Формирование эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе: На примере Тюменской области

Переход на рыночные условия функционирования экономики России происходил при отсутствии механизма инвестирования, предполагающего самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

За период 1990;2005 гг. в сфере жилищного финансирования произошли значительные изменения, которые не могли не затронуть отрасль капитального строительства. Здесь преобразования носят еще более кардинальный характер, так как отрасль является одной из основных в процессе общественного воспроизводства. Формируются новые условия и принципы инвестиционной деятельности, создаются новые организационные формы строительных предприятий, рыночной инфраструктуры.

Особенно чутко реагирует на ситуацию в экономике страны инвестиционная сфера. В условиях экономического кризиса, влекущего за собой повышенную нестабильность экономики, резко снижается объем инвестиций, происходят серьезные изменения в их структуре. Резкое сокращение бюджетных ассигнований, а также недостаточное развитие новых форм организации и финансирования капитального строительства привело, в частности, к обострению жилищных проблем.

В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. Созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство.

Немногие российские регионы могут финансировать свои расходы за счет собственных бюджетов. Следовательно, одним из важнейших путей увеличения жилищного строительства необходимо считать развитие внебюджетных форм финансирования.

Проблемам формирования механизма инвестирования жилищного строительства в последнее время уделялось значительное внимание как в теоретическом, так и в методическом аспектах. Существенный вклад в этой области внесли труды отечественных и зарубежных ученых таких как В. М. Агапкин, А. Н. Асаул,.

B.В. Бузырев, Н. В. Васильева, А. А. Горбунов, Я. А. Рекитар, Е. Б. Смирнов,.

C.Р. Хачатрян, Г. А. Цылина, Д. Фридман, Н. Ордуэй и др., которые внесли значительный вклад в изучение рассматриваемой проблемы. Вместе с тем следует отметить, что существует ряд аспектов данной проблемы, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации, что в совокупности с высокой значимостью ее решения определяет актуальность диссертационного исследования.

Основной целью диссертационного исследования является разработка научно-методических основ по формированию эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе.

Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:

— анализ проблем развития региональной инвестиционно-строительной сферы;

— анализ зарубежного и отечественного опыта инвестиционно-финансового обеспечения жилищного строительства;

— изучение и анализ существующих методических подходов к формированию механизма инвестирования жилищного строительства;

— изучение существующих источников инвестиционного обеспечения жилищного строительства;

— разработка модели процесса мобилизации инвестиционных ресурсов в жилищное строительство;

— разработка экономико-математической модели оптимизации структуры инвестиционного капитала в сфере жилищного строительства региона;

— определение специфики управления рисками в инвестиционно-строительной сфере;

— уточнение методов оценки экономической эффективности инвестирования жилищного строительства.

Предметом исследования являются теоретические, методические и практические вопросы формирования эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе.

Объектом исследования являются предприятия строительной отрасли Тюменской областигосударственные структуры, участвующие в инвестиционно-строительном процессе регионанаселение региона, заинтересованное в решении жилищной проблемы.

Теоретической и методической основой диссертационного исследования послужили аналитические работы как отечественных, так и зарубежных ученых по проблемам инвестирования жилищного строительства. Были использованы также нормативные и законодательные акты, методические документы, а также материалы периодической печати по проблемам инвестирования нового строительства жилищного фонда городов и регионов.

Для обоснования выдвинутых в работе положений применялись методы логического, сравнительного и системного анализа, экономико-математическое моделирование, математические методы обработки статистических данных и метод экспертных оценок.

Информационную базу исследования составили данные Министерства строительства и архитектуры РФ, Госкомстата РФ, Администрации Тюменской области, законодательная база Тюменской области, специализированные отчеты.

Научная новизна основных результатов, полученных в рамках диссертационного исследования, состоит в следующем:

— с позиции современной науки выявлены основные тенденции и закономерности становления и развития инвестиционно-строительной деятельности региона;

— разработаны методические основы формирования эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе;

— разработана модель процесса мобилизации инвестиционных ресурсов в жилищное строительство региона;

— разработаны рекомендации по формированию стратегии развития системы управления процессом жилищного строительства в регионе;

— систематизированы финансовые ресурсы инвестиционных программ в жилищном строительстве Тюменской области;

— исследована специфика управления рисками в инвестиционно-строительной сфере региона;

— усовершенствована методика оценки экономической эффективности инвестиций.

Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования обусловлена универсальностью предложенного методического подхода к анализу процесса инвестирования жилищного строительства. Предлагаемая методика позволяет эффективно формировать процесс инвестирования жилищного строительства. Практическая значимость работы заключается в том, что на основе проведенного анализа состояния инвестиционно-строительной сферы, исследования тенденций ее развития, реализация предложенных автором рекомендаций по организации финансирования жилищного строительства в регионе и применение разработанных методик позволят создать организационно-экономические предпосылки для формирования эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной и ведомственной жилищной политики администрациями регионов и городов.

Основные положения диссертации могут быть также использованы в учебном процессе при изучении дисциплин: «Экономика строительства», «Менеджмент в строительстве».

Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на всероссийских межвузовских научно-практических конференциях.

По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ общим объемом более 2,25 п.л.

Структура, содержание и объем диссертации определены поставленной целью, задачами и логикой исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы из 209 наименований. Работа объемом 155 страниц машинописного текста иллюстрирована таблицами и рисунками.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

За годы реформ в России произошло беспрецедентное ухудшение основных показателей строительной сферы. Объем строительных работ за последние десять лет сократился в несколько раз. В связи с сокращением инвестиций и объемов капитального строительства не осуществляется не только расширенное, но и простое воспроизводство основных фондов. Улучшение состояния российской экономики связано с определением и быстрейшей реализацией мер по повышению эффективности функционирования инвестиционно-строительной сферы. Решение жилищной проблемы, повышение доступности жилья для большей части населения является важнейшей социально-экономической задачей. В связи с дефицитом средств для инвестирования жилищного строительства становится актуальным создание условий для привлечения дополнительных источников финансирования жилищного строительства, как за счет средств бюджетов всех уровней, так и внебюджетных источников. По нашему мнению, единственно приемлемым направлением решения жилищной проблемы является использование для этих целей внебюджетных источников финансирования, что позволит помимо улучшения жизни населения решать ряд смежных экономических задач — расширение занятости в реальном секторе экономики, увеличение совокупного спроса, снижение социальной напряженности в обществе.

Основные положения и результаты исследования:

1. В числе основных перспективных задач в жилищном строительстве Тюменской области — обеспечение роста темпов возведения и реконструкции жилья, приведение его структуры и технических характеристик в соответствие со спросом и потребностями населения, повышение качества и эффективности работ. Необходимы паспортизация и оценка изношенности существующего муниципального жилищного фонда, увеличение объемов средств, выделяемых на содержание и ремонт существующего жилого фонда. Намечено обеспечить потребности строителей в качественных, экологически чистых, современных материалах местного производства, отвечающих по ассортименту и номенклатуре платежеспособному спросу различных слоев населения, а также переход к современным эффективным и энергосберегающим проектам. Предполагается упрощение административных процедур предоставления земельных участков под застройку и совершенствование процедур регистрации залога земельных участков и объектов незавершенного строительства, упрощение и удешевление оформления ипотеки этих активов при финансировании строительства жилья.

Для решения поставленных задач целесообразно разработать региональную целевую программу стимулирования отечественных и иностранных инвестиций в экономику Тюменской области. Мероприятия программы, прежде всего, должны быть нацелены на увеличение объема внутренних инвестиций и привлечение инвестиций из-за пределов региона (как отечественных, так и иностранных).

Увеличение региональных инвестиций возможно за счет роста прямых государственных вложений в регион, а также за счет роста инвестиций существующих компаний, создания новых производств и видов экономической деятельности и превращения средств населения в работающий источник инвестиций.

Что касается перспектив использования государственных инвестиций, то приходится признать, что на данном этапе они невелики. В структуре капитальных вложений в экономику региона в последние годы доля средств федерального бюджета постоянно сокращалась.

Таким образом, перспективы восстановления инвестиционного процесса зависят, главным образом, от внебюджетных источников финансирования капитальных вложений. Доминирующее место в структуре этих источников занимают средства предприятий. Анализ инвестиционных возможностей экономики Тюменской области показал, что отсутствие средств у предприятий не является основной причиной низкой инвестиционной активности субъектов хозяйственной области. При всей ограниченности собственных ресурсов, одной из главных проблем остается их некапитальное использование. Об этом свидетельствует например тот факт, что большинство предприятий не осуществляют капитальные вложения даже в пределах начисленных сумм амортизации.

В условиях, когда региональные власти не могут влиять на принятие или не принятие субъектами экономической деятельности инвестиционных решений директивными методами, и когда стало ясно, что для привлечения иностранного капитала не достаточно обладать значительными запасами природных ресурсов, основным направлением деятельности региональных властей должно стать формирование и поддержание благоприятного инвестиционного климата в регионе.

Основными задачами жилищно-строительного комплекса Тюменской области в 2006 г. являются: увеличение ввода жильяобъектов социальной инфраструктуры сокращение объемов незавершенного строительстватехническое перевооружение и модернизация предприятий строительной индустрии и промышленности строительных материалов.

2. Анализ зарубежного опыта организации инвестирования жилищного строительства показал, что основным инструментом формирования средств для финансирования жилищного строительства в различных странах является ипотечное кредитование. Существуют различные системы ипотечного кредитования (так называемые американская или немецкая модели и т. д.). Основные различия этих систем состоят в принципах формирования ресурсов для ипотечного кредитования. В работе автором выделены и проанализированы основные механизмы формирования ресурсов для ипотечного кредитования.

Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации финансовых ресурсов, проведенный анализ зарубежного опыта организации инвестирования жилищного строительства свидетельствует о значительной государственной поддержке данного сектора экономики во всех существующих в мировой практике системах.

Использование зарубежных схем в российской практике в настоящее время мало осуществимо по ряду причин: недостаточная разработанность нормативно-законодательной базы в этой области;

— дефицит государственного бюджета как на федеральном, так и на региональном уровняхнеразвитость инфраструктуры сегментов финансового рынка (ценных бумаг, страхового рынка);

— недоверие населения финансовым структурам.

В отечественной практике во многих субъектах РФ делаются попытки создания собственных систем инвестирования жилищного строительствавсе они образуются при значительной поддержке со стороны регионального руководства.

3. В условиях рыночной экономики весь диапазон механизмов инвестирования жилищного строительства можно разбить на две группы: 1. Механизмы инвестирования жилищного строительства, инвестируемые за счет бюджета.

Предлагаемый в диссертационном исследовании порядок планирования и бюджетного финансирования строительства объектов жилищного фонда позволит обеспечить сбалансированность муниципальных планов с выделенными из бюджета средствами при минимизации затрат путем конкурсного размещения заказов. Достигнутая таким образом сбалансированность позволит обеспечить стабильность финансирования строящихся объектов и исключить случаи неплатежей за выполненные работы.

Основные источники бюджетного финансирования.

1) Бюджетное финансирование реализуется как через инвестиции непосредственно в строительство среднестандартного, специального жилья для инвалидов и социального жилья для удовлетворения потребностей в обеспечении граждан жильем под социальные программы, так и через систему субсидий и дотаций гражданам, стоящим в очереди на получение жилья.

2) Еще одним источником являются федеральные и областные целевые программы: государственная целевая программа «Жилище», федеральная целевая программа «Свой дом» (составная часть нового этапа программы «Жилище»), государственная программа «Молодой семьедоступное жилье» ;

3) Конкурсы по выделению площадок под строительство в престижных районах города;

4) Сокращение эксплуатационных затрат;

5) Средства от приватизации жилья.

2. Механизмы инвестирования жилищного строительства, инвестируемые за счет частных инвесторов и других нецентрализованных источников.

Внебюджетное инвестирование строительства жилья наиболее перспективно и является преобладающим как в сложившихся экономических условиях, так и в будущем. Перечислим основные источники внебюджетного инвестирования:

1) Средства юридических (предприятия, организации в т. ч. частные инвестиционные компании) и физических лиц.

2) Средства от частичной оплаты выделяемого жилья гражданам — очередникам на улучшение жилищных условий.

3) Средства для строительства индивидуального жилья котеджного типа.

4) Средства на отселение и снос ветхих домов, перечисляемые застройщиками администрации города.

5) Средства от разницы в стоимости реализации высокостандартного жилья, жилья в престижных районах и среднестандартного жилья.

6) Средства на проектирование и строительство инженерных сетей, средства на развитие головных сооружений водоснабжения и канализации города.

7) Средства от реализации целевым назначением на конкурсах и аукционах земельных участков под жилищное строительство.

8) Помощь ряда стран, выделяемая под программы жилищного строительства.

Важнейшим элементом повышения инвестиционной активности в жилищной сфере является развитие долгосрочного кредитования граждан, желающих построить или приобрести жилье в собственность. В странах с развитой рыночной экономикой, таких как США, Германия, Англия до 95% жилья приобретается или строится в рассрочку. Переход России к экономическим отношениям рыночного типа, резкое снижение бюджетного финансирования жилищного строительства возродили острую потребность в развитии кредитных системы и механизмов.

4. Переход в экономике к рыночным отношениям требует создания новых механизмов в системе обеспечения жильем всех слоев населения. Это связано не только с сокращением капитальных вложений в системе государственного строительства жилья, но и с изменением всей системы обеспечения жильем граждан в новых экономических условиях. Между тем, для населения проблема обеспечения жильем является первоочередной. Отсутствие решения данной проблемы вызывает социальную напряженность, снижение рождаемости, рост преступности и другие негативные тенденции в обществе.

Особенно остро стоит вопрос с улучшением жилищных условий малоимущих, слабо защищенных слоев населения, для обеспечения жильем которых необходимо достаточное количество дешевого среднестандартного жилья, строительство которого, в необходимых количествах, в настоящее время не обеспечивается.

Назревшая необходимость решения поставленных задач привела к поиску возможностей по осуществлению градостроительной программы в условиях региона. К таким возможностям относятся:

— имеющиеся в регионе территориальные резервы;

— возможность привязывать некоторые новые площадки строительства на реконструируемых территориях к существующим инженерным сетям, имеющейся социально-бытовой инфраструктуре;

— наличие развитой базы стройиндустрии в Тюменской области;

— наличие на территории области финансовых средств, которые при создании благоприятного инвестиционного климата могут быть направлены на реализацию программы жилищного строительства;

— существующий платежеспособный достаточно не эластичный по цене спрос на рынке жилья, который будет расти с улучшением общей экономической ситуации.

5. Модель формирования инвестиционного фонда для реализации жилищной программы на уровне региона должна, на наш взгляд, отражать совместное влияние на эффективность инвестиций определенных факторов, таких как мощность строительных организаций, состояние материально-технической базы строительства, кредиты на осуществление инвестиционной деятельности, уровень доходов населения региона, дотации и субсидии региональных властей и др.

Вариантная проработка и последующие изменения в структуре инвестирования воспроизводства (или приобретения) жилья с учетом названных выше факторов, являются важными вопросами совершенствования схемы управления жилищной сферой региона на основе использования программных механизмов функционирования системы.

6. Разработанная в рамках диссертационного исследования модель формирования инвестиционного фонда для решения многоаспектной жилищной проблемы региона позволяет значительно повысить эффективность программного реформирования жилищной сферы региона. С одной стороны, она дает стабильные ориентиры для планирования программных мероприятий, способствующих повышению уровня удовлетворения потребностей в жилье и жилищных услугах, а с другой — позволяет найти оптимальное сочетание использования механизмов мобилизации внутренних ресурсов и привлечения внешних.

7. Основные программы управленческих действий по упреждению рыночных рисков инвесторов жилищного строительства:

1) В качестве средств, стимулирующих строителей сокращать сроки можно предложить введение Администрацией Тюменской области программы добровольной аккредитации строительных организаций, ведущих работу по упреждению вышеперечисленных причин.

2) В качестве средств содействия строительным организациям можно предложить:

1. программы по уменьшению себестоимости строительства;

2. программы, содействующие внедрению новых технологий;

3. доработка нормативной базы процесса воспроизводства жилищного фонда;

4. упрощение процедур согласований и разрешений на строительство и капитальный ремонт.

Перечисленные методы относятся в основном к причине «высокая вероятность задержки сдачи дома в эксплуатацию». Снижение рисков такого фактора как «возможность нечестной игры со стороны строительной организации» возможно путем введения централизованной регистрации сделок купли-продажи строящегося жилья. При этом организация централизованной регистрации инвестиционных прав должна осуществляться на следующих принципах:

— легкость, доступность и оперативность оформления и переуступки инвестиционных прав;

— обязательность регистрации подобных сделок для предприятий всех форм собственности;

— соблюдение условий конфиденциальности для продавца и покупателя.

8. Решение об инвестировании средств в тот или иной проект должно приниматься с учетом рыночных критериев, к которым относятся:

— соответствие проекта потребностям рынка;

— оценка общей емкости рынка по отношению к предлагаемой и аналогичной продукции к моменту выхода предполагаемой продукции на рынок (низкая, средняя, высокая);

— оценка вероятности коммерческого успеха;

— эластичность цены на продукцию;

— необходимость маркетинговых исследований и рекламы для продвижения предлагаемого продукта на рынок;

— соответствие проекта уже существующим каналам сбыта;

— оценка препятствий для проникновения на рынок;

— защищенность от устаревания продукции;

— оценка ожидаемого характера конкуренции (ценовая, в области качества и т. д.) и ее влияния на цену продукта.

При этом должна учитываться экономическая эффективность продукта в хозяйственной системе.

Результаты проведенного диссертационного исследования свидетельствуют о том, что формирование эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в России возможно на региональном уровне при использовании современных инвестиционных схем.