Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

Дипломная работа Тема: «Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования»

Содержание

ипотечный кредитование оценка недвижимости

1. Теоретические основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования

1.1 Понятие жилищной ипотеки

1.2 Понятие недвижимости, особенности жилой недвижимости

1.3 Необходимость оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования

2. Методика оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования

2.1 Принципы и стандарты оценки

2.2 Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком

2.3 Характеристика подходов к оценке

2.3.1 Затратный подход и его методы

2.3.2 Сравнительный подход и его методы

2.3.3 Доходный подход и его методы

3. Определение стоимости оценки недвижимости

3.1 Постановка задачи оценки

3.2 Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

3.2.1 Использование затратного подхода

3.2.2 Использование сравнительного подхода

3.2.3 Использование доходного подхода

3.3 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости Заключение

• Список литературы

Формирование в Российской Федерации действенной системы ипотечного жилищного кредитования определено Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики.

В Бюджетном послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию от 25.05.2009 г. «О бюджетной политике в 2010;2012 годах» указано, что возможность улучшения жилищных условий не должна быть привилегией лишь немногочисленной группы лиц с очень высокими доходами.

Ипотечное кредитование является наиболее приемлемым способом приобретения права собственности на жилое помещение. Президент Российской Федерации Д. А. Медведев в беседе с главным редактором информационной службы НТВ Т. Митковой сказал: «Когда мы начали заниматься этой проблематикой, долго обсуждали, какой механизм использовать; в конечном счете, вышли на то, что главным механизмом должна быть ипотека. Непривычный механизм. Еще пять-семь лет назад само это слово было непонятным, книжным, казалось, что это откуда-то из заграничной жизни, и непонятно, что со всем этим делать. Но ипотека вошла в нашу жизнь, люди стали приходить в банки и получать кредиты. И сейчас самое главное — не обесценить саму конструкцию, а наоборот, придать ей дополнительную эластичность, дать дополнительные деньги. И в этом плане как раз и выстроены все наши решения. Мы не должны подорвать веру в те механизмы, которые мы с таким трудом создавали».

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника — попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

В данной дипломной работе будет исследован процесс оценки коммерческой недвижимости, передаваемой в залог банку.

Цель работы: изучить правовые основы ипотеки в Российской Федерации и методологическую базу оценки недвижимости, и произвести расчет рыночной стоимости объекта для целей ипотечного кредитования.

Для выполнения поставленной цели определился следующий круг задач:

— рассмотреть теоретические основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования;

— изучение методики оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования;

— определить стоимость оценки недвижимости.

Объектом исследования в данной дипломной работе является аптека, площадью 564 кв. м, расположенная по адресу: г. Новосибирск, ул. Титова, д. 35.

Предметом исследования дипломной работы является рыночная стоимость, определенная в соответствии с нормами Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.; Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г.

1. Теоретические основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования

1.1 Понятие жилищной ипотеки

В сфере ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье человека в жизни играет огромную роль. Обратимся к истории ипотечного жилищного кредитования.

В древнем Риме самостоятельного объекта, жилого помещения, не было. В римском праве развитие системы обеспечения обязательств началось с института фидуции (fiducia — уверенность, доверие), основанного на временной передаче кредитору права собственности на вещь, служащую обеспечением долга. Этот правовой институт строился на полном доверии должника к кредитору, что отразилось в его наименовании. Впоследствии в рамках преторского права стал применяться договор о залоге (pignus), по которому вещь передавалась во владение кредитора, но право собственности на нее сохранялось у должника. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

С упадком Римской империи институт ипотеки на время прекратил свое существование. Возродился он только в средние века в Европе.

В Россию ипотека пришла в XIII веке одновременно с развитием торговых отношений и заемных обязательств и по существу являлась первым видом кредитования.

В 30-е годах XVIII века была осуществлена реформа залогового права, которая базировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. Начиная с 1737 года залоговое право не трансформировалось в право собственности, а заложенная вещь по указу императрицы Анны Иоанновны подлежала продаже с публичных торгов.

Проектом Вотчинного устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования.

В XVIII веке происходит становление и развитие кредитных учреждений. В 1754 году появился первый банк. В 1862 году были образованы первые кредитные общества.

К началу XX века в Российской империи существовал рынок ипотечных кредитов, который был ликвидирован после 1917 года.

Гражданский кодекс 1922 года упразднил деление имущества: движимое и недвижимое. В связи с этим ипотека временно прекратила свое существование и начала возрождаться только в середине ХХ века.

Создание и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в современной России обусловлено необходимостью решения жилищного вопроса населения.

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статья 5 определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки. Таким имуществом может быть жилое помещение.

Приобретение жилых помещений с помощью ипотечного кредита сегодня для граждан Российской Федерации является наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы.

Ипотека (залог недвижимого имущества) — способ обеспечения исполнения обязательств. По договору об ипотеке одна сторона, залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны, залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В контексте жилого помещения понятие «ипотека» подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для покупки жилья, при этом в залог закладывается вновь покупаемое жилье или уже имеющаяся в собственности квартира. Жилое помещение, заложенное по ипотеке, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Сущность ипотечного кредита состоит в следующем: заемщик заключает с банком кредитный договор, согласно которому банк выдает денежные средства на приобретение квартиры. Однако заемщик должен внести первоначальный взнос за приобретаемое жилье за счет своих накоплений. За предоставление ипотечного кредита заемщик оплачивает проценты и ежемесячно возвращает заемные средства банку. Приобретенная за счет ипотечного кредита квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока кредит не погасится заемщиком полностью.

Сегодня на рынке ипотечного кредитования выступают три лица: заемщик (залогодатель), кредитор и продавец жилья. Заемщиком является физическое лицо, которое заключило с банком или иной кредитной организацией кредитный договор. Залогодателем является физическое лицо, которое в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заключило договор залога (ипотеки) жилого помещения. Продавцом жилья выступает обычно физическое или юридическое лицо, которое, соответственно, продает принадлежащее ему на праве собственности жилье. Кредитором (залогодержателем) здесь выступает либо банк, либо иная кредитная организация.

Основанием возникновения ипотеки может являться закон или договор.

Наиболее актуальной в настоящее время становится ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (ипотека в силу закона), приобретающая в последнее время, можно сказать, массовый характер.

В настоящее время банки предлагают различные ипотечные программы (различающиеся способами обеспечения исполнения обязательств, процентными ставками): предоставление кредита на покупку квартиры на вторичном рынке жилья; предоставление кредита на покупку квартиры на первичном рынке жилья; кредит на покупку жилого дома, кредит на приобретение жилья под ипотеку уже имеющегося жилого помещения; ипотечный кредит «Быстрый дом» (на покупку проекта индивидуального жилого дома из бруса, изготовление и покупка комплекта деталей жилого дома), (по договору между заемщиком и деревообрабатывающим комбинатом). Гражданину может быть предложен ипотечный кредит с переменной ставкой, которая корректируется дважды в год и привязана к размеру ставки рефинансирования Банка России. Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения ипотеки в силу закона необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях: при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользу получателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты); при отчуждении жилого дома или квартиры по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа (если продавец и покупатель договорились между собой о продаже жилья в рассрочку, то возникает ипотека в силу закона в пользу продавца); при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (данный способ приобретения жилья является более распространенным); в иных случаях, установленных действующим законодательством.

Ипотека может быть установлена на основании договора между залогодателем и залогодержателем в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа, по договору купли-продажи. Например, в случае, когда ипотечный кредит получается заемщиком под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора.

Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования.

Однако ипотечное жилищное кредитование для основной массы населения Российской Федерации в настоящее время недоступно. Даже до кризиса только 3% российских семей с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц могли приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет, 5% российских семей с доходами на каждого члена семьи от 15 000 до 25 000 рублей могли приобрести в собственность дополнительно порядка 40 квадратных метров, 7% российских семей, члены которых обладают доходами от 10 000 до 15 000 рублей на человека, могли приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 квадратных метров. Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование было недоступно.

Постоянный рост цен на жилье препятствует развитию ипотечного кредитования в Российской Федерации. Доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования повышения доступности жилья добиться трудно.

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов — все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита.

Одним из ключевых требований системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но, прежде всего, со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Ипотека может стать решающим фактором в развитии жилищного строительства и обеспечении граждан жильем по доступным ценам, но только при условии поддержки государства. Так как у банков нет «длинных денег» и кредитные ставки сегодня недоступны основной массе населения Российской Федерации.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов — залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Для того чтобы ипотечное жилищное кредитование было доступным для основной массы населения Российской Федерации со средними доходами, необходимо снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, снижение требований к первоначальному взносу при предоставлении ипотечного кредита, введение моратория на взыскание по ипотечному кредиту в течение определенного периода в случае возникновения у заемщика временных трудностей с выплатами, повышение благосостояния населения, снижение цен на жилье, государственное финансирование ипотечного кредитования, закрепление на законодательном уровне предельных процентных ставок по ипотечному жилищному кредиту, размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков. Нельзя допускать, чтобы, пользуясь безвыходным положением заемщиков, кредиторы действовали только в своих интересах, превращая сделку по ипотечному кредитованию в кабалу для заемщика.

Согласно материалам Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, разработанной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», стратегической целью развития ипотечного жилищного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения, строительства, найма жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования для 60% семей".

Председатель Правительства Российской Федерации В. В. Путин отметил следующее: «Жилищный вопрос, как мы с вами хорошо знаем, касается практически каждого российского гражданина, каждого нашего человека. В нашей стране эта проблема всегда была очень острой. Всегда. Цены на квартиры по-прежнему высоки. Только 18% наших граждан могут самостоятельно решать жилищные проблемы. Только 18%! Наша задача — сформировать предпосылки для перехода к качественно новому этапу в развитии жилищной сферы. Необходимо довести эту цифру хотя бы до 60%, чтобы 60% граждан могли решать жилищную проблему. При известных налаженных государством инструментах, но самостоятельно».

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации исходит из того, что в период с 2009 по 2011 год благодаря реализации антикризисных мер, экономика Российской Федерации начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться, к концу периода ключевые показатели достигнут докризисных значений. Основными задачами первого этапа являются восстановление доверия к рынку у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости, поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке. К концу первого этапа доля семей, которым будет доступна ипотека, достигнет 19%; средняя ставка по кредиту снизится до 13%. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, объемы выдачи кредитов достигнут докризисных показателей — 20% и 230 тыс. кредитов соответственно.

Стратегия исходит из полного восстановления рынка в период с 2012 по 2020 год и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка снизится. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья. К концу 2020 г. доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50%. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на рынке снизится до 6% годовых, увеличится средний срок кредитов.

Стратегия исходит из того, что в период с 2021 по 2030 год рынок ипотеки приблизится к насыщению, то есть доля семей, имеющих возможность взять кредит, достигнет предельных 60%.

Таким образом, для населения Российской Федерации приобретение жилого помещения с помощью ипотечного кредитования является едва ли не единственным способом решения жилищного вопроса. В связи с высокими ценами на жилье не многие семьи могут себе позволить приобрести квартиру за наличный расчет.

1.2 Понятие недвижимости, особенности жилой недвижимости

В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации недвижимость относится к недвижимым вещам, которые в свою очередь, принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества: движимое и недвижимое.

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Из данного определения недвижимости вытекает ряд свойств недвижимости:

— полезность — объект недвижимости должен удовлетворять различные потребности;

— долговечность — объекты недвижимости имеют значительные сроки эксплуатации;

— стационарность — объекты недвижимости прочно связаны с землей, их перемещение невозможно без нанесения им ущерба;

— регламентированность — объекты недвижимости нуждаются в документальном оформлении сделок с ними, их использование должно соответствовать назначению, все объекты недвижимости, возможно, классифицировать, оценить и определить их месторасположение.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

— недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

— недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

— долговечность объекта инвестирования;

— каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

— недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

— стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

— информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

— потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

— полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

— возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

— существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

— существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

— строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 1.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

— увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

— будущие периодические потоки денежных средств;

— доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

— в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

— сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

— возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т. п.

Таблица 1. Общая классификация недвижимости

Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

На основе определения недвижимости, данного в ГК РФ, можно сформулировать определение жилой недвижимости.

Жилая недвижимость — это индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданину, юридическому лицу либо находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для постоянного проживания.

Данное определение жилой недвижимости позволяет четко идентифицировать жилую недвижимость по следующим отличительным признакам:

— индивидуальные, многоквартирные жилые дома и квартиры — происходит конкретизация объектов недвижимости (зданий, сооружений), которые представлены в определении ГК РФ;

— спецификация собственника жилой недвижимости — данный аспект важен для определения назначения, использования, классификации, возможности управления, осуществления сделок с жилой недвижимостью;

— постоянное проживание — данная особенность позволяет отграничить индивидуальные и многоквартирные жилые дома, предназначенные для оказания гостиничных услуг, устройства в них домов или баз отдыха, дач, от недвижимости, предназначение которой — постоянное проживание граждан.

Дадим классификацию жилой недвижимости. Во многих развитых странах разработаны классификации жилой недвижимости, они служат основанием для стандартизации и унификации недвижимости и сделок с ней. Так, в США принята следующая классификация жилой недвижимости по типу домов: коттеджи, или индивидуальные дома (family house), таун-хаусы, или квартиры повышенной комфортности (town house), обычные квартиры (apartments).

Для России представляется возможным сформировать следующую классификацию жилой недвижимости: индивидуальные дома, массовое жилье, жилье повышенной комфортности, элитное жилье.

Индивидуальные жилые дома — дома, предназначенные для постоянного проживания одной или нескольких семей. В последнем случае жилая недвижимость идентифицируется не как квартира, а как часть индивидуального дома, что встречается в городских районах с индивидуальной застройкой, а также в сельской местности.

Массовое жилье — многоквартирные (до 400 квартир) жилые дома, построенные из строительных панелей и пенобетонных блоков на монолитном каркасе. Данные дома отличаются высокой этажностью, большим числом квартир в доме и минимумом инфраструктуры (горячее и холодное водоснабжение, электроэнергия, газ, отопление, канализация, выделенная линия Интернета, иногда подземные гаражи).

Жилье повышенной комфортности — многоквартирные (до 80 квартир) жилые дома, построенные из современных строительных материалов с квартирами большей по сравнению с массовым жильем площади индивидуальной планировки, с дополнительной инфраструктурой (спортплощадка, теннисный корт, видеонаблюдение, скоростные лифты из подземного гаража и т. п.).

Элитное жилье — многоквартирные (до 30 квартир) жилые дома, построенные из современных строительных материалов с применением новейших строительных технологий, расположенные в экологически чистых престижных районах с развитой инфраструктурой, оснащенные всеми современными инженерными коммуникациями, отличающиеся транспортной доступностью, перечнем дополнительных услуг и уникальным архитектурным обликом.

1.3 Необходимость оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования

Оценка недвижимости подразумевает определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т. д.

Перечень необходимых документов:

1. Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ на основании, которого такая регистрация может быть произведена (договор купли — продажи, дарения или другое).

2. Договор социального найма, если квартира еще не приватизирована.

При наличии всех требуемых документов, специалист — независимый оценщик может выехать на место для осмотра объекта и составления отчета.

Предоставление отчета о рыночной стоимости жилого помещения в целях ипотечного кредитования является обязательным при оформлении. Оценить жилое помещение можно и самостоятельно, но такой документ или такая оценка не имеет юридической силы. Часто бывает, когда клиенты, которые обратились к риэлтору, заплатили деньги, получают справку о стоимости квартиры. Такие справки не имеют юридической силы. Клиенты потом приходят в оценочную компанию и оценивают квартиры заново.

Необходимость оценки недвижимости может возникать в самых различных ситуациях:

— оценка квартиры для ипотеки. Банки, выдавая ипотечный кредит, обязательно проводят оценку недвижимости с целью определить реальную стоимость залога;

— совершение сделок купли-продажи с недвижимостью;

— страхование недвижимости;

— разрешение имущественных споров;

— вступление в права наследства и т. д.

Итогом экспертизы недвижимости является отчет об оценке, включающий в себя сведения о заказчике, описание методологии, на основе которой проводилась оценка стоимости квартиры, а также сведения о самом оцениваемом объекте. Отчет об оценке недвижимости может использоваться в качестве доказательной базы в суде.

Оценка рыночной стоимости квартиры является сложным комплексным мероприятием, которое требуется с различными целями. В любой оценочной компании рыночная оценка квартиры проводится различными специалистами, каждый из которых выполняет определенную, поставленную перед ним задачу.

Недвижимость — это товар, имеющий обращение в инвестиционной сфере. Объектами недвижимости могут выступать жилые и нежилые помещения (дома, квартиры, коттеджи, таун-хаусы, офисные здания и иные сооружения), земельные участки. Согласно действующему законодательству РФ, обладать правом собственности на объекты недвижимости могут как юридические лица, так и физические.

Недвижимость способна приносить доход — прямой или косвенный — в зависимости от типа использования. Прямой доход — арендная плата, отчисления за амортизацию здания, прочие платежи. К косвенным доходам можно отнести экономию от использования собственной, а не арендованной недвижимости. Величина дохода зависит от спроса на данный вид недвижимости, инфляции, износа здания или помещения, а также от качества управления.

Исходя из вышесказанного, возникает необходимость оценки объектов недвижимости. Рыночная оценка недвижимости определяет несколько видов стоимости. Наиболее распространенными являются рыночная и ликвидационная.

Остановимся на тех объектах, которые чаще всего встречаются, в нашей практике и кратко опишем цели их оценки, стоимость услуг и необходимые документы для оценки объекта. Оценка квартир, оценка комнат, оценка долей в квартирах.

Оценка квартиры, доли в квартире или оценка комнаты одна из самых распространенных задач при оценке недвижимости. Оценка таких объектов происходит в следующих целях: Оценка квартиры для суда, для передачи в залог в банк (ипотека), для раздела имущества, для раздела имущества или для оформления в наследство. Квартиры и комнаты не оцениваются для оформления в наследство, так как нотариус должен исчислять нотариальную пошлину от инвентаризационной стоимости квартиры. Оценка для суда в основном происходит при разделе имущества между супругами. Банки в не берут доли в квартирах в залог под выдачу кредитов. Охотней они берут квартиры и комнаты. Не все банки принимают отчеты об оценке квартиры, выполненные независимыми оценщиками, а не своими карманными. Для оценки нужны правоустанавливающие документы (на собственность) и данные заказчика. В дальнейшем могут потребоваться дополнительно поэтажный план и экспликация, но не в каждом случае.

Правом оценки принадлежащей субъекту квартиры обладают равно как юридические, так и физические собственники.

Проведение и определение рыночной стоимости объектов недвижимости, полностью либо частично находящихся в собственности государства, субъекта Федерации или муниципального образования производится в случае приватизации объекта, передачи его в аренду или доверительное управление, использования недвижимости в качестве предмета залога, продажи или иного способа отчуждения объектов недвижимости, переуступки долговых обязательств, передачи объектов недвижимости в уставные капиталы и фонды юридических лиц в качестве вклада, возникновения спора о стоимости объекта недвижимости, при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля правильности уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Для рыночной оценки недвижимости находящихся в частной собственности, при купле-продаже объектов недвижимости или акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, при внесении объектов недвижимости в уставный капитал предприятий и организаций в качестве вклада, при привлечении новых пайщиков или дополнительной эмиссии акций, при ликвидации объектов недвижимости, при сдаче в аренду, при уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости и их страховании, при кредитовании под залог объектов недвижимости, при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, а также при исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров.

Независимо от права собственности на объект недвижимости, для проведения независимой оценки квартиры необходимо представить документы, определяющие физические и юридические параметры объекта. Более точный список нужных документов должен предоставить оценщик. Например, для оценки коммерческой недвижимости желательны договоры аренды. Для оценки складов обязательным условием является указание их площади и наличия подъездных путей. Оценка зданий чаще всего необходима для оформления залога для кредитования в банках.

Для оценки незавершенного строительства обязательным параметром является степень завершенности объекта. При отсутствии такой характеристики, необходимо тщательное изучение уже завершенного строения и вычисление такого коэффициента.

Стоимость объекта не влияет и не может влиять на стоимость оценки объекта недвижимости (в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации), а напрямую зависит от трудоемкости оценки и удаленности объекта недвижимости.

Говоря об оценке недвижимости, стоит начать с того, что же подразумевается под понятием оценка недвижимости. Оценка недвижимости — это последовательность действий, регламентированная законом «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартами оценочной деятельности, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости необходима для совершения сделки купли-продажи объекта, передачи в аренду недвижимости, внесения в качестве вклада в уставный капитал предприятия, предоставления объекта в качестве залогового обеспечения при кредитовании, вступления в права наследования, разделе имущества и др.

Оценить можно различные объекты: здания и помещения любого назначения, квартиры и комнаты, земельные участки, промышленные и бытовые сооружения, объекты незавершенного строительства. Методы, с помощью которых определяется стоимость тех или иных объектов, конечно, будут разные, они будет выбираться оценщиком исходя из специфики самого объекта и наличия достоверной информации, необходимой для применения выбранных методов.

Недвижимое имущество в нашей стране находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке стоимости имущества, т. е. в определении денежного эквивалента для различных видов объектов в конкретный момент времени.

В настоящее время профессиональная лицензированная оценка стоимости недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т. д.

Оценить квартиру на сегодняшний день является, пожалуй, наиболее востребованной и распространенной услугой по оценке, говорит о том, что рынок жилья в нашей стране приобретает все более и более совершенные формы.

2. Методика оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования

2.1 Принципы и стандарты оценки

Стандарты регулируют как сам процесс оценки, так и процесс передачи результатов оценки, знание основных положений всех стандартов требуется от любого профессионального оценщика. В настоящее время приказами Минэкономразвития России 20 июля 2007 г. № 256, 255 и 254 утверждено три федеральных стандарта оценки.

Все федеральные стандарты оценки; разработаны с учетом международных стандартов оценки и являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, а именно:

— ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки».

ФСО № 1 определяет общие понятия оценки, подходы к оценке, и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

Регламентируются следующие понятия: объект оценки, цена объекта оценки, стоимость объекта оценки, итоговая стоимость объекта оценки, подходы и методы оценки, дата оценки, эксперта отчета об оценке и др.

— ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости».

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

Виды стоимости объекта оценки, рассчитываемые оценщиком, рассмотрены в данной дипломной работе.

— ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке».

При Госстандарте РФ в 1996 г. создан Технический коми-оценка имущества", которым были разработаны следующие ГОСТ;

Единая система оценки имущества. Основные положения ГОСТ Р51 195.0.01−98;

Единая система оценки имущества. Термины и определения ГОСТ Р51 195.0.02−98.

В мировой практике оценки разработаны и действуют Международные стандарты оценки (МСО 1−4 — американские) и Европейские стандарты по оценке основных средств. Каждая СРОО, ныне действующих, разработало свои стандарты и правила, которые обязательны для выполнения членами данной СРОО.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации объектов оценки;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Рисунок 1 — Принципы оценки объектов оценки

Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости объектов оценки — принцип полезности, который означает, что чем больше объект оценки способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект объектов оценки выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиций затратного подхода за продаваемый объект оценки нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта оценки определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т. е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Для некоторых видов объектов оценки наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы (например, многофункциональные центры).

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов оценки самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т. е. стоимость объекта оценки зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов оценки, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект оценки больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта оценки, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации объектов оценки и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада — для оценки стоимости объекта оценки необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость объектов оценки не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 4 500 000 рублей, могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 9 000 000 рублей.

В Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава объектов оценки или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект оценки как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов (табл. 2).

Таблица 2. Компоненты недвижимости и формы их компенсации

Остаточная продуктивность объекта оценки, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.

Минимизация затрат — потенциальный собственник складского помещения заплатит больше за участок, расположенный рядом с железнодорожной станцией или автомагистралью, чем находящийся в районе с плохой транспортной доступностью.

Удовлетворение особых запросов потребителей — арендатор жилья согласится на более высокую арендную плату за жилой дом, с которого открывается красивый пейзаж или который находится в экологически чистом районе крупного города.

Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта оценки, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности — для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость объектов оценки.

Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдельного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае существующее количество объектов оценки различного назначения должно соответствовать рыночному спросу, т. е. числу вариантов их использования.

Для объектов оценки сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

При рассмотрении возможных вариантов, повышения эффективности использования объекта оценки необходимо учитывать принцип разделения элементов объектов оценки и имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы объектов оценки и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Принцип спроса и предложения означает, что цена объектов оценки изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах оценки в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Спрос — это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах оценки. При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.

Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта оценки и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.

Предложение — это количество объектов не оценки, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лесного фонда и запаса.

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты оценки в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты оценки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок объектов оценки и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка объектов оценки. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искажению рыночной стоимости объектов оценки. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка объектов оценки (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Доход от инвестирования в недвижимость также выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же время это не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется по остаточному принципу.