рублейот 1 до 3 летот 16,0%залог имущества, деятельность организации больше 3-х лет
Филиал «ВТБ 24» (ЗАО) в г. Самараинвестиционное кредитованиедо 125до 10 летот 11%залог имущества, частичное обеспечение залогом
Филиал ОАО «Уралсиб» в г. Самараинвестиционное кредитованиеот 5 до 20от 3 до 5 летот 14,5%залог имущества"Сбербанк"инвестиционное кредитованиеот 20 млн $до 15 летот 10%залог имущества, частичное обеспечение залогом
График затрат будем рассчитывать по условиям кредитования (финансирования строительных проектов) «Сбербанка» (таблица 3.
4.). Таблица 3.
4.Условия кредитования для финансирования проектов в сфере недвижимости «Сбербанка"Цель
Финансирование проектов в сфере недвижимости, в том числе связанных с приобретением, проектированием, строительством и реконструкцией объектов недвижимости. Финансируемые проекты
Жилищное строительство;
офисная недвижимость;
объекты туристической инфраструктуры;
гостиницы;торговая и развлекательная недвижимость;
складская недвижимость;
спортивные сооружения;
объекты жилищно-коммунального хозяйства и инфраструктуры;
дорожное строительство;
приобретение и девелопмент земельных участков. Финансируемые станки проектов
Финансирование затрат на приобретение и формирование земельных участков;
финансирование затрат на вхождение в проект, в том числе приобретение прав на реализацию проекта, объектов незавершенного строительства, приобретение акций/долей участия в компаниях, владеющих активами;
финансирование затрат на разработку проекта; финансирование затрат на строительство;
рефинансирование понесенных затрат; рефинансирование объекта коммерческой недвижимости, генерирующего денежный поток. Режим кредитования
Единовременный кредит, невозобновляемая кредитная линия, рамочная кредитная линия. Кто может получить
Юридическое лицо — резидент Российской Федерации. Срок
До 10 лет — проектное финансирование, инвестиционное кредитование, приобретение активов, рефинансирование понесенных затрат; до 15 лет — рефинансирование объектов коммерческой недвижимости, генерирующих поток денежных средств. Валюта
Рубли РФ, доллары США, евро. Максимальная суммапроектное финансирование — до 70% инвестиционной стоимости; целевое фондирование, инвестиционное кредитование — до 80% инвестиционной стоимости; при кредитовании VIP-заемщиков — до 90% инвестиционной стоимости; рефинансирование понесенных затрат — до 100% инвестиционной стоимости; рефинансирование объектов коммерческой недвижимости, генерирующих подтвержденный поток денежных средств — свыше 100% инвестиционной стоимости, но не более 70% рыночной стоимости. Процентная ставка10%Погашение
Погашение основного долга осуществляется в соответствии с индивидуальным графиком Заемщика. Уплата процентов по кредиту производится ежемесячно или ежеквартально в соответствии с условиями кредитного договора. Обеспечение
Залог прав на землю (собственность, долгосрочная аренда);залог объекта недвижимости;
залог имущественных прав;
залог акций / долей участия; залог активов, не связанных с проектом;
поручительства платежеспособных компаний;
банковские гарантии. Дополнительные условия
Обязательное открытие расчетного счета компании-Заемщика в Банке. Сумма кредита: 1 114 868 108 р. Ставка процента: 10%Срок кредита: 21 мес. Условия финансирования: Поэтапное финансирование в соответствие с графиком затрат. Расчеты по финансированию инвестиционного проекта за счет собственных и заемных средств, а также получение дохода в виде арендной платы и ведение расходов по содержанию представлены в таблице 3.
5.
3.4 Определение эффективности проекта
После того как сформирован проект, посчитаны доходы и расходы необходимо проверить его на технико-экономические показатели: срок окупаемости, простая норма рентабельности, чистая текущая стоимость, индекс рентабельности и внутренняя норма доходности. Для расчета этих показателей необходимо рассчитать ставку дисконта. В ставку дисконтирования входят: безрисковая, поправка за низкую ликвидность, страховая премия, поправка на управление (таблицы 3.7, 3.8). Используем кумулятивный метод нахождения ставки дисконтирования. Таблица 3.
7. Расчет надбавки за менеджмент
Безрисковая ставка7,75%Надбавка за риск владения0,50%Надбавка за низкую ликвидность8,49%Ставка дисконта без управления16,74%Рыночная скидка от потери дохода10,00%Надбавка за управление1,86%Таблица 3.
8. Расчет надбавки за низкую ликвидность
Ставка по доступному кредиту17,00%Прогнозируемый Темп роста цен0,60%Рыночный срок экспозиции, месяцы6Надбавка8,49%Таким образом, ставка дисконтирования составила 18,6% (таблица 3.9).Таблица 3.
9. Ставка дисконтирования
ПоказательЗначение
Безрисковая ставка7,75%Поправка за низкую ликвидность8,49%Страховая премия 0,50%Поправка на управление1,86%Ставка дисконтирования18,60%Срок окупаемости по проекту = 32 мес. = 2 года 8 мес. Чистая текущая стоимость:, где — притоки денежных средств, — оттоки денежных средств, r- ставка дисконта, n-кол-во периодов. NPV1 — чистая текущая стоимость за 7 лет эксплуатации проекта. NPV2 — чистая текущая стоимость продажи объекта. NPV1 = -8 827 465- 403 020 787+ 1 120 258 838+ 274 018 833,1+ 601 814 603,7+ 507 432 212,19+ 431 586 081,4+ 363 900 574,5= 2 887 162 891 p. NPV2 = (9 935 623 132- 1 987 124 626)/1,1867= 2 408 198 457 р. где 1 987 124 626 — налог на прибыль 20%.NPV = NPV1 + NPV2 = 2 887 162 891 + 3 010 248 071 = 5 295 361 348 р. >0Индекс рентабельности: PI = 1+5 295 361 348 /1 592 668 726 = 4,3 > 1Внутренняя норма доходности: Рассчитаем NPV при I = 300%NPV 1 = -8 827 465−119 495 663+ 98 484 475,05+ 7 142 570,006+ 4 651 162,5+ 1 162 790,625+ 293 234,8723+73 308,71807= -16 515 587 р. NPV2 = 485 137 р. NPV = NPV1 + NPV2 = -16 030 449 р. <0IRR= 18.
6% + (300−18.6)/(5 295 361 348+16 030 449)* 5 295 361 348 = 299%Стоимость источника финансирования 10% - ставка по кредиту. Следовательно, IRR > стоимости источника финансирования, поэтому схема финансирования принимается. По результатам расчетов динамических показателей эффективности проекта можно сделать, что проект эффективен и принимается.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В данной работе были рассмотрены теоретические аспекты управления проектом развития коммерческой недвижимости, был проведен анализ рынка торговой недвижимости, а также рассмотрена эффективность инвестиционного проекта строительства спортивно-торгово-развлекательного центра в Промышленном районе г. Самара по адресу ул. Физкультурная 103. Цель исследования заключалась в определении состояния рынка торговой недвижимости и степени его инвестиционной привлекательности в отношении строительства ТРЦ современного формата на основе количественно-качественных характеристик. В результате анализа были сделаны следующие выводы:
В последние годы объекты коммерческой недвижимости Самары были сконцентрированы в центральной части города. Однако тенденции современного рынка свидетельствуют о том, что начинают активно осваиваться и более удаленные районы, такие как Промышленный. После проведения анализа рынка коммерческой недвижимости было принято решение о разработке инвестиционного проекта строительства спортивно-торгово-развлекательного центра в Промышленном районе г. Самары. Рассчитав оттоки и притоки по данному инвестиционному проекту, срок окупаемости которого составил 2 года 8 мес., был проведен анализ эффективности проекта по таким динамическим показателям, как NPV, IP и IRR. В результате проведенного анализа проект принят эффективным. Также была проведена экономическая оценка инвестиционного проекта (был учтен риск неопределенности и инфляции), по результатам которой проект был принят рискованным, так как размах вариации оказался значительным. Список использованной литературы
Нормативно-правовые акты1. Конституция (Основной закон) Российской Федерации;
2.Гражданский Кодекс Российской Федерации от 18.
07.2009;3.Земельный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2010;4.Статья 25 закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 года.
5.Методические рекомендации «По оценке эффективности инвестиционных проектов» (Вторая редакция, исправленная и дополненная) (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21 июня 1999 г. № ВК 477);6.СНиП 1.
04.085 «Нормы продолжительности строительства и задела строительства предприятий, зданий и сооружений"7.СНиП II-23−81*. Стальные конструкции. Нормы проектирования/Госстрой СССР. — М.: ЦИТП Госстроя СССР. 1990, — 96 с.
8.СНиП 2.
03.01.
84. Бетонные и железобетонные конструкции. Нормы проектирования/Госстрой СССР. — М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1985. — 89 с.;9.СНиП 2.
02.01−83*.Основания зданий и сооружений. — М.: Стройиздат, 1996;Научная литература10. Асаул А. Л. Экономика недвижимости. СПб: Питер, 2006.
11.Бочаров В. В. Инвестиционный менеджмент: Учебное пособие. — СПб, 2005.-151с.
12.Ендовицкий Д. А., Коробейникова Л. С, Сысоева Е. Ф. Практикум по инвестиционному анализу: Учеб.
пособие. М.: Финансы и статистика, 2001.
13.Иваницкая И. П.
Введение
в экономику недвижимости: учебное пособие/ И. П. Иваницкая, А. Е. Яковлев. — М.:КНОРУС, 2007.-184 с.
14.Карлик А. Е. Инвестиционный менеджмент: Учебник / Карлик А. Е., Рогова Е. М., Тихонова M.B., Ткаченко Е. А. — СПб.: Издательство Вернера Регена, 2008. — 216с.
15.Кныш М. И., Перекатов Б. А., Тютиков Ю. П. Инвестиционный консалтинг: Практикум. 2-е изд. СПб.: Изд-во СПбУЭФ, 2002.
16.Колтынюк Б. А. Инвестиционные проекты: Учеб. СПб.: Изд-во Михайлова В. А., 2002.
17.Мазур И. И., Шапиро В. Д. Девелопмент недвижимости: учеб.
пособие по дисциплине специализации специальности «Менеджмент орг.» — М.: ЕЛИМА: Изд-во «Омега — Л», 2010. — 928 с.: ил. — (Современное бизнес-образование).
18.Управление проектами: Учеб.
пособие для вузов / И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдероге; Под общ. ред. И. И. Мазура. М.: Омега-Л, 2006.
19.Максимов С. Л. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003 г.
20.Максимов С. Н. Управление недвижимостью: Учебник — М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008,432 с.
21.Управление проектами. Мартин П., Тейт К. 2006. 224 с. СПб.: Питер
http://www.goldbook.ws/2008/10/20/upravlenie-proektami.html22.Разу М. Л. Управление проектом. Основы проектного управления: Кнорус, 2006. — 768 с.
http://www.alleng.ru/d/manag/man098.htm23.Ример М. Экономическая оценка инвестиций 3-е изд.- СПб.: Питер, 2009. (серия «Учебник для вузов», Допущено Министерством образования и науки РФ в качестве учебника)
24.Староверова, Г. С. и др. Экономическая оценка инвестиций: Учебное пособие / Г. С. Староверова и др., А. Ю. Медведев, И. В. Сорокина. — УМО, 2-е изд., стер. — М.: КНОРУС, 2008
Журналы и интернет ресурсы25. Журнал Управление Проектами.
http://www.pmmagazine.ru/26.Журнал Новости рынка недвижимости.
http://www.nrn.ru27.ЖурналRent&Sale.
http://www.rs63.ru28.Сайт
http://maps.2gis.ru29.Сайт
http://www.viva-land.ru
