Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, общей площадью 45, 1 м, расположенной по адресу: Саратовская область, город Саратов, Ленинский район

Министерство образования Саратовской области Государственное бюджетное образовательное учреждение Саратовской области Среднего профессионального образования

" Саратовский колледж строительства мостов и гидротехнических сооружений"

ГБОУ СО СПО «СКСМГС»

Курсовая работа по дисциплине:

" Организация оценки земли и имущества"

На тему: Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, общей площадью 45,1 м, расположенной по адресу: Саратовская область, город Саратов, Ленинский район, ул. Лунная, 19, кв. 11

Выполнила: Никифоров Е. А.

Проверила: Бурханова Н. М.

Саратов 2013

1.1 Сопроводительное письмо

В Соответствии с Договором № 1 в лице оценщика, произвело оценку рыночной стоимости имущества — двухкомнатной квартиры общей площадью 45,1 м, расположенный по адресу: Саратовская область, город Саратов, Ленинский район, ул. Лунная, 19, кв. 11.

Целью оценки, согласно заданию на оценку, является определение рыночной стоимости имущества для целей продажи.

Осмотр объекта оценки, сбор информации производился 19 марта 2010 года, лично оценщиком.

Оценка имущественный прав была произведена по составлению на 19 марта 2010 года, в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 — ФЗ от 29.07.1998 г. (в редакции, действующей на дату оценки) Федеральными стандартами оценки (ФСО№ 1, ФСО№ 2, ФСО№ 3), сводом стандартов 2010 Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ССО 2010).

При оценки Оценщика исходили из устной информации, полученной от вас о том, что объект не находится в залоге и не обременен долговыми обязательствами.

Проведенные исследования, осмотра объекта, анализ и расчеты позволяют сделать вывод:

— рыночная стоимость имущества — двухкомнатной квартиры общей площадью 45,1 м, расположенной по адресу: Саратовская область, город Саратов, Ленинский район, ул. Лунная, 19, кв. 11, состоянию на дату оценки 12 октября 2012 года составила: 1 573 598,6 рублей., без учета НДС

Выводы, содержащиеся в нашем отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, профессиональных знаниях, деловых встречах, в ходе которых была получена определенная информация.

Методика расчета и заключения приведены в соответствующих разделах отчета.

Оценщики необходимым отметить, что согласно Федерального стандарта оценки ФСО № 1, утвержденного Приказом Министерства экономического развития торговли Российской Федерации № 256 от 19 марта 2010 года, итоговая величина стоимости объекта оценки может быть рекомендована для цели совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом или датой представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

1.2 Общая информация, идентифицирующая объект оценки

1.3 Задание на оценку

1.4 Сведения о заказчике оценки

1.5 Сведения об оценщике и исполнителе

1.6 Сведения о юридическом лице, с которым оценщики заключили трудовой договор

1.7 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

1. Настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом кроме как за подписью обеих сторон.

2. В процессе подготовки настоящего отчета, оценщик исходил из достоверности имеющихся документов, полученных от заказчика. В обязанность оценщика не входит проверка подлинности и правильности оформления, а также содержания переданных документов и сведений. Исполнитель и оценщики не несут ответственности за их соответствие действительности и формальную силу.

3. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверности которого резюмируется со словом Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, не находится под арестом, в залоге, не облажено сервитутами, кроме, оговоренных в отчете.

4. Оценщик не производил обмер комнат, лоджии и др. полагаясь на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком.

5. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как в случае официального вызова суда.

6. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества.

На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

7. Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными.

Там не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

8. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено в назначении оценки, указанной в отчете.

9. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

10. Отчет по оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно величины стоимости объекта и не является гарантией того, что сделка с объектом будет совершенна на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в дном отчете.

11.Оценщик не имеет возможности осмотра многих аналогов и ознакомления с их технической документацией (в таких случаях использовались характеристики, приводимые в открытых источниках информации).

12. Итоговая величина стоимости, полученная при проведении оценки и указанная в отчете об оценке, не носит обязательного характера, если иное не установлено действующим законодательством. Если в соответствии с действующим законодательством оценка не обязательна, окончательное решение об использовании результатов оценки принимает Заказчик.

13. Оценщик стремится к минимизации объема отчета. Его содержание представляется необходимым и достаточным для того, чтобы:

— соответствовать требованиям, установленным нормативной базой, регулирующей оценочную деятельность;

— быть понятным пользователем отчета и предоставлять им всю существенную информацию, необходимую для понимания и проверки результатов оценки и способов их получения.

14.

Заключение

о стоимости оцениваемого объекта, содержащееся в отчете, относится ко всему объекту в целом. Любое соотнесение итоговой величины стоимости объекта со стоимостью его отдельных частей является неправомерным, если обязанность определить стоимость имущества пообъектно не установлена договором и не отражена в соответствующих разделах отчета.

15. Расчеты, содержащиеся в отчете, а также итоговое значение величины определяемой стоимости будут приведены и получены при использовании округленных показателей.

16. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к оценщику, в следствие легального использования третьими сторонами результатов отчета, кроме случаев, когда установленным судебным порядком определено, что возникшие убытки, потери и задолженности явились следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий Исполнителя или его сотрудников в процессе выполнения обязательств по настоящему договору.

1.8 Применяемые стандарты оценочной деятельности

Согласно действующему законодательству необходимым условием проведения оценки объекта оценки является применение следующих стандартов:

· Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в ред.от. 30.06.2008);

· Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256;

· Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255;

· Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО № 3)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные СРО оценщиков, членами которой являются подписавшие отчет оценщики.

1.9 Определение вида оцениваемой стоимости

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте

К объектам оценки относятся объекты:

· Отдельные материальные объекты (вещи)

· Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

· Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

· Права требования, обязательства (долги);

· Работы, услуги, информация;

· Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Итоговая стоимость объекта оценки — определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Стоимость объекта оценки — расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием его стоимости.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) — дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с Законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Затраты — денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или покупателем за объект оценки.

Наиболее эффективного объекта оценки

использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта оценки — срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие — либо чрезвычайные обстоятельства, т. е:

· Когда одна из сторон сделки не обязана принимать исполнение;

· Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· Объект оценки представлен на открыто рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей — либо стороны не было;

· Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оцени рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

1.10 Основные этапы процесса оценки

2. Описание объекта оценки

2.1 Анализ наиболее эффективного использования

Недвижимость — это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наиболее эффективным.

Наиболее эффективное использование — это вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, достаточно обосновано, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости.

Вывод: исходя из выше изложенного, можно сказать, что наиболее эффективным использованием оцениваемой недвижимости будет являться эксплуатация в качестве жилого помещения.

3. Анализ рынка / сегмента рынка, к которому относится объект оценки

Анализ социально — экономического положения г. Саратова за январь — октября 2012 года (на основании данных территориального органа федеральной службы государственной статистике по Саратовской области)

1. Население

— Демография

Общая численность постоянного населения в городе Саратове на 1 января 2012 год составило 836, 9 тысяч человек. Распределение численности населения по районам города представлено в таблице на диаграмме.

Район города

Численность населения, тыс. чел.

Волжский———————————————————————————————————-76.1

Заводской———————————————————————————————————-189.1

Кировский———————————————————————————————————128.6

Ленинский———————————————————————————————————269.9

Октябрьский——————————————————————————————————123.6

Фрунзенский——————————————————————————————————49.6

В январе — октябре 2012 года рождаемости в городе увеличилась, в сравнении с январем — октябрем 2011 года, на 11,2% и составило 10,9 человека на 1000 жителей (в среднем по области — 11,4). Смертность осталась на прежнем уровне и составила 13,6 человека на 1000 населения (в среднем по области — 14,3). Число умерших в 1,2 раза превысило число родившихся. Естественная убыль населения сократилось на 28,9% и составила 2,7 человека на 1000 населения (в среднем по области — 3,9).

1. Заболеваемость.

В январе — октябре 2012 года эпидемиологическая обстановка в городе характеризовалась снижением заболеваемости по отдельным инфекционным паразитарным болезням. По сравнению с январем — октябрем 2012 года заболеваемость гриппом (в расчете на 100 тыс. населения) составила 11, 1%. По сравнению с январем — октябрем 2011 года снизилась заболеваемость (в расчете на 100 тыс. населения) бактериальной дизентерией — на 61, 3%, острыми гепатитами — на 29,4%, сифилисом — на 15%, сальмонеллезными инфекциями — на 12,3%, гонококковой инфекцией — на 2%.

Выросла заболеваемость коклюшем в 2,7 р., педикулезом — на 12,7%, острыми кишечными инфекциями — на 5,9%. В январе — октябре 2012 года зарегистрировано 140 человек с болезнью, вызванной вирусом иммунодефицита человека и 123 человека — с бессимптомной инфекцией, вызванной ВИЧ. Основными причинами смертности населения в городе являются: болезни системы кровообращения (57,1%), новообразования (13,1%), несчастные случаи, отравления, травмы, (9,8%). В январе — октябре 2012 года выросла смертность от болезней системы кровообращения — на 1,4%, снизилась смертность от новообразований — на 7,1%, от внешних причин — на 4%. Среди неестественных причин возросла смертность от убийств — на 14, 5%, от травм, связанных с транспортом — на 3,9%, от случайных отравлений алкоголем — на 3,2%, снизилась смертность от самоубийств на 16,3%, от инфекционных и паразитных болезней — на 15,8%, от болезней органов пищеварения — на 7,5%, от старости — на 2,8%, от болезней органов дыхания возросла на 19,7%.

2. Уровень жизни.

Средняя номинальная заработная плата (без выплат социального характера) по городу в октябре 2012 года по полному кругу организаций, составила 20 367,5 руб., по сравнению с сентябрем 2012 г. — на 15,5%.

Размер среднемесячной заработной платы (без выплат социального характера) по крупным и средним организациям разрезе районов города представлен в таблице.

недвижимость зонирование рыночный кадастровый

По итогам января — октября 2012 года размер заработной платы от минимального да максимального уровня по видам экономической деятельности организаций различается в 14,5 раза (от 2812,4 до 40 920,2 руб.). Максимальный размер заработной платы в организациях, осуществляющих металлургическое производство и производство готовых металлических изделий, превышает среднюю заработную плату по городу в 1,8 раза. Минимальный размер заработной платы, ниже средней по городу в 8 раз, наблюдается в текстильном и швейном производстве.

По данным Саратовстата, на 1 ноября 2012 года просроченная задолженность по заработной плате составила 7,1 млн руб.

Величина прожиточного минимума в расчете на душу населения области за 3 квартал 2012 года составила:

— на душу населения — 5659 руб.;

— трудоспособное население — 6148 руб.;

— пенсионеры — 4486 руб.;

— дети — 5419 руб.

Стоимость минимального набора продуктов питания, рассчитанного по среднероссийским нормам потребления за октябрь 2012 года, по г. Саратову составила 2128,63 руб.

3. Рынок труда.

Численность работников крупных и средних организаций города в октябре 2012 года составила 247,5 тыс. человек, кроме того, для работы в крупных и средних организациях привлекались на условиях совместительства — 6,9 тыс. человек и по договорам гражданско-правового характера — 8,6 тыс. человек. Общее число замещенных рабочих мест в октябре2012 года составило — 262 тыс. человек (в сентябре 2012 г. — 263 тыс. человек). На конец октября 2012 года численность ищущих работу граждан, обратившихся в службу занятости за содействием в поиске подходящей работы, составила 4295 человек. Численность незанятых граждан составила 3984 человека, из них имели статус безработного 3473 человека, 3031 человек (из числа безработных) получают пособие по безработице.

В октябре 2012 года получили статус безработного 595 человек, что на 359 человек меньше, чем в октябре 2011 года. Трудоустроено в октябре 628 безработных, что на 17 человек больше, чем в аналогичном периоде 2011 года.

На 1 ноября 2012 года уровень безработицы составил 0,67% от трудоспособного населения в трудоспособном возрасте. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года уровень безработицы ниже на 24,7%. Общая потребность в работниках, заявленная предприятиями и организациями, на конец октября 2012 года составила 15 123 человек. Нагрузка незанятого населения, состоящего на учете в органах службы занятости, на одну заявленную вакансию — 0,3 человека.

4. Общая характеристика предприятий и организаций.

Из 27 425 хозяйствующих субъектов, учтенных в Статрегистре Росстата по городу Саратову на 1 октября 2012 года, 26 247 — являются юридическими лицами, 1111 — составляют филиала, представительства и 60 — иные неюридические лица. Среди юридических лиц 0,2% приходится на унитарные предприятия, 81,5% - на хозяйственные товарищества и общества.

Среди зарегистрированных юридических лиц, наибольший удельный вес приходится на организации, занятые следующими видами экономической деятельности: оптовая и розничная торговля, ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования (30,4%); операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг (24,7%); строительство (10,3%) и промышленность (10,6%).

По формам собственности организации города распределились следующим образом:

· Государственная собственность — 1,6%;

· Муниципальная собственность — 1,8%

· Собственность общественных и религиозных организаций — 4.5%

· Частная собственность — 90,6%

· Прочие формы собственности — 1,5%

По составлению на 1 октября 2012 года в городе зарегистрировано 1286 крупных и средних предприятий, из них в частной собственности — 49%, в государственной — 13,8%, в муниципальной — 2,1%, в собственности общественных и религиозных организаций — 1,6%, на прочие формы собственности приходится 33,5%.

Наибольшее количество среди крупных и средних предприятий города приходится на оптовую и розничную торговлю (21,9%), операции с недвижимым имуществом, аренду и предоставление услуг (17%), финансовую деятельность (16,4%), обрабатывающие производства (15,4%), транспорт и связь (10,1%).

5. Производство товаров и услуг.

Оборот организаций без субъектов малого предпринимательства города в январе — октябре 2012 года составил 327,7 млрд руб., и 106,4% по отношению к январю — октябрю 2011 года.

Индекс промышленного производства по основным видам деятельности по крупным и средним организациям в январе — октябре 2012 года по сравнению с аналогичным периодом 2011 года составил 102,6%, в том числе: добыча полезных ископаемых — 120,8%, обрабатывающие производство и распределение электроэнергии, газа и воды — 88,7%.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг крупных и средних организаций по чистым видам деятельности (добыча полезных ископаемых, обрабатывающие производство и распределение электроэнергии, газа и воды) в январе — октябре 2012 года составил 99,3 млрд руб., в том числе:

· Добыча полезных ископаемых — 7,3 млрд руб.;

· Обрабатывающие производства — 78,5 млрд руб.;

· Производство и распределение электроэнергии, газа и воды — 12,9 млрд руб.;

6. Финансы предприятий.

Величина дебиторской задолженности крупных и средних организаций на 1 января 2012 года составила 86,4 млрд руб., в том числе просроченная — 2,5 млрд руб., то есть 2,9% от общего объема задолженность крупных и средних предприятий на 1 ноября 2012 года составила 88,7 млрд руб., в том числе просроченная 3 млрд руб. или 3,4% от общей суммы кредиторской задолженности.

Сальдированный финансовый результат крупных и средних предприятий и организаций (кроме банков, страховых и бюджетных организаций) в действующих ценах за январь — октябрь 2012 года составил 16,1 млрд руб. В общем числе организаций доля прибыльных составила 73,5% (сумма прибыли — 20,1 млрд руб.).

В январе — октябре 2012 года число убыточных организаций по сравнению с январем — октябрем 2011 года уменьшилось на 16 предприятий, сумма убытка уменьшилась на 151,7 млн руб. (на 3,6%).

Вклады населения в Сберегательном банке на рублевых и валютных счетах по состоянию на 1 ноября 2012 года составили 34,4 млрд руб. и увеличились по сравнению с соответствующей датой прошлого года на 23,6%. Удельный вес валютных вкладов в сберегательном банке в общем объеме вкладов составил 9,4%.

В январе — октябре 2012 года на развитие экономики и социальной сферы по крупным организациям использовано 21 344,1 млн руб. инвестиций в основной капитал, что составило 106,3% к январю — октябрю 2011 года.

7. Строительство.

В январе — октябре 2012 года объем подрядных работ, выполненных собственными силами крупных и средних организаций, составил 6150,4 млн руб., или 86,3% к январю — октябрю 2011 года.

В январе — октябре 2012 года сдано в эксплуатацию 3398 квартир общей площадью 413,7 тыс. кв. м., что составило 99,6% к соответствующему периоду предыдущего года и 57,5% от общего объема, введенного в области жилья. Населением за счет собственных и заемных средств построено 803 жилых домов общей площадью 257,6 тыс. кв. м., что 1,5 раза больше, чем за соответствующий период предыдущего года. Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме введенного в г. Саратове жилья составила 62,3%. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.м. общей площади отдельно стоящих жилых домов квартирного типа (без учета индивидуальных жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств), сданных в январе — октябре 2012 года в г. Саратове, составила 25,3% тыс. руб. В 3 квартале 2012 г. цена 1 кв.м. общей площади квартир на рынке жилья города Саратова составила на первичном рынке 41 655 руб., на вторичном рынке — 41 811 руб.

8. Потребительский рынок.

Оборот розничной торговли в январе — октябре 2012 год составил 94,8 млрд руб. и 110,2% к январю — октябрю 2011 года.

В январе — октябре 2012 года оборот розничной торговли формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в стационарной, торговой сети (вне рынка) на 87,7%, доля рынков составила 10,3% (в январе — октябре 2012 г. — соответственно 88,4% и 11,6%).

В структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов составил 44,1%, непродовольственных товаров — 54,9%.

Пищевых продуктов в январе — октябре 2012 года населению продано на 42,7 млрд руб., непродовольственных товаров — на 52,1 млрд руб. оборот общественного питания в январе — октябре 2012 года составил 3,9 млрд руб., что на 2,2% больше, чем в аналогичном периоде 2011 года.

В январе — октябре 2012 года населению г. Саратова оказано платных услуг во всех секторах реализации на 36,7 млрд руб., что на 11,5% больше, чем в январе — октябре 2011 года.

9. Транспорт.

Объем грузоперевозок крупных и средних организаций, выполненных на коммерческой основе в январе — октябре 2012 года, составил 298,9 тыс. тонн, или 107% к уровню аналогичного периода 2011 года.

Объем пассажирских перевозок в январе — октябре 2012 года составил:

— автобусами автопредприятий — 6,4 млн. человек, что составляет 125,4% по отношению к аналогичному периоду 2011 года;

— автобусами физических лиц — 92,7 млн. человек, что составляет 101,9% по отношению к аналогичному периоду 2011 года.

3.1 Зонирование жилой недвижимости г. Саратова

К настоящему времени граница территориального зонирования Саратова сильно деформировалась. Фактически территория города разграничена административными районами, которые на сегодняшним этапе не отвечают современным требованиям, так как в центре города граничат четыре административно — территориальных района, что осложняет процесс анализа недвижимости по качественным и количественным показателям.

Приведенная система зонирования города Саратова, на наш взгляд, наиболее соответствует современности.

Качество нашей жизни сильно зависит от качества жилья, а его стоимости формируется из нашего представления о желаемом качестве. Город можно условно разделить на отдельные жилые районы, сравниваемые между собой по качеству жилой среды. Проводимое в настоящем образе зонирования территории города Саратова было проведено по ее функциональному использованию, характеру застройки, а также покупательских предпочтений.

Отправной точкой зонирования служит, Первая зона — историко-архетектурный центр города с множеством зданий, являющихся памятниками истории и культуры.

Это престижная территория с развитой инженерной и социальной инфраструктурой, удобным транспортным сообщением с любой частью города. Точенная застройка исторического центра города значительно преобразила облик города, при этом строительства домов в этой зоне ведется преимущественно в сегментах бизнес и комфорт (улучшенной планировки) классах.

Вторая зона прилегает к центру города с северной, западной и восточной частей, имеет развитую транспортную инфраструктуру, за счет которой доступность центра города составляет 10 — 15 м. тр. В этой зоне расположены по большей части жилые дома постройки 1950 — 1975 г. г., исключением является поселок Юбилейный Волжский района, строительство которого началась в 1990;х г. г., а в 2007 году в нем было начато массовое строительство Новосоколовогороского жилого микрорайона № 1. Во второй зоне расположены также промышленные предприятия, многие из которых были подвергнуты редевелопменту и на текущий момент представляют собой офисные центры, складские терминалы и торговые площади.

Третья территориальная зона включает в себя спальные микрорайоны города, большая часть которых расположена в северной части города (в Ленинском районе) и частично в южной (Заводской район). Также в этой зоне имеются районообразующие промышленные предприятия, построенные в послевоенный период, которые обеспечивают рабочими местами до 40% жителей этих районов. Жилой фонд в третьей зоне был введен в эксплуатацию в 1960 — 1985 г. г., исключением является поселок Солнечный Ленинского района, строительство которого началась в 1990;х г. г., а в 2006 в нем было начато массовое строительство микрорайонов № 1А и № 6.четвертую зону можно охарактеризовать как преимущественно промышленную зону. В четвертой зоне количество жилищного фонда сравнительно меньше, это связано, с тем, что на территории данной зоны большую площадь занимают заводы, производственные объединения и прилегающие территории, склады хранилища.

Микрорайоны, находящиеся в пятой зоне значительно отдельны от первой зоны и объем жилищного фонда в этой зоне самый маленький в городе.

Необходимость зонирования территории г. Саратова также обусловлена сложившейся относительной однородностью среды проживания внутри каждой зоны и данными риэлтерских фирм по идентичности предпочтений покупателей микрорайонов. В таблице предложено описание границ оценочных зон города Саратова, а также наиболее характерные для данной зоны микрорайоны. Некоторые зоны представляют собой одну замкнутую территорию, ограниченную описанными улицами, в других зонах несколько замкнутых территорий.

Описание территориальных зон Саратова:

Карта зонирования жилой недвижимости Саратова:

Состояние и качество внутренней отделки оказывает влияние на стоимость квартиры при купле — продаже в интервале 5 — 10%, сильное влияние качество отделки жилого помещения оказывает при сдаче квартир в аренду; стоимость квартир, расположенных на первых / последних этажах, как правило, ниже на 1% стоимости квартир, расположенных на средних этажах.

4. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов и методов оценки

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия.

Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, финансирования, дата сделки, местоположения, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учетом особенностей территориального рынка недвижимости. Необходимые условия и сфера применения.

Основным условием применения методов сравнительного подхода при оценки недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами. Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристик объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно.

Сфера применения сравнительного подхода достаточна широка, т. е. он может применяться для оценок всех видов недвижимости при условиях, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период близкий к дате оценки. Более того именно данный подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. При пассивном территориальном рынке недвижимости применение сравнительного подхода затруднительно, поэтому при недостаточности информации рассчитанная рыночная стоимость может использоваться индикативно

— для подтверждения результатов оценки, полученных другими методами. Как правило сравнительный подход используются для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оцени специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предложении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно

— планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно — монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создания современного объекта — аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбору того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Согласно Стандартам Российского общества оценщиком (СТО РОО 21- 01- 95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять: рыночную стоимость земельного участка;

восстановительную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения;

величину накопленного совокупного износа объекта;

рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

Доходный подход — к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

· Принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего дохода, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

· Принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатацию и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

5. Оценка недвижимого имущества. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Принцип спроса и предложения. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этапы:

Этап 1

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляется объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Этап 2

Собирается и проверяется информация по объектам — аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект — аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3

Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4

Согласовываются скорректированные цены объектов — аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта на основе сравнительного подхода.

Для расчета стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов: общая группировка, метод восстановительной стоимости по аналогам, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы расчета, статистические методы.

Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов.

5.1 Описание объектов — аналогов

Изучив рынок недвижимости на текущий момент можно составить перечень наиболее пригодных на наш взгляд аналогов. Критериям отбора аналогов послужили:

— количество комнат (двухкомнатные)

— функциональное назначение (жилые)

— местоположение (Ленинский район)

— строительные характеристики (кирпичные и панельные стены, многоэтажные здания.)

Аналог 1

Двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Саратов, Вишневый проезд.

Цена предложения 1 700 000.

Аналог 2

Двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Саратов, Батавина/6 мкр.

Цена предложения 2 250 000 руб.

Аналог 3

Двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Саратов, Шехурдина.

Цена предложения 1 900 000 руб.

Аналог 4

Двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Саратов, Шехурдина/пр. Строителей.

Цена предложения 1 700 000.

Аналог 5

Двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Саратов, Солнечный 7-ой микрорайон.

Цена предложения 2 200 000 руб.

5.2 Анализ рынка объекта оценки

В рамках анализа рынка объекта оценки оценщиками была собрана и проанализирована информация из СМИ по ценам предложений двухкомнатных квартир, в районе расположения объекта оценки, максимально приближенных по своим характеристикам объекту оценки: квартиры, расположенные в многоэтажных кирпичных жилых домах.

Информация, собранная оценщиками в ходе проведения настоящей работы обо всех предлагаемых на момент оценки объектах, аналогичных оцениваемому, приведена в нижеследующей таблице: