Проблемы с ликвидностью заставили некоторых из них временно отказаться от выдачи ипотечных кредитов или повысить ставки. Поэтому мы ожидаем перераспределения доли ипотечного рынка в пользу крупнейших универсальных банков. А конкуренция между ними будет удерживать ставки от существенного повышения.
2.3 Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России По действующему законодательству ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель.
Особое внимание следует уделить Международной ассоциации ипотечных фондов (далее — МАИФ) — некоммерческой саморегулируемой организации. Учредителями МАИФ являются более 60 отраслевых, региональных и муниципальных фондов из 40 регионов России, находящихся в 7 федеральных округах, а также фонды Белоруссии, Украины и Киргизии. Членами Ассоциации являются также региональные ипотечные агентства и корпорации, а также строительно-сберегательные кассы. Одним из инициаторов создания МАИФ являлся первый в России Отраслевой фонд жилищного ипотечного кредитования, объединяющий более 40 предприятий и городов системы Минатома.
Следует отметить, что фонды являются основными исполнителями федеральных и региональных программ жилищного строительства для военнослужащих, переселенцев, чернобыльцев, ветеранов ВОВ и других категорий граждан.
В изменившихся условиях государство попыталось определить свою жилищную политику. На свет появилась Правительственная программа на 1993 — 1995 годы, названная коротко и ясно — «Жилище». За три года реализации Программы было построено 125 миллионов квадратных метров, а число очередников сократилось на 2,5 миллиона человек. Результат, в принципе, неплохой. Однако, по мнению автора, доля жилья, вводимого государственными и муниципальными организациями, неумолимо убывала. Другими словами, существенно изменились отношения в сфере жилищного строительства и источники финансирования. Дома стали строить преимущественно на коммерческой основе, а механизмов, которые сделали бы жилье доступным не только для состоятельных людей, не появилось.
Для изменения сложившейся тенденции была принята Программа «Жилье-2000», но уже без обещаний отдельных квартир к назначенному сроку.
С принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к осени 1998 г. практически во всех крупнейших банках были созданы специализированные подразделения по долгосрочному жилищному кредитованию населения.
На первоначальном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования в России государство должно проводить интегрированную политику по решению жилищной проблемы различных категорий залогодателей.
Краткий анализ возвращения России к ипотечному кредитованию жилища свидетельствует о том, что и в России имеется положительный опыт некоторых регионов участия в решении государственной задачи, в частности финансирования, применения дифференцированных схем ипотечного кредитования жилища, рассчитанных для разных категорий залогодателей и т. п.
Между тем основой нормального функционирования системы ипотечного кредитования жилища должна быть активизация государственной политики через широкое применение государственного или муниципального жилищного фонда. Естественно, совершенствование данного комплексного правового института должно осуществляться с помощью системы норм, как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий.
Поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость, крайне необходима активизация государства в реализации государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику, в первую очередь для залогодателей.
Нормативное закрепление и применение продуманных средств правового и организационного механизма ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования жилища будут способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе (см. следующий раздел работы).
2.
4. Перспективы и проблемы развития ипотечного кредитования в России Таким образом, основными проблемами в области ипотечного кредитования выступают:
1) предлагаемая система ипотечного кредитования носит нерыночный характер, что проявляется в следующих факторах:
а) предполагается внедрение ипотеки на дотационных, а не рыночных условиях;
б) неясны реальные источники дотаций;
в) отсутствуют достаточные условия для рефинансирования на вторичном рынке;
г) отсутствуют равные конкретные условия для эффективного развития рынка ипотечного кредитования;
д) отсутствуют равные конкурентные условия для эффективного развития рынка жилья;
2) несовершенство нормативно-правовой базы;
3) велики риски всех участников рынка, прежде всего банков-кредиторов и непрофессиональных участников различных накопительных финансовых систем;
4) единые проработанные стандарты и процедуры по оформлению и регистрации ипотечных сделок только формируются;
5) отсутствие системы государственных гарантий и льгот как для профессиональных, так и для непрофессиональных участников рынка жилищного финансирования;
6) недостаток (отсутствие) высокопрофессиональных специалистов (организаций) в центре и регионах, способных оказывать квалифицированные посреднические услуги при формировании различных финансовых и ипотечных схем с учетом страхования возможных рисков.
У кредитования под залог недвижимости в России большие перспективы.
Во-первых, в России в результате приватизации жилья появился большой слой собственников жилья. Зачастую это единственное их имущество, которое может служить обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита, выданного на покупку другого жилья.
Во-вторых, недвижимость — это практически единственное, что могут предложить лица, занимающиеся сельским хозяйством, для получения кредита на хозяйственные нужды, что связано с сезонным характером производства в этой сфере.
В-третьих, ввиду того что России пока не грозит ситуация «перенасыщения» рынка недвижимости и, как следствие этого, риски падения ставок по ипотечным кредитам невелики, ситуация для развития ипотечного кредитования весьма благоприятна для рынка капиталов. Кроме того, доступность ипотечных кредитов оказывает большое влияние на рост стоимости жилой (более чем любой иной) недвижимости за счет повышения платежеспособного спроса.
Чтобы ипотечные кредиты были более доступны и ипотечное кредитование приобрело массовый характер, необходима организация системы рефинансирования ипотечных кредитов. Как постройка железных дорог была осуществлена «в один миг» при помощи аккумуляции средств акционерными обществами, так и решение проблем финансирования недвижимости, в частности жилищной сферы, может быть эффективно и достаточно быстро осуществлено при создании вторичного рынка ипотечного кредитования. В связи с этим одной из первоочередных задач является разработка и принятие законодательства, которое бы должным образом регулировало эти отношения.
Важнейшими элементами программы работ по дальнейшему развитию системы ипотечного жилищного кредитования являются:
1) создание действенных механизмов взаимодействия всех участников рынка жилья и ипотечного кредитования (как это предлагается авторами московской концепции) путем объединения в рамках некоммерческой организации;
2) реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование активности всех участников рынка жилищного ипотечного кредитования;
3) совершенствование правовой и нормативной базы на городском уровне и оказание поддержки, а в необходимых случаях — выдвижение собственной инициативы совершенствования правовой и нормативной базы федерального уровня;
4)создание механизмов взаимодействия городской системы ипотечного кредитования с ипотечными системами Московской области и других регионов, разработка совместных программ;
5) подготовка специалистов в области развития жилищной ипотеки.
Заключение
Сущность правого института ипотечного кредитования заключается в том, что ипотека является разновидностью залога, ей присущи многие черты, свойственные залогу, например:
1. Права залогодержателя (право залога) есть права на чужое имущество.
2. Право ипотеки следует за вещью (переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу не прекращает залоговых отношений).
3. Ипотека производна от основного обязательства. Производность ипотеки от обеспечиваемого ею обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство. Не может возникнуть залоговое отношение, если нет основного обязательства.
4. Ипотека зависима от основного обязательства.
Основой нормального функционирования системы ипотечного кредитования жилища должна быть активизация государственной политики через широкое применение государственного или муниципального жилищного фонда. Естественно, совершенствование данного комплексного правового института должно осуществляться с помощью системы норм, как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий.
Поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость, крайне необходима активизация государства в реализации государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику, в первую очередь для залогодателей.
Нормативное закрепление и применение продуманных средств правового и организационного механизма ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования жилища будут способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе (см. следующий раздел работы).
Ипотека является весьма перспективным рынком в нашей стране еще и потому, что достаточно большое число работающих граждан РФ обладает значительными материальными активами и денежными накоплениями. По данным, полученным из различных источников, размер накоплений колеблется от 50 до 100 млрд. долларов США. Этих активов достаточно для осуществления первичных вложений при получении ипотечных жилищных кредитов в объеме не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья.
При дальнейшем совершенствовании нормативной правовой базы важно помнить о психологическом факторе, влияющем на принятие решений со стороны граждан относительно кредита в банке. Выпускаются необходимые буклеты, агентства недвижимости проводят консультации, в средствах массовой информации содержится много информации по этому вопросу.
Список использованных источников
1. Нормативно-правовые акты
1.
1. Конституция РФ от 12.
12.1993 г.
1.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N
14-ФЗ и часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // СЗ 1994 г. № 32 ст. 3302.
1.
3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ", 20.
07.1998, N 29, ст. 3400.
2. Научная и учебная литература
Гантовер Л. В. Залоговое право. Объяснения к положениям главы IV раздела 1 проекта вотчинного устава. СПб., 1890.
Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию // Российская юстиция. 1996. N 11
Дыдынский Ф. Залог по римскому праву. Варшава: Тип. С. Ольгебранда, 1872.
Ефимов В. В. Догма римского права. СПб., 1901.
Замятина К. Г. Правовая природа правоотношения по долгосрочному кредитованию // Уч. зап. Пермского государственного университета. Т.
XIV. Кн. 4. Вып. 2. Пермь, 1959.
Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. Киев, 1912.
Иванов В. В. Ипотечное кредитование / Информ.
внедренч. центр «Маркетинг». М., 2001.
Киселев А. А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 3.
Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования: Учеб пособие. М., 1998.
Лобова Н. Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования. Имущественные отношения в РФ. 2005. N 1 (40).
Мейер Д. И. Древнее русское право залога. Казань, 1855.
Муромцев С. Гражданское право Древнего Рима: Лекции. М.: Тип. А. И. Мамонтова и Ко, 1883.
Новицкий И. Б. Основы римского гражданского права. М., 1960.
Орешкович Е. В. Особенности формирования системы ипотечного жилищного кредитования в России // Провинция: процесс международной интеграции в XXI веке: Материалы междунар. науч.
практ. конф., Россия, г. Киров, 15 — 16 октября 2001 г. Киров, 2001.
Попков В. В. Банки на переходе. Изд-во «ДеКА», 2001.
Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. к.ю.н. В. С. Ема. М.: Статут, 1999.
Растеряев Н. Недействительность юридических сделок по русскому праву: Руководство к торговым и гражданским сделкам: часть общая и часть особенная. СПб., 1900.
Римское право. Сравнительно с законами Франции, Англии и Шотландии: Перевод с английского Маккензи. М.: Тип. Л. И. Степановой, 1864.
Рубцов Б. Современные системы финансирования ипотечных кредитов и рынки ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью // Банковские услуги. 1999. N 4 — 6.
Сауляк О. П. Залог как способ обеспечения исполнения кредитных обязательств в банковской практике // Финансы и кредит. 1999. N 6.
Скрипко В. Р. Конституционное право граждан Российской Федерации на жилище // Государство и право. 2002. N 12.
Сулейменов М.К., Осипов Е. Б. Залоговое право. Алма-Ата, 1997.
Толмачев А. В. Развитие ипотечного кредитования в России // Жилищное право. 2000. N 2.
Чижова О. В. Правовое регулирование ипотеки законодательством РФ: Диссертация на соискание ученой степени канд. юрид. наук. М., 2001.
Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. Пер. с англ. М: РИО Мособлупрполитрафиздата, 1994.
Хохлов В. А. Обеспечение исполнения обязательств: Учеб. пособие / Самар. гос. экон. акад., каф. права. Самара, 1997.
Шевчук Д. А. Стратегический менеджмент. Учебное пособие. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006.
Гантовер Л. В. Залоговое право. Объяснения к положениям главы IV раздела 1 проекта вотчинного устава. СПб., 1890. С.
27; Лобова Н. Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования. Имущественные отношения в РФ. 2005. N
1 (40). С. 15; Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию // Российская юстиция. 1996.
N 11; Звоницкий А. С. О залоге по русскому праву. Киев, 1912. С. 4 (предисловие Д. И. Мейера, Н. Л. Дювернуа, Л. А. Кассо, В. А. Удинцева и И.А. Базанова); Ефимов В. В. Догма римского права. СПб., 1901.
Муромцев С. Гражданское право Древнего Рима: Лекции. М.: Тип. А. И. Мамонтова и Ко, 1883. С. 697; Дыдынский Ф. Залог по римскому праву.
Варшава: Тип. С. Ольгебранда, 1872. С. 292; Чижова О. В. Правовое регулирование ипотеки законодательством РФ: Диссертация на соискание ученой степени канд. юрид. наук. М., 2001. С.
21; Новицкий И. Б. Основы римского гражданского права. М., 1960. С. 76; Хохлов В. А. Обеспечение исполнения обязательств: Учеб. пособие / Самар.
гос. экон. акад., каф. права. Самара, 1997. С. 17; Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999. С.
24; Римское право. Сравнительно с законами Франции, Англии и Шотландии: Перевод с английского Маккензи. М.: Тип. Л. И. Степановой, 1864. С. 474.
Подробнее см.: Чижова О. В. Правовое регулирование ипотеки законодательством РФ: Диссертация на соискание ученой степени канд. юрид. наук. М., 2001. С. 23 — 24; Скрипко В. Р. Конституционное право граждан Российской Федерации на жилище // Государство и право. 2002. N
12. С. 31 — 39; Сулейменов М. К., Осипов Е. Б. Залоговое право. Алма-Ата, 1997; Мейер Д. И. Древнее русское право залога.
Казань, 1855.
Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве. М., 1999. С. 39.
Растеряев Н. Недействительность юридических сделок по русскому праву: Руководство к торговым и гражданским сделкам: часть общая и часть особенная. СПб., 1900. С. 386; Сауляк О. П. Залог как способ обеспечения исполнения кредитных обязательств в банковской практике // Финансы и кредит.
1999. N 6. С. 13; Лобова Н. Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования // Имущественные отношения в РФ. 2005. N
1 (40). С. 15; Мейер Д. И. Русское гражданское право. Часть 2. М.: Статут, 1997.
Шевчук Д. А. Стратегический менеджмент. Учебное пособие. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. С. 54.
Рубцов Б. Современные системы финансирования ипотечных кредитов и рынки ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью // Банковские услуги. 1999. N 4 — 6.
См. Попков В. В. Банки на переходе. Изд-во «ДеКА», 2001. С. 278.
Киселев А. А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 3.
Толмачев А. В. Развитие ипотечного кредитования в России // Жилищное право. 2000. N 2. С. 19; Иванов В. В. Ипотечное кредитование / Информ.
внедренч. центр «Маркетинг». М., 2001. 273 с.; Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. к.ю.н.
В.С. Ема. М.: Статут, 1999. С. 66; Орешкович Е. В. Особенности формирования системы ипотечного жилищного кредитования в России // Провинция: процесс международной интеграции в XXI веке: Материалы междунар. науч.
практ. конф., Россия, г. Киров, 15 — 16 октября 2001 г. Киров, 2001. С. 95 — 101.
См., например: Гантовер Л. В. Залоговое право. СПб., 1890. С. 34 и посл. См. также:
Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве. С. 412 (гл. 8); Замятина К. Г. Правовая природа правоотношения по долгосрочному кредитованию // Уч.
зап. Пермского государственного университета. Т. XIV. Кн.
4. Вып. 2. Пермь, 1959.
Лобова Н. Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования // Имущественные отношения в РФ. 2005. N 1 (40). С. 15; Попков В. В. Банки на переходе. Изд-во «ДеКА», 2001. С. 249.
См.: Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования: Учеб пособие. М., 1998. С. 36.
См.: Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. Пер. с англ. М: РИО Мособлупрполитрафиздата, 1994. С. 40.
