Ипотечный кредит. 
Кредит и залог

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек на землевладение, под которое выдается ссуда.

Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками ссудами.

В связи с тем, что ипотечные ссуды обеспечивают выпускаемые банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны при выборе залоговых объектов и определении величины ссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссуды могут выдаваться лишь под земельные участки, приносящие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) тщательно подсчитанной стоимости земельного участка (залоговая стоимость).

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Таким образом, условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала, на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию. Чистая выручка=курс продажи — бонификация.

Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расходы. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления, и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. С другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а, например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и поступлением процентов за кредит, и необходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют должникам право досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается не менее 10 лет, т. е. время действия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомнительном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

Ипотека может быть установлена на:

• * земельные участки
• * предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;
• * жилые дома и квартиры;
• * дачи, садовые дома, гараж и другие строения;
• * иное недвижимое имущество.

Оценка достаточности собственного капитала банка.

Оценка достаточности собственного капитала банка предполагает:

определение критериев достаточности капитала, выбор показателей, характеризующих достаточность капитала, и оценку фактического уровня соответствующих показателей.

• 1. Существует много способов вычисления показателей достаточности капитала: от простого соотношения капитала банка и суммы всех активов или обязательств, расчета коэффициента «свободного» капитала до соотношения капитала банка с активами, взвешенными с учетом риска потери части их стоимости. Все этипоказатели, исходя из методики их расчета, могут быть объединены в две основные группы: отношение капитала к общим депозитам (вкладам); отношение капитала к активам (различной группировки и оценки)
• 2. Но на практике, для того чтобы правильно оценить достаточность капитала, не достаточно только лишь рассчитать показатели.

Самой ранней методикой является Базельская методика. Она разработана в 1988 г. и до сих пор в нее вносятся различные дополнения и изменения. Основу концепции оценки достаточности капитала составляли следующие принципы: деление капитала на два уровня — капитал первого (основного) и капитал второго (дополнительного) уровня; учет качества активов посредством взвешивания активов и забалансовых операций по риску, а следовательно, оценка капитала с учетом принятого банком риска; акцент на качество кредитного портфеля и взвешенную кредитную политику; установление ограничений на соотношение между капиталом первого и второго уровня; определение нормативного требования по показателю достаточности капитала (норматив достаточности или коэффициент Кука) на уровне 8% для общей суммы собственных средств и 4% — для капитала первого уровня. Расчет коэффициента достаточности капитала предлагается производить по следующей формуле (коэффициент Кука)3: СКР СОР СРР К К Кука, (1) где К — собственные средства (капитал) банка, тыс. руб.; СКР — совокупная величина кредитного риска, тыс. руб.; СОР — совокупная величина операционного риска, тыс. руб.; СРР — совокупная величина рыночного риска, тыс. руб. Предложенный Базельским комитетом подход к определению достаточности капитала обладает следующими основными достоинствами: характеризует «реальный» капитал; способствует пересмотру стратегии банков и отказу от чрезмерного наращивания кредитов при минимальном капитале, отдавая предпочтение не объему кредитного портфеля, а его качеству; способствует увеличению безрисковой деятельности банка; поощряет правительство уменьшать регламентацию деятельности банков, поскольку в ней проявляется больше элементов саморегулирования; дает возможность учитывать риски по забалансовым обязательствам; позволяет сравнивать банки разных стран. Вместе с тем данному методу расчета достаточности капитала присущ ряд существенных недостатков: отсутствие достаточной четкости в определении составных элементов капитала по уровням, что позволяет смягчить требования к капиталу со стороны центральных банков; недостаточно подробная дифференциация активов по степени риска и занижение требований к резервам по отдельным видам операций. Несмотря на некоторые недостатки Базельской методики, именно на нее опираются практически все центральные банки при составлении собственной методики оценки капитала и его достаточности. Рейтинговая система оценки надежности CAMEL была разработана в Соединенных Штатах в 1978 г.4 Оценки достаточности капитала банка по системе CAMEL также опирается на установленные Базельским соглашением стандарты оценки собственного капитала банка. Для расчета коэффициентов достаточности капитала сумма активов взвешивается с учетом возможного риска, который определяется на основе рекомендаций Базельского соглашения. Основные показатели достаточности имеют следующий вид: коэффициент достаточности основного капитала: 100% Активы, взвешенные с учетом риска Капитал основной К1 =, (2) коэффициент достаточности совокупного капитала: 100% Активы, взвешенные с учетом риска Капитал совокупный (оосновно дополнительный) К2 =. (3) К числу дополнительных показателей отнесен, прежде всего, показатель левереджа, характеризующий долю основного капитала в активах. Коэффициент левереджа рассчитывается как отношение основного капитала к средней сумме активов по балансу банка. Коэффициент левереджа установлен на уровне 3% для всех банков5. К дополнительным показателям, конкретизирующим и дополняющим состояние основных показателей, также относятся: 3- коэффициент достаточности материального основного капитала (отношение основного капитала за вычетом нематериальных активов к средней сумме активов); - коэффициент рисковых активов; - объем и динамика критических и некачественных активов. Окончательный вывод о достаточности капитала делается на основе, во-первых, сравнения фактических уровней коэффициентов основных показателей с принятыми в стране критериальными уровнями и, вовторых, оценки результатов анализа качества активов. Оценка качества активов осуществляется на основе определения степени риска отдельных групп активов и расчета ряда основных и дополнительных показателей. В оценочной системе CAMEL капитал банка рассматривается как важнейший элемент и оценивается исходя из объемов рискованных активов, объема критических и некачественных активов, ожидаемого роста банка, качества управления в отношении активов и роста банка. Следовательно, несмотря на многообразие методик оценки достаточности капитала, все они опираются на стандарты Базельского комитета и на сегодняшний день практически все банки используют в качестве основного показателя оценки достаточности капитала соотношение собственных средств банка к активам. Следовательно, хотя при определении величины банковского капитала достигнуто принципиальное согласие между развитыми странами, многие вопросы как для зарубежных, так и для отечественных специалистов являются небесспорными. Таким образом, наличие «достаточного» капитала не является строгим показателем надежности банка. Величина данного показателя имеет реальное значение только при системном анализе деятельности банка, т. е. лишь в совокупности с другими аналитическими показателями. Для оценки достаточности капитала было испробовано несколько подходов. Соответственно существуют различные способы вычисления коэффициента достаточности на основе активов: коэффициент левериджа — показывает долю капитала банка в его активах; коэффициент «свободного» банковского капитала — соотношение капитала банка и суммы всех активов и забалансовых обязательств; сопоставление капитала с активами, взвешенными по коэффициентам рисков. 32. Уступка требований и передача права собственности. Уступка — это документ заемщика, в котором он уступает требование в качестве обеспечения возврата кредита. Договор о цессии предусматривает переход к КБ права получения ден. средств по уступленному требованию. Стоимость уступленного требования должна быть достаточной, чтобы погасить ссудную задолженность. Разница возвращается цеденту. На практике используются два вида цессии: открытая (должник знает об уступке требования) и тихая (не знает). Максимальная сумма кредита составляет 20−50% их стоимости.