Анализ рынка малоэтажного строительства СПб

Число малоэтажных комплексов в последние три года растет, хоть и не в геометрической прогрессии. И по мере смены приоритетов в сознании потребителей жилья, с транспортной доступности, на экологичность и комфорт, темпы роста спроса на квартиры в малоэтажных комплексах будут постоянно расти. Достоинства и недостатки малоэтажных загородных комплексов, как формата жилья

Основное достоинство такого формата проживания — сочетание экологичности (как в силу расположения, так и в силу визуальной экологичности невысоких зданий) с комфортом: плотность населения, как правило, не превышает 100−150 чел/га. Такой показатель наиболее близок к европейским стандартам качественного, комфортного и экологичного проживания, в отличие от наиболее распространенной многоэтажной застройки, где плотность населения часто превышает 500 чел/га. Эксплуатационные расходы в малоэтажных жилых комплексах намного меньше, чем для индивидуального жилья — коттеджей или таун-хаусов и сравнимы с расходами в обычных многоквартирных домах. Коммуникации, как и в многоквартирных домах, — центральные. По сравнению с коттеджами и таун-хаусами, квартиру можно запереть и спокойно уехать, не беспокоясь, что кто-либо залезет на твой участок. Особенно важна в климатических условиях Санкт-Петербурга уборка снега зимой — это основное в части качества работы эксплуатирующей организации по придомовой территории.

Тогда как для коттеджа — за состояние собственного участка земли отвечает владелец, а это — уборка снега зимой высадка и стрижка газонов, клумб и пр. беспокойства. Малоэтажный жилой комплекс — это намного более престижное и комфортное проживание, по сравнению с квартирой в обычных многоэтажках, в первую очередь, потому что нет характерного для многоэтажных многоквартирных домов «муравейника»: ты приезжаешь в свой комплекс, там все тихо-спокойно, соседей мало, никто не шумит — очень успокаивающая и умиротворяющая атмосфера; территория возле дома не заставлена машинами так, что невозможно подойти к подъезду. Хочешь погулять с ребенком — нет проблем, не надо занимать очередь на качели, как во дворах панельных многоэтажек в Санкт-Петербурге. На охраняемой территории малоэтажного комплекса дети в гораздо большей безопасности, их можно отпускать без взрослых, не опасаясь криминала. По социальному статусу, в таких комплексах, как правило, все квартиры идут на продажу, что в совокупности с небольшим числом квартир, гарантирует если не единый, то хотя бы близкий и достаточно высокий и однородный социальный статус проживающих. Объем инфраструктуры зависит от размеров комплекса, числа квартир: чем масштабнее проект, тем шире инфраструктура. В основном малоэтажные комплексы расположены вблизи КАД, поэтому транспортная доступность достаточно хорошая.

Отдельные предложения в эконом-классе представлены и в удаленных от Санкт-Петербурга городах. К сожалению, часто малоэтажные комплексы расположены обособленно относительно крупных населенных пунктов, и с подъездом на общественном транспорте бывают проблемы. В сравнении с коттеджами, как недостаток можно выделить отсутствие собственного участка земли. В сравнении с многоэтажными домами недостатками во многих случаях являются отсутствие лифта и мусоропровода. Наиболее характерно это для комплексов, этажность которых не превышает 4−5-ти этажей (при этой этажности, по строительным нормам и правилам, лифты и мусоропровод для жилых зданий необязательны). Хотя, с учетом часто распространенного низкого качества уборки мусора и загрязненности площадок, где расположены клапаны сбора мусора, отсутствие мусоропровода может восприниматься и как достоинство. Наиболее распространенные недостатки представленных на рынке малоэтажных жилых комплексовОчень большие (более 100 кв. м, зачастую, двухуровневые) квартиры — иногда их проектируют, как таун-хаусы, с отдельными входами: эти квартиры оказались наименее востребованными. — Квартиры на первых этажах: менее востребованы рынком, чем на более высоких этажах.

Неразумно большое число квартир площадью более 100 кв. м, — спрос, наоборот, наиболее высок на квартиры до 100 кв. м: даже по бизнес-классу наиболее востребованы площади 60−90 кв.м.- Плохая доступность общественным транспортом.

Отсутствие лифта.

Отсутствие мусоропровода. Наиболее распространенные мотивы для покупки квартир в малоэтажных комплексах

Обобщенно, лейтмотив приобретения квартиры в малоэтажном комплексе может звучать так: «Экология и комфорт малоэтажного жилья в сочетании с удобством и практичностью городской квартиры». В 90% случаев экология входит в тройку наиболее важных причин покупки, наряду с надежностью компании и приемлемой ценой. Для семей, в первую очередь планирующих детей, и с маленькими детьми, основным мотивом является экология проживания, как залог здоровья детей. Также, малоэтажные комплексы интересны всем, кто любит проводить время на природе, размеренное спокойное проживание, здоровый образ жизни. Если мы рассмотрим потребительские предпочтения покупателей малоэтажных комплексов, заметно существенное отличие от спроса на многоквартирные дома, сходство с таунхаусами, и огромный разрыв с предпочтениями к коттеджам. Диаграмма 16. Структура спроса по типам квартир в зависимости от объекта

Как видно на Диаграмме 16, для многоэтажных домов в Санкт-Петербурге характерно преобладание спроса на небольшие квартиры — одно и двухкомнатные, в совокупности покрывающие 82% от спроса. Для малоэтажных комплексов характерно более равномерное распределение спроса по типам квартир, с большим упором на середину — двух-трехкомнатные квартиры (в совокупности, 72% от спроса). При этом, следует учитывать, что в малоэтажных комплексах, по сравнению с многоквартирными домами, площади квартир одного типа на 10−30% больше: например, средняя площадь двухкомнатной квартиры в многоквартирном доме составляет 55−65 кв. м, а в малоэтажном комплексе 75−90 кв.м.Сравнивая малоэтажные комплексы с коттеджами, следует отметить основное на наш взгляд отличие в мотиве приобретения: коттедж, как правило, является вторым жильем, в то время как квартира в малоэтажном комплексе приобретается в качестве основного места проживания. Одного класса и функционала коттедж и квартира в малоэтажном комплексе существенно отличаются по количественным характеристикам: площади дома и полной стоимости объекта: коттедж, в среднем, вдвое дороже аналогичной (по классу) квартире и, как правило, вдвое больше по площади. В связи с этим, мы можем в качестве одного из мотивов приобретения квартиры в малоэтажном комплексе выделить экономику: при аналогичном классе (набор сервисов, инженерное оснащение и инфраструктура) и функционале (число спален) квартира в малоэтажном комплексе существенно более экономична, как по цене приобретения, так (что уже отмечено нами выше) и по стоимости эксплуатации. Наиболее близки по своим потребительским характеристикам квартиры в малоэтажных комплексах к таунхаусам. Общими моментами здесь являются: — формат проживания — «таун-хаус» ="городской дом": групповое проживание нескольких семей в рамках одного здания (комплекса зданий);

— совместная эксплуатация зданий группой собственников;

— низкая плотность населения жилой территории;

— общий коммуникационный узел: ввод и выход электричества, водоснабжения, канализования;

— отсутствие лифтов и мусоропровода. В качестве основных отличий квартир в малоэтажном комплексе от таунхаусов следует выделить:

наличие у таун-хаусов приусадебного участка (в собственности или аренде собственника жилой единицы);

— отдельный вход, можно сказать, отдельный подъезд для каждой жилой единицы у таун-хаусов;

— обособленность коммуникационных стояков — отдельные для каждой жилой единицы;

— у каждой жилой единицы своя крыша;

— таунхаус, как правило, имеет два уровня, и общая площадь его не менее 80 кв. м;

— как правило, каждый таунхаус имеет собственный обособленный гараж (обычно встроен в первом/цокольном этаже жилой единицы). По цене аналогичные квартиры в малоэтажных комплексах и таунхаусы сопоставимы. Оба эти типа жилья имеют примерно поровну достоинств и недостатков друг перед другом. Строительство малоэтажных комплексов, это, безусловно, тенденция. Причем очень показательно демонстрирующая, что потребители жилой недвижимости пусть медленно, но верно идут к европейским стандартам в понимании комфорта проживания: все чаще выбирают жилье, ставя во главу угла экологичность жилья, а не только возможность быстро доехать до работы и пешком водить детей в школу или детсад. Ведь по стоимости квартиры в жилых комплексах бизнес-класса сопоставимы со стоимостью квартир в Москве, пусть зачастую и несколько меньшей площади. Заключение

В заключение хочется отметить, что благоприятные макроэкономические факторы — это, как говорят математики, необходимые, но недостаточные условия успешного осуществления конкретного малоэтажного проекта. С развитием рынка малоэтажного строительства, с ростом количества и объемов проектов, с повышением уровня потребительских предпочтений конкуренция за потенциального клиента будет только возрастать. И благоприятными условиями смогут воспользоваться далеко не все компании, которые в настоящее время работают или приступают к работе на загородном рынке. Только взвешенный, профессиональный и даже дотошный подход, основанный на глубоком практическом и теоретическом знании рынка и технологий строительства, может обеспечить долговременное и устойчивое развитие бизнеса компании на региональном рынке загородной недвижимости. В ноябре 2008 года в Санкт-Петербурге реализовывалось, по различным оценкам, 140−160 проектов малоэтажной застройки. По сравнению с прошлым годом количество проектов выросло на 20−40%. Однако количество реализуемых проектов не дает объективного представления об истинном росте регионального малоэтажного рынка. Так, объем предложения объектов в проектах малоэтажной застройки вырос за последний год на 50−60%. Если же сравнить количество объектов как в реализующихся, так и в планирующихся к реализации проектах, то рост рынка просто поражает воображение. Совокупный прирост за последний год составил по коттеджам 75−80%, по участкам — 150−160%, а по таунхаусам — более 1000%.Анализируя рынок малоэтажной застройки, мы пошли нетрадиционным путем. Мы рассматривали не только реализуемые проекты, но и те, которые только планируются к реализации.

Основным объектом анализа был не сам коттеджный поселок или малоэтажный комплекс, а домовладение — коттедж, участок, секция таун-хауса или квартира в малоэтажном доме. С нашей точки зрения, данный подход более объективно отображает рыночную ситуацию на рынке малоэтажного строительства региона, ведь сегодня на рынке представлены малоэтажные проекты как с десятками, так и с тысячами домовладений. Для проектов, где количество домовладений еще окончательно не определено девелопером, экспертные оценки делались по их возможному количеству. Список использованной литературы1. Асаул

А.Н., Казаков Ю. Н., Пасяда

Н.И., Денисова

И.В., Малоэтажное жилищное строительство, Гуманистика. 2005., 564 с.

2. Асаул А. Н., Казаков Ю. Н., Пасяда Н. И., Денисова И. В., Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России, Гуманистика. 2006., 642 с.

3. Казаков

Ю.Н., Архитектура и строительство в Санкт-Петербурге вчера и сегодня, Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет., 2007., 438 с.

4.

http://www.reline.ru/news/10 958.html5.

http://www.hutorov.net/analytics/1601/6. www.vseposelki.info/laquovestnik-stroitelqno.html 7. www.vestnik.info