Классификация рисков ипотеки

Ипотека в России считается делом достаточно рискованным как для заемщиков, гак и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести сохранившееся несовершенство нашего законодательства, даже с учетом его изменения в части ипотеки, нестабильность финансового положения заемщика, да и кредитора, в силу общей экономической нестабильности, непредсказуемые скачки курсов валют. Знание всех возможных рисков в этой области, конечно, не освободит ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, зато поможет более точно оценить собственные возможности.

Рискам подвергаются все участники ипотеки. Риски ипотечного агентства связаны с изменением государственной политики, снижением уровня государственных гарантий и являются системными форс-мажорными рисками, но отношению к другим участникам ипотеки.

Для остальных участников возможные риски можно сгруппировать следующим образом:

• 1. изменение процентных ставок по кредиту;
• 2. изменение валютного курса рубля;
• 3. снижение ликвидности, включая снижение рыночной цены, и утрата залога;
• 4. увеличение сроков оформления нрав собственности;
• 5. снижение платежеспособности заемщиков.

Обобщенные риски кредитора, заемщика, инвестора, застройщика. продавца представлены в таблице 1.

Отметим, что риски инвестора по сноси сути являются рисками финансового предпринимательства, спекулятивными рисками и связаны, главным образом, с валютными колебаниями, для которых известны механизмы защиты, например, валютные фьючерсы и опционы.

Таблица 1 — Риски первичной ипотеки.

Таблица 2 — Риски вторичной ипотеки.

Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).

В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это позволяет равномерно распределять обязательства заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита.

Для того чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется «плавающая» процентная станка, рассчитанная на базе, так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи.

Однако переменные процентные ставки не всегда способны, верно, отражать уровень инфляции, кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности таких кредитов процентные ставки, но ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

Дополнительно у кредитора возникает риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке. Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основная проблема состоит в том, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Отношения основных субъектов ипотечных отношений и возникающие при этом риски показаны на рисунке 4.

Риск неплатежа (кредитный риск) — риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика. При правильном расчете данного вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются финансовым андеррайтингом, т. е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.

Рисунок 3. Двухуровневая схема ипотечного жилищного кредитования: 1 — риск изменения процентных ставок; 2 — кредитный риск; 3 — валютный риск; 4 — риск ликвидности; 5— риск реинвестирования.

Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25—45%. Это касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога — 50—85% и т. д. и делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не исключает его полностью, поскольку возможны обстоятельства, не учтенные в новых редакциях законодательства по ипотеке, препятствующие выселению должника из заложенного жилья.

Риск ликвидности возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка, повышает риск совместных операций с ним. Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями. Данный риск ликвидности не связан с ликвидностью залога, является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Полностью ликвидировать риск реинвестирования нельзя, но для его снижения можно использовать различные инвестиционные механизмы, например, конверсионный арбитраж. Эмитент выпускает залоговые ипотечные облигации на базе пула ипотечных кредитов или облигации, обеспеченные пулом ипотек. Каждая серия облигаций может иметь собственную купонную ставку, собственный срок погашения, собственный средний срок амортизации.

В первичной ипотеке велики риски дольщиков, прежде всего граждан, которые вложили заемные средства в незавершенное строительство. В качестве защиты от таких рисков применяется страхование инвестиций в долевое строительство. Правовая основа взаимоотношений дольщиков — и частных лиц, и юридических лиц — с предприятиями строительного комплекса сводится к тому, что по договорам они являются, как правило, равноправными инвесторами и партнерами, но при этом у инвесторов нет никакой возможности влиять на ход строительства, т. е. они практически не защищены. Страховщики взаимодействуют со многими застройщиками, проверяют их и объекты на наличие разрешительной документации, отслеживают, как соблюдаются ими условия инвестиционных договоров, заключенных с городской администрацией, проверяют состояние объектов, историю застройщика (были ли у него срывы сроков, штрафы).

Риски снижения ликвидности и утраты залога — типичные имущественные риски заемщика, а риски снижения или утраты его платежеспособности — соответственно риски снижения или утраты дохода и трудоспособности. Для защиты от таких рисков применяется страхование.

Но мнению большинства специалистов, основной риск для банка при ипотечных сделках — риск неплатежеспособности заемщика. Действующее на данный момент законодательство делает для банка достаточно затруднительным реализацию заложенного имущества, например, в случае необходимости выселение должника из заложенной квартиры. Банк, который занимается ипотечным кредитованием, может столкнуться с невозможностью рефинансировать свои пассивы. Это проблема банка. И по мере того как все больше банков будут получать хороший рейтинг, выходить на международный уровень и привлекать «длинные» деньги, этот риск будет снижаться. Естественно, существует риск самого рынка недвижимости: поскольку ипотечные кредиты обеспечены залогом жилья, то при резком кризисе рынка недвижимости может возникнуть риск стоимости залога. Что касается риска самого клиента, то первый и самый главный риск — риск потерять заложенное имущество и понести дополнительные расходы в случае потери сноси платежеспособности.