Ведь, как известно, цена зависит и от затрат на строительство. А они — не только стоимость цемента, но и инженерных сетей, земельных участков, согласований. И если цемент может подешеветь, то другие составляющие вряд ли, если не подорожают. Если банки смогут предоставить выгодные для застройщиков условия кредитования (плюс расширить объемы кредитования покупателей жилья), то снижение предложения жилья будет меньшим, а значит и рост цен в среднесрочной перспективе также будет меньшим.
Если же застройщики будут ориентироваться только на собственные средства, то они могут в большей степени сократить предложение жилья в ближайшие пару лет, а это означает дефицит на рынке, который впоследствии может вызвать больший рост цен на жилую недвижимость. Стратегические перспективы Псковской области связаны с развитием диверсифицированной экономики и созданием благоприятных условий для привлечения частных инвестиций. Реальность такова, что за Псковской областью давно и прочно закрепился имидж депрессивного региона. Среди субъектов федерации Северо-Запада область занимает последние места по основным показателям, в том числе по объему поступающих инвестиций.
Все знают, что самые надежные инвестиции — в недвижимость. И земля в Псковской области в ряду выгодных вложений — на одном из первых мест. Большие перспективы региона связаны с его расположением. Эксперты полагают, что скоро земля в Псковской области станет если не элитной, то во всяком случае дорогой. Это определяется тремя факторами:
спрос на внутреннем рынке (местные дачники);
— спрос на землю со стороны Петербурга и Москвы;
— производство недорогих товаров сельского и других видов народного хозяйства для сбыта на рынках Петербурга и Москвы. Все это ведет к выводу, что земля в Псковской области скоро может значительно подорожать. Столичные девелоперы ищут направления, которые позволят им в долгосрочной перспективе наращивать объем и развиваться. Альтернатив у российских инвесторов с точки зрения вложения капитала пока немного, а недвижимость была, есть и будет одним из наименее рискованных объектов для инвестиций. Выход из этого положения находят в региональном рынке недвижимости. Создание системы долгосрочного ипотечного кредитования населения Псковской области на цели приобретения жилья позволит увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения Псковской области, активизировать рынок жилья, вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере через механизмы ипотеки, создать базу для привлечения в жилищную сферу сбережений населения и других внебюджетных финансовых ресурсов, обеспечить развитие строительного сектора.
3.2. Проблемы и перспективы законодательного регулирования отношений на рынке недвижимости Псковской области
Анализ состояния законности за исполнением законодательства, направленного на реализацию федеральной целевой программы «Жилище» свидетельствует о том, что нарушения в данной сфере носят распространенный характер. Практически повсеместно органами местного самоуправления нарушаются требования ст.ст.5,11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» в части установления тарифов на подключение объектов к системе коммунальной инфраструктуры и тарифов организаций коммунального комплекса на подключение. В 2008 году финансирование мероприятий областной целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей Псковской области на 2008;2010 годы» осуществлялось только из областного бюджета. Прокуратурой выявлены факты необоснованного признания граждан участниками областной Программы территориальным управлением Пустошкинского района Главного государственного управления социального развития Псковской области. Допускались факты нарушения порядка признания молодых семей нуждающимися в улучшении жилищных условий в Куньинском районе, где вопреки требованиям ст. 52 Жилищного кодекса РФ от граждан принимались заявления о признании нуждающимися в улучшении жилищных условий с приложением только выписки из домовой книги или выписки из лицевого счета. Правовой акт о признании молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий не издавался, а выдавалась справка о нуждаемости семьи в жилье. Органами прокуратуры области на постоянной основе организован надзор за исполнением органами государственной власти области и органами местного самоуправления требований законодательства при реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». Постановлением областного Собрания депутатов от 27 января 2004 года № 650 утверждена областная целевая программа «Переселение граждан их ветхого и аварийного жилищного фонда в Псковской области на 2004;2010 годы». Аналогичные муниципальные программы приняты в г. Пскове и шести районах области. Однако финансирование программных мероприятий обеспечивались только в трех случаях. С учетом меняющегося федерального законодательства, в частности, принятием Федерального закона от 21.
07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», которым предусмотрены дополнительные условия получения субъектом РФ и муниципальными образованиями финансовой поддержки на реализацию мероприятий по переселению граждан их аварийного жилья указанная выше областная программа потеряла свою актуальность. В Северо-западном федеральном округе создано Некоммерческое Партнерство «Северо-Западная палата недвижимости». Новая организация объединила профессиональных участников рынка недвижимости и профессиональные сообщества практически всех регионов северо-запада России (Архангельской, Вологодской, Калининградской, Новгородской, Псковской, Ленинградской областей, г. Череповца, г. Северодвинска, г. Санкт-Петербурга, Республики Карелия). Первоочередными задачами Северо-западной палаты недвижимости являются: создание системы безопасности на рынке недвижимости, законодательные инициативы в области недвижимости, социально-экономический мониторинг рынка недвижимости, создание единой базы данных объектов недвижимости, выставленных на продажу в субъектах СЗФО РФ, создание при региональных органах власти комиссий, рабочих групп по вопросам рынка недвижимости, малого предпринимательства.
В составе органов управления создан Наблюдательный Совет, в который входят как руководители отраслевых комитетов и ведомств, представители Администраций субъектов РФ, так и руководители Аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, при поддержке которого и создано это профессиональное объединение. В нормативно-правовых отношениях, и в законодательном обеспечении рынка недвижимости существует масса пробелов. Кроме того, лицензирование риэлторской деятельности отменено, а системы, его заменяющей, до сих пор не создано. Поэтому идея саморегулирования, самоконтроля в данном случае является наиболее перспективной. Главные задачи нового объединения — наладить отношения с органами власти, донести до них проблемы риэлторского бизнеса (и, прежде всего, малых компаний), дать возможность бизнес-сообществу выступать с законодательными инициативами. Кроме того, Северо-Западная палата недвижимости поможет навести порядок на рынке недвижимости, оградить потребителей от мошенников и недобросовестных компаний. Созданное объединение ставит первоочередную задачу — наладить эффективное взаимодействие между бизнесом и властью на местном и межрегиональном уровне.
Управление Палатой строится по территориальному принципу. В каждом регионе будут работать представительства — вновь созданные, либо организованные на базе существующих профессиональных объединений. Органы власти, реализующие государственные жилищные программы, застройщики, а также население сегодня как никогда нуждаются в надежных контрагентах и профессиональных специалистах. Учитывая тот факт, что рынок риэлторских услуг, в отличие от строительного, сегодня никак не регулируется, необходимо создать четкую и понятную систему допуска агентств и специалистов к работе, как это делается в строительстве, а для этого нужно еще раз продумать и четко прописать стандарты профессиональной деятельности и механизм страхования ответственности перед третьими лицами. Новое межрегиональное объединение, безусловно, будет способствовать развитию и риэлторского, и ипотечного бизнеса — прежде всего, в плане реализации государственных жилищных программ. Сегодня в Псковской области успешно развивается военная ипотека. Это перспективное направление для риэлторов.
Работа с военнослужащими требует от специалиста высокой квалификации, знания многих нюансов. Обеспечить необходимую риэлторскую поддержку реализации программы возможно на уровне межрегионального профобъединения. Отрадно, что Северо-Западная палата недвижимости ставит перед собой задачу создания системы коллективной безопасности участников рынка недвижимости — это особенно важно в современных условиях, когда отсутствует лицензирование риэлторской деятельности. Заключение
Таким образом, рынок недвижимости- это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Правительство РФ воздействует на рынок недвижимости через свое Министерство государственного имущества (Мингосимущества) и его территориальные комитеты. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия и учреждения и иное жилое имущество, в т. ч. муниципальное. Важную роль играет государство в обеспечении стабильности рынка недвижимости и степени защиты прав и законных интересов граждан и организаций посредством государственной системы регистрации имущества. Рынок недвижимости регулируется основными федеральными законами. В Псковской области, кроме федеральных регуляторов созданы несколько служб по регулированию и управлению деятельностью на рынке недвижимости. Государственный комитет Псковской области по делам строительства, жилищно-коммунального хозяйства, государственного строительного и жилищного надзора является органом исполнительной власти Псковской области для осуществления государственно-властных полномочий исполнительно-распорядительного характера в сфере строительства, архитектуры, жилищного и коммунального хозяйства, градостроительства. В Северо-западном федеральном округе создано Некоммерческое Партнерство «Северо-Западная палата недвижимости». Новая организация объединила профессиональных участников рынка недвижимости и профессиональные сообщества практически всех регионов северо-запада России (Архангельской, Вологодской, Калининградской, Новгородской, Псковской, Ленинградской областей, г. Череповца, г. Северодвинска, г.
Санкт-Петербурга, Республики Карелия). Все это преследует цель — регулировать взаимоотношения на рынке недвижимости. Несмотря не общие тенденции рынка недвижимости страны, региональный подход к регулированию собственного рынка позволит достичь результатов, в которых заинтересован регион и участники данного рынка.
Список литературы
Конституция РФГражданский кодекс РФЗакон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» Закон РФ от 21.
07.1997 г. № 122-Ф3 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"Асаул А.Н., Ерофеев П. Ю. Экономика недвижимости. — СПб: Питер, 2008. — 240 с. Ахмеров М. Р. тенденции и перспективы развития российского рынке коммерческой недвижимости в сегменте — офисная недвижимость // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук.-2009.-№ 9.-с.64−68Бонцевич Д. Н. Государственное регулирование как условие развития рынка недвижимости как условие развития рынке недвижимости: вопросы теории // Вестник экономической интеграции.-2009 Т.
1.-№ 1.-с.87−92Дмитриева А. И. Формирование первичного рынка недвижимости в российских условиях // Вестник ВЭГУ.-2009.-№ 2.-с.120−123Захарова Л. Особенности российского рынка коммерческой недвижимости // Государственная служба.-2009.-№ 2.-с.64−66Киселев В.А., Лепихина О. Ю. Анализ рынка недвижимости городов Северо-Зарадного региона России // Имущественные отношения в Российской Федерации.-2009.-№ 12.-с.46−52Никифоров С. Аналитические индексы рынка недвижимости. Основные показатели и их применение // Вестник Института экономики РАН.-2009.-№ 3.-с.346−358Никифоров С. А. Кризис на рынке недвижимости за рубежом и в России. Хронология мировых кризисов на рынке недвижимости // Российское предпринимательство.-2009.-№ 4−1.-с.4−9Родионова Н. В. Инвестиционная привлекательности рынка недвижимости // Микроэкономика.-2009 Т.
7.-с.80−84Родионова Н. В. Специфика ценообразования и факторы, влияющие на цену недвижимости // Аудит и финансовый анализ.-209.-№ 2.-с.406−411Сидячев К. Н. Специфика инвестиционной деятельности рынка коммерческой недвижимости в регионах России // Транспортное дело России.-2009.-№ 4.-с.115−120Смагин В.Н., Кисилева В. А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. — М.: Эксмо, 2007. — 240 с. Шмидт Ю. Д., Романова И. М. Особенности и факторы развития регионального рынка жилой недвижимости // Региональная экономика: теория и практика.-2009.-№ 33.-с.30−37Юсуфов М. Ю. Специфические особенности современного рынка недвижимости // Региональные проблемы преобразования экономики.-2009.-№ 2.-с.209−215Приложение 1Средние цены на рынке жилья, рублей за 1 квадратный метр общей площади I кварталII кварталIII кварталIV квартал2003
Первичный рынок916 892 951 004 711 936
Вторичный рынок769 178 058 293 105 655 808
Первичный рынок13 597 146 561 574 014 976
Вторичный рынок136 741 413 614 756 139 368 448
Первичный рынок15 400 159 691 663 917 056
Вторичный рынок138 811 419 514 416 152 969 216
Первичный рынок17 371 182 071 966 021 632
Вторичный рынок151 361 587 818 579 200 311 296
Первичный рынок24 293 271 462 957 232 128
Вторичный рынок239 042 651 727 701 299 167 232
Первичный рынок38 499 391 553 960 140 800
Вторичный рынок353 793 665 237 314 340 651 008
Первичный рынок32 469 323 323 333 033 984
Вторичный рынок31 558 313 983 154 331 648
Приложение 2Ввод в действие производственных мощностей и объектов (за счет строительства новых и реконструкции действующих предприятий) в январе-декабре 2009 года
Введено Птицефабрика мясного направления млн. гол./год 1 Цех по производству сухой сыворотки т/смену 2,2 Цех по производству комбикормов т/сутки 240 Зерносушилки стационарные т/ч 10 Зерносеменохранилища тыс. т. единовремен-ного хранения 5 Общетоварные склады тыс.
м 2 общ. площади 2,3 Линии электропередачи для электрифи-кации сельского хозяйства напряжени-ем 6−20 кВ км 14,89 Торговые предприятия тыс.
кв. метров 11,9 Предприятия общественного питания посад. мест 72 Междугородные кабельные линии связикм 126,1 Башни сотовой связи шт. 13 Антенно-мачтовые сооружения для со-товой связи шт. 1 Волоконистооптические линии связи (передачи) км 1 Станции технического обслуживания легковых автомобилей постов 9 Капитальные гаражи боксового типа шт. 5 Автомобильные дороги общего пользо-вания с твердым покрытием км 7,8 Автомобильно-заправочные станции шт. 1 Введено Общеобразовательные учреждения (учебный корпус для детей, нуждающихся в психолого-педагогической и медико-социальной помощи) ученических мест 40 Торгово-офисные центры м2 общей пл.
