Правовое регулирование оценки земель

1. Правовое регулирование оценки земель

Правовое обеспечение оценки стоимости земли включает рассмотрение следующих аспектов:

• 1. Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли и природных ресурсов.
• 2. Имущественные права на землю.
• 3. Градостроительные и иные ограничения в использовании земли.

Все перечисленные аспекты влияют на процесс проведения оценки и получаемые стоимостные параметры.

Законодательное регулирование

У нас в стране законодательное регулирование процедуры оценки находится в начальной стадии своего становления. Принятые нормативные документы устанавливают только самые общие принципы и понятия в сфере оценки стоимости. Как показывает опыт других стран, принятие таких документов в целом оказывает благоприятное действие на развитие института оценочной деятельности и позволяет достичь единства в толковании различных терминов, понятий, методов приемов определения стоимости и, тем самым, избежать спорных и неясных моментов, возникающих при определении стоимости. Страны, не имеющие законодательно закрепленной дефиниции рыночной стоимости, при необходимости пользуются вместо этого положениями национальных профессиональных союзов или международных союзов оценщиков.

В России существует четырехуровневая система нормативных актов, регулирующих вопросы определения стоимости земли:

! федеральные законы;

! постановления Правительства Российской Федерации;

! ведомственные нормативные акты;

! нормативные акты субъектов Российской Федерации.

К основным документам первого уровня, регламентирующим оценку земли и определяющим сферу применения оценочных показателей, относятся:

• 1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.
• 2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
• 3. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ.

К документам второго уровня относятся:

• 1. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.
• 2. Правила организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808.
• 3. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.
• 4. Правила взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 29 апреля 2002 г. № 278.
• 5. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли».
• 6. Положение о порядке возмещения убытков собственникам

земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденное постановлени ем Совета Министров — Правительства Российской Федерации от.

28 января 1993 г. № 77.

К документам третьего уровня относятся нормативные документы министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регулирование оценочной деятельности и проводить оценку земли и иных природных ресурсов. К ним относятся методики, методические рекомендации и положения, устанавливающие порядок или процедуру определения тех или иных стоимостных показателей и их значение. К таким документам относятся методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, методики государственной кадастровой оценки земель и др. земельный россия оценка стоимость К нормативным актам субъектов Российской Федерации относятся различные документы, регулирующие процедуры определения тех или иных стоимостных показателей, используемых при оценке земли или имущественных прав, связанных с землей. Например, в Москве такими документами являются «Основные положения кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы», утвержденные распоряжению Мэра Москвы от 24 июля 2000 г. № 784-РМ, «Методика расчета размера платы за право аренды земельного участка», утвержденная Правительством Москвы 13 ноября 2001 г. № 1022-ПП и ряд других документов.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дает понятие «рыночная стоимость», определяет объекты оценки и случаи обязательного определения рыночной стоимости. Из данного закона следует, что объектом оценки могут быть отдельные материальные объекты или вещи, право собственности и иные вещные права на имущество, права требования, обязательства (долги), работы, услуги и иные объекты гражданских прав. Применительно к земле это означает, что объектом оценки могут являться земельные участки и различные виды прав, возникающие в связи с их использованием. Однако с экономической точки зрения оценка стоимости земли означает оценку конкретных имущественных прав на нее, дающих определенные выгоды тому или иному лицу, а не оценку собственно земельного участка, рассматриваемого в качестве вещи.

При оценке земельного участка необходимо установить правовой статус (правовой режим), который включает: — целевое назначение; - форму собственности; - разрешенное использование. Под целевым назначением земель понимается установленные законодательством порядок и условия эксплуатации земель для конкретной цели в соответствии с категориями земель. Весь земельный фонд РФ разделен на 7 категорий:

• 1. земли лесного фонда — 50,2%;
• 2. земли сельскохозяйственного назначения — 36,7%;
• 2.1. сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосные, пастбища, многолетние насаждения);
• 2.2. земли садоводства и огородничества;
• 2.3. земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, здания-ми, сооружениями и др. ;
• 3. земли особо охраняемых территорий — 1,9% (заповедники, заказники, мемори-альные и т. п.);
• 4. земли поселений — 1,2%;
• 5. земли водного фонда 1,2%:
• 6. земли промышленности, транспорта, связи, министерства обороны (вне городской или поселковой черты) — 1;
• 7. земли запаса (государственные земли) — 6,2%.

Формы собственности на землю закреплены конституцией и законами и могут находится в частной, государственной и муниципальной собственности. По состоянию на текущий момент времени имеет место следующее распределение: * государственная и муниципальная собственность — 92,4%; * частная собственность — 5,4%; * собственность юридических лиц — 1,7%. В муниципальной собственности находятся все земли в черте поселения за исключением земель частной и государственной собственности. Граждане РФ могут иметь земельные участки на праве собственности: * пожизненного наследуемого владения; * постоянного бессрочного пользования; * срочного пользования; * аренды.

Юридические лица имеют те же права за исключением права пожизненного наследуемого владения. Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться с соблюдением ограничений и других условий установленные законом или договором. Кроме права собственности существует три вида ограниченных вещных прав на землю.

• 1)Владелец земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения обладает правом владения, пользования и ограниченным распоряжением, т. е. может передавать свое право по наследству, а также сдать земельный участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Право пожизненно наследуемого владения оценивается через стоимость права аренды.
• 2)Право постоянного бессрочного пользования предполагает владение и пользование земельным участком, находящегося в государственной или муниципальной собственности без установленного срока. Пользователь вправе передать земельный участок аренду или безвозмездное пользование другим лицам только с согласия собственника участка — органов местного самоуправления. Разрешенное использование земель представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов.

К типичным ограничениям (обременениям) относятся:

• * Запрет на изменение целевого назначения земельного участка;
• * запрещение использования земельного участка, ведущего к ухудшению окружающей среды и к снижению плодородия почв;
• * требование строгого соблюдения строительных норм и правил при застройки участка;
• * запрет на размещение промышленных, коммунально-бытовых и других сооружений в пределах земельного участка;
• * запрет на продажу и сдачу в аренду или субаренду;
• * запрет на изменение внешнего вида недвижимости;
• * выполнение условий начать и завершить застройку в течение установленных сроков. Разрешенное использование указывается в следующих документах:
  • а) в документах земельного кадастра;
  • б) в документах государственной регистрации;
  • в) в свидетельствах, договорах и в других документах, удостоверяющих право на землю;
  • г) в Постановлениях и решениях органов местного самоуправления.

Сервитут на земельный участок означает право ограниченного пользования одним или несколькими соседними участками лицом, который не является собственником или арендатором. Сервитут может быть установлен соглашением между собственниками или судом. Сервитут подлежит регистрации в порядке установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Различают публичный и частный сервитут. Согласно публичному сервитуту собственник земельного участка должен обеспечить:

• *безвозмездное и беспрепятственное использование общественных мест, которые существовали на момент передачи участков собственности;
• *возможность размещения на участке геодезических знаков и возможность подъезда к ним;
• *возможность доступа муниципальным службам для осуществления ремонтных работ на объектах инфрастуктуры.

Частный сервитут может устанавливаться для прохода или проезда на соседний участок, для прокладки и последующей эксплуатации линий водо, газо и электроснабжения. Собственник участка, обремененный сервитутом, может требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерную плату за пользованием участком.

Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных служб. Решение об изъятии принимается Федеральными органами или органами исполнительной власти субъектов Федерации.

2. Задача

Семья Ж. решила сделать пристройку к частному дому. Все документы на строительство были согласованы, однако в отделе Главного архитектора города Журавлевым сообщили, что пристройка очень высокая (выше дома на 3,5 м), и отказали в согласовании документов.

Каким образом Ж. могут осуществить свои намерения?

По высоте в метрах по разному в разных регионах и конкретных участках — по ГПЗУ (генеральный План застройки участка), высота пристройки может быть и 9 м, и 12 м и 15 м.

Также нужно учесть что по градостроит. кодексу ИЖС разрешено не более 3 этажей.

Семья Ж. может оспорить решение главного архитектора в судебном порядке. Только если пристройка Семьи Ж. не противоречит генеральному плану застройки участка.

Оспаривание осуществляется исключительно в судебном порядке.

ГПК РФ Глава 25. Статья 254. Подача заявления об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего

• 1. Гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.
• 2. Заявление подается в суд по подсудности, установленной статьями 24 — 27 настоящего Кодекса. Заявление может быть подано гражданином в суд по месту его жительства или по месту нахождения органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, решение, действие (бездействие) которых оспариваются.

Отказ в разрешении на выезд из Российской Федерации в связи с тем, что заявитель осведомлен о сведениях, составляющих государственную тайну, оспаривается в соответствующем верховном суде республики, краевом, областном суде, суде города федерального значения, суде автономной области, суде автономного округа по месту принятия решения об оставлении просьбы о выезде без удовлетворения.

• 3. Заявление военнослужащего, оспаривающего решение, действие (бездействие) органа военного управления или командира (начальника) воинской части, подается в военный суд.
• 4. Суд вправе приостановить действие оспариваемого решения до вступления в законную силу решения суда.