Планирование и реализация инвестиционного проекта

м]; Паркетные доски[200 м2]; Натяжные потолки[215 м2]5.

3.205 этаж 4 секция

Облицовщик[2]; Плотник[2]Линолеум[45 м2]; Дверные блоки[18 шт]; Плинтус[1 370 пог.

м]; Паркетные доски[200 м2]; Натяжные потолки[215 м2]5.

3.214 этаж 4 секция

Облицовщик[2]; Плотник[2]Линолеум[45 м2]; Дверные блоки[18 шт]; Плинтус[1 370 пог.

м]; Паркетные доски[200 м2]; Натяжные потолки[215 м2]5.

3.223 этаж 4 секция

Облицовщик[2]; Плотник[2]Линолеум[45 м2]; Дверные блоки[18 шт]; Плинтус[1 370 пог.

м]; Паркетные доски[200 м2]; Натяжные потолки[215 м2]5.

3.232 этаж 4 секция

Облицовщик[2]; Плотник[2]Линолеум[45 м2]; Дверные блоки[18 шт]; Плинтус[1 370 пог.

м]; Паркетные доски[200 м2]; Натяжные потолки[215 м2]5.

3.241 этаж 4 секция

Облицовщик[2]; Плотник[2]Линолеум[45 м2]; Дверные блоки[18 шт]; Плинтус[1 370 пог.

м]; Паркетные дос-ки[200 м2]; Натяжные потолки[215 м2]5.4Окончательная отделка5.

4.16 этаж 1 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.25 этаж 1 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.34 этаж 1 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.43 этаж 1 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.52 этаж 1 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.61 этаж 1 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.76 этаж 1 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.85 этаж 1 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.94 этаж 2 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.103 этаж 2 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.112 этаж 2 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.121 этаж 2 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.136 этаж 3 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.145 этаж 3 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.154 этаж 3 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.163 этаж 3 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.172 этаж 3 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.181 этаж 3 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.196 этаж 4 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.205 этаж 4 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.214 этаж 4 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.223 этаж 4 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.232 этаж 4 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]5.

4.241 этаж 4 секция

Маляр[4]; Облицовщик[3]; Краска в/э[700 л]; Обои[950 м2]; Керамическая плитка[112 м2]6Наружные работы6.

1Прокладка наружных инженерных сетей

Монтажник[4]Трубы для наружных инженерных сетей [412 м.]6.2Фасадные работы

Облицовщик[6]Терразитовая штукатурка[0,82 т]6.3Прокладка автодорог

Машинист[2]; Асфальтобетонщик[2]Бульдозер; Кран гусеничный

Асфальтобетон[2 183 т]6.4Благоустройство и озеленение

Озеленитель [4]Саженцы[50 шт]4. Последовательность разработки детального календарного плана строительства объекта в среде программы MSOfficeProject 2007 Professional1. Установлены соответствующие настройки программы (меню «Сервис» команда «Параметры…»).

2. Введена дата начала работ (меню «Проект» команда «Сведения о проекте…»).

3. Установлены праздничные и нерабочие дни на всем протяжении периода строительства (меню «Сервис», команда «Изменить рабочее время»).

4. Настроен перечень полей электронной таблицы.

5. Введен в электронную таблицу перечень работ и установлена их иерархическая структура.

6. Указана продолжительностькаждой детальной задачи (поле «Длительность»).

7. Назначены связимежду работами, отображающие логическую последовательность выполнения работ проекта.

8. Введены названия всех трудовых (рабочие, машины) и материальных (материалы)

ресурсов, используемых в строительстве, а также введены их параметры.

9. В представлении «Диаграмма Гантта» произведено назначение ресурсов на каждую детальную работу проекта.

10. Отформатирован календарный план (меню «Формат», команды «Стили отрезков», «Шкала времени» и другие).

11. Подготовлен к печати календарный план.

5. Оценка стоимости инвестиционного строительного проекта и схема его финансирования

Для успешного планирования проекта необходимо на самых ранних фазах его осуществления ориентировочно определить продолжительности и стоимости отдельных этапов проекта. Оценка стоимости проектарассчитывается в табличной форме (табл. 2). Величины затрат на концепцию и планирование проекта, а также на продажу квартир определяются в процентном выражении по отношению к стоимости строительно-монтажных работ. Затраты на продажу квартир также можно определить в процентном отношении к стоимости продажи квартир. Таблица 2. Продолжительность и стоимость этапов проекта

Название этапа

Стоимость, %Стоимость, тыс. руб. Продолжительность, дн. Концепция Замысел проекта1,87 000,0022

Маркетинговые исследования7,530 000,0044

Разработка бизнес-плана2,510 000,0044

Работа с инвесторами0,93 600,0022

Планирование Выделение земельного участка25,1100 000,0022

Разработка ПСД9,036 000,110

Согласования и экспертиза проекта4,317 000,0088

Получение разрешения на строительство5,421 600,154

Разработка РД3,614 400,0044

Согласования РД0,31 000,0033

Выбор подрядчиков1,87 200,0015

Заключение

контрактов12,650 000,0022

Строительство Подготовительные работы12,650 000,0022

Сдача объекта, включая устранение недоделок12,650 000,0025ИТОГО100,0397 800,667

Чем более сложное и уникальное строящееся здание, тем большая величина процента принимается. Планируемая стоимость выделения земельного участка определяется исходя из месторасположения объекта, на основании открытых средств массовой информации. Стоимость продажи квартир определяется исходя из месторасположения объекта и класса жилой недвижимости. Величина затрат на продажу квартир определяется как 3−5% от общей стоимости продажи квартир. Стоимость сдачи в аренду помещений коммерческой недвижимости определяется исходя из месторасположения объекта, класса объекта и других факторов. Величина затрат на сдачу помещений в аренду определяется как 5−7% от годовой стоимости помещений. Схема финансирования проекта

Для обеспечения проекта необходимыми финансовыми ресурсами были использованы следующие источники получения финансов.

1) Собственные средства2) Заемные средства — банковские кредитыКредит, А (предоставлен Кредитором, А — Банк ЗАО «ВТБ 24») -Кредит Б (предоставлен Кредитором Б — Банк ЗАО «Сити Инвест»)3) Привлеченные средства — средства инвесторов

Инвестор, А (ЗАО «ЗАО МЕГА-ГРУПП») Инвестор Б (ЗАО «АРТ-СТУДИЯ»)Осуществление строительно-монтажных работ осуществляется с привлечением подрядных организаций для осуществления следующих работ:

1) Подрядчик, А (Группа компаний «АДЕПТ»)Нулевой цикл.

2) Подрядчик Б (ЗАО «Балт

ТеплоСтрой")Монтаж надземной части, Инженерное оборудование.

3) Подрядчик В (Группа компаний «БЕАТОН»)Выполнение отделочных работ, Выполнение наружных работ. Схема оплаты работ:

• подрядчик Группа компаний «АДЕПТ» получает платёж через 5 дней после окончанияработ;

• подрядчик ЗАО «Балт

ТеплоСтрой" получает аванс в размере 50% (через 5 дней после начала работ) и окончательный платёж 50% (через 5 дней после окончания работ);

• подрядчик Группа компаний «БЕАТОН» получает аванс в размере 20% (за 5 дней до начала работ) и окончательный платёж 80% (через 5 дней после окончания работ).Каждый платёж должен имеет свой источник. В схеме финансирования проекта предусмотрено наличие двух кредиторов и двух инвесторов, при этом кредиты и собственные средства используются на более ранних этапах реализации проекта, инвестиции привлекаются позднее. Процесс финансирования осуществляется по схеме, представленной на Рис.

7.Определение величины платежей

Определение стоимости платежей представлено в таблице 3. Таблица 3. Определение величины платежей

Финансирование№п/пНаименование Сумма, тыс.

руб.

1.1Кредитор А136 000,001.

1.1Платеж 1 (разработка ПСД и выделение земельного участка)

1.

1.2Платеж 2 (проведение конкурса)

7 200,001.

1.3Платеж 3 (экспертиза проекта)

17 000,001.

2Кредитор Б 1.

2.1Платеж 1 (получение разрешения)

37 000,001.

2.2Платеж 2 (заключение контрактов)

50 000,001.

3Инвестор, А 1.

3.1Платеж 1 (платеж подрядчику А)-225 000,001.

3.2Платеж 2 (аванс подрядчику Б)-50 000,001.

3.3Платеж 3 (ок.платеж подрядчику Б)-50 000,001.

4Инвестор Б 1.

4.1Платеж 1 (аванс подрядчику В)-70 000,001.

4.2Платеж 2 (ок.платеж подрядчику В)-280 000,001.

4.3Платеж 3 (сдача объекта)

50 000,002.

1Авансирование строительства 2.

1.1Подрядчик Б 50%-50 000,002.

1.2Подрядчик В 20%-70 000,002.

2Платежи за выполненные работы 2.

2.1Подрядчик, А 100%-225 000,002.

2.2Подрядчик Б 50%-50 000,002.

2.3Подрядчик В 80%-280 000,00Таблица 4. Расчет величин возврата кредитов

КредиторНомер кредита

Сумма, тыс.

руб.Сроки, Процент

Возврат, руб.

мес.А1136 000,2 517 162 453,0027 200,19 178 262,317 000,191 719 509,00Б137 000,201 943 456,250 000,202 059 207,006. Формирование укрупнённого календарного плана реализации инвестиционного строительного проекта

Укрупнённый календарный план формируется в среде программного продукта MSOfficeProject 2007

Укрупненный план служит для ориентировочного определения сроков и стоимости выполнения основных этапов реализации проекта и совмещён со схемой финансирования проекта, определяющей сроки и величины поступлений и платежей денежных средств. Решения, принятые в укрупнённом плане реализации проекта, являются основой для формирования бюджета проекта и расчета показателей эффективности проекта.

7. Последовательность разработки укрупнённого календарного плана реализации инвестиционного строительного проекта в среде программы MSOfficeProject 2007 Professional1. Установлены необходимые настройки программы; введены сведения о рабочем времени и праздничных днях; настроена электронная таблица календарного плана в соответствии с требованиями.

2. Введены наименования задач и этапов проекта в соответствии с СДР проекта, введены названия платежей и поступлений денежных средств согласно схеме финансирования.

3. Введены параметры этапов работ по фазам концепции и планирования.

4. Введены параметры этапов строительства объекта. Для использованы данные, полученные из детального календарного плана строительства объекта. 5. Введены параметры работ фазы завершения проекта.

6. Введена информация по срокам оплаты работ подрядчикам в соответствии с принятой схемой и порядком финансирования работ.

7. Введена информация по срокам поступления собственных, привлечённых и заемных денежных средствв соответствии с принятой схемой финансирования проекта. 9. Введены в поле «Фиксированные затраты» величины поступлений и платежей денежных средств по каждому этапу проекта. Притоки денежных средств вводятся с положительным знаком, оттоки — с отрицательным знаком.

10. Календарный план отформатирован.

8. Бюджетирование и оценка эффективности инвестиционного строительного проекта

На основе укрупнённого календарного плана составляем отчёт «О движении денежных средств. Отчёт о движении денежных средств показывает величины сальдо денежного потока в каждый расчётный период. Обеспечение финансовой реализуемости проекта по каждому шагу расчёта показана в табличной форме (табл. 5).Таблица 5. Обеспечение финансовой реализуемости проекта (тыс.

руб.)Год

ПритокиОттоки

СальдоНакопл.

сальдо201 187 800,191 328,68−103 528,68−103 528,68 201 233 000,326 471,32−293 471,32−397 000,20 131 705 000,760 445,78 944 554,22 547 554,222 014 108 000,002 222,22 105 777,78 653 332,00Баланс нарастающим итогом является неотрицательным на протяжении всего цикла реализации проекта, что свидетельствует о финансовой реализуемости проекта. Финансовая реализуемость проекта — характеристика возможности осуществления проекта по критерию обеспеченности денежными средствами. Показателем финансовой реализуемости определяется величина минимального объема финансирования проекта. Параметры эффективности проекта

Эффективность инвестиционного проекта — это категория, отражающая соответствие проекта, порождающего этот эффект, целям и интересам участников проекта. Для оценки общей (абсолютной) экономической эффективности проекта используется система показателей, основными из которых являются интегральный эффект, индекс и норма рентабельности инвестиций, срок окупаемости инвестиций. Расчёт показателей эффективности ведется в табличной форме (табл.

6) (тыс.

руб.)Год

Шаг расчета

ДtКвtO, ФзtК-т диск

Диск.ДtДиск.КвtСальдо

Накопл. сальдо20 110 190 934,74 0,900,181 388,00−181 388,00−181 388,20 121 156 471,32 0,600,125 177,06−125 177,06−306 565,6 201 321 620 000,0050 000,639 777,780,50 637 144,4432 500,604 644,44 298 079,3 820 143 108 000,00 0,3054 000,000,0054 000,352 079,38 1 728 000,397 406,6 639 777,782,30 691 144,44 339 065,6 352 079,38 В данном курсовом проекте определяем следующие параметры:

Принятая норма дисконта 15%.

• чистый доход = 1 728 000 — 397 406,06 — 639 777, 78 = 690 816,16 тыс.

руб.

• чистый дисконтированный доход (NPV) (больше нуля, но ниже чистого дохода) = 691 144,44 — 352 079,38 = 339 065,06 тыс.

руб.

• индекс доходности затрат (больше единицы) = (1 728 000 -639 777,78)/ 397 406,06 = 2,7.

• индекс доходности дисконтированных затрат (больше единицы, но меньше индекса доходности затрат) = 691 144,44/352 079,38 = 2.

• внутренняя норма доходности (IRR), в процентах (больше принятой нормы дисконта): (для расчета IRR решается относительно k).где I0 — первоначальное вложение средств;CFt- (cash flow) — поступление денежных средств (денежный поток) в конце периода t. Принцип оценки показателя IRR: если IRR > HR — проект приемлем;

если IRR < HR — проект неприемлем;

если IRR = HR — можно принимать любое решение1 728 000/(1+k) = 1 037 183,84K = 0,7 = 70%• срок окупаемости (расчет простого срока окупаемости производится путем постепенного, шаг за шагом, вычитания из общей суммы инвестиционных затрат величин чистого эффективного денежного потока за один интервал планирования. Номер интервала, в котором остаток становится отрицательным, соответствует искомому значению срока окупаемости инвестиций) = 2 года.

• срок окупаемости с учетом дисконтирования (выше, чем срок окупаемости) = 2,2 года. Заключение

Инвестиционный проект строительства 6-этажного элитного кирпичного жилого дома, продолжительность которого составляет 667 дней имеет следующие показатели:

• Норма дисконта Е = 0,15 в год.

• Чистый доход ЧД = 690 816,16 тыс.

руб.

• Чистый дисконтированный доход = 339 065,06 тыс.

руб.

• Индекс доходности затрат ИДЗ = 2,7.

• Индекс доходности дисконтированных затрат ИДДЗ = 2.

• Внутрення норма доходности ВНД = 70%.

• Срок окупаемости 2 года.

• Срок окупаемости с учетом дисконтирования 2,2 года. На основании приведенных выше показателей можно сделать выводы о том, чторассматриваемый проект является эффективным.

Список использованных источников

1. ИСО 10 006:

Системы менеджмента качества. Руководящие указания по менеджменту качества проекта. 2-е изд. / Госстандарт России. ФГУП «Всероссийский научно-исследовательский институт классификации, терминологии и информации по стандартизации и качеству». — М., 2004. — 63 с.

2. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С. А. Боголюбов и др. — М: Проспект, 2008. — 464 с.

3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) / Е. П. Гаврилов. — М.: Проспект, 2007. — 782 с.

4. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С. А. Боголюбов и др. — М.: Велби, 2007. — 496 с.

5. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция). — М.: Экономика, 2000. — 421 с.

6. Руководство к своду знаний по управлению проектами (Руководство РМВоК) / ProjectManagementInstitute. — 4-е изд. — 2008.

7. Бовтеев, С. В. Управление инвестиционными строительными проектами на основе Primavera: учеб. пособие / С. В. Бовтеев, Е.

В. Колосова, Е. И. Рыбцов, В. И. Фролов, А. В.

Цветков; под ред. С. В. Бовтеева и А. В. Цветкова; ЗАО «ПМСОФТ»; Санкт-Петербургский гос.

архит.

строит, ун-т. — М; СПб., 2008. -464 с.

8. Мазур, И. И. Управление проектами: учеб. пособие / И. И. Мазур, В. Д.

Шапиро, Н. Г. Ольдерогге, А. В. Полковников; под общ. ред. И. И.

Мазура и В. Д. Шапиро. — 5-е изд., перераб. — М.: Издательство «Омега-Л», 2009.

— 960 с.

9. Алиев, В. С. Практикум по бизнес-планированию с использованием программы ProjectExpert: учеб. пособие / В. С. Алиев. — М.: ФОРУМ-ИНФРА-М, 2007.-272 с.

10. Маклакова Т. П., СМ. Нанасова, В. Г. Шарапенко, А. К. Балакина. Архитектура: Учебник. — М.: Издательство АСВ, 2004 — 464 с, с илл.

11. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. — СПб.: Питер, 2010. — 624 с.