Развитие ипотечного кредитования в России: проблемы и перспективы

В результате перехода к рыночной экономике, обострившаяся в России жилищная проблема, вызвала необходимость в развитии новых научных подходов по ее решению. Главным изменением государственной жилищной политики является усовершенствование системы ипотечного кредитования, которая приобрела большую социальную базу, ввиду того, что благодаря ипотеке, для широких слоев населения, и, прежде всего для среднего класса, стало возможным улучшение жилищных условий.

Ипотечное кредитование появилось в России в конце 90-х гг. ХХ в. и для многих граждан, на сегодняшний момент, является практически единственным способом купить новую квартиру или улучшить свое жилье. Лидерами на ипотечном рынке являются Сбербанк и ВТБ24, однако ипотеку выдает большое количество кредитных организаций, среди которых можно найти даже специализированный ипотечный банк, предлагающий более выгодные условия.

Ипотечный кредит относится к числу сложных банковских продуктов и предоставляется под залог имеющегося либо приобретаемого жилья. В рамках ипотечной программы можно приобрести вторичное жилье или купить в ипотеку квартиру в новостройке, это может быть как городская недвижимость, так и сельский фонд жилья. Поскольку такие ипотечные кредиты предоставляются под недвижимость (ликвидный залог), многие крупные банки предоставляют услугу рефинансирования (перекредитование) ипотеки, что позволяет изменить проценты по ипотеке в меньшую сторону.

Условия, на которых банки предлагают кредиты на покупку недвижимости, могут быть разными, как и порядок получения ипотечного кредита тоже может различаться. В настоящее время некоторые кредитные организации предоставляют возможность брать ипотеку без первоначального взноса. Ставки по ипотеке и минимальная сумма кредита в Москве и других регионах могут отличаться. Но, как правило, чем больше документов предоставляет заемщик, тем более низкой для него будет процентная ставка и тем вероятнее он получит одобрение на оформление ипотеки. Погашение кредита обычно осуществляется ежемесячно аннуитетными платежами. В случае если заемщик не может расплатиться по оформленному кредиту, проблему решает продажа квартиры, находящейся в залоге у банка.

Совершенствование системы ипотечного кредитования связанно с многообразием конкретных социально-экономических факторов, таких, как: уровень жизни населения, уровень среднедушевых доходов населения, темп роста экономического развития регионов, обеспеченность жилищными условиями и др.

В современных условиях в РФ заметно увеличился срок ипотечного кредитования по сравнению с периодом конца 90-х годов. К примеру, еще в 2009 году срок кредитования не превышал 200 месяцев. Связанно это, в первую очередь с тем, что заемщики не хотели обременять себя длительными долговыми обязательствами, а во-вторых, банки не готовы были рисковать. С начала 2010 года, на фоне стабилизации экономической ситуации в стране и повышение доходов населения, кредиты стали предоставляться на более продолжительный срок. С другой стороны, увеличение сроков кредитования — это своеобразная «вынужденная» мера, так как во многих регионах стоимость квартир такова, что заемщики не «проходят» по программам кредитования.

Ситуацию со сроком ипотечного кредита по регионам можно охарактеризовать как средне-стабильную: в 2011 году продолжительность срока по регионам колебалась в пределах от 184 до 207 месяцев, исключение составляет Москва, где этот срок составляет 224 месяца, то есть почти 19 лет.

В ближайшее время, в связи с дальнейшей стабилизацией российской экономики и увеличением доходов потенциальных заемщиков, можно ожидать массового появления ипотечные кредитов с более продолжительными сроками и эта услуга будет весьма. Флагманом ипотечного кредитования на сегодняшний момент является банк ВТБ 24, предлагающий кредиты на срок до 50 лет.

Одной из основных проблем развития ипотечного кредитовании является глубокая дифференциация между регионами и крупными мегаполисами, как по величине полученной ипотеки, так и по условиям кредитования. Средний размер ипотеки, которую брали заемщики в столице составил по итогам 2012 года более 3 миллионов рублей, что почти в2,5 раза больше, чем, например, в Приволжском регионе, где средний размер ипотечного кредита, востребованного заемщиками, является самым низким по стране.

Связано это, в первую очередь с разницей в ценах на недвижимость по сравнению с другими регионами, и в особенности с мегаполисами. Так, средний размер ипотеки в Санкт-Петербурге на 73% больше, чем в Приволжском регионе.

Об увеличении доходов семьи заемщика, который способен взять ипотечный кредит, приходится говорить с осторожностью, потому что эта тенденция прослеживается слабо. Наиболее четко динамика в сторону роста благосостояния, которую человек готов инвестировать в приобретение недвижимости, видна в Санкт-Петербурге. За 2012 год ежемесячный совокупный доход семьи заемщика в Питере увеличился примерно на 28% по сравнению с 2009 годом. В Москве совокупный доход семьи заемщика достиг своего пика в декабре 2011 года, что обусловлено получением дополнительных выплат в конце календарного года в виде 13-х зарплат, премий и бонусов по итогам года. К тому же, некоторые москвичи решили преподнести себе или родственникам новогодний подарок в виде покупки по ипотеке квартиры, поэтому отправились в банк. Уже в следующие месяцы в столице доход заемщика значительно снизился.

Наиболее низкий доход семьи, способной взять ипотечный кредит, отмечен в Приволжском регионе. Разница между самым благополучным, в этом отношении, городом Москвой и Приволжским регионом достигла 221%. Однако, столь высокая разница прослеживается примерно такой же разницей в стоимости жилья.

Несмотря на многочисленные негативные тенденции, прослеживающиеся на рынке ипотечного кредитования, данный кредитный продукт имеет и свои определенные достоинства и преимущества.

Вместо накапливания нужной суммы для покупки жилья, есть возможность практически сразу жить в новой квартире или доме, что считается существенным преимуществом ипотеки. Приобретаемое жилье, является собственностью заемщика. В нем может зарегистрироваться и заемщик, и его семья. Безопасность всей операции заключается в страховании рисков утраты права собственности на квартиру, а также потери трудоспособности заемщиком.

Налоговый вычет — это один «плюс» ипотеки. Он предоставляется заемщику и фактически уменьшает проценты по ипотечному кредиту, за счет того, что заемщик не будет уплачивать подоходный налог с суммы, затраченной на покупку жилья и проценты по ипотеке. А длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке небольшими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий граждан существует социальная ипотека.

Главным недостатком ипотеки считается «переплата» за квартиру, которая достигает 100% и более. Она содержит в себе проценты по ипотечному кредиту, ежегодное обязательное страхование. Вдобавок, в ходе получения ипотечного кредита, заемщику приходится нести дополнительные расходы: услуги оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит и др. В итоге, все расходы составляют 5−10% от стоимости покупаемого жилья.

К недостаткам ипотеки также относится немалое количество требований к заемщикам: подтверждение доходов документально, наличие регистрации и российского гражданства, конкретизированный стаж работы, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту.

2013 год ознаменовался неуклонным ростом стоимости ипотечного кредитования, которая к концу года составила 12,5%. Параллельно с этим шло повышение спроса на ипотечный кредит, который в этот раз превысил все предыдущие показатели, прибавив в объеме почти 300 миллиардов рублей относительно прошлогодних достижений.

Аналитики Агентства по ипотечному жилищному страхованию объяснили этот рост спешкой потребителей в приобретении жилья до того момента, когда процентные ставки превысят приемлемый уровень.

Сегодня тенденция повышения ставок сохраняется, и специалисты говорят об увеличении количества просроченных кредитов. Это повлекло за собой новые решения в виде ослабления требований к кредитозаемщику.

Кстати, уважаемые читатели, помимо прогноза на ипотеку в 2014 году, мы также хотели бы порекомендовать вам обратить свое внимание на автокредит с государственным субсидированием, который ориентирован на поддержку Российской автомобильной промышленности. В частности, шесть крупнейших компаний, предоставляющих услуги по ипотеке, в числе которых крупнейшие банки — ВТБ24, Сбербанк, Росбанк и «ДельтаКредит» — обеспечили возможность клиентам получать заем без предъявления справки о доходах. Однако при этом требуется первоначальный взнос в размере 35% от стоимости жилья.

В начале 2013 года наметился спад спроса на ипотечный кредит. И это не удивительно: после перехода критической отметки стоимости пользования деньгами, потребитель занял естественную позицию — подождать и посмотреть на дальнейшее развитие событий.

Газета «РБК daily» провела опрос владельцев банков, который показал, что реальный рыночный показатель находился на отметке 13%, что оказалось больше заявленных АИЖК 12,4%.

По сей день тенденция со скорейшей покупкой жилья сохраняется. По мнению таких специалистов, как управляющего Уральским филиалом ВТБ24 Сергея Кульпина и руководителя аналитического отдела ГК «Новосёл» Сергея Меньшенина, стоимость ипотеки будет только увеличиваться.

Однако рынок не может находиться в состоянии «погони» долгое время: на основе материалов XXIV съезда Ассоциации российских банков можно сделать вывод, что в 2014 году, при сохранении темпов роста процентных ставок, рост ипотечного рынка может приостановиться.

Найти компромиссное решение между преимуществами и недостатками ипотеки непросто, но сегодняшний ипотечный рынок радует количеством и разнообразием предлагаемых ипотечных программ.