Аренда сельскохозяйственных земель: опыт и перспективы развития

Аренда сельскохозяйственных земель: опыт и перспективы развития

Земля прежде всего должна принадлежать всему обществу. В то же время она должна иметь и конкретного хозяина. Эти два понятия могут быть совместимы не только через форму земельной собственности, но и через аренду земли. На этом принципе должна строиться земельная политика, и именно это — один из вероятных путей преобразований земельных отношений, который должен сыграть прогрессивную роль в дальнейшем развитии сельскохозяйственного производства в Беларуси.

Нами обобщены теоретические аспекты и практический опыт различных стран в области развития аренды сельскохозяйственных земель и выявлены тенденции развития арендных отношений в системе землепользования Беларуси.

Анализ источников

Значительный интерес аграрников-экономистов к вопросам собственности на землю, форм хозяйствования на земле обусловлен особой ролью земельных угодий в сельскохозяйственном производстве.

Глубокий анализ земельных реформ, реализуемых в России, содержится в работах Н. В. Комова, М. А. Коробейникова. Значительный интерес представляют результаты исследований, отражающих опыт развития аренды сельскохозяйственных земель в различных странах, которые содержатся в трудах Н. В. Комова, Т. Скоторчака, Б. Станкевича. Отечественные ученые, В. Ф. Бондарчук, В. Г. Гусаков, Ю. Корнилов, О. В. Орешникова, в своих работах пристальное внимание уделяют оценке специфики становления аренды сельскохозяйственных земель в республике.

Методы исследования

В ходе исследований использовались методы: монографический, абстрактно-логический, системного подхода, сравнительного анализа, экспертных оценок.

Основная часть

Одним из важнейших направлений реализации прав собственности на землю является аренда земли — одна из наиболее экономически целесообразных и эффективных форм землевладения. Для условий Беларуси приемлем вариант использования земельных участков на праве хозяйственного владения или аренды. В этом случае в качестве предмета сделки будет выступать не сам земельный участок, а право хозяйствовать на нем, формируется рынок прав не собственности на землю, а хозяйствования, или аренды.

Аренда земли — это форма землевладения, имущественного наемного договора, когда одна сторона — арендодатель — предоставляет за определенную плату другой стороне — арендатору — земельный участок во временное владение и пользование для ведения хозяйства. Продукция, произведенная арендатором на арендованной земле, является собственностью арендатора. В аренду вместе с землей могут передаваться и другие природные ресурсы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и прочие объекты.

С передачей земли в аренду происходит расчленение правомочий: право собственности остается за арендодателем, а функции владения и использования земли переходят арендатору.

Аренда земли в развитых зарубежных странах является важным элементом организации сельскохозяйственного производства. В последнее время в аграрном секторе отдельных стран развивается тенденция приращения площадей фермерских хозяйств за счет аренды земель. В то же время сокращается доля частной собственности в общей обрабатываемой площади.

Одна группа фермеров работает на своей земле и является ее единоличным владельцем, другая — наряду с собственной землей арендует ее и является частичным владельцем, третья — лишь арендует землю.

Использование аренды становится для многих стран мерой общей, сокращая рынок земли как объекта собственности, увеличивая — как объекта хозяйствования. Учитывая массовость такой тенденции, можно, очевидно, считать, что этот процесс вызван объективными факторами и должен рассматриваться как естественный и прогрессивный.

Тенденция развития различных форм аренды прослеживается четко: в США, например, которые принято считать оплотом частного землевладения, доля хозяйств, работающих только на собственных землях, составляет в фермерском секторе менее 33% [3]. В лице как арендодателя, так и арендатора главным образом выступают фермеры [2]. Большинство фермеров или не являются собственниками возделываемых земель, или арендуют дополнительные участки. Им аренда выгодна, если рыночная стоимость земли выше ставок арендной платы [3].

Долгосрочная аренда традиционно более распространена в Великобритании, где нет даже ограничений, связанных со сроком найма земли. Есть соглашения на 99 лет, но в большинстве сроки аренды короче. Право аренды может быть продано и заложено. В Германии аренда обычно длится 99 лет, и последний арендатор имеет право на ее продление [3].

Подобные долгосрочные аренды есть и в Швеции, где земля тоже может быть передана и заложена как любая другая недвижимость, причем эта свобода не может быть стеснена даже условиями договора при согласии обеих сторон. Ограничены права арендодателя на прерывание аренды. Установлено общее правило: срок аренды сельскохозяйственной земли не может быть менее пяти лет. В Швеции большая часть сельскохозяйственных земель (более 70%) арендуется [6].

Мировая практика свидетельствует о том, что в последнее время в структуре владения землей происходят существенные изменения в направлении быстрого расширения удельного веса арендуемой земли. Так, если во Франции в 70-е годы ХХ века более половины земель было в собственности, а остальная часть арендовалась, то начиная с середины 80-х годов ситуация изменилась на противоположную — более половины земель уже арендовалось. В дальнейшем такая тенденция только укреплялась. В ФРГ доля фермерских хозяйств, арендующих землю, в последние десятилетия составляла 56−60% и она постоянно растет, доля арендуемых земель также увеличивается и составляет около 40% [3].

Широкое распространение арендные отношения получили в Китае. Китай выдвинул арендные отношения в качестве основных, сохранив на земельные ресурсы, как национальное достояние, собственность народа в лице государства, но предоставив коллективным и индивидуальным арендаторам всю необходимую полноту прав, требующихся для организации эффективного производства и хозяйского использования их земельных участков. Более 96% сельскохозяйственных земель в Китае находятся сейчас в аренде, вопрос о передаче ее в частную собственность не ставится [3].

В Польше в ситуации нестабильного рынка земли не продажа, а сдача в аренду была главной формой распределения имущества бывших госхозов. Аренда хотя и не является формой собственности, но обеспечивает возможность самостоятельной хозяйственной деятельности. При недостатке капитала аренда является своего рода первым шагом к приватизации земли [9].

Польская деревня не обладает достаточным капиталом для ведения сельскохозяйственного производства. Поэтому каждая денежная единица расходуется экономно и в основном на приобретение машин, оборудования, животных и средств защиты растений и меньше всего используется на постройки и землю. В сельском хозяйстве так было всегда: увеличение хозяйства чаще всего осуществлялось путем аренды, а не покупки земли.

Из года в год в Польше увеличивается количество арендных договоров и растет средняя площадь аренды. Популяризация аренды угодий в Польше является закономерностью рыночной экономики. Это направление будет в Польше расширяться с перспективой покупки земли [10].

Опыт различных стран показывает, что по эффективности аренда не уступает частной форме земельной собственности. Платное землепользование на основе аренды не только обеспечивает полную свободу и самостоятельность хозяйствования, но и позволяет максимально учитывать интересы личности, коллектива и общества. Соединяя в арендаторе функции владельца и собственника результатов своего труда, аренда выступает эффективным инструментом преобразования земельных отношений. Не взрывая глубинных основ экономического строя, аренда по мере развития реформы меняет соотношение функций арендатора как владельца земли и собственника результатов. Благодаря аренде осуществляется эволюционное преобразование экономических отношений в деревне, формируется самостоятельный хозяин, создаются условия для состязательности, для экономического равенства и разнообразных форм хозяйствования, активизируется предпринимательская деятельность.

При аренде меньше риска и бизнес можно начинать с меньшим капиталом. Соотношение между арендной платой за землю и доходом, который с нее можно получить, составляет примерно 1:20. Поэтому покупать землю и брать кредит в банке очень рискованно. Если не умеешь хозяйствовать на собственной земле, ты быстро разоришься и твое хозяйство перекупят по дешевке.

В условиях Беларуси основными арендаторами сельскохозяйственных земель выступают фермеры. Основу фермерского хозяйства нового типа составляет частная собственность фермера на принадлежащую ему материально-техническую базу и производимую продукцию, а также временная собственность на основные средства производства, полученные в рамках многолетней и крупномасштабной аренды. Общий размер фермерского хозяйства по земельной площади может превышать несколько сотен и даже тысяч гектаров, а срок аренды продолжаться до 99 лет, охватывая производственно активную жизнь как минимум двух, сменяющих друг друга поколений фермеров. Долголетняя аренда превращает их во владельцев земли, с которой они вольны делать все, что повышает эффективность ее использования и способствует росту рентабельности и конкурентоспособности предприятия. Фермеры не могут только продать и выставить в залог для получения кредита арендованную земельную площадь и обязаны ежегодно вносить арендную плату.

Таким образом решается спор по проблемам купли-продажи земли. Долговременная аренда, обеспечивая частнособственнический характер использования сельскохозяйственных угодий с присущей ему заботой о повышении плодородия почвы, дает возможность сохранить землю на положении «матери-кормилицы», блага для всех, кто желает на ней трудится, не превращая ее в источник наживы [5].

В действующих сельскохозяйственных организациях Беларуси аренда также является действенным средством, поскольку она дает возможность сбалансировать соотношение между землей и другими производственными ресурсами. Если последних достаточно, чтобы производить значительно больший объем продукции, а первый элемент в дефиците, то за счет аренды земли это несоответствие можно устранить и добиться существенного повышения доходов, укрепления конкурентоспособности предприятия. Наоборот, если хозяйство имеет земли больше, чем необходимо для эффективного использования принадлежащих ему средств производства и рабочей силы, то часть угодий через аренду целесообразно передать другим предприятиям и интенсивно использовать оставшуюся площадь. За счет сбалансированного ведения производства и арендной платы хозяйство может укрепить свою экономику [6].

Предполагается, что в нашей стране аренда земли будет развиваться по двум основным направлениям (моделям). Согласно первой модели, рассчитанной на преобладание государственной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, долгосрочная аренда земельных участков включает форму бессрочной аренды с последующей передачей ее по наследству, с правом последующего ее выкупа арендатором в собственность по льготной (нормативной) цене.

На последующем этапе проведения земельной реформы передача земли в собственность членов коллективных сельхозпредприятий создает предпосылки для развития аренды по второй модели на принципиально новых началах, когда после получения в собственность своей земельной доли крестьянин становится арендодателем, а реформированное коллективное хозяйство приобретает статус арендатора. Одна из моделей санации неплатежеспособных хозяйств также предусматривает долгосрочную или бессрочную аренду земли. Кроме того, вариант санации предусматривает приватизацию земли с правом последующего добровольного объединения в крупные кооперативы, укрупнения крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств [1].

При развитии аренды сельскохозяйственных земель важно, чтобы условия использования арендуемого земельного участка не допускали его деградации, а предполагали сохранение и повышение производительных свойств земли. аренда сельскохозяйственный земля аграрный Одно из условий гармонизации отношений между арендодателем и арендатором заключается в установлении оптимальных сроков аренды, так как краткосрочная аренда не стимулирует рационализацию землепользования и иногда даже превращается в инструмент истощения плодородия почвы.

Одним из недостатков арендных отношений в Беларуси является их краткосрочность. Большинство договоров аренды заключается на срок 3−8 лет. Это во многом объясняется потребительским характером использования земельных участков, т. е. пользователь, не вкладывая дополнительных средств, стремится получить как можно больше сельскохозяйственной продукции. После окончания срока аренды земельный участок часто возвращается к его владельцу с более низким уровнем плодородия по сравнению с тем, что был на момент заключения договора аренды.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения в виде аренды должен предусматривать возврат земельного участка от арендатора к арендодателю с тем же уровнем плодородия, с которым он был передан, или более высоким [8].

В этой связи интерес представляет опыт Швеции, где ответственность за состояние земли поделена между арендатором и собственником поровну. Арендатор ответственен за поддержание земли в должном состоянии, а собственник — за строительство и ремонт зданий и других сооружений. Закон об обращении с землей направлен на сохранение земли как средства производства, бережное отношение к ней как к части природы [6].

Нами предлагается включать в обязанности арендатора по содержанию земельного участка пункт о необходимости производить за свой счет улучшение земель, а также осуществлять текущий и капитальный ремонт сооружений и других объектов недвижимости, переданных в аренду вместе с землей.

Мы поддерживаем мнение ряда белорусских и зарубежных ученых, что проблему землевладения нужно решать не в сфере земельной собственности, а в сфере прав на способы и результаты использования земли как объекта хозяйствования.

При развитых рыночных механизмов земля как объект собственности менее доступна, так как цена на нее определяется капитализированной рентой, в связи с чем покупка земельных участков при общем земельном дефиците доступна далеко не всем. Как объект хозяйствования земельные участки привлекают больше, тем более если величина арендной платы определяется долей от годового дохода. Не случайно аренда занимает в мире все больше места в системе земельных отношений.

В сущности, речь должна идти не о формировании собственников, что неизбежно приводит к социальному расслоению, не всегда определяемому субъективными причинами. Правильнее здесь говорить о формировании «хозяев», т. е. эффективно хозяйствующих субъектов. Тезис о праве владения земельными участками теми, кто на них трудится, форма аренды реализует вполне успешно: американский или западноевропейский фермер, работающий на арендованном участке, действует даже успешней, чем нынешний белорусский на земле, являющейся его собственностью.

Нельзя забывать также, что средства, затрачиваемые на покупку земельных участков, могут быть в случае аренды использованы на развитие производства. Это тем более очевидно, если учесть, что в Беларуси в качестве арендодателя выступает не собственник земли, руководствующийся в своих отношениях по поводу земли в первую очередь коммерческими мотивами, а государство, которое руководствуется в своих земельных отношениях не только финансовыми, но и общенародными интересами.

Акцент на землю как объект хозяйствования, т. е. использование аренды, не исключает возможность функционирования земельного рынка, но не рынка земельной собственности, а рынка прав хозяйствования на ней. Этот рынок потребует своих рыночных структур, соответствующего учета движения земельных ресурсов и механизма управления ими, определения прав и мер ответственности. Но в данном случае будут обеспечены государственный контроль за состоянием земельного фонда, концентрация рентных доходов, свободное хозяйствование сельских товаропроизводителей.

Заключение

Платное землепользование на основе аренды обеспечивает полную свободу и самостоятельность хозяйствования на земле. Соединяя в арендаторе функции владельца и собственника результатов производства, аренда выступает тонким инструментом преобразования отношений присвоения. Она не разрушает глубинных основ экономического строя, не меняет всего уклада деревенской жизни, а эволюционным путем обеспечивает развитие статуса хозяйствующего субъекта, формирует самостоятельных хозяев-партнеров по рыночным отношениям и создает условия экономического равенства всех товаропроизводителей в условиях многообразных форм хозяйствования.

Обобщая предложения ученых и практиков, можно предложить следующий комплексный вариант аренды сельскохозяйственных земель в Беларуси: широкое использование аренды земли, где в качестве арендодателя выступает государство или сельскохозяйственные организации; обременение арендатора обязательствами по улучшению земли; предоставление личным подсобным хозяйствам права увеличения земельных наделов до размеров, позволяющих организовать товарное хозяйство; максимальный размер арендной платы должен жестко регламентироваться государством; сроки аренды земли должны составлять 49−99 лет; для максимизации эффекта арендного механизма предусматривать, что арендованная земля и объекты, прочно с ней связанные, переходят в собственность арендатора по истечению срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором земли всей обусловленной договором выкупной платы.

• 1. Бондарчук, В. Развитие земельных отношений как основы успешного проведения аграрной реформы / В. Бондарчук, Ю. Цеханович // Агроэкономика. — 2003. — № 6. — С. 15−17.
• 2. Горбацевич, С. Некоторые тенденции развития агробизнеса в США / С. Горбацевич // Агроэкономика. — 2003. — № 8. — С. 19−21.
• 3. Комов, Н. В. Управление земельными ресурсами России: Российская модель землепользования и землевладения / Н. В. Комов. — М: РУССЛИТ, 1995. — 302 с.
• 4. Корнилов, Ю. Аренда как фактор реформирования аграрного сектора / Ю. Корнилов, Л. Большакова // Агроэкономика. — 2001. — № 9. — С. 9−11.
• 5. Корнилов, Ю. В аренду к фермеру / Ю. Корнилов // Агроэкономика. — 2000. — № 5. — С. 21−23.
• 6. Коробейников, М. А. Земельные отношения в России: мифы и реальность / М. А. Коробейников. — М.: ФГНУ «Росинформагротех», 2003. — 240 с.
• 7. Механизм аренды и субаренды сельскохозяйственных земель / В. Г. Гусаков, В. Ф. Бондарчук [и др.] / Институт аграрной экономики НАН Беларуси. — Минск, 2002. — 44 с.
• 8. Орешникова, О. Возможности сохранения плодородия сельскохозяйственных земель в условиях аренды / О. Орешникова // Агроэкономика. — 2005. — № 9. — С. 29−30.
• 9. Скоторчак, Т. Оборот земель резерва аграрной собственности государственной казны Польши / Т. Скоторчак // Агроэкономика. — 2000. — № 12. — С. 32−33.
• 10. Станкевич, Б. Аренда земли — самая популярная форма хозяйствования в Польше / Б. Станкевич // Агроэкономика. — 2001. — № 1. — С. 28.