Этапы ипотечного кредитования

На первом этапе осуществляется подготовка документов заемщиком. В него входит определенный набор, который позволяет оценить финансовое состояние заемщика, его платежеспособность (требуется подтверждение дохода, сроков работы и т. п.), кредитоспособность. Документы по запрашиваемому кредиту (заявление, технико-экономическое обоснование ссуды, предлагаемое заемщиком обеспечение возврата ссуды и др.) необходимы для решения и обоснования вопроса о предоставлении кредита.

Следует отметить, что при ипотеке некоторых видов недвижимости банки могут потребовать дополнительную документацию.

При залоге земельного участка требуется свидетельство о праве собственности на земельный участок, постановление главы администрации данного района о предоставлении заемщику в собственность земельного участка или договор купли-продажи земельного участка, зарегистрированный в органе местной администрации.

На втором этапе производится оценка стоимости имущества специалистами банка. Коммерческие банки используют различные методики оценки недвижимости.

Например, при оценке стоимости жилого дома или помещения в нем (квартиры) учитывают:

* соотношение спроса и предложения на продажу жилья;

текущую ситуацию на рынке недвижимости;

уровень фактических цен на вновь построенные дома и уже существующие в течение нескольких лет;

уровень износа, тип строения и его местоположение, экологию района, наличие удобств (телефон, лоджии, большие коридоры и пр.).

По производственным объектам определяется их остаточная стоимость на момент завершения кредитного договора и возможности ее реализации. Расходы, связанные с проведением оценки недвижимости, увеличивают затраты банка на осуществление операции и в дальнейшем должны быть компенсированы за счет платы за ссуду.

Полученная в результате оценки стоимость недвижимости должна быть согласована с залогодателем — собственником объекта.

Третий этап. Происходит согласование условий договора с заемщиком (сроки, уровень и порядок исчисления процентов, сумма ссуды и порядок возврата). Сумма ссуды рассчитывается исходя из стоимости возможной реализации объекта в будущем при невыполнении заемщиком обязательств по договору. При этом учитывается следующее:

изменение конъюнктуры рынка после момента завершения договора;

проценты за пользование ссудой;

потенциальные затраты, связанные с обращением взыскания на предмет недвижимости — не менее 7— 10% от суммы кредита (с учетом продолжительности обращения взыскания);

сумма оплаты всех обязательных по закону налогов от дохода, полученного от реализации заложенной недвижимости.

Срок действия кредитного договора определяется в зависимости от срочности ресурсной базы банка, кредитоспособности заемщика, условий договора и целевого назначения кредита. В зарубежной практике ипотечные договора часто носят долгосрочный характер. Так, в США гарантированные правительством ссуды выдаются на срок до 50 лет.