, своевременная его профилактика, предоставление арендаторам качественных услуг, взаимодействие с органами власти.

Рис. 1.1. Структура управления ООО «Ай Би Эстейт» в бизнес-центре «МИР».

1.4 Технико-экономические и финансовые показатели и их анализ.

недвижимость арендный ставка ценовой.

Все хозяйственные операции за отчетный период организации при применении упрощенной системы налогообложения отражаются в Книге учета доходов и расходов. В Книге учета доходов и расходов отражаются только те доходы и расходы, которые учитываются при определении налоговой базы по единому налогу. Форма и порядок ее ведения утверждены приказом Минфина России от 31 декабря 2008 г. N 154н. Приказ Минфина России от 31 декабря 2008 г. N 154н вступил в силу 4 апреля 2009 года. Книга учета доходов и расходов заполняется в единственном экземпляре. На каждый новый налоговый период (год) открывается новая Книга учета (п. 1.4 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 31 декабря 2008 г. N 154н). Книгу учета доходов и расходов ведется в электронном виде (п. 1.4 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 31 декабря 2008 г. N 154н). Книга учета доходов и расходов должна быть прошнурована и пронумерована. На последней странице пронумерованной и прошнурованной налогоплательщиком Книги учета доходов и расходов указывается количество содержащихся в ней страниц, которое подтверждается подписью руководителя организации, скрепляется печатью организации, а также заверяется подписью должностного лица налогового органа и скрепляется печатью налогового органа до начала ее ведения. Исправление ошибок в Книге должно быть обосновано и подтверждено подписью руководителя организации с указанием даты исправления и печатью организации. Разъяснения по внесению исправлений в книгу учета доходов и расходов при применении упрощенной системы налогообложения приведены в Письме Минфина Российской Федерации от 15 декабря 2003 года № 04−02−05/1/108 «О внесении исправлений в налоговые регистры организациями и предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения».

В табл. 1.2 приведены доходы и расходы организации за 3 года. Темп роста отражает интенсивность изменения уровней ряда динамики и показывает, во сколько раз увеличился уровень по сравнению с базисным, а в случае уменьшения — какую часть базисного уровня составляет сравниваемый уровень.

Таблица 1.2 Основные финансовые результаты ООО «Ай Би Эстейт», тыс. руб.

В табл. 1.3 приведены финансовые результаты деятельности ООО «Ай Би Эстейт» за период с 2009 г. по 2011 г.

Таблица 1.3 Основные финансовые результаты деятельности, тыс. руб.

Основные технико-экономические показатели ООО «Ай Би Эстейт» приведены в табл. 1.4.

Таблица 1.4 Основные технико-экономические показатели.

В табл. 1.5. приведены финансовые показатели ООО «Ай Би Эстейт».

Таблица 1.5 Финансовые показатели ООО «Ай Би Эстейт».

Коэффициент абсолютной ликвидности характеризует способность организации погашать текущие обязательства за счёт денежных средств. На 2009 г. и 2011 г. значение этого коэффициента выше границы рекомендуемого интервала и составляет 0,7 и 0,6, что свидетельствует о хорошей платежеспособности организации. В 2010 г. значение коэффициента находиться в пределах нормы и равен 0,4. Показатель текущей ликвидности находиться в пределах рекомендуемого значения — на 2009 г. 1,2, на 2010 г. 1,3, на 2011 г. составляет 1,4, что указывает на то, что оборотных средств достаточно для покрытия краткосрочных обязательств.

Коэффициент автономии показывает долю собственных средств в общем объеме ресурсов предприятия. С 2009 г. по 2011 г. наблюдается рост данного показателя, однако, предприятие находится в сильной зависимости от внешних источников финансирования. Кроме того, чем выше значение коэффициента, тем более предприятие финансово устойчиво и тем менее зависимо от сторонних кредитов. Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами показывает наличие собственных оборотных средств, необходимых для финансовой устойчивости. Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами в 2009 г., 2010 г. и 2011 г. равен 0,2, 0,2 и 0,3 соответственно, что свидетельствует о том, что у предприятия есть возможность в проведении независимой финансовой политики. Соотношение дебиторской и кредиторской задолженности находиться в пределах рекомендуемого значения, что свидетельствует о способности предприятия погасить кредиторскую задолженность при условии благоприятных расчётов с предприятием его дебиторов.

Период оборота собственного капитала показывает скорость оборота собственного капитала, что для акционерных обществ означает активность средств, которыми рискуют акционеры. Резкий рост коэффициента отражает повышение уровня продаж, которое должно в значительной степени обеспечиваться кредитами и, следовательно, снижать долю собственников в общем капитале предприятия. Период оборота дебиторской задолженности показывает расширение или снижение коммерческого кредита, предоставляемого предприятием. Значение этого коэффициента с каждым годом растет, что означает сокращение задолженности арендаторов перед арендодателем.

Рекомендуемое значение рентабельности продаж по прибыли от продаж по данным налоговых инспекций в 2009 г. равно 10,4%, в 2010 г. 11,8%. Показатель рентабельности продаж по прибыли от продаж показывает сколько прибыли приходиться на единицу реализуемой услуги. Рост показателя является следствием роста цен при постоянны затратах на оказание услуг или снижение затрат при постоянных ценах. Рекомендуемое значение рентабельности активов по прибыли от продаж по данным налоговых инспекций в 2009 г. равно 3,9%, в 2010 г. 4,1%. Показывает сколько приходится прибыли на каждый рубль, вложенный в имущество организации.

1.5 Организация бухгалтерского учета и налогообложения.

Общество с ограниченной ответственностью «Ай Би Эстейт» является юридическим лицом — коммерческой организацией, уставный капитал которого составляет 10 000 руб.

Общество действует на основании Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» [3], настоящего Устава и учредительного договора от 25.09.2001 года.

Учетная политика ООО «Ай Би Эстейт» приведена в табл. 1.6. Учетная политика утверждается приказом генерального директора и не подлежит изменению в течение отчетного года, кроме случаев изменения законодательства РФ, изменения нормативных документов по бухгалтерскому учету, смены собственников предприятия, реорганизации предприятия. Разработанные таким образом и утвержденные учетной политикой способы и приемы являются обязательными для ведения бухгалтерского учета не только внутри предприятия, но и для проверяющих, контролирующих их деятельность служб и в первую очередь налоговых органов.

Таблица 1.6 Учетная политика ООО «Ай Би Эстейт».

Ведение бухгалтерского учета регламентируется законами, нормативными актами и положениями по бухгалтерскому учету. Ответственность за организацию бухгалтерского учета на предприятии и соблюдение законодательства при выполнении хозяйственных операций несет руководитель организации. В организации числится 6 человек. В соответствии с Федеральным законом от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» [4], бухгалтерский учет в организации осуществляться бухгалтерами, состоящим в штате предприятия. Бухгалтерия предприятия обеспечивает обработку документов, ведение книги доходов и расходов, составление отчетности. Главный бухгалтер подписывает совместно с руководителем организации документы, служащие основанием для приемки и выдачи денежных средств, а также документы, связанные с расчетными и денежными обязательствами. Указанные документы без подписи главного бухгалтера считаются недействительными и к исполнению не принимаются. Бухгалтерский учет ведется компьютерным способом с применением программы 1С: Предприятие 8.2. и Microsoft Excel.

Главный бухгалтер назначается на должность (освобождается от должности) руководителем организации и подчиняется непосредственно ему. В своей работе он руководствуется нормативными документами, а также несет ответственность за соблюдение содержащихся в них единых правовых и методологических принципов ведения бухгалтерского учета. ООО «Ай Би Эстейт» использует автоматизированную форму учета. При автоматизированной форме бухгалтерский учет осуществляется путем внесения корреспонденций счетов непосредственно в журнал хозяйственных операций либо заполнением первичных учетных документов. При проведении заполненных первичных учетных документов происходит автоматическое формирование корреспонденции счетов. Также реализована возможность получения печатной формы созданного документа. Существует возможность формирования проводок путем введения так называемых «типовых операций», в основу которых положена типовая корреспонденция счетов. Автоматизированная форма учета позволяет проводить большое число различных операции, в частности начисление заработной платы, отчислений на социальные нужды, закрытие месяца и другие операции. Регистры бухгалтерского учета, такие как оборотные и шахматные ведомости, журналы-ордера и ведомости к ним, формы бухгалтерской и налоговой отчетности могут быть сформированы за любой отрезок времени.

Основной источник информации в программах автоматизации бухгалтерского учета — журнал хозяйственных операций. Данные вводятся в журнал в виде первичных документов, проводок или типовых операций, перечень которых можно изменить и дополнить. Основными достоинствами данной формы учета является:

— простота регистрации хозяйственных операций;

— однократное введение первичной документации;

— быстрота обеспечения пользователей необходимой информацией;

— возможность получения в любой момент времени всей необходимой информации с целью проведения анализа деятельности организации и принятия оптимальных управленческих решений.

Грамотно обработанная и систематизированная информация является в определенной степени гарантией эффективного управления предприятием. Если не брать во внимание умышленные противоправные действия, то все ошибки бухгалтерского учета совершаются либо по небрежности, либо из — за незнания особенностей ведения бухгалтерского учета в России. Такие ошибки часто возникают при ручном учете или при использовании устаревших или нелегальных версий программных комплексов.

Документирование хозяйственных операций определено Федеральным законом от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» [4], Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации. Порядок создания, принятия и отражения в бухгалтерском учете, а также хранение первичных документов регламентируется Положением о документах и документообороте в бухгалтерском учете.

Первичные документы фиксируют факт совершения хозяйственной операции. Они должны содержать достоверные данные и оформляться своевременно, в момент совершения операции, а если это не представляется возможным — непосредственно после её окончания. Первичные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации. Движение первичных документов с момента их создания, получения от других организаций, принятия к учету, обработки до передачи в архив представляет собой документооборот.

Первичные документы подлежат обязательной передаче в архив. Сроки хранения документов в архиве организации определяются правилами, установленными Главным архивным управлением (главные книги и отчеты, вспомогательные регистры, первичные документы -5 лет, лицевые счета работников -75 лет). Согласно пункту 1 ст. 9 гл. 2 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Первичные документы, подшиваются и хранятся в соответствующих папках.

Первичный учет документации по учету кассовых операций:

— приходный кассовый ордер — форма КО-1;

— расходный кассовый ордер — форма КО-2;

— журнал регистрации приходных и расходных кассовых документов — форма КО-3;

— авансовый отчет — форма АО-1;

— кассовая книга — форма КО-4;

— накладная — форма ТОРГ-12;

— счет-фактура;

— акт выполненных работ;

— банковские выписки.

Первичный учет численности персонала осуществляется на основании документов:

— приказ о приеме на работу — форма Т-1;

— личная карточка — форма Т-2;

— приказ о предоставлении отпуска — формаТ-6;

— приказ о прекращении трудового договора (при увольнении) — форма Т-8.

Первичная документация по учету рабочего времени и расчетов с персоналом по оплате труда:

— табель учета рабочего времени и расчета оплаты труда — форма Т-12;

— расчетно-платежная ведомость — форма Т-49.

В бухгалтерской деятельности особенно важно широкое применение бухгалтерских пакетов и программ, благодаря внедрению которых повышается оперативность обработки данных и достоверность деловой информации, принимаются более объективные финансовые и управленческие решения. Все это позволяет постоянно улучшать качество предоставляемых услуг. Разработка и внедрение автоматизированной системы позволила сотрудникам организации работать в едином информационном пространстве, информация доступна в реальном времени. Снизилась доля ручного труда в деятельности сотрудников, а точность и достоверность данных при этом повысились.

В табл. 1.7. приведены расходы по обычным видам деятельности в динамике за 3 года.

Таблица 1.7 Расходы по обычным видам деятельности, тыс.руб.

Для наглядности структура затрат приведена на рис. 1.2. за 2009 г., рис. 1.3. за 2010 г. и рис. 1.4. за 2011 г. в виде круговой диаграммы.

Рис. 1.2. Структура затрат на 2009 г., тыс. руб.

Рис. 1.3. Структура затрат на 2010 г., тыс. руб.

Рис. 1.4. Структура затрат на 2011 г., тыс. руб.

ООО «Ай Би Эстейт» использует упрощенную систему налогообложения. Упрощенная система налогообложения — специальный налоговый режим, направленный на снижение налоговой нагрузки на субъекты малого бизнеса и среднего бизнеса, а также облегчения и упрощения ведения налогового учёта и бухгалтерского учёта. Упрощенная система налогообложения введена Федеральным законом от 24.07.2002 N 104-ФЗ. Сущность единого налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения организациями, заключается в том, что он заменяет уплату целого ряда налогов, устанавливаемых общим налоговым режимом. Организация освобождается от обязанности по уплате:

— налога на прибыль организаций;

— налога на добавленную стоимость;

— налога на имущество организаций.

Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов — они обязаны уплачивать в бюджет налог на доходы физических лиц.

Организация имеет право перейти на упрощенную систему налогообложения, если по итогам 9 месяцев предыдущего года доходы, определяемые в соответствии со статьей 248 Налогового кодекса РФ, не превысили 45 млн. рублей.

Объектом налогообложения в ООО «Ай Би Эстейт» являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая ставка устанавливается в размере 10 процентов.

Налогоплательщики, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, по итогам каждого отчетного периода исчисляют сумму авансового платежа по налогу, исходя из ставки налога и фактически полученных доходов, уменьшенных на величину расходов, рассчитанных нарастающим итогом с начала налогового периода до окончания соответственно первого квартала, полугодия, девяти месяцев с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей по налогу. Расходами признаются затраты после их фактической оплаты (за поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг, передачу имущественных прав).

Уплата налога и авансовых платежей по налогу производится по месту нахождения организации. Налог, подлежащий уплате по истечении налогового периода, уплачивается не позднее срока, установленного для подачи налоговой декларации за соответствующий налоговый период пунктами 1 и 2 статьи 346.23 настоящего Кодекса. Авансовые платежи по налогу уплачиваются не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим отчетным периодом.

Суммы налога зачисляются на счета органов Федерального казначейства для их последующего распределения в бюджеты всех уровней в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации.

Налогоплательщики — организации по истечении налогового периода представляют налоговую декларацию в налоговые органы по месту своего нахождения. Налоговая декларация по итогам налогового периода представляется налогоплательщиками-организациями не позднее 31 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. Форма налоговой декларации и порядок ее заполнения утверждаются Министерством финансов Российской Федерации. Налогоплательщики обязаны вести учет доходов и расходов для целей исчисления налоговой базы по налогу в книге учета доходов и расходов организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения, форма и порядок заполнения которой утверждаются Министерством финансов Российской Федерации.

Вопрос о том, стоит ли применять упрощенную систему налогообложения или обычную систему налогообложения, решается на основе обычного критерия — экономической выгодности — путем взвешивания достоинств и недостатков УСН в каждом конкретном случае.

Плюсы:

— при УСН организация освобождается от уплаты НДС, налога на прибыль и налога на имущество организации. Вместо этих налогов выплачивает единый налог, составляющий 10% [14];

— при использовании УСН сокращаются расходы на налогообложение;

— используя УСН, организация подает вместо четырех налоговых декларации, всего одну;

— используя УСН, организация освобождается от ведения бухгалтерского учета, что само по себе ведет к минимизации расходов.

Минусы:

— не все организации могут применять упрощенную систему налогообложения;

— существует ограничение по сумме дохода. На 2009;2012г. эта цифра составляет не более 45 млн. рублей.

Значительное упрощение бухгалтерского и налогового учета и отчетности позволяет налогоплательщику сократить затраты на бухгалтерию — как оплату труда бухгалтера, так и канцелярские расходы и расходы на автоматизацию учета. Упрощение налоговых платежей позволяет печатать меньше платежек, реже посещать банк, не путаться во множестве налоговых кодов. Как показала практика, многочисленные достоинства упрощенной системы налогообложения сводятся на нет, одним существенным недостатком, а именно — малые предприятия, использующие упрощенную систему налогообложения стали невыгодными партнерами для прочих контрагентов. Происходит это потому, что покупатели продукции малых предприятий не могут принять к зачету НДС, уплаченный малым предприятием поставщику. Кроме этого контрагенты субъекта малого предпринимательства вообще не получают никакого зачета НДС поскольку последний не является плательщиком НДС.

Согласно статье 313 главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации налоговый учет — система обобщения информации для определения налоговой базы по налогу на прибыль организаций на основе данных первичных документов, сгруппированных в соответствии с порядком, предусмотренным НК РФ. В общем виде налоговый учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации, необходимой для обеспечения эффективного и прозрачного процесса расчета налогов в их взаимосвязи и составления налоговой отчетности в установленном законодательством порядке.

Для правильного понимания налогового учета необходимо осознавать важную роль бухгалтерского учета. Официальный бухгалтерский учет в Российской Федерации служит инструментом финансового регулирования и проведения единой финансовой (и налоговой) политики, обеспечивающим реализацию конституционного права на информацию в сфере предпринимательской деятельности и экономики, основанной на принципах юридического равенства сторон и договорных отношениях, конкуренции и риске. Бухгалтерский учет является одной из конституционных гарантий единого рынка, единства экономического пространства как основы конституционного права России. Исходя из этого, федеральный законодатель вправе возложить на участников предпринимательской и другой экономической деятельности обязанность по ведению официального бухгалтерского учета, а определенным участникам рынка и лицам, действующим в официальном качестве (в том числе налоговым органам), предоставить право доступа к информации по бухгалтерскому учету и проверки его достоверности.

Налоговый учет использует данные бухгалтерского учета. В то же время налоговый учет имеет место во всех случаях, когда на налогоплательщика законодательством о налогах и сборах возложена обязанность ведения своих доходов (расходов) и иных объектов налогообложения, вне зависимости от того, обязан или нет этот налогоплательщик вести бухгалтерский учет и достаточно ли налогоплательщику данных его бухгалтерского учета для решения задач налогового учета.

Основные задачи налогового учета:

— формирование полной и достоверной информации о порядке учета для целей налогообложения хозяйственных операций;

— обеспечение информацией, необходимой внутренним и внешним пользователям налоговой отчетности для контроля за соблюдением налогового законодательства;

— предотвращение отрицательных результатов хозяйственной деятельности, связанных с уплатой налогов (избежание штрафов, переплаты, несоблюдение принципа оптимальности налогообложения и др.).

Налоговый учет при УСН имеет документы, соответствующие трем уровням:

1) Первичные документы;

2) Книга учета доходов и расходов (Приложение 1);

Состоит из трех разделов [11]:

1-ый раздел — доходы и расходы;

2-ой раздел — расчет расходов на приобретение основных средств;

3-ий раздел — расчет налоговой базы по единому налогу.

3) Налоговая декларация (Приложение 2).

Перечень уплачиваемых налогов и взносов приводится в табл. 1.8.

Таблица 1.8 Налоги и взносы, уплачиваемые при УСН, %.

1.6 Выбор темы дипломной работы.

В дипломной работе рассматривается тема «Разработка рекомендаций по ценообразованию арендных ставок на основе расчета средней ставки по сегменту».

Несмотря на то, что темпы роста бизнеса в России значительно ниже показателей развитых стран, общепризнанным остается тот факт, что аренда офисов — до сих пор один из самых актуальных вопросов для наших компаний. Эта проблематика особенно актуальна для мегаполисов. Петербург не является исключением. Бизнес-центры вводятся в эксплуатацию достаточно медленно и зачастую не отвечают необходимым требованиям. Вместе с тем порой компаниям чрезвычайно сложно сориентироваться в многообразии предложений по аренде. Арендная ставка зачастую зависит от класса бизнес-центра.

Зачастую у арендаторов бизнес-центров нет четкого понимания какие характеристики должны быть у современного бизнес-центра. Цель данной работы — показать четкие отличия между классами бизнес-центра, а так же сопоставить цену с качеством помещения.

2. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ.

2.1 Бухгалтерский учет аренды на основе ПБУ.

Минфином России разработан проект приказа «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет аренды» (ПБУ… /2012) и о признании утратившим силу приказа Министерства финансов Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 «Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга».

Общие положения по аренде, такие как договор аренды, объект аренды, срок аренды, арендная плата и другие, а также положения по специфическим, специальным видам договоров аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда — регламентированы в главе 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ. Некоторые специфические вопросы учета арендных отношений, такие как отражение затрат арендатора, осуществленных с целью приведения объекта аренды в состояние, пригодное к использованию; учет компенсационных платежей (коммунальные платежи и пр.) при учете арендных платежей у арендатора и арендодателя; вопросы НДС, связанные с получением и оплатой таких компенсационных платежей, описаны на уровне писем Минфина России и ФНС России. Однако эти документы являются подзаконными актами и носят рекомендательный характер. В свою очередь, в международных стандартах финансовой отчетности учет аренды регулируется IAS 17 «Аренда», также разработаны толкования IFRIC 4 «Определение наличия в сделке отношений аренды», SIC 15 «Операционная аренда — стимулы» и SIC 27 «Оценка существа операций, облеченных в юридическую форму аренды».