Разработка программы управления недвижимым имуществом предприятия

руб 719,69 791,66 870,83 957,91 1053,70 4 Коэффициент загрузки 1 1 1 1 1 5 Потери дохода тыс. руб 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6 Эффективный валовый доход тыс. руб 719,69 791,66 870,83 957,91 1053,70 Всего ПВД тыс.

руб 6880,7 7568,8 8325,7 9158,3 10 074,1 Всего ЭВД тыс. руб 6264,66 7229,98 7952,98 8748,28 9623,11 Расчет финансовых результатов 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1 Эффективный валовый доход тыс. руб 6264,6 7229,9 7952,9 8748,2 9623,11 2 Эксплуатационные расходы тыс.

руб -2731,49 -2868,06 -3040,15 -3222,56 -3448,14 3 Процент за привлеченный капитал тыс. руб -558 -558 -502,2 -446,4 -390,6 -334,8 4 Оперативный чистых доход тыс. руб -558,00 2975,1 3859,7 4466,4 5135,1 5840,17 5 Амортизация тыс. руб -249 -249 -249 -249 -249 6 Финансовый результат перед уплатой налога тыс. руб -558,00 2726,1 3610,7 4217,4 4886,1 5591,17 7 Налог на прибыль тыс.

руб -654,28 -866,57 -1012,1 -1172,6 -1341,88 8 Финансовый результат после уплаты налога тыс. руб -558,00 2071,8 2744,1 3205,2 3713,4 4249,29 Обслуживание долга 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1 Заемный капитал в начале года тыс. руб 4650 4650 4185 3720 3255 2790

Погашение долга в конце года тыс. руб 465 465 465 465 465 2 Заемный капитал в конце года тыс. руб 4185 3720 3255 2790 2325

Процент от стоимости в начал года тыс. руб 558 558 502,2 446,4 390,6 334,8 Стоимость недвижи-мости 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1 Цена продажи недвижимости в конце года тыс. руб 35 021 52 531 78 797 118 195 177 293 265 940 2 Налоговые отчисления тыс. руб -37 231,7 3 Выплаты долга за привлеченный капитал тыс. руб -2325

Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости 226 384

Расчет кассовых поступлений Нач.2007 2008 2009 2010 2011 2012 1 Начальная стоимость недвижимости 2 Инвестиции в строительство 3 Заемный капитал 4 Погашение займа -465 -465 -465 -465 -465 5 Годовые финансовые результаты после уплаты налога -558,00 2071,8 2744,1 3205,2 3713,4 4249,29 6 Амортизационные отчисления -249 -249 -249 -249 -249 7 Цена продажи недвижимости 265 940,72 8 Налоговые отчисления -37 231,7 9 Платежи по займу -2325

Кассовые поступления -558,00 1357,8 2030,1 2491,2 2999,4 229 919

Таблица 19. Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду площадей спорткомплекса и площадей под кафе по варианту C

№ Доходы от аренды Ед. измер. Кон.2007 2008 2009 2010 2011 2012 1 2 3 5 6 7 8 9 10 Аренда площадей спорткомплекса 1 Ставка арендной платы т.р./м2/год 5,4 5,94 6,53 7,19 7,91 8,70 2 Арендуемая площадь м2 1158,7 1158,7 1158,76 1158,7 1158,76 3 Потенциальный валовой доход тыс. руб 6883,0 7571,3 8328,47 9161,3 10 077,4 4 Коэффициент загрузки 0,90 0,95 0,95 0,95 0,95 5 Потери дохода тыс. руб 688,30 378,57 416,42 458,07 503,87 6 Эффективный валовый доход тыс.

руб 6194,7 7192,7 7912,05 8703,2 9573,58 Аренда площадей под кафе 1 Ставка арендной платы т. р/м2/год 7,8 8,58 9,44 10,38 11,42 12,56 2 Арендуемая площадь м2 67,43 67,43 67,43 67,43 67,43 3 Потенциальный валовой доход тыс. руб 578,55 636,40 700,04 770,05 847,05 4 Коэффициент загрузки 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 5 Потери дохода тыс. руб 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6 Эффективный валовый доход тыс. руб 578,55 636,40 700,04 770,05 847,05 Всего ПВД тыс.

руб 7461,5 8207,7 9028,52 9931,3 10 924,5 Всего ЭВД Тыс .руб 6773,2 7829,1 8612,09 9473,3 10 420,6 Расчет финансовых результатов 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1 Эффективный валовый доход тыс. руб 6773,2 7829,1 8612,09 9473,3 10 420,6 2 Эксплуатационные расходы тыс. руб 2258,8 2371,7 2514,07 2664,9 2851,45 3 Процент за привлеченный капитал тыс. руб — 510 -510 -459 -408 -357 -306 4 Оперативный чистых доход тыс.

руб — 510,00 8522,1 9741,9 10 718,1 11 781, 12 966,0 5 Амортизация тыс. руб - 249 -249 -249 -249 -249 6 Финансовый результат перед уплатой налога тыс. руб — 510,00 8273,1 9492,9 10 469,6 11 532, 12 717,0 7 Налог на прибыль тыс.

руб - 1985, -2278,3 -2512 -2767 -3052,10 8 Финансовый результат после уплаты налога тыс. руб — 510,00 6287,5 7214,6 7956,56 8764,4 9664,99 Обслуживание долга 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1 Заемный капитал в начале года тыс. руб 4250 4250 3825 3400 2975 2550 2 Погашение долга в конце года тыс. руб

425 425 425 425 425 3 Заемный капитал в конце года тыс. руб 3825 3400 2975 2550 2125 4 Процент от стоимости в начал года тыс. руб

510 510 459 408 357 306 Стоимость недвижи-мости 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1 Цена продажи недвижимости в конце года тыс. руб 34 333,3 51 499 77 249 115 874 17 381 260 718 2 Налоговые отчисления тыс. руб - 36 500,6 3 Выплаты долга за привлеченный капитал тыс.

руб -2125

Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости 222 093

Расчет кассовых поступлений Нач. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1 Начальная стоимость недвижимости 2 Инвестиции в строительство 3 Заемный капитал 4 Погашение займа -425 -425 -425 -425 -425 5 Годовые финансовые результаты после уплаты налога -510,00 6287,5 7214,6 7956,56 8764,4 9664,99 6 Амортизационные отчисления -249 -249 -249 -249 -249 7 Цена продажи недвижимости 260 718 8 Налоговые отчисления -36 500,6 9 Платежи по займу -2125

Кассовые поступления -510,00 5613,5 6540,6 7282,56 8090,4 231 084

Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта строительства нежилого здания и их анализ Определение срока окупаемости (Ток) Таблица 20. Вариант А

Показатели Период (год) 0 1 2 3 4 5 6 Нач.

Кн. 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Денежный поток, тыс. руб -13 500 -504 3818,37 5142,59 5857,55 6642,71 233 972, Коэффициент дисконтирования 1 0,769 0,592 0,455 0,350 0,269 0,207 Дисконтированный денежный поток (ДДП), тыс. руб. -13 500 -387,69 2259,39 2340,73 2050,89 1789,07 48 473,55 Накопленный дисконтированный денежный поток, тыс. руб. -13 500

— 13 887,69 -11 628,30 -9287,57 -7236,68 -5447,60 43 025,95

Таблица 21. Вариант B

Показатели Период (год) 0 1 2 3 4 5 6 Нач. 2007

Кон. 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Денежный поток, тыс. руб. -14 050 -558 1357,89 2030,14 2491,25 2999,45 229 919,31 Коэффициент дисконтирования 1 0,769 0,592 0,455 0,350 0,269 0,207 Дисконтированный денежный поток (ДДП), тыс. руб. -14 050 -429,23 803,49 924,05 872,26 807,84 47 633,81 Накопленный дисконтированный денежный поток, тыс. руб. -14 050 -14 479,23 -13 675,75 -12 751,69 -11 879,44 -11 071,60 36 562,21 Таблица 22. Вариант C

Показатели Период (год) 0 1 2 3 4 5 6 Нач. 2007

Кон. 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Денежный поток, тыс. руб. -15 450 -510 5613,56 6540,63 7282,56 8090,48 231 084,02 Коэффициент дисконтирования 1 0,769 0,592 0,455 0,350 0,269 0,207 Дисконтированный денежный поток (ДДП), тыс. руб. -15 450 -392,31 3321,63 2977,07 2549,83 2179,00 47 875,11 Накопленный дисконтированный денежный поток, тыс. руб. -15 450 -15 842,31 -12 520,67 -9543,60 -6993,77 -4814,77 43 060,34 Определение чистого дисконтированного дохода (ЧДД) Чистый дисконтированный доход — это разница межу текущей стоимостью прибыли и затратами на инвестиции.

Схема расчета ЧДД:

1. определяется текущая стоимость каждой суммы потока доходов, исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов;

2. суммируется текущая стоимость будущих доходов;

3. сравнивается суммарная стоимость дохода с величиной затрат по проекту:

Определение внутренней нормы доходности (ВНД) Схема расчета ВНД:

1. выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущую стоимость будущих доходов по проекту;

2. сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущих стоимостей будущих доходов;

3. если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает 0-ого значения ЧДД, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:

· если ЧДД>0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

· если ЧДД<0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной;

4. Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости будущих доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту;

5. Рассчитываем внутренние нормы доходности проекта методом интерполяции.

ВНД для варианта А:

1.ЧДД = 56 913,63 — 13 887,69 = 43 025,94 > 0 при ставке дисконтирования 30%.

2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70% :

3818,37+5142,59+5857,55+6642,71+

+233 972,59= 13 230,44

3.ЧДД=13 230,44-(13 500+504)=13 230,44−13 796,48= -566,04< 0

4. Составляем пропорцию:

Х=39,48

5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30+39,48 =69,48%

ВНД для варианта B:

1.ЧДД=51 041,45−14 479,23= 36 562,22> 0 при ставке дисконтирования 30%.

2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%:

1357,89+2030,14+2491,25+2999,45+

+229 919,31= 10 917,98

3. ЧДД=10 917,98-(14 050+558)= 10 917,98−14 378,24= -3460,26< 0

4. Составляем пропорцию:

Х= 36,54

5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30+36,54 = 66,54%

ВНД для варианта C:

1. ЧДД= 58 902,65−15 842,31 = 43 060,34 > 0 при ставке дисконтирования 30%.

2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%:

5613,56+6540,63+7282,56+8090,48+

+231 084,02= 14 289,08

3. ЧДД=14 289,08-(15 450+510)= 14 289,08−15 750= -1460,92< 0

4. Составляем пропорцию:

Х= 38,69

5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30 +38,69 = 68,69%

3.4 Определение модифицированной ставки доходности (MIRR)

Схема расчета MIRR:

1. Определяется величина безрисковой ликвидной ставки доходности;

2. Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, инвестируются по безрисковой ликвидной ставке;

3. Составляется модифицированный денежный поток;

4. Рассчитывается модифицированная ставка доходности по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока.

MIRR для варианта А:

1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги — 4%.

2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке 504,00=484,62

3) Общие затраты в настоящий момент 13 500+484,62=13 984,62 тыс. руб.

4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе — MIRR по схеме расчёта ВНД:

Период (год) 0 1 2 3 4 5 6 Денежный поток, у.е. -13 500 -504 3818,37 5142,59 5857,55 6642,71 233 972,59 Модифицированный денежный поток -13 984,62 — 3818,37 5142,59 5857,55 6642,71 233 972,59 MIRR 69,31

1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 56 913,63 тыс. руб.

2. ЧДД = 56 913,63 — 13 984,62 = 42 929,01 > 0

3.Выбираем новую ставку дисконтирования 50% :

4. Суммарная текущая стоимость доходов при Е = 70% = 13 230,44 тыс. руб.

5. ЧДД=13 230,44 -13 984,62= -754,18 тыс. руб. <0

6. Составляем пропорцию:

56 913,63 — 13 984,62 = 30−30-х

56 913,63−13 230,44 30−70

Х= 39,31

MIRR = 30 + 39,31 =69,31%

MIRR для варианта B:

1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги — 4%.

2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке

558=536,54 тыс. руб.

3) Общие затраты в настоящий момент 14 050+536,54=14 586,54 тыс. руб.

4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе — MIRR по схеме расчёта ВНД.

Период (год) 0 1 2 3 4 5 6 Денежный поток, у.е. -14 050 -558 1357,89 2030,14 2491,25 2999,45 229 919,31 Модифицированный денежный поток -14 586,54 — 1357,89 2030,14 2491,25 2999,45 229 919,31 MIRR 66,34

1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 51 041,45 тыс. руб.

2. ЧДД = 51 041,45 — 14 586,54 = 36 454,91> 0

3.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%

4. Суммарная текущая стоимость доходов при Е=70% = 10 917,98 тыс. руб.

5. ЧДД= 10 917,98 — 14 586,54 = -3668,56 тыс. руб. < 0

6. Составляем пропорцию:

51 041,45 — 14 586,54 = 30−30-х

51 041,45 — 10 917,98 30−70

Х = 36,34

MIRR = 30 +36,34 = 66,34%

MIRR для варианта C:

1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги — 4%.

2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке

510,00= 490,38 тыс. руб.

3) Общие затраты в настоящий момент 15 450 + 490,38 = 15 940,38 тыс. руб.

4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе — MIRR по схеме расчёта ВНД.

Период (год) 0 1 2 3 4 5 6 Денежный поток, у.е. -15 450 -510 5613,56 6540,63 7282,56 8090,48 231 084,02 Модифицированный денежный поток — - 15 940,38 — 5613,56 6540,63 7282,56 8090,48 231 084,02 MIRR 68,52

1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 58 902,65 тыс. руб.

2. ЧДД = 58 902,65- 15 940,38 = 42 962,27 > 0

3.Выбираем новую ставку дисконтирования 70% :

4. Суммарная текущая стоимость доходов при Е=70% = 14 289,08 тыс. руб.

5. ЧДД= 14 289,08 — 15 940,38= -1651,3 тыс. руб. < 0

6. Составляем пропорцию:

58 902,65 — 15 940,38 = 30−30 -х

58 902,65 — 14 289,08 30−70

Х = 38,52

MIRR = 30 +38,52 = 68,52%

Ставка дохода финансового менеджмента (FMRR)

Схема расчета FMRR:

1. Определяется величина безрисковой ликвидной ставки доходности;

2. Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безрисковой ликвидной ставке;

3. Определяется круговая ставка доходности;

4. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности;

5. Составляется модифицированный денежный поток;

6. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока.

FMRR для варианта A:

1.Определяется величина безрисковой ставки доходности: ценные бумаги-4%

2.Затраты по проекту дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке

504,00=484,62

13 500+484,62=13 984,62 тыс. руб.

3.Определяется круговая ставка доходности — (1+Е)n

Е=10%

233 972,59FV010% = 233 972,59 тыс. руб.

6642,71FV1 10% = 6642,711,1 = 7306,98 тыс. руб.

5857,55FV2 10% =5857,55 1,12 = 7087,64 тыс. руб.

5142,59FV3 10% = 5142,591,13 = 6844,79 тыс. руб.

3818,37 FV4 10% = 3818,371,14 = 5590,48 тыс. руб.

4. Определяется суммарная будущая стоимость дохода от анализируемого инвестиционного проекта:

233 972,59+7306,98+7087,64+6844,79+5590,48 = 260 802,48 тыс. руб.

5.Составляется модифицированный денежный поток:

Период (год) 0 1 2 3 4 5 6 Денежный поток, у.е. -13 500 -504 3818,37 5142,59 5857,55 6642,71 233 972,59 Модифицированный денежный поток -13 984,62 — - - - - 260 802,48 FMRR 62,85 7. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:

FMRR для варианта B:

1.Определяется величина безрисковой ставки доходности: ценные бумаги — 4%

2.Затраты по проекту дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке

558=536,54 тыс. руб.

14 050+536,54=14 586,54 тыс. руб.

3.Определяется круговая ставка доходности — (1+Е)n

Е=10%

229 919,31FV010% = 229 919,31 тыс. руб.

2999,45FV110% = 2999,451,1 = 3299,40 тыс. руб.

2491,25FV210% = 2491,251,12 = 3014,41 тыс. руб.

2030,14FV310% = 2030,141,13 = 2702,12 тыс. руб.

1357,89FV410% = 1357,891,14 = 1988,09 тыс. руб.

4. Определяется суммарная будущая стоимость дохода от анализируемого инвестиционного проекта:

229 919,31+3299,40+3014,41+2702,12+1988,09=240 923,33 тыс. руб.

5.Составляется модифицированный денежный поток:

Период (год) 0 1 2 3 4 5 6 Денежный поток, у.е. -14 050 -558 1357,89 2030,14 2491,25 2999,45 229 919,31 Модифицированный денежный поток -14 586,54 — - - - - 240 923,33 FMMR 59,58

6. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:

FMRR для варианта C:

1.Определяется величина безрисковой ставки доходности: ценные бумаги-4%

2.Затраты по проекту дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке

510,00= 490,38 тыс. руб.

15 450 + 490,38 = 15 940,38 тыс. руб.

3.Определяется круговая ставка доходности — (1+Е)n

Е=10%

231 084,02FV010% = 231 084,02 тыс. руб.

8090,48FV110% = 8090,481,1 = 8899,53 тыс. руб.

7282,56FV210% = 7282,561,12 = 8811,90 тыс. руб.

6540,63FV310% = 6540,631,13 = 8705,58 тыс. руб.

5613,56FV410% = 5613,561,14 = 8218,81 тыс. руб.

4. Определяется суммарная будущая стоимость дохода от анализируемого инвестиционного проекта:

231 084,02+8899,53+8811,90+8705,58+8218,81=265 719,84 тыс. руб.

5.Составляется модифицированный денежный поток:

Период (год) 0 1 2 3 4 5 6 Денежный поток, у.е. -15 450 -510 5613,56 6540,63 7282,56 8090,48 231 084,02 Модифицирован-ный денежный поток — - 15 940,38 — - - - - 265 719,84 MIRR 59,83 6. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:

Определение индекса рентабельности (РI)

Индекс рентабельности (доходности) — это отношение суммы текущей стоимости будущих доходов к затратам на инвестиции

PI для варианта А:

РIА = 56 913,63 /13 887,69 = 4,10 > 1

PI для варианта В:

РIБ= 51 041,45 /14 479,23 = 3,53 > 1

PI для варианта С:

РIС= 58 902,65 /15 842,31= 3,72 > 1

Сравнительный анализ основных экономических показателей эффективности вариантов реконструкции (А, В, С) Таблица 23. Основные экономические показатели эффективности по вариантам (А, В, С)

Показатели Ед. изм. Варианты A B C Период окупаемости (Ток) год 5,11 5,23 5,10 Чистый дисконтированный доход (ЧДД) тыс. руб. 43 025,94 36 562,22 43 060,33 Индекс рентабельности, доходности (PI) — 4,10 3,53 3,72 Внутренняя норма доходности (IRR;ВНД) % 69,48 66,54 68,69 Модифицированная ставка доходности (MIRR; МСД) % 69,31 66,34 68,52 Ставка доходности финансового менеджмента (FMRR) % 62,85 59,58 59,83 По данным таблицы 23 можно сделать следующие выводы:

1. Период окупаемости — число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода. Из таблицы видно, что по варианту, А инвестиции окупятся через 5,11 лет, по варианту В — через 5,23 года, по варианту С — через 5,10 лет. Предпочтение отдается варианту с наименьшим сроком окупаемости, то есть С.

2. Положительное значение ЧДД указывает на то, что проект является прибыльным и его следует принять. При рассмотрении данных вариантов предпочтение отдается варианту, у которого ЧДД больше, т. е варианту С.

3. Внутренняя норма доходности (ВНД) — это норма прибыли, при которой осуществляется равенство текущей стоимости будущих доходов и затрат на инвестиции. Чем больше ВНД, тем больше уровень доходности данного проекта, следовательно, наиболее рентабельным является вариант А.

4. Модифицированная ставка доходности (MIRR) разработана для получения возможности применения ВНД, когда финансирование проекта осуществляется поэтапно, при этом отрицательные денежные потоки дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке. По варианту, А модифицированная ставка доходности больше, поэтому данный вариант предпочтительнее двух других вариантов.

5. Особенностью ставки дохода финансового менеджмента (FMRR) является то, что в дополнение к дисконтированию отрицательных денежных потоков, положительные денежные потоки пересчитываются по круговой ставке доходности на момент окончания проекта.

Проанализировав данные показатели по трем вариантам, можно сделать вывод, что наиболее рентабельным является вариант А.

6. PI >1 указывает на то, что проект является прибыльным и его следует принять. При рассмотрении данных вариантов предпочтение отдается варианту, у которого PI больше, т. е варианту А.

Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости из трех вариантов его строительства Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости производится на основе сравнительного анализа изменения текущей стоимости кассовых поступлений по каждому из вариантов и на основе графического анализа ситуаций оценки.

Таблица 24. Расчет рентабельности варианта, А по текущей стоимости кассовых поступлений

Начало 2007

Конец 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Кассовые поступления, тыс. руб. -13 500 -504 3818,37 5142,59 5857,55 6642,71 233 972,59 Коэффициент дисконтирования, Е=10% 1 0,909 0,826 0,751 0,683 0,621 0,564 Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб. -13 500 -458,18 3155,678 3863,704 4000,79 4124,60 132 071,4 Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб. 133 258

Начало 2007

Конец 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Кассовые поступления, тыс. руб. -13 500 -504 3818,37 5142,59 5857,55 6642,71 233 972,59 Коэффициент дисконтирования, Е=20% 1 0,833 0,694 0,579 0,482 0,402 0,335 Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб. -13 500 -420,00 2651,646 2976,036 2824,82 2669,56 78 356,95 Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб. 75 559,01 Начало 2007

Конец 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Кассовые поступления, тыс. руб. -13 500 -504 3818,37 5142,59 5857,55 6642,71 233 972,59 Коэффициент дисконтирования, Е=30% 1 0,769 0,592 0,455 0,350 0,269 0,207 Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб. -13 500 -387,69 2259,391 2340,733 2050,89 1789,07 48 473,55 Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб. 43 025,95 Начало 2007

Конец 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Кассовые поступления, тыс. руб. -13 500 -504 3818,37 5142,59 5857,55 6642,71 233 972,59 Коэффициент дисконтирования, Е=40% 1 0,714 0,510 0,364 0,260 0,186 0,133 Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб. -13 500 -360,00 1948,148 1874,122 1524,77 1235,11 31 073,97 Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб. 23 796,12 Таблица 25. Расчет рентабельности варианта B по текущей стоимости кассовых поступлений

Начало 2007

Конец 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Кассовые поступления, тыс. руб. -14 050 -558 1357,89 2030,14 2491,25 2999,4 229 919,3 Коэффициент дисконтирования, Е=10% 1 0,909 0,826 0,751 0,683 0,621 0,564 Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб. -14 050 -507,27 1122,223 1525,274 1701,56 1862,4 129 783,5 Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб. 121 437,7 Начало 2007

Конец 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Кассовые поступления, тыс. руб. -14 050 -558 1357,89 2030,14 2491,2 2999,4 229 919,3 Коэффициент дисконтирования, Е=20% 1 0,833 0,694 0,579 0,482 0,402 0,335 Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб. -14 050 -465,00 942,979 1174,85 1201,41 1205,4 76 999,51 Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб. 67 009,17 Начало 2007

Конец 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Кассовые поступления, тыс. руб. -14 050 -558 1357,89 2030,14 2491,25 2999,4 229 919,31 Коэффициент дисконтирования, Е=30% 1 0,769 0,592 0,455 0,350 0,269 0,207 Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб. -14 050 -429,23 803,485 924,051 872,26 807,84 47 633,81 Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб. 36 562,21 Начало 2007

Конец 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Кассовые поступления, тыс. руб. -14 050 -558 1357,89 2030,14 2491,25 2999,4 229 919,31 Коэффициент дисконтирования, Е=40% 1 0,714 0,510 0,364 0,260 0,186 0,133 Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб. -14 050 -398,57 692,801 739,84 648,49 557,70 30 535,65 Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб. 18 725,92 Таблица 26. Расчет рентабельности варианта C по текущей стоимости кассовых поступлений

Начало 2007

Конец 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Кассовые поступления, тыс. руб. -1545 -510 5613,56 6540,63 7282,56 8090,48 231 084,02 Коэффициент дисконтирования, Е=10% 1 0,909 0,826 0,751 0,683 0,621 0,564 Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб. -15 450 -463,64 4639,306 4914,072 4974,09 5023,55 130 440,9 Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб. 134 078,3 Начало 2007

Конец 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Кассовые поступления, тыс. руб. -15 450 -510 5613,56 6540,63 7282,56 8090,48 231 084,02 Коэффициент дисконтирования, Е=20% 1 0,833 0,694 0,579 0,482 0,402 0,335 Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб. -15 450 -425,00 3898,306 3785,087 3512,04 3251,38 77 389,57 Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб. 75 961,38 Начало 2007

Конец 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Кассовые поступления, тыс. руб. -15 450 -510 5613,56 6540,63 7282,56 8090,48 231 084,02

Заключение

На основе анализа эффективности использования земельного участка можно сделать вывод, Что наиболее эффективным будет строительство на нем торгово-развлекательного комплекса (нежилого здания).

На основании проведенной оценки инвестиционной привлекательности проектов строительства нежилого здания, можно сделать следующие заключения.

Произведенный расчет основных экономических показателей эффективности вариантов строительства и последующий их сравнительный анализ показал, что вариант В строительства здания следует отклонить из-за наименьших значений каждого из показателей, наиболее предпочтителен вариант реконструкции здания под торгово-офисный центр, А .

На основании анализа рентабельности вариантов строительства по текущей стоимости кассовых поступлений и на основании графического анализа, можно сделать вывод, что переоборудование основных площадей здания под офисные и торговые помещения (вариант В), а также переоборудование площадей здания под офисные помещения и помещения под кафе (вариант С) является менее рентабельными. Это связано с тем, что инвестиционные затраты на реализацию данного проекта велики, а получаемый доход от аренды небольшой, так как ставка арендной платы помещений низкая. Исходя из этого, данные проекты строительства недвижимости нужно отклонить.

Что касается проекта строительства по варианту А, при котором сдается под офисы 330,86 м², а под торговые помещения сдается 93,2 м² является экономически эффективным по сравнению с вариантами В и С. Из расчета экономических показателей эффективности видно, что затраты на строительство окупятся через 5,93 лет, Что является положительным моментом для инвестора, так как предполагаемый срок владения данной недвижимостью составляет 6 лет (с 2006 года по 2011 год). Перепродажа объекта в конце периода владения обеспечивает инвестору покрытие затрат на строительство данного здания и выплату оставшейся суммы долга.

Поэтому вариант строительства офисно-торгового центра наиболее экономически эффективный вариант, тем более он обеспечивает инвестору значительную доходность.

Нормативные и правовые акты

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.

10.2001 № 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.

09.2001, ред. от 28.

02.2007, с изменениями и дополнениями вступающими в силу с 11.

04.2007)

Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

" Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519)

" Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения" ГОСТ Р 51 141−98″ (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 27.

02.1998 N 28)

" Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно — распорядительной документации. Требования к оформлению документов" ГОСТ Р 6.30−97″ (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 31.

07.1997 N 273)

Справочная и методическая литература

Асаул А. Н. Экономика недвижимости: Учебник. — СПб.: «Гуманистика», 2003. 406 с.

Бланк И. А. Управление активами и капиталом предприятия. — Киев: Ника-Центр, 2003. 448 с.

Бузова И.А., Васильева Н. В., Максимов С. Н. и др. Управление недвижимым имуществом: Учебник (под ред. проф. Максимова С.Н.). — СПб: СПбГИЭУ, 2005. 471 с.

Вечер Н.В., Ольховский А. А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. — СПб.: Бизнеспресса, 2005.

Горемыкин В. А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение. — М: Кно

Рус, 2006. 672 с.

Ковалев А. П. Управление имуществом на предприятии. — М.: Финстатин-форм, 2002. 250 с.

Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие. М., ИНФРА-М., 2007 г.

Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. — М.: Дело, 2008. 384 с.

Оценка бизнеса. — М., Финансы и статистика, 2008 г.

Оценка недвижимости, под редакцией А. Г. Грязновой, М. А. Прорвич В.С. Оценка экономической стоимости городской земли. — М., 2008 г.

Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. — Спб., 2007 г.

Тарасевич Е. И. Управление эксплуатацией недвижимости: практическое руководство. — СПб.: Издательство «МКС», 2006. 840 с.

Технология работы с недвижимостью. Земельные отношения. — М. Городская собственность, 2009 г.

Разу М. Л. Управление коммерческой недвижимостью. — М.: Кно

Рус, 2007. 248 с.

Рутгайзер В. М., Дронова Н. Д., Еленева Ю. Я. и др. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. — М.: ДЕЛО, 2008.

Сборник «Индексы цен в строительстве», Ко-Инвест.

Фридман Д. и др. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, М., ДЕЛО, 2007 г.

Черняк А. В. Оценка городской недвижимости, М., 2006 г.