Рынок недвижимости и особенности его функционирования

Подавляющая доля предоставленных кредитов остается за крупнейшими российскими банковскими структурами с государственным участием. В то же время, рынок стал демонстрировать признаки восстановления, которые были не характерны для него на протяжении предыдущих более чем полутора лет. В частности, после длительного перерыва была заключена крупная сделка по рефинансированию действующих объектов с участием иностранного банка — соглашение между IMMOFINANZ и Nordea Bank. Возрождение деятельности крупных западных банков на российском рынке недвижимости весьма полезно, так как в перспективе это будет способствовать снижению общего уровня процентных ставок по кредитам и улучшению условий кредитования в целом. Некоторые компании вновь вернулись к внимательному изучению возможностей привлечения капитала на открытом рынке (например, в рамках IPO). Таких операций не проводилось с момента начала кризиса в России осенью 2008 г.

Посредством выхода на открытый рынок девелоперы рассчитывают получить доступ к финансовым ресурсам на более выгодных условиях по сравнению с банковскими кредитами, которые пока еще остаются весьма дорогими в обслуживании.

Рисунок 3.

2. — Динамика свободных площадей класса, А и В в Санкт — Петербурге за 10 месяцев 2011 г.

Рисунок 3.

3. — Динамика арендных ставок и общих площадей коммерческой недвижимости в Санкт — Петербурге Объем закрытых в III квартале 2011 г. сделок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости составил около $ 700 млн, а за период с января по сентябрь 2011 г. — $ 2,6 млрд.

Наиболее высокая инвестиционная активность наблюдается в офисном сегменте рынка — примерно 70% от общего объема всех сделок с начала года. При этом покупатели приобретают объекты как для собственных нужд, так и с акцентом на инвестиционную составляющую, чего практически не было в 2010 г.

3.

3. Перспективы рынка недвижимости в Санкт — Петербурге

2011 год стал для рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга периодом постепенного восстановления и медленного роста по всем параметрам — спросу, объему предложения, арендным ставкам.

По данным аналитиков компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, за 2011 г. в эксплуатацию было введено около 180 тыс. кв. м. объектов офисной недвижимости. Большую долю нового предложения составляют бизнес-центры класса B+ - 57%. На конец 2011 года в бизнес-центрах класса, А свободно 20−22% площадей; в бизнес-центрах класса В+ и B уровень вакантных площадей составляет 5−10%.

Ставки аренды в бизнес-центрах Санкт-Петербурга после продолжительного снижения в 2008 — 2010 гг., стабилизировались в начале 2011 года, в 20 112 г. будут расти. Возможен рост ставок в высококачественных объектах в хорошей локации с развитой инфраструктурой. Для таких объектов в классе, А рост ставок составит 5% в долларовом эквиваленте. В бизнес-центрах класса В+ и В ставки выростут на 5−10% в долларовом эквиваленте по сравнению с 2011 годом. В наиболее популярных бизнес-центрах с хорошей локацией собственники увеличили ставки аренды на 10−15%, воспользовавшись возросшей активностью арендаторов.

Аналитики Пети

ЛайнКоммерц планирует постепенное увеличивается объем поглощения офисных площадей в качественных офисных зданиях. Значимую роль в данном процессе будут играть компании, которые улучшают качественный уровень своих помещений и переезжают из офисных зданий низкого класса в современные бизнес-центры. Таким образом, на рынке офисной недвижимости в 2012 г. начнется структурное изменение спроса с качественной точки зрения. Во многом эти изменения обусловлены появлением на кризисном рынке широкого выбора помещений для аренды на выгодных условиях. В перспективе специалисты компании Knight Frank прогнозируют развитие этого процесса, что приведет к дальнейшему росту спроса на современные здания.

Несмотря на перспективы развития Санкт-Петербурга, рынок торговой недвижимости здесь близок к насыщению. В ближайшие два года владельцам торговых центров придется задуматься о перепрофилировании своих объектов. В Санкт-Петербурге в будущем году планируют ввести в эксплуатацию 44% всех складов класса А, которые запустят в регионах страны. Планируется, что в 2012 году в Петербурге будет сдано 160 тыс. квадратных метров складских площадей класса А. Из этого числа 50% - займет один объект. По районам размещения крупноформатных объектов, лидерство сохранится за Приморским и Выборгским районами. Активизация строительства торговых центров предполагается во Фрунзенском районе.

Что качается рынка жилой недвижимости, то в 2012 году расходы городского бюджета на реализацию жилищных программ должны быть не меньше тех сумм, которые направляются в 2011 -ом. (не менее 3 млрд. рублей). В проекте бюджета на 2012 год на программу «Молодежи — доступное жилье» заложено свыше 2,5 млрд. рублей (

1 млрд. оператору программы на строительство и реконструкцию жилья, и 1,526 млрд — на соцвыплаты участникам). На расселение коммуналок выделили 1 млрд рублей. Ассигнования по программе жилья для бюджетников планируются не ранее 2017 года (лишь на оплату остатка стоимости жилых помещений в последний год рассрочки). Соответственно в 2012;2014 годы финансирование не предусмотрено. Также отказано в бюджетных дотациях 2012 года программе долгосрочного жилищного кредитования.

А на программе «Жилищные сертификаты Санкт-Петербурга», срок действия которой истекает в 2011 году, в новом законопроекте, пролонгирующем сроки действия программ, о ней — ни слова. Соответственно и расходных статьях бюджета-2012 она не значится.

Риэлторы города отмечают, что число желающих принять участие в городских жилищных программах по-прежнему велико. Однако, растет число сорванных сделок, которые планировалось провести с использованием госвыплат. Виной тому — минимальный размер субсидий, в дополнение которой очереднику не добрать необходимую для покупки жилья сумму. Следует учитывать и временные ограничения — воспользоваться субсидией можно лишь в течение года.

Ряд экспертов считают, что помимо проблем с ежегодным сокращением финансирования, у жилищных программ имеются существенные методологические недостатки, которые были допущены при их разработке. Главный — механизм субсидирования давно не соответствует рыночным реалиям (в некоторых случаях размер госсубсидии составляет только до 15% -20% от рыночной цены жилья).

Заключение

Рынок недвижимости — система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается: колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту — владельцам, доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи — в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований; достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте; достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли); высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней; большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции: эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости; отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав; свободное формирование цен на объекты и услуги; перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости; перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей: локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды; значительно меньшее число сделок купли-продажи; владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки; сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права); рынок недвижимости несовершенен.

Таким образом роль и место рынка недвижимости в экономической системе в целом определяется его фундаментальными особенностями, структурой и рисками инвестирования.

Рынок коммерческой недвижимости имеет следующие особенности:

По итогам первой половины 2011 года объемы качественной офисной площади в городе Санкт-Петербурге достиг отметки почти 2 млн кв м. Но несмотря на немалую цифру, по мнению экспертов рынка офисной недвижимости, объемы вводов объектов офисной недвижимости в городе Санкт-Петербурге все еще занимает низкий уровень. Если обратиться к более точным цифровым показателям, то за два квартала 2011 года в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию около 71 000 кв м, из которых на второй квартал 2011 года припадает приблизительно около 16 000 кв м. Низкий объем ввода и чистое поглощение, которое все еще демонстрирует довольно высокий показатель — приблизительно 109.

000 кв м в первом квартале и около 60 000 кв м во вором квартале — свидетельствует о том факте, что линейка вакантной площади находится на уровне стабильного снижения.

Структура рынка коммерческой недвижимости:

— общий показатель по рынку офисной площади — 12,6 процента, из них:

— класс, А — 20,4 процента;

— класс В — 10 процентов.

Но арендные ставки (даже при условии снижения) сохраняют свою стабильность. Причиной этому есть высокий интерес потенциального арендатора к предложенным ставкам. Если же рассмотреть объем офисной площади в условиях абсолютного выражения, то можно спрогнозировать, что объем свободной офисной площади остается довольно высоким :

— класс, А — почти 96 000 кв м;

— класс В — 143 000 кв м.

На 2012 год предполагается ввод в эксплуатацию офисной недвижимости около 100 тысяч кв м, при этом снижение вакансий на рынке прогнозируется до 11 процентов. Но тем не менее 2012 год ознаменуется ростом арендной ставки на офисные площади высокого качества.

Список литературы

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года№ 190-ФЗ.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2009.-448 с.

Асаул А. Н. Экономика недвижимости. СПб: ПИТЕР, 2009. 512с.

Астахова Н.Н., Аношина Ю. Ф. О совершенствовании земельных отношений в трансформационной экономике./ Н. Н. Астахова, Ю.Ф. Аношина// Актуальные вопросы экономических наук. Материалы III всероссийской научно-практической конференции 30 сентября 2008 г. — Новосибирск: ЦНРС-Издательство СИБПРИНТ, 2008.-С 52−56

Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2010. -422с.

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 92 с Проблемы регионального развития: 2007;2010: Монография/ ВНКЦ ЦЭМИ РАН; В. А. Ильин, К. А. Гулин, М. Ф. Сычев.

Вологда, 2010. 183 с.

Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России. Теория, проблемы, практика. — М.: Экономика, 2009. — 294 с.

Руткаускас Т. К. Формирование и развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: теория, методология и практика. Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.

пед. ун-та, 2011. — 224 с.

Рекомендации по составлению договоров подряда на строительство // Новая строительная газета. 2008. № 36. С. 9−14.

Сайт Росстата:

http://www.gks.ru/

Сайт Росимущества:

http://www.rosim.ru/

Тенденции и проблемы развития региона: Научные труды: В 3-х чч./ РАН, ЦЭМИ, Вологодский научно-координационный центр; Под ред. Ильина В.А.- Вологда: Вологодский научно-координационный центр ЦЭМИ Ч.3: Социальные проблемы регионального развития.- 2010. 399 с.

Толковый словарь экономических терминов XX века. / Под ред. Г. Н. Скляревской. — СПб., Фолио — Пресс, 2011. 952 с.

Экономика градостроительства / Под ред. Ю. Ф. Симионова. — М.: Мар

Т, 2008 г. — 409 с.

Приложение А

Рисунок А.1 Субъектная структура рынка недвижимости, где:

А — Сектор развития (создания) объектов недвижимости (первичный рынок):

1 — инвесторы (дольщики), кредиторы, проектировщики, строители;

2 — застройщики (девелоперы, редевелоперы).

B — Сектор оборота прав на недвижимость (вторичный рынок):

4 — риэлтеры, брокеры, оценщики;

5 — продавцы (арендодатели).

C — Сектор управления (эксплуатации) объектами недвижимости:

8 — системы объектов недвижимости: муниципальный, едомственный, частный жилой, земельный фонд;

9 — управляющие объектами недвижимости.

3 — покупатель (арендатор);

6 — профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе, исследователи и аналитики рынка недвижимости, страховщики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, участники фондовых рынков, юристы, образовательные учреждения, т. е. организации;

7 — институциональные участники: органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею; региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельных кадастров, зонированием территорий, оформлением землеотводов; региональные органы архитектуры и градостроительства; органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений; органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений; судебная система

Приложение Б

Рисунок Б.

1. Взаимосвязь деятельности различных субъектов на рынке недвижимости

Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2010. -31с.

Руткаускас Т. К. Формирование и развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: теория, методология и практика. Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.

пед. ун-та, 2011. — 34 с.

Экономика градостроительства / Под ред. Ю. Ф. Симионова. — М.: Мар

Т, 2008 г. — 78 с.

Руткаускас Т. К. Формирование и развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: теория, методология и практика. Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.

пед. ун-та, 2011. — 49 с.

Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2010. -44с.

Экономика градостроительства / Под ред. Ю. Ф. Симионова. — М.: Мар

Т, 2008 г. — 101 с.

Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2010. -45с.

Руткаускас Т. К. Формирование и развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: теория, методология и практика. Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.

пед. ун-та, 2011. — 41 с.

Толковый словарь экономических терминов XX века. / Под ред. Г. Н. Скляревской. — СПб., Фолио — Пресс, 2011. 874 с.

Экономика градостроительства / Под ред. Ю. Ф. Симионова. — М.: Мар

Т, 2008 г. — 105 с.

Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2010. -46с.

Асаул А. Н. Экономика недвижимости. СПб: ПИТЕР, 2009. 102с.

Экономика градостроительства / Под ред. Ю. Ф. Симионова. — М.: Мар

Т, 2008 г. — 112 с.

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 14 с

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 14 с

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 14 с

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 15 с

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 21 с

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 21 с

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 29 с

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 34 с

Обзор состояния рынка недвижимости Colliers International — М.: Баласс, 2011 — 39 с