Анализ операций по ипотечному кредитованию Марьинорощинского отделения

Проводя оценку системы ипотечного кредитования Марьинорощинским отделения, отметим, что средний возраст ипотечного заемщика, Данные предоставлены отделом кредитования Марьинорощинского отделения составляет 30 лет. Анализ поданных заявок на приобретение жилья с участием ипотечного кредитования, дал следующие результаты: 75% заявителей пребывают в возрасте от 25 до 35 лет. Для наглядности, отобразим возраст потенциального заёмщика в виде диаграммы.

Теперь об обеспеченности. Совокупный доход (то есть с учетом всех источников) равен 76% потенциальных заемщиков — в интервале от $ 600 до $ 1 600. И это можно было бы считать подлинным достижением российской ипотеки, если не принимать во внимание еще один существенный аспект — необходимость внесения первоначального взноса. До начала 2006 года, когда АИЖК пересмотрело общероссийские стандарты кредитования и минимальным первым платежом стали 10% от стоимости приобретаемой квартиры, рядовым показателем были 20%, а чаще всего 30%.

Исходя из последних двух цифр и складывалась ранее статистика по начальному взносу, без которого никакой ипотечный кредит не мог превратиться в реальность.

В ту доисторическую эпоху картина выглядела таким образом. Около 60% потенциальных заемщиков имели наличные средства в диапазоне $ 6 000−15 000. Но при этом 31% заявителей не располагали 20% собственных сбережений для погашения первоначального взноса.

С увеличением уровня доходов населения — повышается качество приобретаемых квартир, что влечет за собой рост размеров кредитов, ежемесячных платежей, площадей квартир. Это очевидные зависимости.

Отметим, что потенциальный и состоявшийся заемщики по основным параметрам (тем, которые интересны кредитору) друг от друга практически не отличаются. Уровень информированности достаточно высок.

Если говорить о доли ипотечного кредитования данного отделения банка в общем кредитном портфеле, то отметим, что общая сумма доходов, полученная от предоставления кредитов составляет 17% доходов филиала. Доля же ипотечного кредитования составляет 7%, что достаточно внушительная часть дохода, относительно данного направления.

Итак, теперь относительно условий предоставления ипотечных кредитов.

Заемщиками могут являться граждане РФ в возрасте от 21 при условии, что срок возврата кредита по договору наступает:

• — при дифференцированных платежах — наступает до исполнения Заемщику 75 лет;
• — при аннуитетных платежах — ограничивается трудоспособным возрастом Заемщика.

Кредит предоставляется на срок до 30 лет, процентная ставка по кредитам составляет от 13,25 до 16 процентов годовых в рублях.

Кредит может предоставляется в рублях, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке.

Данная операция производится на основании кредитного договора, договора о невозобновляемой кредитной линии — при выдаче кредита на строительство и реконструкцию объектов недвижимости, включая долевое участие в финансировании строительства объектов недвижимости по договору инвестирования с установлением максимальной суммы кредита, которую сможет использовать Заемщик в течение обусловленного срока и при соблюдении определенных условий. Выдача кредита производится в пределах максимальной суммы кредита (лимита кредитования), при этом погашенная часть кредита не увеличивает свободный лимит кредитования.

Максимальная сумма кредита для каждого Заемщика определяется исходя из оценки платежеспособности Заемщика, предоставленного обеспечения, покупной (сметной/ инвестиционной) стоимости Объекта недвижимости/Жилья либо сметной стоимости работ по реконструкции, ремонту (отделке) Объекта недвижимости, а также с учетом его кредитной истории в Банке и благонадежности.

Банк может принимать в расчет платежеспособности Заемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы один из следующих видов доходов:

Ё доход, полученный им по другому (одному) месту работы, если срок трудового договора (гражданско-правового договора) превышает 1 год, при условии подтверждения указанного дохода и произведенных удержаний соответствующей справкой;

Ё доходы, полученные им от занятий частной практикой, либо иные источники доходов, разрешенные законодательством, подтвержденные налоговой декларацией с отметкой налогового органа;

Ё доход супруги (а) Заемщика по одному месту работы;

Ё сумму пенсии, досрочно назначенную по старости или за выслугу лет и получаемую Заемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством, на период до достижения им пенсионного возраста.

Выдача кредита осуществляется:

Ё на приобретение Объекта недвижимости/Жилья — единовременно;

Ё на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве) Объекта недвижимости/Жилья, реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) Объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты — единовременно или частями.

Срок выборки единовременно не должен превышать 45 дней с даты заключения Кредитного договора.

Срок выборки кредита частями не должен превышать:

Ё первой части — 45 дней с даты заключения Договора о невозобновляемой кредитной линии.

Ё второй и последующих частей (на строительство (в т. ч. на долевое участие в строительстве) Объекта недвижимости /Жилья, реконструкцию Объекта недвижимости — двух лет с даты выдачи первой части кредита; на ремонт (в т.ч. проведение отделочных работ) Объекта недвижимости — шести месяцев с даты выдачи первой части кредита).

По истечении установленного срока выборка кредита прекращается, и сумма кредита по договору ограничивается практически выданной. Но по желанию Заемщика может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга на период строительства Объекта недвижимости /Жилья, реконструкции Объект недвижимости, но не более чем на 2 года.

Теперь рассмотрим условия предоставления ипотечного кредита.

Ипотечные кредиты предоставляются Банком в рамках Договора о сотрудничестве, заключенного между Банком и Застройщиком либо между Банком, Застройщиком и Риэлтером. Кредиты предоставляются в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет Заемщика по вкладу, действующему в режиме до востребования, с последующим перечислением денежных средств по распоряжению Заемщика на банковский счет Застройщика.

Максимальный размер Ипотечного кредита не должен превышать:

• · 80% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости — по кредитам на цели приобретения и строительства Объектов недвижимости;
• · 70% стоимости работ по реконструкции, ремонту (отделке) Объекта недвижимости, но не более 70% его стоимости.

Оставшуюся часть стоимости Жилья Заемщик оплачивает за счет собственных средств до получения кредита (первой части кредита).

Обеспечение по кредиту (рис. 2.4.).

Рис. 2.4 Правило обеспечения кредита

Если вышеперечисленное обеспечение, предоставленное Заемщиком, не покрывает сумму кредита и причитающиеся за его пользование проценты за период не менее одного года (в случае, если кредит предоставляется сроком до 1 года — процентов за период, установленный Кредитным договором), то Заемщик обязан предоставить иные формы обеспечения, предусмотренные Правилами кредитования физических лиц Сбербанком России и его филиалами; при этом наличие залога в составе данного обеспечения не обязательно.

В качестве обеспечения возврата кредита банк принимает:

Ё поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода;

Ё поручительства юридических (ого) лиц (а): платежеспособных предприятий и организаций — работодателей Заемщика, являющихся клиентами Банка;

Ё залог объектов недвижимости.

При принятии Банком в обеспечение по кредитному договору только поручительств физических лиц (без другого обеспечения), включая поручительства по частичному исполнению обязательств, необходимо предоставление не менее 2-х поручительств.

При этом должны быть одновременно выполнены следующие условия:

Ё сумма платежеспособности Поручителей должна превышать платежеспособность, позволяющую Заемщику получить кредит в испрашиваемой сумме;

Ё совокупность обязательств, принятых на себя Поручителями, должна покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов за период не менее 1 года.

Кредиты свыше 750 000 рублей (или валютного эквивалента этой суммы) при отсутствии залога имущества не предоставляются.

Целесообразно, чтобы в числе Поручителей состояли физические лица, связанные между собой родственными узами: супруги, родители, совершеннолетние дети, усыновители, попечители и т. п., независимо от их платежеспособности (если они не являются единственными Поручителями по кредиту).

Договор поручительства оформляется, как правило, на полную сумму обязательств Заемщика по кредитному договору. Допускается оформление договора поручительства на частичное исполнение Поручителем обязательств по кредитному договору. При этом Поручитель несет с Заемщиком солидарную ответственность за исполнение обязательств по кредитному договору.

Срок рассмотрения вопроса о предоставлении кредита зависит от вида кредита и его суммы, но не должен превышать от даты представления Заемщиком полного пакета документов до принятия решения 18 рабочих дней — по кредитам на приобретение, строительство и реконструкцию Объектов недвижимости.

Банк вправе заключать договоры о сотрудничестве с третьими лицами — платежеспособными предприятиями (организациями), находящимися на расчетно-кассовом обслуживании в Банке, исполнительными органами субъектов Российской Федерации, муниципальных образований с целью кредитования отдельных категорий Заемщиков (работников этих предприятий / организаций, граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий) на условиях, соответствующих требованиям нормативных документов СБ РФ.

С 19 октября 2009 года Сбербанк России стал предлагать клиентам новую услугу, входящую в группу кредитования на приобретение/строительство жилья. Речь идёт о кредите на цели погашения (рефинансирования) кредитов, выданных физическим лицам иными кредитными организациями на приобретение, строительство объектов недвижимости.

Кредит предоставляется в валюте Российской Федерации при наличии «хорошей» кредитной истории у Заемщика/Созаемщиков, а также при условии отсутствия текущей просроченной задолженности по Первичному кредиту.

Титульный созаемщик должен являться заемщиком/одним из созаемщиков При наличии в кредитных документах по Первичному кредиту условий, в соответствии с которыми все действия, связанные с оформлением, получением, сопровождением Первичного кредита возлагаются на конкретного созаемщика, Титульным созаемщиком должно выступать данное физическое лицо. по Первичному кредиту. Супруг (а) Титульного созаемщика является Созаемщиком по кредиту в обязательном порядке (вне зависимости от его (ее) платежеспособности) в случае если Объект недвижимости оформлен в их общую собственность (в том числе в совместную собственность в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации).

Максимальный срок предоставления кредита не должен превышать 360 месяцев.

Погашение основного долга и уплата процентов может осуществляться только аннуитетными ежемесячными платежами.

Максимальный размер кредита рассчитывается исходя из платежеспособности Заемщика/суммарной платежеспособности Созаемщиков и не должен превышать меньшую из величин:

• — остатка основного долга по Первичному кредиту, который определяется на основании выданного Первичным кредитором документа и кредитных документов, содержащих информацию о размере ежемесячного платежа по кредиту (срочное обязательство, график платежей и др.);
• — 70% стоимости Объекта недвижимости, указанной в экспертном заключении о его оценочной стоимости.

Если величина остатка основного долга по Первичному кредиту превышает 70% стоимости Объекта недвижимости, Банк имеет право потребовать от Заемщика/Созаемщиков:

• — произвести частичное погашение Первичного кредита до соответствующего остатка (либо более);
• — предоставить документ, подтверждающий данное погашение, до заключения Заемщиком/Созаемщиками кредитного договора с Банком.

Уплата процентов за пользование Первичным кредитом и штрафов за его досрочное погашение (при необходимости) производится Заемщиком/Созаемщиками за счет собственных средств.

В зависимости от порядка оформления обеспечения по кредиту может быть установлена Дифференцированная процентная ставка.

Объект недвижимости:

? должен быть оформлен в собственность Заемщика/Титульного созаемщика или в общую собственность Титульного созаемщика и любого (ых) из Созаемщиков.

Объект недвижимости может быть оформлен в собственность несовершеннолетних детей Заемщика / одного из Созаемщиков только при участии Заемщика/одного из Созаемщиков в федеральной или региональной жилищной Программе, предусматривающей предоставление субсидий на приобретение Объекта недвижимости / частичную оплату платежей по кредитному договору при условии приобретения Объекта недвижимости в собственность всех членов семьи Заемщика/одного из Созаемщиков, включая несовершеннолетних, на основании решения органа опеки и попечительства.

? не должен быть обременен обязательствами, за исключением обременения правами Первичного кредитора в случае оформления Объекта недвижимости в качестве обеспечения по Первичному кредиту. В Объекте недвижимости могут быть зарегистрированы только Залогодатель (и) и члены его (их) семьи (дети; родители).

Важным в процессе ипотечного кредитования являются правовые отношения сторон. Необходимо внимательно относиться к формированию правовых отношений. Порядок перехода права на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц описан в главе VI Закона об ипотеке. Действие норм этой главы распространяется не только на имущество, заложенное по договору об ипотеке, но и на имущество, в отношении которого возникает ипотека в силу закона.

Правила отчуждения заложенного имущества установлены в ст. 37 Закона об ипотеке следующим образом:

«1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу … лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

• 2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
• 3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны".

Эти правила конкретизируют нормы, содержащиеся в п. 2 ст. 346 ГК РФ, о запрете на совершение юридических действий залогодателем в отношении имущества без согласия залогодержателя. Пункт 2 ст. 346 ГК РФ гласит:

«2. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе … распоряжаться им [предметом залога] только с согласия залогодержателя. Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно».

Стороны также имеют право установить в договоре об ипотеке иной порядок принятия решения об отчуждении имущества (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). Другими словами, залогодателю может быть предоставлено право распоряжаться имуществом любыми или установленными в договоре об ипотеке способами без получения предварительного согласия залогодержателя.

Теперь рассмотрим ситуацию, при которой права на имущество переходят к другому лицу. 14, 37].

Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу регламентировано в ст. 38 Закона об ипотеке следующим образом:

«1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, … становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

• 2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников … несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим … правопреемники становятся солидарными залогодателями.
• 3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам, нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила".

В соответствии с ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу. Правопреемник становится на место залогодателя и несет все его обязанности, если соглашением с залогодержателем не установлено иное (п. 1 ст. 353 ГК РФ). Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями (п. 2 ст. 353 ГК РФ).

Как нормы ГК РФ, так и нормы ст. 38 Закона об ипотеке основаны на принципе следования права залога за заложенной вещью. Приобретатель недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, принимает на себя все обязанности залогодателя. Приобретатель заложенного имущества (новый залогодатель) может быть освобожден от какой-либо перешедшей к нему обязанности только в том случае, если будет достигнуто соответствующее соглашение с залогодержателем.

В отношении законных владельцев закладной (последующих приобретателей закладной) такое соглашение не имеет юридической силы, если оно не удостоверено нотариально (п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке) и если не соблюдены правила о приложениях к закладной (ст. 15 Закона об ипотеке).

Целесообразно все изменения по обязательствам сторон осуществлять в письменной форме с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией соответствующих изменений.

Теперь рассмотрим права залогодержателя и обязанности приобретателей имущества, отчужденного с нарушением установленных правил.

Права залогодержателя и обязанности приобретателей имущества, отчужденного с нарушением установленных правил, установлены в ст. 39 Закона об ипотеке.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке без согласия залогодержателя, залогодержатель вправе потребовать:[14, 39].

Ё признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса РФ;

Ё досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Пункты 1 и 2 ст. 37 Закона об ипотеке ограничивают возможность залогодателя отчуждать имущество, заложенное по договору об ипотеке, без согласия залогодержателя.

Указанное согласие может быть дано в период действия договора об ипотеке (п. 1 ст. 37) либо представлено при составлении Р закладной (п. 2 ст. 37). Если залогодатель произвел отчуждение, несмотря на имеющиеся запрещения, то у залогодержателя возникает право применить меры, установленные в ч.1 ст. 39 Закона об ипотеке.

Принять меры залогодержатель вправе по своему усмотрению. Данное право залогодержателя не является ограниченным какими-либо условиями. Требования о признании сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной либо о досрочном исполнении обеспеченного обязательства осуществляются залогодержателем через суд, если они не выполняются добровольно.

Так же можно выделить момент, при котором порядок признания сделки об отчуждении считается недействительным.

Признание сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной осуществляется в соответствии с нормами § 2 ГК РФ.

Сделка может быть недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (ст. 166 ГК РФ).

В ст. 167 ГК РФ установлены общие положения о последствиях недействительности сделки. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом, каждая из сторон обязана:

Ё возвратить другой стороне все полученное по сделке;

Ё возместить его стоимость в деньгах в случае невозможности возвратить полученное в натуре.

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (ст. 167 ГК РФ).

Досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства осуществляется в соответствии с договором, на основании которого возникает обеспеченное ипотекой обязательство (договора продажи в рассрочку, договора о приобретении жилья с привлечением кредита банка, договора ренты и т. д.).

Теперь, что касается обращения взыскания на заложенное имущество. Оно осуществляется независимо от того, кому оно принадлежит в соответствии с нормами гл. IX Закона об ипотеке (ст. 50—55), а также нормами, установленными сторонами в договоре об ипотеке.

В соответствии с п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке в случаях, предусмотренных ст. 35, 39 и 41 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования — обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.

Требование о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства при нарушении залогодателем правил отчуждения заложенного имущества может быть предъявлено кредитором-залогодержателем не только к должнику-залогодателю, но и к приобретателю такого имущества.

Недобросовестный приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству.

Статья 39 Закона об ипотеке содержит императивную норму о том, что вместе с должником солидарную ответственность несут как прежний залогодатель, так и приобретатель имущества. При наступлении солидарной ответственности указанных лиц кредитор-залогодержатель вправе требовать исполнения обязательства от любого из названных лиц или обоих лиц совместно.

Порядок удовлетворения кредитором своих требований за счет солидарных должников установлен в ст. 323 ГК РФ. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 323 ГК РФ). Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (п. 2 ст. 323 ГК РФ).

А вот права и обязанности сторон по договору об ипотеке при обременении заложенного имущества правами других лиц установлены в ст. 40 Закона об ипотеке.

Залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

Ё срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

Ё имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества (п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке).

Действующими федеральными законами устанавливается наличие лицензии у пользователя как обязательное условие для передачи в пользование соответствующих объектов недвижимости:

Ё участков лесного фонда и участков леса, не входящих в лесной фонд (ст. 24 Лесного кодекса);

Ё участков недр, передаваемых в пользование (ст. 7−11Закона о недрах);

Ё водных объектов, передаваемых в пользование (ст. 46−53 Водного кодекса).

В соответствии с Земельным кодексом в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий (ст. 7 Земельного кодекса).

Стороны по договору ипотеки или по договору, в результате которого возникает ипотека в силу закона, вправе установить запрет на осуществление залогодателем указанных действии, а также ограничить сроки по такому распоряжению либо установить обязанность залогодателя согласовывать с залогодержателем временную сдачу в аренду заложенного имущества и т. д.

Перечень распорядительных действий, который может осуществлять залогодатель без согласия залогодержателя, если договором не установлено иное, носит исчерпывающий характер. Он включает только сдачу заложенного имущества в аренду; передачу его во временное безвозмездное пользование; предоставление права ограниченного пользования заложенным имуществом (сервитут) другому лицу по соглашению с ним.

Действующую практику ипотечного кредитования рассмотрим на примере Сбербанка России.

Ипотечные кредиты в Сбербанке России предоставляются в рублях.

Процентные ставки по кредиту от 12,75 до 15,5%.

Кредиты предоставляются на срок не более 30-ти лет.

Выдача кредита осуществляется:

• · на приобретение объекта недвижимости — единовременно;
• · на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) Объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты — единовременно или частями;
• · цели погашения (рефинансирования) кредитов, выданных физическим лицам иными кредитными организациями на приобретение, строительство объектов недвижимости.

Максимальная сумма кредита для каждого Заемщика определяется исходя из оценки платежеспособности Заемщика, представленного обеспечения, покупной (сметной/инвестиционной) стоимости Объекта недвижимости либо сметной стоимости работ по реконструкции, ремонту (отделке) Объекта недвижимости.

Банк вправе принимать в расчет платежеспособности Заемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы один из следующих видов доходов:

Ё доходы, полученные им по другому месту работы, если срок трудового договора (гражданско-правового договора) превышает 1 год, при условии подтверждения указанных доходов и произведенных удержаний соответствующей справкой;

Ё доходы, полученные им от занятий частной практикой, либо иные источники доходов, разрешенные законодательством, подтвержденные налоговой декларацией с отметкой налогового органа;

Ё доход супруги (а) Заемщика по одному месту работы;

Ё сумму пенсии, досрочно назначенную по старости или за выслугу лет и получаемую Заемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 летдля женщин, 60 лет — для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.

По желанию Заемщика может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга на период строительства, реконструкции Объекта недвижимости, но не более чем на 2 года.

Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

Ипотечные кредиты выдаются по месту нахождения объекта недвижимости Банком, заключившим Договор о сотрудничестве с застройщиком, либо получившим полномочия на их выдачу, По месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков. Информацию по данному вопросу можно получить у Застройщика или риэлтора, которые в соответствии с Договором о сотрудничестве обязаны размещать в своих офисах рекламную информацию об услугах Сбербанка России по кредитованию физических лиц на приобретение объектов недвижимости. А так же выдаются по месту нахождения предприятия (клиента Банка) — работодателя Заемщика или одного из Созаемщиков (при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого или строящегося Объекта недвижимости).

Кредит предоставляется наличными деньгами или в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет Заемщика по вкладу, действующему в режиме до востребования, с последующим перечислением денежных средств по распоряжению Заемщика на банковский счет Застройщика.

Максимальный размер ипотечного кредита не может превышать:

• — 80% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости — по кредитам на цели приобретения и строительства Объектов недвижимости;
• — 70% стоимости работ по реконструкции, ремонту (отделке) Объекта недвижимости, но не более 70% его стоимости;
• — 70% стоимости Объекта недвижимости, указанной в экспертном заключении о его оценочной стоимости — по кредитам на цели погашения (рефинансирования) кредитов, выданных физическим лицам иными кредитными организациями на приобретение, строительство объектов недвижимости.

Оставшуюся часть стоимости Жилья Заемщик оплачивает за счет собственных средств до получения кредита (первой части кредита).

Для получения ипотечного кредита Заемщик, помимо стандартного пакета документов (подробно о котором будет говориться в следующем пункте диплома), предоставляет в Банк подтверждение Застройщика (Риэлтора) о резервировании Заемщику приобретаемого Объекта недвижимости с указанием его адреса и стоимости. При получении кредита на цели рефинансирования кредита, выданного другой кредитной организацией Заемщик также предоставляет дополнительный пакет документов (подробно о котором будет говориться в следующем пункте диплома).

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредиту на приобретение Объекта недвижимости Банк принимает:

Ё залог приобретаемого Объекта недвижимости;

Ё поручительство совершеннолетних членов семьи Заемщика (супруга/ги, детей, родителей супругов), которых Заемщик предполагает зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом Объекте недвижимости.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредиту на строительство Объекта недвижимости Банк принимает:

Ё залог имущественных прав Заемщика по Договору об инвестировании строительства;

Ё поручительство Застройщика (на случай расторжения Договора об инвестировании строительства) — оформляется в качестве дополнительного обеспечения на период строительства;

Ё залог Объекта недвижимости — оформляется после завершения строительства и оформления права собственности на него;

Ё поручительства совершеннолетних членов семьи Заемщика (супруга/ги, детей, родителей супругов), которых Заемщик предполагает зарегистрировать по месту постоянного проживания после завершения строительства Объекта недвижимости.

Оценочная стоимость передаваемых в залог объекта недвижимости и имущественных прав заемщика по Договору об инвестировании строительства определяется банком исходя из покупной (инвестиционной) стоимости объекта недвижимости.

Срок рассмотрения документов и принятия решения о выдаче Ипотечного кредита не должен превышать 18 рабочих дней от даты предоставления Заемщиком полного пакета документов до даты принятия решения.

Теперь, что касается инструкции ЦБ РФ, касаемо ипотечных нормативов.

Марьинорощинское отделение Сбербанка РФ ОАО безусловно выполняет все нормативные требования Центрального Банка РФ.

Действующая в Банке система управления рисками позволяет с запасом выполнять основные нормативы Банка России:

— норматив достаточности собственных средств (капитала): Н1 в 2005 году 13,1%, в 2006 году составлял 14,1%, в 2007 году 16,7%, в 2008 году 17,1 (min = 10%);

— норматив мгновенной ликвидности: Н2 за 2007 год в сравнении с 2006 годом снизился на 2,26% и составлял 53,3%, в 2005 году данный норматив был равен 62,5%, в 2008 году норматив составил 54,2 (min = 15%);

— норматив текущей ликвидности: Н3 в 2005 году 62,2%, в 2006 году был 63,1%, в 2007 году вырос на 2,6% и составил 65,7, а в 2008 году 66,3 (min = 50%);

— норматив долгосрочной ликвидности: Н4 в 2006 году составил 91,8%, в 2007 году — 101,9%, что превышает данные на 2005 год на 11,4% (max = 120%); в 2008 году по сравнению с 2007 годом вырос на 0,4% и составил 102,3%.

— максимальный размер риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков: Н6 в 2006 году был равен 23,1%, в 2007 году 21,6%, в 2008 году показатель составлял 21,4%, что ниже показателя 2005 года на 2,3% (max = 25%);

— максимальный размер крупных кредитных рисков: в 2007 году в сравнении с 2006 годом вырос на 27,2% и составил 167,6%, в 2005 году данный норматив был равен 198,8% (max = 800%).

Для банков, собирающихся кредитовать население на покупку квартир и рефинансироваться за счет выпуска облигаций, будет повышена планка достаточности капитала.

Норматив достаточности капитала (отношение капитала к обязательствам) планируется повысить с 10% до 14%. Банки смогут выпускать ипотечные облигации, если объем предоставленных ими кредитов больше 10% собственного капитала, а объем облигаций не должен превышать сумму ипотечных кредитов. А чтобы от увлечения банком ипотекой не пострадали его вкладчики, сумма обязательств перед ними ограничена половиной капитала. Дополнительные нормативы нужны, так как, занимаясь ипотекой, банки берут на себя новые риски.

Практически все банки стараются поддерживать достаточность капитала на уровне выше 10%.

Итак, ниже представлен перечень документации, необходимой для получения кредита в Сбербанке России:

• 1) заявление — анкету на бланке Банка (Приложение 2);
• 2) паспорт Заемщика, его Поручителя и/или Залогодателя (предъявляются);
• 3) документы, подтверждающие величину доходов и размер производимых удержаний Заемщика и его Поручителя:

для работающих — справка с предприятия, на котором работает заемщик и его поручитель за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ, или по форме предприятия-работодателяПрименяется только для государственных учреждений, внутренними распорядительными документами которых установлены ограничения на предоставление своим работникам справок по форме 2-НДФЛ .

Справка по форме предприятия-работодателя составляется на бланке учреждения или с угловым штампом, и должна содержать следующие обязательные реквизиты:

• — фамилию, имя, отчество работника;
• — полное наименование государственного учреждения или номер войсковой части, его почтовый адрес и телефон бухгалтерии;
• — среднемесячный доход за последние шесть месяцев;
• — среднемесячные удержания за последние шесть месяцев с расшифровкой по видам;
• — подпись бухгалтера и печать.

Заемщик/поручитель, перешедший за последние 6 месяцев на новое место работы в порядке перевода, представляет справку по форме 2-НДФЛ, или справку по форме предприятия-работодателя Применяется только для государственных учреждений, внутренними распорядительными документами которых установлены ограничения на предоставление своим работникам справок по форме 2-НДФЛ с настоящего и предыдущего мест работы.

Если доход подтверждается справкой (справками) по форме 2-НДФЛ, или в справке по форме предприятия-работодателя1 не указаны сведения о занимаемой работником должности и стаже работы, а также в случае реорганизации в течение последних 6 месяцев предприятия, на котором работает заемщик или его поручитель дополнительно предоставляется выписка из трудовой книжки, заверенная предприятием.

для пенсионеров — пенсионное удостоверение и справка о размере пенсии из отделения Пенсионного фонда РФ или другого государственного органа, выплачивающего пенсию.

Если пенсионер получает пенсию через Банк, справка не представляется.

Ё для граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, либо частной практикой, либо имеющих иной источник доходов, разрешенный законодательством:

• — свидетельство ПБОЮЛ о регистрации в Едином государственной реестре индивидуальных предпринимателей, лицензия частного нотариуса или удостоверение адвоката;
• — подлинник или нотариально удостоверенная копия разрешения (лицензии) на занятие отдельными видами деятельности, если они подлежат лицензированию в соответствии с действующим законодательством;
• — налоговая декларация (для ПБОЮЛ, уплачивающих налоги в соответствии с главой 26.1, 26.2, 26.3 НК РФ, и физических лиц, уплачивающих налоги в соответствии с главой 23 НК РФ);
• — справка по форме 2-НДФЛ (для физических лиц, уплату налогов за которых осуществляют налоговые агенты);
• — книга учета доходов и расходов (для ПБОЮЛ, уплачивающих налоги в соответствии с главой 26.2 НК РФ). Заемщик и его Поручитель за последние 6 месяцев (на бланке Банка);

В приложении 2 дипломной работы представлена заявление-анкета, заполнение которой необходимо при оформлении ипотечного кредита в Сбербанке России.

При получении кредита на цели погашения (рефинансирования) кредитов, выданных физическим лицам иными кредитными организациями на приобретение, строительство объектов недвижимости Заемщик помимо стандартного пакета документов предоставляет:

документы по Объекту недвижимости:

• ? документы, являющиеся основанием возникновения права собственности на Объект недвижимости (договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве и др.);
• ? свидетельство о государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости;
• ? выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• ? экспертное заключение об оценочной стоимости Объекта недвижимости Экспертное заключение действительно для предоставления в Банк не позднее 6-ти месяцев с даты проведения оценки стоимости Объекта недвижимости.;

документы по Первичному кредиту:

• ? Кредитные документы (кредитный договор, договор ипотеки, срочное обязательство или график платежей, документы по страхованию Объекта недвижимости и др., а также дополнительные соглашения к ним — при наличии);
• ? копию закладной (при ее наличии);
• ? документ Данный документ действителен для предоставления в Банк в течение 15-ти календарных дней с даты его оформления (включая эту дату), но не позднее даты очередного погашения Первичного кредита в соответствии с Кредитными документами., содержащий информацию:
  • а) об остатке основного долга по кредитному договору и отсутствии либо наличии просроченной задолженности по кредитному договору;
  • б) о количестве случаев возникновения просроченной задолженности и ее продолжительности;
• ? уведомление об уступке прав требования по Первичному кредиту или иные документы, подтверждающие права текущего кредитора по Первичному кредиту (предоставляются в случае, если текущим кредитором по Первичному кредиту является кредитная организация/специальная компания, которая приобрела права требования по данному кредиту).

После рассмотрения документов, предоставленных клиентом и принятия положительного решения о выдаче ипотечного кредита, составляется договор об ипотеке. Он заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке».

Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 Закона об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

Ё предмет ипотеки;

Ё оценка предмета ипотеки;

Ё существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

Ё право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

Ё наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (пп. 1−2 ст. 9 Закона об ипотеке).

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке).

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке).

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры (п. 5 ст. 9 Закона об ипотеке).

Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке «Основные положения о закладной» удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке).

На основании Закона об ипотеке, существуют требования к нотариальному удостоверению и государственной регистрации договора об ипотеке.

Требования Закона об ипотеке к нотариальному удостоверению и государственной регистрации договора об ипотеке установлены в ст. 10 Закона об ипотеке.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. При этом не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор, в котором:

Ё отсутствуют какие-либо данные, обязательные для указания в договоре об ипотеке (указанные в ст. 9 Закона об ипотеке);

Ё предусматривается выдача закладной в тех случаях, когда составление и выдача закладной не допускается (нарушены правила п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке).

Несоблюдение же правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации (п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке).

Плата не взимается за внесение записи об обременении недвижимого имущества ипотекой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

Существуют так же предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки. При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Непосредственно бланк договора об ипотеке, используемый в Сбербанке России, представлен в приложении 3 дипломной работы.

Важную роль в ипотечном кредите имеет закладная. Она является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

Ё право на получение исполнения по денежному обязательству, «обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

Ё право залога на имущество, обремененное ипотекой (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке).

Ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. С передачей ценной бумаги переходят все удостоверяемые ею права в совокупности. В случаях, предусмотренных законом или в установленном им порядке, для осуществления и передачи прав, удостоверенных ценной бумагой, достаточно доказательств их закрепления в специальном реестре (ст. 142 ГК).

Права, удостоверенные именной ценной бумагой, могут принадлежать названному в ценной бумаге лицу (ст. 145 ГК). Права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). В соответствии со ст. 390 ГК РФ лицо, передающее право по ценной бумаге, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его неисполнение (ст. 146 ГК). В связи с тем, что именная ценная бумага удостоверяет права, которые принадлежат обозначенному там лицу, обязанное лицо может и должно осуществить исполнение только такому лицу.

В отличие от именной ценной бумаги, права, удостоверенные в ордерной ценной бумаге, могут принадлежать не только поименованному в ней лицу, но и лицу, назначенному распоряжением последнего. Следовательно, должник обязан исполнить обязательства означенному в бумаге лицу или приказу (ордеру) такого лица.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном ст. 48 и 49 Закона об ипотеке (п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке).

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель (п. 3 ст. 13 Закона об ипотеке).

В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:

Ё такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;

Ё такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено (п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке).

При заключении соглашений об изменении предмета ипотеки, соглашений об изменении размера обеспечения ипотекой основного обязательства, соглашений о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества, соглашений о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:

Ё либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной;

Ё либо аннулирование закладной и одновременная с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

При аннулировании старой закладной и выдаче новой закладной одновременно с заявлением о внесении изменений в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке (п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке).

Не допускаются составление и выдача закладной в следующих случаях:

1) если предметом ипотеки являются:

Ё предприятие как имущественный комплекс;

Ё земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке;

Ё леса;

Ё право аренды вышеперечисленного имущества;

2) если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В этих случаях условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны (п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке).

Можно отметить, что если сумма долга по денежному обязательству, обеспечиваемому ипотекой, не определена на момент заключения договора об ипотеке (на момент государственной регистрации договора), но это денежное обязательство содержит условия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий момент, то составление и выдача закладной допускается. Такая ситуация может возникнуть при передаче в залог строящегося объекта (объекта незавершенного строительства). Окончательная цена объекта (квартиры) может подлежать пересмотру в зависимости от фактического количества квадратных метров в квартире после регистрации объекта в органах технической инвентаризации. Если договор, заключенный сторонами, предусматривает порядок определения суммы долга на дату завершения строительства (например, установлена цена за метр площади), то в принципе возможно составление и выдача закладной.

Непосредственно, требования к содержанию закладной установлены в ст. 14 Закона об ипотеке.

Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать:

• 1) слово «закладная», включенное в название документа;
• 2) имя залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо;
• 3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо;
• 4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
• 5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник — юридическое лицо;
• 6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
• 7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
• 8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
• 9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;
• 10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;
• 11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
• 12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
• 13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;
• 14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Документ, названный «закладная», в котором тем не менее отсутствуют какие-либо из вышеуказанных данных, не может являться закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную следующих данных обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки:

Ё наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

Ё наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты, места государственной регистрации;

Ё точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды.

Порядок включения этих данных в закладную определяется ст. 22 Закона об ипотеке. кредитование банк ипотека денежный.

«Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение регистрации ипотеки» (см. п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).

По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия (п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке).

При недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок (п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке).

При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением (п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке).

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом (ст. 15 Закона об ипотеке).

Теперь рассмотрим осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства. При осуществлении своих прав, предусмотренных федеральным законом или договором, владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержателю закладной.

Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, — удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением по закладной записи о частичном исполнении обязательства.

Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены, если иное не оговорено в сделке по передаче закладной.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней.

В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет обязательство внесением долга в депозит нотариуса.

Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если:

Ё судом принят иск о признании недействительной уступки прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки;

Ё предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;

Ё должник признается частично исполнившим обязательство.

Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.

Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществившем государственную регистрацию ипотеки, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено Законом об ипотеке, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом лиц из числа вышеуказанных. В случаях, когда в соответствии с Законом об ипотеке закладная аннулируется, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа «Погашено» или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной (ст. 17 Закона об ипотеке).

Разумеется, у Ипотечной программы Сбербанка России имеются и недостатки. Конкурентные преимущества других банков отражают действительность. Срок рассмотрения: 18 рабочих дней не приемлем. Сбербанк России рассматривает только официально подтвержденные доходы заемщика, в то время как конкуренты не пугаются рассматривать и не официальные доходы. Особенно в Московском регионе существует практика строительства объектов недвижимости в обход 214-ФЗ, и использованием «серых схем», так называемых «вексельных», получить кредит в Сбербанке России по таким объектам невозможно, несмотря на громкое имя компании застройщика. Сбербанк России категорично и негативно относится к подобным схемам. Однако самая главная проблема Сбербанка России, которая несомненно оказывает влияние на объем совершения операций по Ипотечным кредитам это обеспечение: поручительство физических лиц. Зачастую заемщики имеющие более 100 000 руб. ежемесячного дохода либо не готовы предоставить поручителей имеющих аналогично высокий доход, либо просто не желают обращаться за помощью к своим друзьям и коллегам что в принципе, не всегда удобно. Вышеперечисленные критерии отбора заемщиков Банком несомненно сыграли на руку конкурентам позволяя наращивать свою клиентскую базу. Тем не менее, нельзя однозначно сказать что подобные критерии отбора заемщиков несут убыточность Сбербанку России и Марьинорощинскому отделению, так как, объем невозвратных и просроченных кредитов в Сбербанке России значительно ниже чем у Банков — конкурентов.

На данный момент существует целый ряд проблем, мешающих сделать ипотечное рефинансирование массовым.

Казалось бы, очень выгодная сделка! Однако, переоформлять кредиты население пока не торопится. Причины кроются, в первую очередь, в незнании. Люди либо вообще не слышали об этой услуге, либо просто не имеют представления о том, как происходит ипотечное рефинансирование. А третьи, хоть и знают, но не хотят проходить сложную процедуру по второму разу: оформлять, регистрировать ипотеку, уплачивать все комиссии и сборы, переоформлять страховку на другой банк и т. д. А это действительно требует немало времени и забот. Опять сбор документов, огромные очереди в регистрационную палату и т. д.

В результате, перекредитование несет реальную финансовую выгоду, когда разница в ставках составляет как минимум 2−3%. Если разница меньше, то рефинансирование невыгодно, так как клиент не только платит за эту услугу, но и тратит много усилий и времени на процедуру.

Вторая причина нежелания заемщиков рефинансировать свои кредиты — развитие ипотеки только в последние три-четыре года. В то же время начали падать и ставки. Таким образом, в перекредитовании на сегодняшний день заинтересованы лишь несколько тысяч человек, которые взяли ипотечные кредит 4−6 лет назад, когда ставки, по сравнению с нынешними, были довольно высоки. Учитывая это, новая услуга является заделом на будущее.

Существует также проблема беззалогового периода, когда из-за сложности процедуры перерегистрации залога банк в течение месяца кредитует заемщика без обеспечения. Банкиры вынуждены свои риски страховать посредством введения повышенной ставки на период перерегистрации, а также отбирать заемщиков, которым можно доверить на некоторое время будущий предмет залога. Это еще больше сужает клиентскую базу перекредитования.