Оценка земли и имущества

Курсовая работа Оценка земли и имущества Новосибирск 2014

• 1. Введение
• 2. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности
• 3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
• 4. Оценка объекта затратным методом
• 4.1 Определение полной восстановительной стоимости объекта
• 4.2 Оценка накопленного износа объекта
• 4.3 Расчет стоимости объекта по затратному методу
• 5. Оценка объекта методом сравнения продаж
• 6. Оценка объекта методом капитализации доходов
• 6.1 Определение потенциального валового дохода
• 6.2 Определение действительного валового дохода
• 6.3 Операционные расходы
• 6.4 Определение ставки капитализации
• 7. Оценка стоимости недвижимости
• 7.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом
• 7.2 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
• 7.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом
• 8. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами
• Заключение
• Список использованной литературы

1. Введение

Оценка недвижимости является одной из наиболее востребованных и, вместе с тем, одной из наиболее сложных задач на рынке интеллектуальных систем оценки и принятия решений. Сложность заключается, во-первых, в большом количестве факторов, влияющих на оценку. Во-вторых, сам характер факторов представляет существенную проблему — некоторые из них довольно сложно формализовать (например, «степень престижности района нахождения объекта», «внешний вид объекта», информацию об истории объекта оценки, анализ местоположения объекта и др.). В-третьих, рынок недвижимости достаточно динамичен, что подразумевает высокую скорость изменения значения параметров оценки с течением времени. В-четвёртых, для формирования обучающих выборок и баз знаний приходится использовать опыт различных оценщиков, что может приводить к противоречивым решениям.

Актуальность данной системы обоснована тем, что в данное время недвижимость занимает одну из главных ниш в экономике. Ввиду этого удобство, быстрота и простота поиска с помощью компьютеризированной системы, поможет человеку объективно оценить стоимость той или иной недвижимости, без участия риелтора.

А так, как нейронные сети основаны на примитивной биологической модели нервных систем, и способны обучаться, то оценка недвижимости при помощи НС выглядит очень привлекательно.

Еще одним актуальным фактором является, независимость от риелтора. В данный момент недвижимость оценивается — человеком (риелтором). Риелтор не всегда может быть объективен в своей оценке, и разные объекты недвижимости с приблизительно одинаковыми показателями, может оценивать с разным результатом. Поэтому целесообразно использовать систему, которая может работать без вмешательства со стороны.

оценка стоимость недвижимость имущество

2. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности

1. Объектами гражданских прав являются и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Круг этих благ чрезвычайно широк и многообразен. В соответствии со ст. 128 ГК к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги; иное имущество; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на их нематериальные блага.

Недвимжимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Недвижимость как объект оценки.

Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса. Недвижимость как объект оценки — это, прежде всего, земля как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой часть которого могут быть:

здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному сооружению;

обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

стационарные сооружения благоустройства территории участка;

элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не являются объектом оценки недвижимости, если только они не входят в состав имущественного комплекса оцениваемого предприятия.

Классификация недвижимости по наиболее часто встречающимся признакам представлена в таблице 1

Таблица 1 — Классификация недвижимости

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц.

Под рынком недвижимости следует понимать определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и вязанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользователей.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Наиболее быстрыми темпами в России развивается рынок жилья, вследствие того что недвижимость, с одной стороны, выступает основой личного существования граждан, и с другой стороны, имеются объективные потребности населения в улучшении жилищных условий.

Рынок недвижимости — это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.

К особенностям рынка недвижимости относятся:

локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости);

сезонные колебания;

необходимость государственной регистрации сделок;

вложения капитала в недвижимость.

Основные факторы, воздействующие на функционирование рынка недвижимости:

экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы и коммунальные услуги;

социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

административные: ставки налогов и зональные ограничения;

экологические: подверженность района местоположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Понятие оценочной деятельности

Оценочная деятельность — это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.

Субъекты оценочной деятельности — с одной стороны — физические и юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется оценочным законодательством (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики).

Объекты оценочной деятельности:

— отдельные материальные объекты (вещи)

— совокупность вещей, составляющих имущество лица

— вещные права

— права требований

— работы, услуги, информация.

Субъекты оценочной деятельности

Оценочная деятельность — это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.

Субъекты оценочной деятельности — с одной стороны — физические и юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется оценочным законодательством (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики).

Объекты оценочной деятельности

Оценочная деятельность — это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.

Объекты оценочной деятельности:

— отдельные материальные объекты (вещи)

— совокупность вещей, составляющих имущество лица

— вещные права

— права требований

— работы, услуги, информация.

Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется:

§ Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ)

§ Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа 1999 г. N 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации»

§ Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 января 2002 г. N 10 «Об утверждении Порядка отчуждения федерального недвижимого имущества, расположенного за пределами Российской Федерации»

§ Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 января 2002 г. N 7 «О порядке инвентаризации и стоимостной оценке прав на результаты научно-технической деятельности»

§ Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519 «Об утверждении стандартов оценки»

Оценочная деятельность — деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость объекта — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

§ одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение

§ стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах

§ объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки

§ цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было

§ платеж за объект оценки выражен в денежной форме Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, основываясь на обоснованной стоимости товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки.

Помимо рыночной стоимости Постановлением Правительства РФ N 519 предусмотрены иные виды стоимости объекта оценки:

§ стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров

§ стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки

§ стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки

§ стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования

§ инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях

§ стоимость объекта оценки для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость)

§ ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов

§ утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки

§ специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки Если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст. 7 Закона N 135-ФЗ).

Оценочная деятельность имеет своими объектами:

§ все виды недвижимости

§ транспортные средства

§ ценные бумаги

§ объекты интеллектуальной собственности

§ бизнес (действующее предприятие)

§ машины и оборудование

Основными целями оценки являются:

§ проведение конкурсов, аукционов, торгов

§ отражение в отчетности, купля-продажа, мена

§ аренда, права аренды, лизинг

§ залог

§ раздел, наследование, дарение

§ страхование

§ приватизация, конфискация, национализация, ликвидация

§ составление брачного контракта

§ исчисление налога, пошлин, сборов

§ определение доли имущественных прав

§ хранение

§ разрешение имущественных споров

§ коммерческая концессия

§ передача прав собственности

Принципы оценки недвижимости — это основополагающие положения теории оценки и правила определения стоимости недвижимости. Принципы оценки подразделяются на принципы, которые отражают точку зрения пользователя, взаимосвязь отдельных частей объекта оценки, точку зрения рынка, и принцип наиболее эффективного использования объекта оценки.

Принципы, отражающие взаимосвязь отдельных частей объекта оценки относятся:

· принцип добавочной продуктивности — принцип оценки, который утверждает, что добавочная продуктиность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление.

· принцип вклада — принцип оценки, который утверждает, что вклад определяется суммой, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента в факторах производства.

· принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи — принцип оценки, который утверждает, что по мере увеличения какого-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.

· принцип сбалансированности — принцип оценки, который утверждает, что максимальный доход от объекта оценки и его максимальную стоимость можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

· принцип экономического размера — принцип оценки, который утверждает, что на рынке существует оптимальное количество факторов производства, необходимое для наиболее эффективного использования объектов оценки.

· принцип экономического разделения — принцип оценки, который утверждает, что имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта оценки при этом увеличивалась.

В основе оценки недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке. Принципы оценки недвижимости представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции субъектов рынка недвижимости. Приведенные ниже принципы являются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.

В результате многолетней практики экспертов-оценщиков, а также теоретических исследований в данной области принципы оценки недвижимости сформировались в три группы. Первая из них связана с представлениями собственника об имуществе; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой.

Первая группа — принципы оценки недвижимости, связанные с представлениями собственника об имуществе:

§ принцип полезности

§ принцип замещения

§ принцип ожидания Вторая группа — принципы оценки недвижимости, обусловленные эксплуатацией недвижимости и связанные с представлениями производителей о недвижимом имуществе:

§ принцип вклада

§ принцип остаточной продуктивности земельного участка

§ принцип равновесия

§ принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности) Третья группа — принципы оценки недвижимости, обусловленные рыночной средой:

§ принцип спроса и предложения

§ принцип соответствия

§ принцип конкуренции

§ принцип изменения

§ принцип взаимозависимости В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

· 1 группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника,

· 2 группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

· 3 группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

· 4 принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

· Исходным принципом оценки стоимости недвижимости выступает принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

· Полезность выступает как субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту, она выражает его индивидуальные вкусы и предпочтения. В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости.

· Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т. е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

· Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

· Принцип вклада заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для застроенного участка, также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего Объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад — это то добавление в стоимости имущества, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

1 Общие сведения о сибирском федеральном округе. Сибирский федеральный округ образован в мае 2000 г. В него 16 субъектов РФ В том числе:

А) четыре республики (Алтай, Бурятия, Тува, Хакасия) Б) два края (Алтайский, Красноярский) В) шесть областей (Иркутская, Кемеровская, Новосибирская, Омская, Томская, Читинская) Г) четыре автономных округа (Агинский Бурятский, Таймырский (Долганов — Ненецкий), Усть — Ордынский, Эвенкийский) Административным центром округа является г. Новосибирск.

Сибирский федеральный округ — основной транспортный узел России.

2. Социально-экономическое положение Новосибирской области. Новосибирская область относятся к Западно-Сибирскому экономическому району и Сибирскому федеральному округу. В состав области входят 30 районов, 14 городов, 19 поселков. Дата образования 28 сентября 1937 г. Административный центр — г. Новосибирск.

Площадь территории области составляет 178,2 тыс. кв². Население — 2692,3 тыс. человек. Городской населения 2021,6 тыс. человек (75%). Сельское населения — 670,7 тыс. человек (28%)

3. Общая характеристика г. Новосибирска. Описание земельного участка, на котором расположено здание склада, приведено в таблице.

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ располагается на две части: оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями.

Анализ направлен на определение наиболее эффективного использования объекта оценки, как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. При этом выявляется вариант, который обеспечивает максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Анализ основывается на 4 критериях, а именно, вариант должен быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. В качестве физически возможного и экономически оправданного наилучшего варианта использования объекта предлагается принять вариант текущего использования.

использование объектов в качестве складских и торговых помещения, как наиболее приемлемый вариант и не требующий дополнительных капитальных вложений.

4. Оценка объекта затратным методом

Затратный метод, прежде всего, основывается на принципах воспроизводства или замещения и предполагает то, что инвестор, проявляя должную благо разумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение участка под строительство и возведение аналогичного (по назначению и качеству) объекта в установленных временных границах.

Стоимость объекта по затратному методу рассчитывается по следующей формуле:

С = СЗ + (ПВС — И),

где СЗ — стоимость земельного участка,

ПВС — полная восстановительная стоимость объекта оценки,

И — накопленный износ объекта.

Стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, в расчетах не учитывалась, исходя из неопределенности формы владения земельным участком.

4.1 Определение полной восстановительной стоимости объекта

Восстановительная стоимость подразделяется на стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии объекта (вновь построенного), с использованием таких же архитектурных решений, объемно — планировочных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Стоимость замещения определяется расходами, в текущих ценах, на строительство объекта, имеющего с оцениваемым одинаковую полезность, и сопоставимые технические характеристики объекта.

Последовательность выполнения расчетов в этом случае включает:

выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;

корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;

определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен используемой нормативной базы;

перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цены на дату оценки.

Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога принята по Укрупненным показателям восстановительной стоимости. Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению общей части УПВС.

Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе, переход от базовых цен к ценам на дату оценки. В расчетах учитывается прибыль предпринимателя в размере 5,4%, НДС в размере 20%. Результаты расчетов полной восстановительной стоимости приведены в Приложении № 2, табл. № 1.

4.2 Оценка накопленного износа объекта

При оценке объекта учитывается его износ, который подразделяется на три вида: физический, функциональный и износ внешнего воздействия.

Физический износ

Физический износ в общем виде — это потеря конструктивным элементом здания первоначальных физико-технических свойств, он подразделяется на два основных вида:

неустранимый физический износ;

устранимый физический износ.

Физический износ рассчитывался методом эффективного возраста. Этот метод основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Срок экономической жизни определяется по нормативам, эффективный возраст рассчитывается экспертно с использованием техпаспортов на здания и результатов обследования.

Результаты расчета физического износа представлены в Приложении № 2, табл. № 2.

Функциональный износ

Функциональный износ заключается в не соответствии объекта оценки современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ связан в основном с избыточностью площадей и несоответствием объемно-планировочных и конструктивных решений оцениваемого объекта современным стандартам.

В данном случае функциональный износ зданий обусловлен избыточностью площадей. и определяется для каждого здания в соответствии с текущими потребностями рынка в площадях для недвижимости данного профиля.

Износ внешнего воздействия (экономический износ)

Износ внешнего воздействия — это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. С учетом неразвитости рынка недвижимости г. Вихоревка, незначительными объемами сделок с недвижимостью производственного назначения, износ внешнего воздействия был принят в размере 10%.

4.3 Расчет стоимости объекта по затратному методу

Результаты расчетов по определению рыночной стоимости зданий по затратному подходу приведены в Приложении № 2, табл. № 2

5. Оценка объекта методом сравнения продаж

Подход по сравниваемым продажам определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они приносят. Он базируется на принципе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью наиболее распространяемым и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта таким же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Метод прямого сравнительного анализа продаж включает в себя следующие этапы:

выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка.

внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В той мере, в которой оцениваемый объект отличается от сопоставимых, в цену аналогов должны быть внесены поправки, с тем чтобы определить, за какую цену они были бы проданы, если бы обладали теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.

В силу неразвитости рынка недвижимости г. Вихоревка Братского района, метод сравнительного анализа продаж в данном отчете не применялся.

6. Оценка объекта методом капитализации доходов

В основе доходного метода лежит принцип ожидания, связывающий полезность объекта собственности со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. При реализации данного метода рассматривается способность объекта оценки приносить определенный доход, который выражается в двух формах: доход от эксплуатации объекта и доход от его продажи. Доходный метод основан на технике капитализации и дисконтирования. Техника капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставки капитализации на момент оценки или перспективу определить стоимость объекта. Техника дисконтирования заключается в приведении потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости приносящего доход объекта.

В данном отчете используется метод прямой капитализации дохода, так как мы считаем, что при стабильной экономике (характерной для настоящего времени) объект приносит равномерные потоки доходов и имеет равномерные потоки расходов.

Процедура расчетов осуществлялась в следующей последовательности:

определение ожидаемого дохода от всех источников для определения потенциального валового дохода;

определение возможных потерь от простоя (не загруженности) помещений и потерь от не до получения арендной платы для определения действительного валового дохода;

определение всех операционных расходов, связанных с имущественным комплексом, и вычитание их из действительного валового дохода для получения чистого операционного дохода;

расчет ставки капитализации и пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта оценки.

Доходный подход не применялся для здания коптильного цеха и административного этажа, т.к. объекты находятся в полуразрушенном состоянии и в текущем состоянии не могут приносить доход. При низком спросе на недвижимость аналогичного профиля в условиях неразвитого рынка, восстановление данных объектов с экономической точки зрения нецелесообразно, поэтому рыночную стоимость здания коптильного цеха и административного этажа определяет стоимость, полученная по затратному подходу.

6.1 Определение потенциального валового дохода

Все доходы, которые можно получить в результате сдачи в аренду оцениваемого объекта под торговые и складские площади, прогнозируются на основе наиболее вероятной арендной ставки за 1 кв. м. площади для каждого здания в зависимости от назначения и текущей потребности рынка в недвижимости данного профиля.

Полезная площадь, сдаваемая в аренду, определяется вычитанием из общей площади здания всех вспомогательных площадей, подсобных помещений, элеваторных узлов, т. е. все то, что не может быть сдано в аренду, и приносить прибыль.

Наиболее вероятная арендная ставка для складских площадей, предложение которых на рынке недвижимости превышает спрос, не превысит 15 руб. за 1 кв. м. в месяц.

Наиболее вероятная арендная ставка для торговых площадей определена в размере 40 руб. за 1 кв. м. в месяц.

6.2 Определение действительного валового дохода

Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправки на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.

Загруженность площадей, в зависимости от назначения и потребности в площадях, принимается равной от 70% до 90%.

Действующая практика свидетельствует, что случаи неуплаты или длительной задержки арендных платежей редки. Риск недополучения арендной платы оценивается, в зависимости от назначения и площади объектов, в размере 5%.

6.3 Операционные расходы

Операционные расходы — это текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на:

постоянные — величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями. Обычно в эту статью расходов включаются налоги на имущество, на землю, страхование недвижимости. Предполагается, что постоянные расходы полностью несет собственник объекта. Постоянные расходы включают в себя налог на имущество, который рассчитывался исходя из балансовой стоимости объектов.

переменные — зависящие от степени загрузки здания и уровня предоставляемых услуг. Они включают в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы. В данном случае переменные расходы возлагаются на собственника объекта и включают в себя такие статьи, как коммунальные расходы (отопление, ВКХ, электроснабжение) и заработная плата обслуживающего персонала. Величина переменных расходов определялась на основании информации о средних годовых эксплуатационных затратах за 1 кв. м. площади аналогичных помещений. Для складских площадей данная величина составляет в среднем 80 руб. за 1 кв. м, для торговых площадей 150 руб. за 1 кв. м.

расходы на замещение — это расходы необходимые для поддержания объекта в нормальном состоянии для данного типа недвижимости. Предполагается, что данные расходы возлагаются на арендатора объекта.

Расчеты по определению потенциального валового дохода, действительного валового дохода, операционных расходов от эксплуатации объектов недвижимости приведены в Приложении № 3, табл. № 1.

6.4 Определение ставки капитализации

В общем виде, в рамках доходного подхода, стоимость рассчитывается по следующей формуле:

V = I / R, где

V — стоимость;

I — чистый операционный доход;

R — коэффициент (ставка) капитализации.

Соответственно, ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации.

Расчет ставки капитализации может быть осуществлен двумя методами:

методом «рыночной выжимки». Для этого расчета необходимо наличие нескольких объектов-аналогов, приносящих близкий к оцениваемому объекту чистый операционный доход.

Оцениваемый объект обладает небольшим потенциальным доходом, и определение ставки капитализации по методу рыночной будет весьма проблематично и не точно.

метод кумулятивного построения. Расчет ставки капитализации по этому методу может быть выполнен по следующей формуле:

R = НП + Р + Л + И + R _кап, где

R - ставка капитализации;

НП - безрисковая норма прибыли;

Р - надбавка за риск, соответствующая вложению в данный актив;

Л - надбавка за низкую ликвидность объекта;

И - надбавка за инвестиционный менеджмент;

R _{кап — норма возврата капитала.}

Определение НП основывается на следующих рассуждениях: предлагается принять в качестве безрисковой ставки — ставку по еврооблигациям сроком на 7 лет. Таким образом, безрисковая норма прибыли равна 15%. (данные информационного агентства «ФинМаркет»)

Надбавка за дополнительный риск (Р), связанный с вложением в конкретный объект, включает риски, связанные с загруженностью здания, потерями при вложении средств в недвижимость.

Надбавка за низкую ликвидность (Л) характерна для зданий, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта недвижимости в «живые» деньги.

Надбавка за инвестиционный менеджмент (ИМ) различна по разным объектам. По некоторым инвестиционный менеджмент минимален (управление вкладами «до востребования» в банке), а по недвижимости он существенен. Эта надбавка может включать в себя расходы по оценке и выбору вариантов финансирования, принятие решения об удержании или продажи актива.

Норма возврата капитала (R _кап) рассчитывается по прямолинейному способу исходя из периода владения оцениваемый объектом равным 7 годам и составляет 14,2%.

Для определения стоимости объекта недвижимости по доходному методу предлагается использовать ставку капитализации, полученную кумулятивным методом.

Расчеты по определению ставки капитализации для каждого из оцениваемых объектов недвижимости приведены в Приложении № 3, табл. № 2

Определение рыночной стоимости

Для определения чистого операционного дохода необходимо из потенциального валового дохода убрать возможные потери и операционные расходы, связанные с текущей эксплуатацией объекта. Полученный таким образом чистый операционный доход капитализируем по рассчитанной ставке капитализации.

Расчеты по определению рыночной стоимости зданий доходным подходом приведены в Приложении № 3, табл. № 2.

Таблица 4.1

Рыночные ставки аренды недвижимости за месяц, руб. / м²

7. Оценка стоимости недвижимости

В соответствии со Стандартами оценочной деятельности для определения стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительный (рыночный), затратный, доходный.

7.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом

Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных.

Таблица 7.1

Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости

Таблица 7.2

Пример расчета скорректированных цен объектов недвижимости

Сравнительная= (4165,9+4024,7+4155,7+4062,8+4019,1+4165,6+4155,5+4068,4) /9=4103,7

Таким образом скорректированная цена объекта получена рыночной методам 4103,7тр

7.2 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющих на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

Сзп=Сз+ПВС (ПСЗ) — ?Иизнос

Сзп=тр

1. Определение стоимости земельного участка

Сз=S*Цз,

Сз=384*0,5=192тр

2. Определение полной восстановительной стоимости.

ПВС=240*10+2400*0,3=720+2400=3120

3. Определение накопленного износа здания.

?Иизнос=Иф+Ифунк+Ивн

Внешний (экономический) износ-потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т. д.)

Оцениваемая недвижимость — достаточно новое здание, поэтому величины внешнего и функционального износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в табл. 7.3

Таблица 7.3

Физический износ конструктивных элементов здания

Физический износ конструктивных элементов здания определен в результате технической экспертизы, проведенной оценщиком. В данной курсовой работе физический износ принимается в соответствии с табл. 7.3 по элементам. Для расчета величины физического износа в денежных единицах измерения необходимо заполнить табл. 7.4

Таблица 5.4

Расчет физического износа

Износ тыс.

руб=12,5+69,9+37,1+12,5+19,7+31,2+22,9+32,4+12,4+250,6=250,6

Таким образом стоимость объекта недвижимости получена затратным методам 3061,4 тр

7.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Сдп= ЧОД/СК

Сдп= 443,8+0,94=472,136тр

1. Расчет потенциального валового дохода.

Потенциальный валовый доход — это сумма всех ожидаемых поступлений на объект.

ПВДсклад=240+0,23*12=662,4

2. Определение действительного валового дохода.

Действительный валовый доход — это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств.

ДВД=ПВД-П1-П2, П1=0, П2=33,12, ДВД=662,4−0-33,12=629,28

3. Расчет чистого потенциального дохода.

Чистый операционный доход представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.

ЧОД=ДВД-Р, Р=185,472

ЧОД=629,28−185,472=443,8

Расходы на содержание — это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

В данной курсовой работе расходы на содержание оцениваемого объекта принимаются равным 28% от ПВД.

Таблица 7.5

Пример расчета чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год

Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации (СК) — это коэффициент, на который нужно умножить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости.

Таблица 7.6

Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам

Ск= (0,084+0,08+0,11+0,09+0,1+0,095+0,085+0,105+0,1) /9=0,94

Таким образом стоимость объекта недвижимости получена доходным методом 472,1 тр

8. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами

После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов. Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применительность каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости. При оценке недвижимости может быть сделан вывод: анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому, удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75%, оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут неточными, поэтому вес вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и применяется равным 15%

Таблица 8.1

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

В соответствии с вариантом рассчитывается залоговая стоимость или стоимость доли имущества, составляющие часть от рыночной. При этом следует учесть:

в зависимости от местоположения и типа объекта, залоговая стоимость оцениваемых в курсовой работе нежилых помещений может составлять 30 — 70% от их рыночной стоимости размер доли имущества в процентном соотношении определяется самостоятельно.

Заключение

При выполнении курсовой работы я рассмотрела три метода оценки недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. В результате согласования была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Объектам курсовой работы стал рынок коммерческой недвижимости, а именно офиса площадь 240 м²

Целью работы стало определение стоимости в соответствии со стандартами используются следующие подходы: затратный, сравнительный, доходный при каждых из которых могут быть использованы различные методы расчетов

Отделив стоимость помещения тремя подходами я получила:

Таким образом, рыночная стоимость объекта составляет 3454,7 тр