Определении рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки

ООО «СИБИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ»

Курсовая работа об определении рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки г. Новосибирск, 2010 г.

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1 Основные факты и выводы

1.2 Основание для проведения оценки

1.3 Задание на оценку

1.4 Заявление о соответствии

1.4.1 Общие сведения

1.4.2 Анализ достаточности и достоверности использованной информации

1.4.3 Пределы применения полученного результата

1.5 Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки

1.6 Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные)

1.6.1 Допущения

1.6.2 Ограничительные условия

1.6.3 Специальные допущения и ограничительные условия

1.7 Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

1.8 Применяемые стандарты оценочной деятельности. Обоснование их использования

1.9 База оценки. Обоснование применения

1.10 Основные понятия и термины

1.11 Методика оценки рыночной стоимости недвижимого имущества

1.12 Методика оценки рыночной стоимости земельных участков

2. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА

2.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

2.1.1 Сведения об имущественных правах

2.1.2 Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки

2.1.3 Сведения о физических свойствах объекта оценки

3. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

4. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО МЕТОДА

5. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

6. ОЦЕНКА В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

7. СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ оценщик стоимость стандарт допущение

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1 Основные факты и выводы Основные факты и выводы, включающие в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговую величину стоимости объекта оценки, приведены в таб. 1

Таблица 1

1.2 Основание для проведения оценки Основанием для проведения оценки является Договор на проведение оценки № 1791−02 от 11.11.2010 г., заключенный между ООО «Сибирская академия оценки», и ООО «СибИНКОМ».

1.3 Задание на оценку Задание на оценку объекта оценки приведено в таб. 2.

Таблица 2

1.4 Заявление о соответствии

1.4.1 Общие сведения Подписавший данный отчет Оценщик в своей работе следовал этическим принципам и профессиональным требованиям, изложенным в Кодексе поведения МСО. Настоящим заявлением Оценщик удостоверяет нижеследующее:

· факты, представленные в отчете, правильны и основываются на знаниях Оценщика;

· анализ и заключения ограничены принятыми в отчете допущениями и ограничениями;

· Оценщик не имеет ни текущего, ни будущего интереса в оцениваемом имуществе;

· вознаграждение за проведение оценки никак не связано с результатом оценки;

· образование Оценщика соответствует необходимым требованиям;

· Оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества и знает район его нахождения;

· Оценщик лично произвел инспекцию объекта оценки;

· никто, кроме лиц, указанных в отчете, не обеспечивал профессиональной помощи в подготовке отчета;

· в ходе проведения оценки Оценщиком использованы стандартные подходы.

Методы, применяемые в рамках стандартных подходов, выбраны Оценщиком самостоятельно, что соответствует ст. 14 закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ и п. 20 Федерального стандарта оценки ФСО № 1. Величины корректировок, проводимых в ходе расчетов, определены Оценщиком либо расчетным путем, либо путем логических рассуждений, что не противоречит положениям закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ, закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 157-ФЗ, Федеральных стандартов оценки ФСО №№ 1,2,3.

1.4.2 Анализ достаточности и достоверности использованной

информации В ходе описания объекта оценки использованы данные, полученные Оценщиком в ходе изучения объекта путем визуального осмотра, технические документы, предоставленные Заказчиком оценки.

Расчет стоимости объекта оценки проведен на основании информации Заказчика, соотнесенной с собственными исследованиями рынка, действующих нормативных документов, информации, предоставленной специализированными аналитическими агентствами, информации агентств недвижимости, опубликованной в периодической печати, и открытых данных сети Интернет.

Оценщик считает использованную информацию достаточной, так как использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Оценщик считает использованную информацию достоверной, так как данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся Оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

1.4.3 Пределы применения полученного результата

· Определенные в настоящем отчете рыночная и ликвидационные стоимости объекта оценки могут быть использованы при внесении имущества в качестве залога, и действенны в течение 6 месяцев от даты составления отчета.

· Итоговые величины рыночной и ликвидационной стоимостей приведены округленно, с учетом НДС. Округление промежуточных результатов проведено до целых рублей, результаты расчетов по каждому из подходов округлены до тысяч рублей, итоговая величина рыночной стоимости округлены до десятков тысяч рублей.

1.5 Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки Для проведения оценки выполнена стандартная процедура оценки имущества, включающая в себя совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведение расчетов стоимости объекта и оформления результатов оценки.

Объем выполненных работ включал в себя:

1. идентификацию объекта оценки; установление прав собственности, даты оценки и ограничительных условий;

2. инспекцию объекта оценки с визуальным осмотром;

3. сбор и анализ общих и специальных данных, в том числе данных о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, а также информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки, указанную в п. 18 ФСО № 1;

4. анализ наиболее эффективного использования объекта оценки;

5. выбор подходов и методов оценки;

6. проведение расчетов с последующим обобщением и выведением итоговой стоимости объекта оценки;

7. оформление результатов работ в виде отчета об оценке объекта оценки.

1.6 Допущения и ограничительные условия, использованные

Оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные)

1.6.1 Допущения Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, касающихся объекта оценки и его составляющих, способных повлиять на его стоимость. На Оценщике не лежит ответственность ни по обнаружению подобных факторов, ни в случае их обнаружения. Оценщик не несет ответственность за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации и информации.

Оценщик не принимает на себя какой-либо ответственности за вопросы юридического характера, оказывающие влияние на оцениваемое имущество или права собственности на него. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, если иное не указано в данном отчете.

Исходные данные, информация, мнения и точки зрения, собранные и использованные в процессе анализа, по мнению Оценщика, получены из надежных источников и являются верными. Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех случаев, когда Оценщик в соответствии со своим профессиональным уровнем был способен выявить недостоверность сведений. Юридическая экспертиза предоставленных Заказчиком документов не проводилась.

В связи с тем, что каждый объект недвижимости имеет самостоятельные юридические и технические документы, стоимость каждого объекта рассчитана отдельно, при этом в отчете указана суммарная стоимость объектов в предположении, что имущество будет реализовано единым лотом.

Для получения сопоставимых величин в ходе расчетов приняты следующие допущения: в рамках затратного подхода определяются рыночные стоимости улучшений без учета стоимости права аренды земельного участка; в сравнительном и доходном подходах после определения рыночной стоимости объектов из полученной величины вычитаются стоимости права аренды земельных участков, относящихся к каждому объекту. При согласовании результатов оценки каждый объект рассматривается без учета стоимости земельного участка, стоимость которого приведена отдельно.

Приведенные в рамках настоящего отчета ссылки на пункты и таблицы относятся к данному отчету, если иное не оговорено дополнительно.

1.6.2 Ограничительные условия Настоящий отчет, равно как и любая часть его (включая данные о величине стоимости) может использоваться только Заказчиком, чье имя указано в отчете, а также не может использоваться иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Невозможность разглашения результатов настоящего отчета определяется Правилами деловой и профессиональной этики Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», к которой принадлежит оценщик. Оценщик обязуется сохранить конфиденциальность в отношении результатов оценки и информации, полученной от Заказчика.

Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному отчету и не отвечает в суде по вопросам, связанным с объектом оценки, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами.

Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменения социальных, экономических, природных или иных факторов, которые могут произойти впоследствии и повлиять на стоимость объекта оценки. Отчет об оценке носит рекомендательный характер, содержит профессиональное мнение Оценщика относительно определяемой стоимости объекта и не является гарантией того, что сделка произойдет по цене, равной стоимости, указанной в Отчете.

Настоящий отчет, равно как и любая его часть не могут копироваться и распространяться без письменного согласия на то со стороны Оценщика.

1.6.3. Специальные допущения и ограничительные условия Специальные допущения и ограничительные условия отсутствуют.

1.7 Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки

данных с указанием источников их получения При оценке объекта оценки использованы данные, полученные из различных источников, в том числе:

· данные, полученные Оценщиком в ходе изучения объекта оценки путем визуального осмотра;

· данные по объекту оценки, предоставленные Заказчиком;

· исследования рынка, проведенные специализированными организациями;

· собственные исследования рынка.

1.8 Применяемые стандарты оценочной деятельности. Обоснование их

использования При проведении оценки объекта оценки использованы следующие стандарты оценки:

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256;

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255;

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254;

Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков — Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков»;

Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога», рекомендованных к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол № 5 от 18.09.2008).

Федеральные стандарты оценки ФСО №№ 1, 2, 3 использованы, поскольку они являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности. Так как оценщики, выполнившие настоящий отчет, являются членами саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» и Сертифицированными РОО оценщиками, отчет выполнен с использованием Стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005) в части, не противоречащей действующему законодательству, поскольку указанные стандарты являются рекомендуемыми для членов РОО. Методические рекомендации Комитета АРБ по оценочной деятельности применяются в связи с тем, что данные рекомендации согласованы с РОО, членами которого являются оценщики, выполнившие настоящий отчет.

1.9 База оценки. Обоснование применения Базой оценки является рыночная стоимость.

Рыночная стоимость определяется в случаях, когда объект может быть выставлен на открытый рынок для продажи в течение разумно необходимого времени, в условиях конкуренции.

Согласно ФСО № 2, при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Так как оцениваемый объект может быть реализован на открытом рынке как самостоятельный, без каких-либо дополнительных условий, за базу оценки принимается рыночная стоимость.

1.10 Основные понятия и термины Основные понятия, термины и определения приведены из следующих источников:

· Гражданский кодекс Российской Федерации;

· Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г.;

· Федеральный закон № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 2006 г.;

· Федеральные стандарты оценки ФСО №№ 1, 2, 3, утвержденные Приказами МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. №№ 256, 255, 254;

· Справочная и учебная литература.

Имущество — объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Недвижимое имущество — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Оценка имущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Объект оценки — имущество, предъявляемое к оценке, то есть, объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценщик — лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества; физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости).

Земельный участок — часть земной поверхности, включая почвенный слой, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение и правовой статус.

Улучшения — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т. п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть здания), выделенная в натуре, предназначенная для целей самостоятельного использования.

Подход к оценке — совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки — последовательность процедур, позволяющих на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затраты на воспроизводство объекта оценки — затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий, с учетом износа и устареваний.

Затраты на замещение объекта оценки — затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки, с учетом износа и устареваний.

Балансовая стоимость — стоимость объекта, отраженная в бухгалтерском учете, которая равна либо первоначальной балансовой стоимости, либо восстановительной стоимости объекта.

Восстановительная стоимость объекта — стоимость воспроизводства новой копии имущества в ценах на дату оценки.

Остаточная стоимость имущества — стоимость имущества с учетом износа.

Цена — денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки или его аналог участниками совершенной или планируемой сделки.

Износ — снижение стоимости имущества под действием различных причин. Различают износ физический, функциональный и внешний. При этом, функциональный и внешний износы могут рассматриваться как устаревания.

Аналог объекта оценки — объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки — период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки, до даты совершения сделки с ним.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Ликвидационная стоимость объекта оценки — расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Итоговая стоимость объекта оценки — стоимость, определенная путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Отчет об оценке имущества — документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для Заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

1.11 Методика оценки рыночной стоимости недвижимого имущества Последовательность определения стоимости объекта оценки (этапы оценки) Процедура оценки имущества включает в себя совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведение расчетов стоимости объекта и оформления результатов оценки.

В соответствии с Федеральным стандартом ФСО № 1, проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1.

заключение

договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5. составление отчета об оценке.

Методика определения рыночной стоимости объекта оценки

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Процедура оценки включает в себя расчет стоимости нового строительства и расчет суммарного износа. Определение стоимости нового строительства возможно четырьмя основными методами:

· метод количественного обследования;

· метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы);

· метод разбивки по компонентам:

Метод количественного обследования является наиболее точным, но в то же время и наиболее трудоемким. Суть его заключается в абсолютно точном количественном определении всех затрат, относящихся к строительству объекта. Зная количество всех материалов и трудозатрат определяют прямые издержки. Затем определяют косвенные издержки и прибыль предпринимателя.

Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости или метод сравнительной единицы подразумевает, что единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания (1 куб. м общей площади жилых зданий, 1 куб. м емкости складских помещений, 1 койко-место больниц и т. п.). Общая стоимость здания по этому методу определяется произведением стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к данной единице, и числа таких единиц в оцениваемом здании.

Метод разбивки по компонентам основан на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные показатели могут быть рассчитаны на 1 м³, 1 м², 1 погонный метр, 1 норма-час и т. д. Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

— субподряд;

— разбивка по профилю работ;

— выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

Одним из важных моментов при оценке любого имущества является определение его износа. С понятием износа напрямую связано фактическое состояние объекта на момент оценки. Различают износ физический, функциональный и внешний.

Методы определения износа:

· сравнения продаж;

· эффективного возраста;

· разбиения.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении стоимости накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

Метод эффективного возраста основан на экспертизе оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Метод разбиения состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

· устранимый физический износ;

· неустранимый физический износ;

· устранимый функциональный износ;

· неустранимый функциональный износ;

· внешний износ.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Сравнительный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что при наличии на рынке нескольких аналогичных объектов с одинаковой полезностью, спросом будет пользоваться объект с минимальной стоимостью. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектованалогов.

Основными методами сравнительного подхода являются:

· прямой сравнительный анализ продаж;

· сравнение на основе анализа показателей дохода и цены продажи.

Метод прямого сравнительного анализа продаж — способ оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами. Принято выделять следующие типичные элементы сравнения: права собственности на недвижимость; условия финансирования; условия продажи; состояние рынка; месторасположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование; компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

При сравнении на основе анализа показателей дохода и цены продажи используются следующие показатели:

· валовой рентный мультипликатор;

· общий коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор равен отношению цены продажи либо к потенциальному валовому доходу, либо действительному валовому доходу. Справедливая стоимость объекта оценки рассчитывается путем умножения величины арендной платы для объекта оценки на валовой рентный мультипликатор для данного типа собственности. Общий коэффициент капитализации равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи. Стоимость объекта оценки получают делением прогнозируемой величины его чистого операционного дохода на найденное значение общего коэффициента капитализации.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использовании объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Доходный подход предполагает два основных метода:

· метод прямой капитализации;

· метод капитализации по норме отдачи.

Метод прямой капитализации — оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Метод капитализации по норме отдачи устанавливает (с использованием нормы дохода на капитал в качестве нормы дисконта) связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода со стоимостью объекта. Данный метод может быть реализован непосредственно методом капитализации по норме отдачи или методом дисконтированных денежных потоков.

1.12 Методика оценки рыночной стоимости земельных участков Земельный участок — базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за интегральными ценами каждого имущественного комплекса, необходимость самостоятельной оценки этих участков возникает в следующих случаях:

· оценка земельного участка, как один из этапов затратного подхода оценки объектов недвижимости, без которого невозможно просчитать экономические интересы владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора;

· для целей страхования, когда земельный участок страхуется от подтопления, экологического загрязнения, возможности землетрясений и т. д.;

· при определении стартовых цен на аукционах, при конкурсных продажах, акционировании предприятий, разделе паев, ипотечном кредитовании, определении размера арендной платы;

· обоснование наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса;

· при внесении земельных участков в уставный капитал юридических лиц;

· при разрешении имущественных споров;

· при постановке земельных участков на баланс юридического лица.

Появление частных собственников земли, возможности передачи прав на владение этой собственностью, создало предпосылки для формирования земельного рынка. Любой земельный участок уникален по местоположению, геометрическим характеристикам, состоянию почв, ландшафту, окружению, транспортной доступности, инженерному обустройству и т. п. Рынок земли, в сущности, есть часть рынка недвижимости, но он обладает определенной спецификой, обусловленной особенностью земли как товара.

Методы оценки земельных участков основаны на трех базисных подходах к оценке стоимости — затратном, сравнительном и доходном.

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за вновь создаваемый объект той же полезности. С помощью затратного подхода стоимость участка земли определяется как сумма расходов по приобретению земельного участка, либо права аренды на него.

Сравнительный подход основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о сделках купли — продажи и предложениях, что в сегодняшних условиях затруднительно применить для оценки земельных участков, информация по продажам которых весьма ограничена.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется способность объекта генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи объекта в конце срока владения. На сегодняшнем историческом этапе развития рынка земли данный подход позволяет провести корректную оценку земельного участка с получением наиболее достоверного результата.

Основные методы оценки земельных участков определены в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р и в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р.

2. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ

ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ

КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

2.1.1 Сведения об имущественных правах Проанализировав имеющиеся сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки, Оценщик пришел к выводу, что на дату оценки на объект оценки зарегистрированы следующие права:

· улучшения — право собственности, принадлежащее ООО «СибИНКОМ» (Свидетельства о государственной регистрации права);

· земельный участок — право аренды (Договор № 22/78 аренды земельного участка на территории г. Новосибирска, от 08.10.2007 г.).

В настоящем отчете оцениваются следующие права:

· улучшения — право собственности;

· земельный участок — право аренды.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), право собственности включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право аренды может пониматься как право вступления в арендные отношения с собственником имущества. Это основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование недвижимым имуществом, необходимым арендатору для самостоятельной хозяйственной или иной деятельности (Гражданский Кодекс РФ, ч. 2, глава 34).

2.1.2 Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки Указанные выше права собственности на объекты оценки действуют с момента государственной регистрации права без каких-либо ограничений. По данным, предоставленным Заказчиком, на дату оценки имущество не обременено, ареста и залога не зарегистрировано.

2.1.3 Сведения о физических свойствах объекта оценки Объект оценки представляет собой объект недвижимости.

Таблица 3

Описание земельного участка Оцениваемый объект недвижимости расположен на земельном участке, общей площадью 3200 кв. м.

На дату оценки право собственности на земельный участок находится в аренде. Проходы и проезды по территории покрыты железобетонными дорожными плитами, имеют асфальтобетонное покрытие. Инженерные коммуникации проложены подземно. Количественные и качественные характеристики объекта приняты на основании Кадастровых планов и данных визуального осмотра.

Пз = КС * НС * П, где:

Пз — плата за землю (налог), руб.;

КС — кадастровая стоимость 1 кв. м земли (согласно Постановлению Администрации Новосибирской области от 27 июля 2005 г. № 56 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель Новосибирской области» (земли под объектами торговли), руб./кв. м;

НС — налоговая ставка (принята согласно «Налогового кодекса РФ (Часть вторая)» № 117-ФЗ от 05.08.2000 г. ст. 394, п. 1, п/п. 2, и составляет 1,5%);

П — площадь земельного участка, кв. м.

3. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В самом общем виде ЛНЭИ — это вероятное и наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны.

Анализ ЛНЭИ может проводиться по двум направлениям: либо участок анализируется как незастроенный (вакантный), либо — как улучшенный.

В первом случае рассматриваются те варианты использования земли, которые принципиально отличаются от существующего использования (например, новое строительство, замена существующих зданий на новые с другим назначением и т. д.). Этот случай характерен для вариантов, когда оцениваемый участок мало застроен или имеющиеся здания большой ценности не представляют.

Во втором случае берутся варианты реконструкции или модернизации существующих зданий и сооружений на участке. Выбор того или иного направления зависит еще от тех мотивов, которыми будет руководствоваться инвестор при покупке данного земельного участка.

Вариант ЛНЭИ должен отвечать следующим условиям:

1) соответствует действующим юридическим нормам;

2) реализация практически возможна;

3) обеспечивается получение дохода;

4) достигается наибольшая цена.

Оценка собственности (например, недвижимости) как система теоретических и практических знаний основывается на ряде фундаментальных суждений, называемых принципами оценки. В их числе принципы: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада возрастающего и уменьшающего дохода, сбалансированности, зависимости, соответствия, предложения, спроса, конкуренции, изменения, которые синтезируются в принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ).

Принцип ЛНЭИ принимает во внимание факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным, т. е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т. п.;

б) физически осуществимо, т. е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования.

Здание состоит из нескольких помещений, одно из которых площадью 40−60% от общей площади, здание имеет высокие потолки, несущими конструкциями являются стены, что позволяет использовать объект как здание магазина или супермаркет;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т. е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства Оцениваем возможную доходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

Таблица 4. Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./ м²

Наиболее высокие ставки при данной площади и в центральном районе будут у зданий общественного питания и зданий торгового назначения;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доход недвижимости.

Учитывая конструктивные особенности здания, выбираем его использование в качестве здания общественного питания — кафе. Это обуславливается так же тем, что находится объект на улице города с легкой доступностью с соответствующими подъездными путями.

4. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО МЕТОДА Основная расчетная формула:

С_ЗП = С₃ + С_НС — И_Н,(1)

где С_ЗП — стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

С_З — стоимость земельного участка, тыс. р.;

С_З=5597,8 тыс. руб.

С_НС — стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

С_НС=950*13,33=12 663,5 тыс. руб.

И_Н — накопленный зданием износ, тыс. р.

И_Н=12 663,5 *0,24=3039,24 тыс. руб.

Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:

1) определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);

2) определение стоимости замещения;

3) расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и внешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);

4) расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости замещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли.

Данные об аналогах, проданных на рынке, приведены в таблице 5.

Таблица 5. Данные о продажах земельных участков

* Сделка между партнерами по бизнесу

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка [1]:

· наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по причине дополнительных процедур согласования, государственные объекты стоят на 10% меньше частных;

· кредиты предоставляются под 15%;

· условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8%, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7%;

· за 3 мес. цены на рынке возросли на 2%, за 6 мес. — на 4%, за 9 мес. — на 8%;

· разница в ценах по районам: цен. и с/о — 20%, с/о и отд. — 10%, цен. и отд.-30%;

· разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% - 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% -5%;

· разница в ценах между низк. и сред, несущей способностью грунтов — 3%, сред. и выс. — 4%, низк. и выс. — 7%.

Расчет скорректированных цен земельных участков приведены в таблице 6.

Таблица 6. Расчет скорректированных цен земельных участков

Согласование — это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен

(2,861+0,939+1,277+1,495+1,191+1,534)/6=1,550 тыс. руб.;

2) модального значения. Мода — наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены

1,200 тыс. руб.;

3) медианного значения. Медиана — середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя — при четном количестве значений

(1,277+1,495)/2=1,386 тыс. руб.;

4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки — 2,861 тыс. руб.

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей,

(1,550+1,200+1,386+2,861)/4=1,7493 тыс. руб.

Стоимость земельного участка 1749,3*3200=5597,8 тыс. руб.

В качестве единицы сравнения в данном проекте принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м².

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

заработная плата составляет 35% от стоимости материалов;

накладные расходы — 25% от прямых затрат;

прибыль подрядчика — 12% от суммы прямых и накладных затрат оплата услуг проектно-сметных организаций — 5% от прямых затрат;

маркетинговые, рекламные, страховые расходы — 6% от цены подрядчика;

затраты на покупку энергетических мощностей — 10% от цены подрядчика;

— налоги (НДС) — 18% от суммы всех предыдущих затрат;

— прибыль инвестора — 30% от понесенных расходов.

Расчет укрупненных показателей приведен в таблице 7.

Таблица 7. Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. руб./ м².

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

Как известно, существуют три виды износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Функциональное устаревание (или функциональный износ) объекта заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т. д.) обусловлен, в основном, влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ может быть устранимым и неустранимым.