Повышение эффективности государственных мер по стабилизации и развитию рынка недвижимости в условиях мирового финансового кризиса

Рассмотрим названные области воздействий (1)-(4) более подробно.

Так, что касается участников рыночного обмена (I): покупателей и продавцов, — то необходимо обеспечить, чтобы те и другие, как минимум:

легально появились и были бы в достаточном количестве, были бы кредитоспособны, не были монополистами, не имели бы в складывающихся условиях таких ограничивающих характеристик, как, например: иностранное физическое или юридическое лицо с ограниченными правами приобретения недвижимости, превышающая некоторый норматив доля государства в акциях акционерного общества, специфическая сфера деятельности и т. д. Так, в ряде западных стран естественный монополист не имеет право вкладывать свои прибыли в непрофильную сферу, как, например, газовый монополист — в ресторанный бизнес или розничную торговлю.

Товары рыночного оборота недвижимости (2) — здесь необходимо, чтобы:

недвижимость как товар легально появилась на рынке и была бы в достаточном количестве;

был законодательно поддержан гражданский оборот для различных типов недвижимости и различных типов операций с нею были бы сформулированы в законодательных документах и детализированы в нормативных документах ограничивающие (запрещающие или иные, например, инвестиционные, льготные, социальные, организационно-технологические, экологические) условия по типам объектов недвижимости и типам операций с ними.

Для формирования так называемого пространства и системы правил взаимодействия на рынках недвижимости (3) покупателей и продавцов необходимы:

нормативно-правовая база функционирования рынка, включая упомянутое выше законодательное обеспечение для появления и легальной деятельности субъектов и объектов рыночных операций;

достаточная информация об объектах недвижимости и условиях проводимых операций с ними, о нормах градостроительного регулирования и положениях генеральных планов развития городов и территорий, о системе действующих кадастров, о формах документов, регламентах и процедурах;

ограничения (если таковые предусматриваются) в части цен (например, требование, чтобы земельные участки не продавались по цене ниже некоторой директивно установленной нормативной платы за землепользование);

ясные правила доступа к названной информации, в том числе, следующего содержания: какая информация является открытой для всех граждан, какая — только для участников предполагаемой сделки, что конфиденциально, что доступно по коммерческой схеме и каким образом и т. д.

Поддержка обеспечивающей инфраструктуры рынка (4), необходимого состава и уровня обслуживания покупателей и продавцов, причем, как со стороны профессиональных участников рынка, так и специализированных государственных структур, включает, в частности:

введение

обязательных процедур, как, например, государственная регистрация рыночных сделок с недвижимостью, обязательная оценка для выделенных типов объектов недвижимости (государственной и муниципальной собственности) и типов операций с нею (национализация и принудительный выкуп, имущественный арбитраж);

классификация профессиональной деятельности на рынках недвижимости и последующее разделение областей обслуживания или возможное сотрудничество между государственными и негосударственными структурами. Это, например, относится к следующим областям обслуживания: регистрация недвижимости и сделок с нею (отметим, что по действующему законодательству сегодня это исключительная компетенция государственных структур), инвентаризация, оценка недвижимости в различных целях, риэлтерская деятельность, деятельность застройщиков (девелопмент), проектирование, научно-реставрационная деятельность, строительство и иная подрядная деятельность, консалтинг, нотариат, страхование, аукционные торги и конкурсы;

контроль и обеспечение качества обслуживания на рынках недвижимости, в том числе, за счет использования таких процедур, как: лицензирование и сертификация специалистов и фирм, подготовка и повышение квалификации кадров, стандарты профессиональной деятельности, введение института апелляций, санкции при нарушениях норм и правил профессиональной деятельности.

Другой аспект систематизации регулирующих механизмов на рынке недвижимости, определяемый содержанием и методами воздействия, разделяет их на две группы: организационно-правовых и организационно-экономических механизмов.

В качестве характерных примеров организационно-правовых механизмов назовем следующие направления действий:

общее планомерное развитие законодательной и нормативной базы для поддержки и развития рыночных механизмов;

разграничение государственной собственности между различными уровнями федеральных, субъектов Федерации и муниципальных собственников;

разделение и условия взаимодействий государственных и негосударственных структур;

регистрация недвижимости и сделок с нею;

учет недвижимости (техническая инвентаризация, система кадастров и др.), статистическое и иное информационно-аналитическое обеспечение участников и профессионалов рынка;

лицензирование профессиональной деятельности;

стандарты и программы профессионального образования и повышения квалификации (первое высшее образование и второй диплом, мастер бизнесадминистрирования);

стандарты профессиональной деятельности (стандарты измерения, расчетные методы, формы документов);

стандарты этики;

обязательное страхование профессиональной деятельности;

контроль качества предоставляемых услуг и система санкций.

В качестве примеров организационно-экономических механизмов регулирования на рынках недвижимости (имеющих отношение к недвижимости государственного собственника и, соответственно, к проблеме эффективного управления ею) назовем такие, как:

программы приватизации приносящей доход недвижимости, включая регулирование финансово-экономических условий приватизационных процессов;

порядок установления стартовых цен арендных объектов государственной собственности и финансово-экономических условий договоров аренды (пересмотр и индексация ставок, а также установление уровня цен при возможности выкупа арендованной недвижимости);

порядок установления финансово-экономических условий пользования объектами природных ресурсов, объектами-памятниками;

методы оценки, в том числе, для всех операций с недвижимостью государственного собственника, для налогообложения, для различных форм возмездного пользования объектами государственного собственника, для арбитражных процедур, при банкротстве, при принудительном выкупе и др;

методы оценки финансово-экономической эффективности инвестиций в проекты развития недвижимости государственного собственника;

финансово-экономические и организационные условия проведения аукционов и инвестиционных конкурсов для объектов государственного собственника (структура и состав лотов, установление стартовых цен продажи, порядок проведения торгов и выявления победителя, порядок инвестирования) и т. д.

Обратим внимание на тот факт, что каждая из трех ветвей власти (законодательная, исполнительная и судебная), в том или ином аспекте, но активно участвует в государственном регулировании на рынках недвижимости.

Приведенная ниже Таблица 3.1 иллюстрирует такое участие трех ветвей власти на примерах распределения их активности в рамках приведенных выше организационно-правовых и организационно-экономических механизмов регулирования на рынках недвижимости.

Характерным при этом является активное взаимодействие властей с негосударственными структурами при осуществлении ряда регулирующих функций, в частности:

при учете и информационном обеспечении участников рынка (статистические и аналитические материалы, кадастры, базы данных, геоинформационные системы, техническая инвентаризация, оценочные расчеты и т. д.),

при разработке системы стандартов (высшего профессионального образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности и др.),

при контроле качества оказываемых на рынках недвижимости услуг, при страховании от ошибок и ненадлежащего качества услуг профессиональных участников рынка и в принятии соответствующих санкций и др.

Таблица 3.

1.

Механизмы государственного регулирования: три ветви власти и взаимодействия с негосударственными структурами.

Механизмы государственного регулирования Формы участия негосударственных структур Законодательная власть Развитие законодательной базы рынка недвижимости. Развитие законодательной базы управления недвижимостью. Аналитическая деятельность и инициирование новых законов.

Исполнительная власть Развитие нормативной базы регулирования на рынках и в управлении недвижимостью. государственного собственника. Инициирование новых законов. Разграничение между уровнями гос. и муниципальных собственников. Регистрация недвижимости и сделок. Лицензирование профессиональной деятельности.

Разработка: концепций и программ управления, приватизации; методик расчета эффективности, оценки, стартовых цен, условий аукционов, аренды, договоров пользования природными ресурсами, объектами-памятниками и др. Участие в развитии инфраструктуры рынка недвижимости. Оказание управленческих услуг. Профессиональное обслуживание участников рыночных операций: риэлтерская и оценочная деятельность, консалтинг, проектные работы, аудит, менеджмент и маркетинг и др.

Участие в подготовке и обсуждении законодательной и нормативной базы рынка и управления недвижимостью. Создание ассоциаций и обеспечение качества профессиональной работы на рынках недвижимости и управления Установление соответствий с международными стандартами профессиональной деятельности. Повышение квалификации кадров профессиональных участников рынков недвижимости и управленческих услуг. Создание общественного мнения. Участие в инициации новых законов. Разделение и взаимодействия государственных и негосударственных структур, в т. ч.: при учете и информационном обеспечении участников рынка (кадастры, статистика, инвентаризация, аналитика), при разработке системы стандартов (образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности), при контроле качества услуг и осуществлении санкций, при страховании от ошибок и ненадлежащего качества профессиональной деятельности и др. Судебная власть Арбитраж при имущественных спорах. Принятие решений о банкротстве и установлении арбитражного управления Рассмотрение апелляций.

Участие в принятии санкций. Инициирование новых законов. Таким образом, функциональная модель в Российской Федерации достаточно специфична и можно даже отметить, что высокоорганизованна.

Формирующийся в Российской Федерации рынок недвижимости состоит из очень широкого спектра объектов. Среди них земельные участки как в черте городских или иных поселений, так и на межселенных территориях, а также «рукотворные» комплексы и отдельные здания жилого, производственного, социального и иного назначения и другие сооружения, в том числе инженерной и транспортно-коммуникационной инфраструктуры, которые существенно расширяют функциональную модель государственного регулирования рынка недвижимости.

Правовое регулирование применительно к столь различным объектам имеет свою специфику. Общими являются условия становления рынка недвижимости в процессе перехода от административного к законодательному и нормативно — правовому его регулированию государственными органами.

3.2 Проспект

Схема 3.1 Проект по усовершенствованию государственного регулирования рынка недвижимости Настоящий проект по усовершенствованию государственного регулирования рынка недвижимости заключается в разных формах комплексных мер по поддержке строительства в России и Санкт — Петербурге. (см. схему 3.1)

Особенности регулирования:

Предоставление земли для строительства жилья без проведения торгов, с заключением инвестиционных контрактов на аукционе.

Право на инициативу:

орган местного самоуправления;

орган исполнительной власти субъекта РФ;

физическое или юридическое лицо Таким образом, данный курсовой проект содержит основные меры по улучшению стабильности государственного регулирования рынка недвижимости в условиях мирового финансового кризиса и его эффективности.

Заключение

Таким образом, можно отметить, в заключении работы, что включение в гражданский оборот и управление такой составляющей рынка недвижимости, как земельные участки, является сложнейшей задачей для государственного регулирования Ее решение затрагивает основные политические, социальные и морально-этические устои государства.

Отдельные составляющие рынка недвижимости невозможно рассматривать дискретно потому, что они составляют целостную систему, одновременно являясь и земельным ресурсом и территориальным. Этим определяется неразрывная связь земельных, имущественных и территориальных отношений, что находит отражение в их правовом обеспечении.

Обратим внимание, что конечная цель государственного регулирования рынка недвижимости, регулирующей территориальное и градостроительное развитие — обеспечение конституционного права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности и ее безопасность.

Были предложены следующие меры по улучшению регулирования:

организация саморегулирования ипотечного рынка развитие законодательной базы контроль состояния рынка государством регулярное изменение методов регулирования, то есть применение функциональной модели изменение градостроительного Кодекса

Список использованной литературы Учебная литература Валдайцев С. В., Воробьев П. П. Экономика недвижимости Учебник, М.: Проспект, 2008, 75 стр.

Воронин В.П., Подмолодина И. М., Нестеренко В. И. Экономика недвижимости. Учебное пособие.

М, МГУ, 2007, 145 — 147 стр.

Гранова И. В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: Учеб. пособие / И. В. Гранова. — СПб.: Питер, 2008. -С. 22−24.

Гусев А. Б. Ценовые пузыри на региональных рынках жилья. М, 2008 год., 58 — 60 стр.

Максимов С. И. Основы государственной деятельности на рынке недвижимости / С. Н. Максимов. — СПб.: Питер, 2007. — Гл. 6., 25 — 28 стр.

Кузин Н. Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учеб. пособие / Н. Я. Кузин. — М.: Изд-во" АСВ", 2008.-С. 9−18.

Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости: Энцикл. оценки / Е. И. Тарасевич. — СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2006. С. 8, 9.

Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. — М.: Дело, 2008. — С. 12−24.

Харрисон Г. С, Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Пер. с англ. — М.: РОО, 2005. — Гл. 4, 9., 25 стр.

Щербаков А. И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие / А. И. Щербаков, И. И. Золотарев, Н. А. Щербакова. — Новосибирск: НГАС, 2006. — С. 25−30

Периодические издания Закон и право. 2006, № 12, С. 82 -83

Финансы. 2007. № 11, С. 13 — 17

Приложение 1

Государственное регулирование кризисных ситуаций в недвижимости (схема)

Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости: Энцикл. оценки / Е. И. Тарасевич. — СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2006. С. 8,

Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости: Энцикл. оценки / Е. И. Тарасевич. — СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2006. С. 9.

Кузин Н. Я. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учеб. пособие / Н. Я. Кузин. — М.: Изд-во" АСВ", 2008.-С. 9

Валдайцев С.В., Воробьев П. П. Экономика недвижимости Учебник, М.: Проспект, 2008, 75 стр.

Щербаков А. И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие / А. И. Щербаков, И. И. Золотарев, Н. А. Щербакова. — Новосибирск: НГАС, 2006. — С. 25

Щербаков А. И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие / А. И. Щербаков, И. И. Золотарев, Н. А. Щербакова. — Новосибирск: НГАС, 2006. — С. 26

Гусев А. Б. Ценовые пузыри на региональных рынках жилья. М, 2008 год., 58 — 60 стр.

Финансы. 2007. № 11, С. 14

Харрисон Г. С, Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Пер. с англ. — М.: РОО, 2005. — Гл. 4, 9., 25 стр.

Харрисон Г. С, Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Пер. с англ. — М.: РОО, 2005. — Гл. 4, 9., 38 стр.

Кузин Н. Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учеб. пособие / Н. Я. Кузин. — М.: Изд-во" АСВ", 2008.-С. 26

Кузин Н. Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учеб. пособие / Н. Я. Кузин. — М.: Изд-во" АСВ", 2008.-С. 27

Воронин В.П., Подмолодина И. М., Нестеренко В. И. Экономика недвижимости. Учебное пособие.

М, МГУ, 2007, 145 стр.

Кузин Н. Я. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учеб. пособие / Н. Я. Кузин. — М.: Изд-во" АСВ", 2008.-С. 16

Закон и право. 2006, № 12, С. 82

Кузин Н. Я. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учеб. пособие / Н. Я. Кузин. — М.: Изд-во" АСВ", 2008.-С. 15

Харрисон Г. С, Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Пер. с англ. — М.: РОО, 2005. — Гл. 4, 9., 25 стр.

Изменение методов регулирования

Организация саморегулирования ипотечного рынка

Изменение градостроитель — ного Кодекса

Контроль регулирования и состояния рынка государством

Создание новых законов

Усовершенствования в гос. регулировании рынка недвижимости