Ипотечный кредит: понятие, история, роль в экономике страны

Ипотека — залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды и непосредственного инвестирования строительного комплекса (по российскому законодательству ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им).

Для ипотеки характерно оставление имущества в руках: оставление имущества в пользовании у должника; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т. д. закладные; обязательная регистрация залога в государственных учреждениях.

Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы:

населения — в улучшении жилищных условий;

коммерческих банков и других кредиторов — в эффективной и прибыльной деятельности;

строительного комплекса — в ритмичной работе;

государства — в экономическом росте и обеспечении прав граждан на жилье.

Одним из основных элементов ипотеки являются ее субъекты. Цели и функции этих субъектов, описаны в таблице 1.

Таблица 1. Субъекты ипотечного кредитования: цели и функции.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

• 1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
• 2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
• 3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

По объекту недвижимости: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в — качестве основного или дополнительного места жительства.

По виду кредитора: банковские; небанковские; обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

По виду заемщиков (как субъектов кредитования): кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; сотрудникам банков; сотрудникам фирм — клиентов банка; клиентам риэлтерских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим.

По виду процентной ставки: кредит с фиксированной процентной ставкой; кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения: с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа): без первоначального взноса; с первоначальным взносом.

По способу амортизации долга: постоянный ипотечный кредит; кредит с переменными выплатами; кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов, которые представлены в таблице 2.

Таблица 2. Классификация ипотечных кредитов по способу рефинансирования.

В системе мер по становлению и развитию ипотечного кредитования важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования. Инструмент ипотечного кредитования — это способ погашения долга (амортизация кредита). График амортизации показывает остатки сумы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражаются, какие части платежа идут на выплату процентов, а какие — на выплату основного долга.

Кредит с переменными выплатами делится также на ипотеку с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга (дифференцированные платежи) широко применялся банками в практике потребительского кредитования. Дифференцированные платежи по кредиту — ежемесячные платежи по кредиту, состоящие из фиксированной суммы основного долга и начисленных на день внесения платежа процентов по кредиту. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. 5].

Постоянные (аннуитетные) платежи по кредиту предусматривают периодические равновеликие выплаты. Ежемесячные платежи по кредиту, равные в течение всего срока погашения кредита и включающие в себя начисленные проценты по кредиту и платеж по основному долгу.

Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, — индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. 8].

Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Обычно применяются два индекса:

платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая — сделать кредит доступным для заемщика.

В настоящее время условия выдачи кредитов в российских банках стали более мягкими, а подход к клиентам более дифференцированным, банки для этого разрабатывают множество ипотечных программ. [10].